Znalecký posudek č. o ceně obvyklé na pozemcích parc. č. 548/3 ( lesní pozemek ) a pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. 548/3 v kat. území Stěžov, obec Milín, okres Příbram, zapsáno na LV 281. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod pekárnami 245/10 19000 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 592/07 Podle stavu ke dni 11.5.2011 posudek vypracoval: Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 16.5.2011 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na pozemcích parc. č. 548/3 ( lesní pozemek ) a pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. 548/3 v kat. území Stěžov, obec Milín, okres Příbram, zapsáno na LV 281. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemek parc.č. 548/3 262 31 Milín Region: Středočeský Okres: Příbram Katastrální území: Stěžov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11.5.2011 bez přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka o ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 23.5.2007 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Krajčíř Luděk, Lešetice 18, 262 31 Milín Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 11.5.2011. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 3
Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: Krajčíř Luděk, Lešetice 18, 262 31 Milín. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé pozemků parc. č. 548/3 ( lesní pozemek ) a pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. 548/3 v kat. území Stěžov, obec Milín, okres Příbram, zapsáno na LV 281. Kat.území Stěžov se nachází cca 8.0 km od Příbrami, přičemž vlastní pozemky jsou situovány v extravilánu obce. Pozemky jsou v čase zjištění ceny porostlé travinou, částečně oploceny rovinatého charakteru. Pozemek je holina s nálety břízy a borovice. Uprostřed pozemku stojí chatka, která neni pevně spojena s pozemkem, proto jde o movitou věc a neni součástí tohoto posudku. 8. Obsah posudku: a 1 ) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a 1 ) Pozemky 1) 70 let starý borovicový les o výměře 22000m2. Tento les se nachází nedaleko obce Řadovy u Krásné Hory nad Vltavou. 2) Lesní pozemek v obci Lnáře. V tomto krásném kraji Vám nabízíme pozemek o celkové výměře 6753 m2. Les je situován na okraj obce. Stáří lesa je cca 30 let, část pozemku tvoří paseka a nová výsadka opatřená nátěrem na zimu. K pozemku vede dobrá příjezdová cesta 4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a 1 ) Pozemky - 27-32 Lesní pozemky oceněné dle 30. Ocenění: Název Parcelní číslo SLT Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] lesní pozemek 548/3 4I1 2 565,00 4,77 4,77 12 235,05 pozemek 548/3 4I1 453,00 4,77 4,77 2 160,81 Mezisoučet 14 395,86 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemky oceněné dle 30 - celkem 14 395,86 Pozemky - zjištěná cena = 14 395,86 Kč Rekapitulace ocenění pozemků = 14 400,- Kč Cena pozemků činí celkem 14 400,- Kč Porovnávací hodnota a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] les Řadovy 350 000,- 22000 15,91 0,80 1,00 12,73 les Lnáře 101 295,- 6753 15,00 0,80 1,00 12,00 24,73 / 2,000 5
Průměrná jednotková cena: 12,36 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 12,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 12,73 Kč/m 2 Oceňované pozemky: lesní pozemek p.č. 548/3 2565 m 2 pozemek p.č. 548/3 453 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 3018 m 2 3 018,00 m 2 á 12,36 Kč/m 2 = 37 302,48 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 37 302,48 Kč Pozemky - výsledná cena = 37 302,48 Kč Rekapitulace ocenění pozemků = 37 300,- Kč Cena pozemků činí celkem 37 300,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 14 400,- Kč 14 400,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 37 300,- Kč 37 300,- Kč Obvyklá cena: 39 000,- Kč slovy: třicetdevěttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro 6
srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme pro účely předmětného exekučního řízení cenu obvyklou pozemcích parc. č. 548/3 ( lesní pozemek ) a pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. 548/3 v kat. území Stěžov, obec Milín, okres Příbram, zapsáno na LV 281 v objektivní zaokrouhlené výši 39.000,- Kč. E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí 7