ZNALECKÝ POSUDEK. č. 95/13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 95/13 o obvyklé ceně podílu ve výši id. 1/2 na nemovitostech - rodinném domě č.p. 26 na pozemku p. č. st. 56, zem. stavby bez čp/če na pozemku p.č. st. 17/1, jiné stavby bez čp/če na pozemku p.č. st. 17/2 a pozemků p.č. st. 17/1, st. 17/2, st. 50, 29 s příslušenstvím, LV číslo 286, katastrální území Drahomyšl, obec Lipno, okres Louny a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 18777/09-29 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 38 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu ve výši id. 1/2 na nemovitostech - rodinném domě č.p. 26 na pozemku p. č. st. 56, zem. stavby bez čp/če na pozemku p.č. st. 17/1, jiné stavby bez čp/če na pozemku p.č. st. 17/2 a pozemků p.č. st. 17/1, st. 17/2, st. 50, 29 s příslušenstvím, LV číslo 286, katastrální území Drahomyšl, obec Lipno, okres Louny a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Drahomyšl Lipno Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Lipno Katastrální území: Drahomyšl Počet obyvatel: 488 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Jiřího Hindry, tel Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 286, k.ú. Drahomyšl - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje Hindra Jiří Drahomyšl 26, Lipno 1/2 SJM Hnidzík Josef a Hnidzíková Venuše Dr. Václava Kůrky 2834, Žatec 1/2 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob

3 Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hindra Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě domů ve středu obce, u silnice, která prochází obcí. Jedná se o podsklepený, dvoupatrový rodinný dům VILLA ALMA a hospodářské objekty v havarijním stavu na rovinatých, oplocených pozemcích. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovitosti v plném rozsahu přístupné a proto se při ocenění vycházelo z informací, poskytnutých spoluvlastníkem - účastníkem prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřičem DISTO. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Stodola p.č. st. 17/ Příslušenství Stodola p.č. st. 17/ Kůlna zděná p.č. 17/ Studna Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 3 -

4 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Popis Dvoupatrový, podsklepený, samostatně stojící rodinný dům se nachází na pozemku p.č. st. 50. Je napojen na elektřinu, studnu a žumpu. Objekt je užíván od roku Před cca 45 lety byl opravován. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklepy, kotelna a uhelna. V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, kuchyň, čtyři obytné místnosti, koupelna a záchod. V druhém nadzemním podlaží se nachází chodba, kuchyň, tři obytné místnosti, koupelna a záchod. Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. PP 10,80*13,90+3,30*1,70+4,70*1,50 = 162,78 1. NP 10,80*13,90+3,30*1,70+4,70*1,50 = 162,78 2. NP 10,80*13,90+3,30*1,70+4,70*1,50 = 162,78 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. PPb 162,78 m 2 2,80 m 1. NPb 162,78 m 2 3,20 m 2. NPb 162,78 m 2 3,20 m - 4 -

5 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. PP (10,80*13,90+3,30*1,70+4,70*1,50)*(2,80) = 455,78 m 3 1. NP (10,80*13,90+3,30*1,70+4,70*1,50)*(3,30) = 537,17 m 3 2. NP (10,80*13,90+3,30*1,70+4,70*1,50)*(3,30) = 537,17 m 3 zastřešení (10,80*13,90)*(2,00*0,25)+(3,30*1,70+4,70*1,50 = 76,96 m 3 )*(0,30*0,5) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. PP PP 455,78 m 3 1. NP NP 537,17 m 3 2. NP NP 537,17 m 3 zastřešení Z 76,96 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 607,08 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pasy bez izolace P Zdivo cihelné, zemní vlhkost S Stropy s rovným podhledem S Střecha stanová S Krytina eternitové šablony, poškozené P Klempířské konstrukce pozinkované S Vnitřní omítky vápenné S Fasádní omítky vápenocementové, poškozené P Vnější obklady ne C Vnitřní obklady keramické - koupelna, kuchyň N Schody betonové s teracem S Dveře plné, prosklené, dřevěné S Okna dřevěná, dvojitá, dožité, žaluzie P Podlahy obytných místností dřevěné, PVC P Podlahy ostatních místností dlažby, PVC, dřevěné P Vytápění ústřední na tuhá paliva, nefunkční P 100 kotel 17. Elektroinstalace 220, 380 V S Bleskosvod ano S Rozvod vody teplé a studené S Zdroj teplé vody el. bojler S Instalace plynu ne C Kanalizace ano S Vybavení kuchyně kuchyňská linka P Vnitřní vybavení vana 2x, umývadlo 2x, S Část [%]

6 25. Záchod splachovací 2x S Ostatní ne C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 4, ,46 1,98 2. Zdivo S 24, ,00 24,30 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Střecha S 4, ,00 4,20 5. Krytina P 3, ,46 1,38 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,40 8. Fasádní omítky P 3, ,46 1,52 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady N 2, ,54 3, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Okna P 5, ,46 2, Podlahy obytných místností P 2, ,46 1, Podlahy ostatních místností P 1, ,46 0, Vytápění P 4, ,46 1, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně P 0, ,46 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 84,28 Koeficient vybavení K 4 : 0,8428 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 4, ,33 2, Zdivo S 21,20 100,00 1,00 21,20 26, ,15 17, Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 9, ,15 6, Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 8, ,15 5, Krytina P 3,40 100,00 0,46 1,56 1, ,00 1, Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 1, ,82 0, Vnitřní omítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 7, ,00 7, Fasádní omítky P 2,80 100,00 0,46 1,29 1, ,00 1, Vnitřní obklady N 2,30 100,00 1,54 3,54 4, ,00 4, Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 1, ,15 0,8136

7 12. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,00 3, Okna P 5,20 100,00 0,46 2,39 2, ,00 2, Podlahy obytných místností P 2,20 100,00 0,46 1,01 1, ,00 1, Podlahy ostatních místností P 1,00 100,00 0,46 0,46 0, ,00 0, Vytápění P 5,20 100,00 0,46 2,39 2, ,00 2, Elektroinstalace S 4,30 100,00 1,00 4,30 5, ,00 5, Bleskosvod S 0,60 100,00 1,00 0,60 0, ,00 0, Rozvod vody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,00 1,90 2, ,00 2, Kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,00 3, Vybavení kuchyně P 0,50 100,00 0,46 0,23 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 1,00 4,10 5, ,00 5, Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,00 0,3700 Opotřebení: 82,2753 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8428 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1500 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 926,41 Plná cena: 1 607,08 m 3 * 2 926,41 Kč/m 3 = ,98 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 82,2753 % Úprava ceny za opotřebení ,77 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,21 Kč Stodola p.č. st. 17/2 Popis Přízemní, nepodsklepená stodola se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 17/2. Objekt je užíván 85 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklady. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

8 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 6,00*19,50 = 117,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1. NP 117,00 m2 4,10 m 479,70 Součet 117,00 479,70 Průměrná výška podlaží: PVP = 479,70 / 117,00 = 4,10 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 117,00 / 1 = 117,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (6,00*19,50)*(4,10) = 479,70 m 3 zastřešení (6,00*19,50)*(2,90*0,5) = 169,65 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 479,70 m 3 zastřešení Z 169,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 649,35 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací kamenné bez izolace P Svislé konstrukce kamenné S Stropy klenby S Krov, střecha sedlová S Krytiny střech pálená, poškozená P Klempířské konstrukce ne C Úprava vnitřních povrchů omítky S Úprava vnějších povrchů S Vnitřní obklady keramické X Schody ne C Dveře ne C Vrata ne C Okna ne P Povrchy podlah hliněné S Vytápění X Elektroinstalace ne C 100 Část [%] - 8 -

9 17. Bleskosvod S Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. X Výtahy X Ostatní S Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13, ,46 6,03 2. Svislé konstrukce S 30, ,00 30,40 3. Stropy S 13, ,00 13,80 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,00 5. Krytiny střech P 2, ,46 1,33 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3, ,00 3,90 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,70 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře C 2, ,00 0, Vrata C 3, ,00 0, Okna P 3, ,46 1, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace C 6, ,00 0, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 75,52 Koeficient vybavení K 4 : 0,7552 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100,00 0,46 6,03 7, ,67 4, Svislé konstrukce S 30,40 100,00 1,00 30,40 40, ,00 40,2500

10 3. Stropy S 13,80 100,00 1,00 13,80 18, ,00 18, Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 9, ,00 9, Krytiny střech P 2,90 100,00 0,46 1,33 1, ,00 1, Úprava vnitřních povrchů S 3,90 100,00 1,00 3,90 5, ,00 5, Úprava vnějších povrchů S 2,70 100,00 1,00 2,70 3, ,00 3, Okna P 3,40 100,00 0,46 1,56 2, ,00 2, Povrchy podlah S 3,00 100,00 1,00 3,00 3, ,00 3, Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,00 0, Ostatní S 5,40 100,00 1,00 5,40 7, ,00 7,1500 Opotřebení: 96,5379 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9764 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8122 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7552 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1650 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,2910 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 636,94 Plná cena: 649,35 m 3 * 636,94 Kč/m 3 = ,99 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 96,5379 % Úprava ceny za opotřebení ,85 Kč Stodola p.č. st. 17/2 - zjištěná cena = ,14 Kč 1.2. Příslušenství Stodola p.č. st. 17/1 Popis Přízemní, nepodsklepená stodola se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 17/1. Objekt je užíván 85 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklady. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží

11 Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 12,00*5,80 = 69,60 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NPb 69,60 m 2 4,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (12,00*5,80)*(4,80) = 334,08 m 3 zastřešení (12,00*5,80)*(2,20*0,5) = 76,56 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 334,08 m 3 zastřešení Z 76,56 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 410,64 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy kamenné bez izolace P Obvodové stěny cihelné S Stropy klenby S Krov sedlová S Krytina pálená, poškozená P Klempířské práce ne C Úprava povrchů omítky S Schodiště ne C Dveře tesařské S Okna ne P Podlahy hliněné S Elektroinstalace ne C 100 Část [%] Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl

12 1. Základy P 6, ,46 2,85 2. Obvodové stěny S 30, ,00 30,40 3. Stropy S 19, ,00 19,30 4. Krov S 10, ,00 10,80 5. Krytina P 6, ,46 3,17 6. Klempířské práce C 1, ,00 0,00 7. Úprava povrchů S 4, ,00 4,90 8. Schodiště C 3, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna P 1, ,46 0, Podlahy S 6, ,00 6, Elektroinstalace C 4, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 81,78 Koeficient vybavení K 4 : 0,8178 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 3, ,67 1, Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 37, ,00 37, Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 23, ,00 23, Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 13, ,00 13, Krytina P 6,90 100,00 0,46 3,17 3, ,00 3, Úprava povrchů S 4,90 100,00 1,00 4,90 5, ,00 5, Dveře S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,00 3, Okna P 1,00 100,00 0,46 0,46 0, ,00 0, Podlahy S 6,80 100,00 1,00 6,80 8, ,00 8,3100 Opotřebení: 98,4878 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8178 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,2910 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 529,22 Plná cena: 410,64 m 3 * 529,22 Kč/m 3 = ,90 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 98,4878 % Úprava ceny za opotřebení ,60 Kč Stodola p.č. st. 17/1 - zjištěná cena = 3 286,30 Kč Kůlna zděná p.č. 17/1-12 -

13 Popis Přízemní, nepodsklepená kůlna se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 17/. Objekt je užíván 85 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází kůlna. Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 5,00*9,00 = 45,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NPb 45,00 m 2 3,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (5,00*9,00)*(3,80) = 171,00 m 3 zastřešení (5,00*9,00)*(1,20*0,5) = 27,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 171,00 m 3 zastřešení Z 27,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 198,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy kamenné bez izolace P

14 2. Obvodové stěny cihelné S Stropy trámové S Krov pultová S Krytina pálená taška S Klempířské práce ne C Úprava povrchů ne C Schodiště X Dveře ne C Okna ne C Podlahy hliněné P Elektroinstalace ne C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy S 19, ,00 19,80 4. Krov S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce C 1, ,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6, ,00 0,00 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře C 3, ,00 0, Okna C 1, ,00 0, Podlahy P 8, ,46 3, Elektroinstalace C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 74,04 Koeficient vybavení K 4 : 0,7404 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 4, ,67 2, Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 42, ,00 42, Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 26, ,00 26, Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 9, ,00 9, Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 10, ,00 10, Podlahy P 8,20 100,00 0,46 3,77 5, ,00 5,0900 Opotřebení: 98,0848 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7404 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,

15 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 479,13 Plná cena: 198,00 m 3 * 479,13 Kč/m 3 = ,74 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 98,0848 % Úprava ceny za opotřebení ,83 Kč Kůlna zděná p.č. 17/1 - zjištěná cena = 1 816,91 Kč Studna Popis Rodinný dům je napojen na studnu. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 13,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 3,00 m * 5 200,- Kč/m ,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * ,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,2910 Plná cena: = ,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,000 % ,60 Kč Studna - zjištěná cena = 4 839,28 Kč Venkovní úpravy Popis Venkovní úpravy tvoří přípojky sítí,, žumpa, zpevněné plochy, vrata, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby

16 Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Seznam staveb Název stavby Cena stavby Rodinný dům ,21 Stodola p.č. st. 17/ ,14 Stodola p.č. st. 17/ ,30 Kůlna zděná p.č. 17/ ,91 Celkem: ,56 Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,56 * 0,0300 Venkovní úpravy - zjištěná cena = ,32Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Pozemky jsou rovinaté, příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemky jsou rovinaté. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,2910 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1650 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1650 0,2910-7,00 20,51 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1650 0,2910-7,00 8,20 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 17/ ,00 20, ,46 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 17/2 185,00 20, ,35 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 20, ,

17 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada ,00 20, ,- Stavební pozemky - celkem ,11 Pozemky - zjištěná cena = ,11 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty. Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,11 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů Kč 2 044,76 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 92,01 Trvalé porosty - zjištěná cena 92,01 Kč

18 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,- Kč Stodola p.č. st. 17/ ,- Kč 1.2. Příslušenství Stodola p.č. st. 17/ ,90 Kč Kůlna zděná p.č. 17/ ,70 Kč Studna ,90 Kč Venkovní úpravy ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 92,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 92,- Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,20 Kč Stodola p.č. st. 17/ ,10 Kč 1.2. Příslušenství Stodola p.č. st. 17/ ,30 Kč Kůlna zděná p.č. 17/ ,90 Kč Studna 4 839,30 Kč Venkovní úpravy ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,10 Kč

19 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 92,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 92,- Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Devětsetčtyřicettřitisícdvěstě Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění

20 Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, dům vily, 700 m2 Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena včetně provize RK, právního a finančního servisu Adresa: Drahomyšl Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 480 m2 Plocha užitná: 700 m2 Plocha podlahová: 700 m2 Plocha pozemku: m2 Parkovací stání: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V, 400V

21 Doprava: Autobus Popis: Bývalá ubytovna vhodná pro přestavbu na bytové jednotky, drobnou výrobu nebo sklad, výhodná poloha na trase Louny - Žatec Nabízíme k prodeji bývalou ubytovnu. Jde o zděnou patrovou budovu, která se nachází v obci Drahomyšl, mezi městy Louny a Žatec. Objekt se nachází v klidné části obce s dobrým příjezdem po obecní komunikaci. Budova je suchá, veškeré instalace jsou provozuschopné, stropní konstrukce jsou vysoce únosné, betonové. V přízemí je za hlavním vchodem betonové schodiště do patra, vstupní místnost dále vede do spodní chodby. Z ní je vchod do bývalé kuchyně, skladů potravin, chladírny, sociálního zařízení a několika místností, které sloužily jako kanceláře a provozní místnosti. V patře je z chodby vstup do jednotlivých pokojů. Příčky mezi některými místnostmi v patře jsou z dřevotřísky, lze je snadno demontovat a vytvořit tak daleko vetší prostor, event. bytovou jednotku. Dále je v patře dámské a pánské sociální zařízení, umývárny a sprchy. Odpady z patra i přízemí jsou funkční a vedou do obecní kanalizace a obecní ČOV. Každá místnost má možnost připojení na komín. Komíny jsou po rekonstrukci. Díky původnímu účelu budovy jsou přívody elektřiny a vody z veřejného vodovodního řadu dostatečně dimenzovány. Kolem budovy je vlastní pozemek, v zadní části je udržovaná zatravněná plocha, kde je možné zřídit zahradu. Celý objekt je velmi vhodný pro zřízení 3-4 bytových jednotek, popřípadě přízemí využít pro podnikání a patro na bydlení. V případě využití na skladové prostory možno použít ihned. Součástí prodeje je i stávající vybavení. V případě zájmu zajistíme financování nemovitosti. Nabídka č Prodej, dům rodinný, m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Lipno Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: m2 Plocha užitná: m2 Plocha podlahová: 200 m2 Plocha pozemku: m2 Terasa: 30 m2 Sklep: 20 m2 Odpad: Septik Popis: Prodej RD o celkové výměře 1833m2. Dům se skládá s hlavního domu, dílny, stodol, dvora vhodného i pro zahradu či terasu. V hlavním domě je v suterénu sklep rozdělem na kotelnu, prostor na dřevo, uhlí a produkty ze zahrady, v přízemí domu je velká chodba s vchodem do dvora, 2 pokoje, kuchyň + 2 komory, koupelna vše o obytné ploše cca 100m2. V prvním poschodí jsou 4 pokoje a je zde ještě velká půda. Vytápění je řešeno kotlem na TP, Voda je z řádu a na dvůr je přivedena z vlastní studny. Odpad je do septiku, je odsouhlasena čistička s příspěvkem od obce, internet ADSL, satelit, elektřina 220/380V. Dům se potýká s vlkostí a nutná oprava střech na přilehlých budovách, avšak opravy jsou zohledněny velmi příznovou cenou. Statek je o obci

22 Lipenec 10km od města Louny. V obci je bohatá občanská vybavenost a rušný společenský život, v těsné blízkosti je přírodní krajinná oblast, možnost rybaření, lesy. 3. Prodej, dům rodinný, m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: Včetně provize, právních a hypotečních služeb. Adresa: Strkovice Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 200 m2 Plocha užitná: m2 Plocha podlahová: 120 m2 Plocha pozemku: m2 Plocha zahrady: 644 m2 Parkovací stání: 5x Rok rekonstrukce: 2011 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Zařízeno: Ano Bezbariérový přístup: Ano Popis: Dům s garáží k rekreaci, či trvalému bydlení, na pozemku 1049 m2. Prodej možný včetně vybavení. Dva pokoje, kuchyně, koupelna, WC. Půda vhodná k vestavbě. Na obytnou část navazuje přístavek s garáží a dřevníkem. Za ním se rozkládá udržovaná zahrada 644 m2 s ovocnými stromy, vinnou révou a posezením s krbem a udírnou. Dům má dva vchody. Napojen na vlastní studnu, ob. vodovod, elektřinu 230/400V. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 0,7-1,0 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva:

23 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hindra Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Devětsettisíc Kč ,- Kč z toho podíl id. 1/ ,- Kč slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka

24 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 95/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 95/

25 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 11 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 - 30 -

31 - 31 -

32 - 32 -

33 - 33 -

34 - 34 -

35 - 35 -

36 - 36 -

37 - 37 -

38 - 38 -