ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o ceně obvyklé rodinného domku nedokončeného na st.124/4 a přilehlého pozemku č.parc.124/2 a to se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú.lužkovice,obec Lužkovice,okr.Zlín. Objednatel znaleckého posudku: paní Judr.Jana Pospíšilová,notářská kancelář Smetanova Bučovice /23D291/ / Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny podle platného cenového předpisu pro účely vyřízení pozůstalosti podle stavu ke dni Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Mrkvánek Zarámí Zlín telefon: , j.mrkvanek@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. Pozn: Jedná se o dodatek ke znaleckému posudku č /2012 ze dne Ve Zlíně

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně obvyklé nedokončeného rodinného domku na st.124/4 a přilehlého trvalého travního porostu č.parc.124/2 a to se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú.lužkovice,obec a okr.zlín. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný domek nedokončený/23d 291/ / Adresa předmětu ocenění: Legera Zlín Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Zlín Katastrální území: Lužkovice Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Evy Pazdziorové,nájemkyně. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -výpis z katastru nemovitostí č.lv 1601 ze dne , -usnesení soudu 23D 291/ ze dne , -geometrický plán ze dne č /2009, -cenová mapa města Zlína ke dni ocenění platná, -zjištění a zaměření stávajícího stavu na místě samém výše uvedeného dne za přítomnosti nájemnice paní Evy Pazdziorové, -částečná projektová dokumentace. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: paní Judr.Jana Pospíšilová,notářská kancelář, Smetanova 432, Bučovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: paní Judr.Jana Pospíšilová,notářská kancelář, Smetanova 432, Bučovice, vlastnictví: výhradní Vrána Miloš,Jiráskova 502, Bučovice /1202 /úmrtí / 6. Dokumentace a skutečnost Částečná projektová dokumentace souhlasí s naměřeným stavem na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o volně stojící rozestavěný rodinný domek situován v severozápadní části obce na pozemku mírně svažitého charakteru ke straně jižní. 8. Obsah znaleckého posudku - 2 -

3 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný domek nedokončený na st.124/ Příslušenství Studna kopaná 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek a přilehlá zahrada B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný domek nedokončený na st.124/4 Popis Jedná se o volně stojící rodinný domek situován v okrajové části obce,zděný,přízemní s plným podsklepením a podkrovím.užívání je přibližně od r.1983 čemuž nasvědčují výpovědi sousedů a najemníků. Suterénní část obsahuje chodby,sklepní prostory a garáž.přízemní část pak 3 obytné světnice s příslušenstvím,jakož i schodiště a balkon. Podkrovní část obsahuje 2 obytné světnice,chodbu a základní hygienické zařízení. Základy bet. monolitní izolované,stropy rovné tvrdé keramické,střecha sedlová opatřena taškovou pálenou krytinou.podlahy betonové s volně položeným kobercem.zdivo obvodové suterénní v tl.45cm,nadzemní však jen 30cm.Vytápění lokální kamny na tuhá paliva a místně el. přímotopy. Zdrojem vody je vlastní studna.je zde možnost napojení na veškeré sítě obce.odpadní vody svedeny do žumpy na vyvážení.omítky fasádní nejsou provedeny.objekt jako celek vykazuje celkové zvýšené opotřebení a to jak v prvcích krátkodobé tak i v prvcích dlouhodobé životnosti a taktéž zčásti nedokončenost.opotřebení bude provedeno metodou analytickou,což pokládám pro daný případ za přiměřené. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

4 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Vzhledem k prodejnosti a nedokončenosti rodinného domku pokládám korekci koeficientu za přiměřenou. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,1480 Úprava koeficientu prodejnosti o: -20,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9184 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] sklep 11,02*10,03 = 110,53 přízemí 11,02*10,03 = 110,53 podkroví 11,02*10,03 = 110,53 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 110,53 m 2 2,20 m přízemí 110,53 m 2 2,95 m podkroví 110,53 m 2 1,85 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] sklep (11,02*10,03)*(2,20) = 243,17 m 3 přízemí (11,02*10,03)*(2,95) = 326,07 m 3 podkroví (11,02*10,03)*(1,85) = 204,48 m 3 balkon 1,00*4,25*1,00+1,00*4,25*1,00 = 8,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor sklep PP 243,17 m 3 přízemí NP 326,07 m 3 podkroví Z 204,48 m 3 balkon NP 8,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 782,22 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pasy izolované S Zdivo zdivo tl.30cm P Stropy keramické S 100 Část [%] - 4 -

5 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina pálená krytina S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Fasádní omítky chybí C Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody standartní P Dveře hladké plné dveře S Okna dřevěná špaletová S Podlahy obytných místností cem. potěr P Podlahy ostatních místností betonová mazanina P Vytápění kamna na tuhá paliva P Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Rozvod vody plast, studená voda P Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu chybí C Kanalizace žumpa P Vybavení kuchyně kombinovaný sporák S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 5, ,00 5,40 2. Zdivo P 23, ,46 10,76 3. Stropy S 9, ,00 9,10 4. Střecha S 5, ,00 5,40 5. Krytina S 3, ,00 3,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,10 8. Fasádní omítky C 2, ,00 0,00 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody P 2, ,46 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností P 2, ,46 0, Podlahy ostatních místností P 1, ,46 0, Vytápění P 5, ,46 2, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody P 2, ,46 1, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace P 2, ,46 1, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0,50-5 -

6 24. Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 4, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 70,60 Koeficient vybavení K 4 : 0,7060 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 5,40 100,00 1,00 5,40 7, ,33 1, Zdivo P 23,40 100,00 0,46 10,76 15, ,25 5, Stropy S 9,10 100,00 1,00 9,10 12, ,25 4, Střecha S 5,40 100,00 1,00 5,40 7, ,43 3, Krytina S 3,30 100,00 1,00 3,30 4, ,00 2, Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 1,00 0,80 1, ,86 0, Vnitřní omítky S 6,10 100,00 1,00 6,10 8, ,00 5, Vnitřní obklady S 2,20 100,00 1,00 2,20 3, ,86 2, Schody P 2,30 100,00 0,46 1,06 1, ,25 0, Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 4, ,00 2, Okna S 5,10 100,00 1,00 5,10 7, ,00 4, Podlahy obytných místností P 2,10 100,00 0,46 0,97 1, ,50 0, Podlahy ostatních místností P 1,30 100,00 0,46 0,60 0, ,50 0, Vytápění P 5,30 100,00 0,46 2,44 3, ,86 2, Elektroinstalace S 4,20 100,00 1,00 4,20 5, ,86 4, Bleskosvod S 0,60 100,00 1,00 0,60 0, ,86 0, Rozvod vody P 2,90 100,00 0,46 1,33 1, ,86 1, Zdroj teplé vody S 1,70 100,00 1,00 1,70 2, ,86 1, Kanalizace P 2,70 100,00 0,46 1,24 1, ,73 0, Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,63 0, Vnitřní vybavení S 4,30 100,00 1,00 4,30 6, ,86 5, Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,86 0,3480 Opotřebení: 54,0804 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 130,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7060 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9184 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 651,38 Plná cena: 782,22 m 3 * 3 651,38 Kč/m 3 = ,46 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 54,0804 % - 6 -

7 Úprava ceny za opotřebení ,90 Kč Rodinný domek nedokončený na st.124/4 - zjištěná cena = ,56 Kč 1.2. Příslušenství Studna kopaná Popis Jedná se o kopanou studnu,stáří 30 let přibližně.opotřebení má lineární charakter. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 6,50 m Ruční čerpadlo: 1 ks Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 1,50 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks ,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * ,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9184 Plná cena: = ,85 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 100 = 30,000 % ,76 Kč Studna kopaná - zjištěná cena = ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek a přilehlá zahrada Popis Pozemek ke dni ocenění řešen cenovou mapou v místě.cena za m 2 pozemku činí 350,-Kč. Ocenění Ostatní stavební pozemky - 7 -

8 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 124/4 123,00 350, ,- nádvoří 27 cenová mapa trvalý travní porost 124/2 676,00 350, ,- Ostatní stavební pozemky - celkem ,- Stavební pozemek a přilehlá zahrada - zjištěná cena = ,- Kč C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný domek nedokončený na st.124/ ,50 Kč 1.2. Příslušenství Studna kopaná ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek a přilehlá zahrada ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný domek nedokončený na st.124/ ,60 Kč 1.2. Příslušenství Studna kopaná ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek a přilehlá zahrada ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,70 Kč - 8 -

9 Rekapitulace výsledných cen, celkem ,70 Kč Výsledná cena obvyklá: ,- Kč slovy: Jedenmilionšestsettřicetsedmtisícčtyřistadevadesát Kč 1/Na základě zkušeností z realitního trhu pokládám výše uvedenou obvyklou cenu ke dni ocenění za přiměřenou. 2/Jiná práva či závady se se k oceňovaným nemovitostem nevážou kromě finančních závazků viz. LV č /Z hlediska prodeje je nejlepší prodej nemovitostí jako celku a to z důvodu že stavba a pozemek tvoří jeden funkční celek. Ve Zlíně Ing. Jiří Mrkvánek Zarámí Zlín telefon: , j.mrkvanek@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j.spr. 2405/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /