Znalecký posudek č /2017 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

Transkript

1 Znalecký posudek č /2017 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovité věci pozemku parcelní číslo st. 61/3 v katastrálním území Radkov u Vítkova, obci Radkov, okrese Opava Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Cejl 494/ Brno Usnesení č.j. 169 EX 1096/14-65 ze dne Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovité věci v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních v listinné podobě a 1 v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 4. května

2 Obsah: A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovité věci 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci 3 5. Pouţitá literatura 3 6. Metody zjištění hodnoty 4 7. Vlastnické a evidenční údaje 5 8. Věcná břemena, závazky a omezení 5 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko Základní popis lokality Kopie katastrální mapy Popis nemovitých věcí 6 str. B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 9 C. Rekapitulace 9 D. Přílohy 9 2

3 A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne , exekuční řízení č.j. 169 EX 1096/ Úkolem znalce je: ocenění nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejích součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je nemovitá věc pozemek parcelní číslo st. 61/3 zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Radkov u Vítkova, obci Radkov, okrese Opava. 2. Informace o nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: Moravskoslezský Opava Radkov Radkov u Vítkova 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Radkov u Vítkova, LV č. 111 ze dne ) Usnesení soudního exekutora ze dne Zjištěné znalcem: 1) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 2) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňovanou nemovitost 3) Informace o obci a okolí z internetových serverů 4) Místní šetření provedené dne znalcem, fotodokumentace 5) Malý lexikon obcí ) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 7) Informace a sdělení získané z katastrálního úřadu, realitních kanceláří a jiných subjektů 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci: Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 29. dubna 2017 znalcem za účasti povinného. 5. Použitá literatura: E. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. F. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. G. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno H. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky 443/2016 Sb. 3

4 b) Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění moţného budoucího vyuţití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování pozemků porovnávacím způsobem: Na základě skutečného uţití oceňovaného pozemku bude zjištěna cena obdobných prodaných pozemků, pokud toto nebude moţné tak cena nabídek obdobných pozemků, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, tedy stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je moţné pouţít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u pozemků: lokalita, účel uţití, vybavenost, velikost, komerční vyuţití, charakter a úroveň zastavěnosti, právní stav a zohlednění věcných práv. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 aţ 3, vyjadřující míru shody s oceňovaným pozemkem a určí se základní cena, jako váţený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohu pozemku, vlastnické vztahy, právní vztahy a další širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu sníţit nebo zvýšit aţ o 20%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění moţného budoucího vyuţití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z jiţ realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloţeného výpisu z katastru nemovitostí LV č. 111 je pan Petr Konečný, nar. dne bytem Radkov, č.p. 126 vlastníkem oceňované nemovité věci pozemku parcelní číslo st. 61/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 212,0 m 2 v katastrálním území Radkov u Vítkova, obci Radkov, okrese Opava. 8. Věcná břemena, závazky a omezení: K nemovité věci se neváţí ţádná věcná břemena, ani jiné omezení. Finanční závazky vlastníka evidované na předloţeném LV se do výsledné ceny pozemku dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovité věci nepodléhá odvodu DPH. 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. V místě nehrozí sesuv půdy. Pozemek se nenachází v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Radonové riziko se pro daný účel pozemku nevyhodnocuje. 4

5 10. Základní popis lokality: Obec Obec Radkov spadá do okresu Opava a náleţí pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Vítkov. Obec Radkov se rozkládá asi sedm kilometrů severně od Vítkova a osmnáct kilometrů jihozápadně od Opavy. Na území této obce má trvalý pobyt 492 obyvatel (Malý lexikon obcí 2016). Pro vyuţití volného času je v obci k dispozici hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou vyuţívat plynofikaci i veřejný vodovod. Obec Radkov leţí v průměrné výšce 474 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 1536 ha. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je pozemek uţívaný v jednotném funkčním celku s rodinným domem jiného vlastníka v obci Radkov, okres Opava. Dopravní dostupnost a parkování Posuzovaný pozemek je přístupný po místní nezpevněné komunikaci. Parkování je moţné na pozemku na nezpevněném parkovacím stání. Obec Radkov je napojena na síť silnic, které ji spojují s okolními vesnicemi a městy. Obec je dopravně obsluhována autobusy meziměstské dopravy, nejbliţší zastávka je vzdálena přibliţně 1,5 km od posuzovaného pozemku. Lokalita, jejíţ je předmětný pozemek součástí je samotou, sestávající ze tři staveb a pozemků. Obsah ocenění: a) 3, 4 stavební pozemek parcelní číslo st. 61/3 v katastrální území Radkov u Vítkova, obci Radkov, okres Opava 11. Kopie katastrální mapy: Pozemek parcelní číslo st. 61/3 v katastrální území Radkov u Vítkova, obec Radkov, okres Opava. 12. Popis nemovitých věcí: a) 3, 4 stavební pozemek parcelní číslo st. 61/3 v katastrální území Radkov u Vítkova, obci Radkov, okres Opava Předmětem ocenění je pozemek zapsaný na LV č. 111 vedeném pro katastrální území Radkov u Vítkova, obec Radkov, okres Opava. Pozemek je uţívány v jednotném funkčním celku se stavbou rodinného domu č.p. 126 (jiný vlastník). Jedná se o malou osadu domů na samotě. Celková plocha pozemku je malá, ovšem parcela je uţívaná s jinými plochami. Území je rovinné, se svaţitostí do 15 %. Pozemek je vyuţíván jako odstavná a skladovací plocha. V místě je moţnost napojení pouze na el. energii. Občanská vybavenost obce není dostupná. Obyvatelstvo v okolí je bezproblémové. V obci Radkov není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. 5

6 B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. a) 3, 4 stavební pozemek parcelní číslo st. 61/3 v katastrální území Radkov u Vítkova, obec Radkov, okres Opava Ocenění stavebního pozemku dle 3,4 vyhlášky: Pozemek parcelní číslo st. 61/3 Obec Katastrální území Kraj Počet obyvatel Malý lexikon obcí 2016 Základní cena příloha č. 2 vyhlášky, tab. č. 1 ZC v (Kč/m 2 ) Plocha pozemků P (m 2 ) Radkov Radkov u Vítkova Moravskozlezský Znak Název zanku Označení Popis znaku Hodnota znaku Úprava základních cen stavebních pozemků, příloha č. 2 vyhlášky, tabulka č. 2 O 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 O 2 Hospodářsko správní význam obce IV. Ostatní obce 0,60 O 3 Poloha obce VI. Ostatní případy 0,80 O 4 Technická infrastruktura v obci II. Chybí kanalizace 0,85 O 5 Dopravní obsluţnost obce III. Autobusová zastávka 0,90 O 6 Občanská vybavenost v obci VI. Ţádná vybavenost 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZC v *O 1 *O 2 *O 3 *O 4 *O 5 *O 6 ZC 164 Index trhu s nemovitými věcmi, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 1 P 1 Situace na dílčím trhu I. Poptávka niţší neţ nabídka -0,03 P 2 Vlastnické vztahy V. Stejný vlastník 0,00 P 3 Změny v okolí II. Bez vlivu 0,00 P 4 Vliv právních vztahů II. Bez vlivu 0,00 P 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 P 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zandbatelný rizikem povodně 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1+ΣP i ) I T 0,9700 Index omezujících vlivů pozemku, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 2 Index omezujících vlivů pozemku I O = 1+ΣP i I O 1,0000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zastavění, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 3 P 1 Druh a účel uţití stavby I. Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel 1,01 P 2 Převaţující zástavba v okolí IV. Bez zástavby -0,03 P 3 Poloha pozemku v obci V. Samota -0,08 P 4 Moţnost napojení na inţ. sítě v obci II. Lze napojit na některé sítě v obci -0,10 P 5 Občanská vybavenost v okolí III. Občanská vyb. obce není dostupná -0,05 P 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Nezpevněný příjezd, parkování na poz. -0,02 P 7 Osobní hromadná doprava I. Zastávka více neţ 1000 m od pozemku -0,07 P 8 Komerční vyuţitelnost II. Bez moţnosti komerčního vyuţití 0,00 P 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 P 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 P 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Zájem jen u vlasntíků staveb v osadě -0,10 Index polohy I P = P 1 * (1+ΣP i ) I P Cena pozemku celkem CP = ZC * I T * I O * I P * P CP (Kč) 212 0, ,22 Administrativní cena nemovité věci činí (zaokrouhleno) ,00 Kč 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění je pozemek evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Radkov u Vítkova, obci Radkov, okrese Opava. Ve skutečnosti je vyuţíván v jednotném funkčním celku s blízkým domem jiného vlastníka a není zastavěn ani zpevněn. Jako stavební místo je nevhodný, funkčně se tedy nejvíce dá povaţovat za zahradu nebo ostatní plochu. 6

7 Pro určení porovnávací ceny bude z údajů o prodejích a nabídkách prodejů určena cena za m 2 uţitné plochy. Analýza trhu: Nabídky obdobných pozemků v místě a okolí: Povaha pozemku je velmi atypická, z nabídek tedy byly vybrány ty, které se funkcí nebo povahou nejvíce podobají předmětu ocenění. Nabídka č. 1 Místo zveřejnění: Datum inzerce: Subjekt: exekuční draţba Text inzerce: Jedná se o pozemek o výměře 3640 m2, který se nachází na okraji zastavěné části obce. Na pozemku se nachází kůlna sloužící jako sklad nářadí, která je zděné konstrukce se sedlovou střechou, dále se na pozemku nachází trvalé porosty a pozemek je oplocen drátěným pletivem s vraty a plotovými vrátky. Pozemek je veden jako zahrada, dle platného územního plánu obce je zařazen do zóny neurbanizované- zemědělské produkce. Inzerce: Objektivizační koeficient: 1,20 vyvolávací cena v exekuční draţbě Cena za m 2 : 74,18 Kč/m 2 Nabídka č. 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 nabídka rozsáhlé zahrady se zahradní chatou a oplocením Místo zveřejnění: Datum inzerce: Subjekt: RK Text inzerce: Nabízíme k prodeji pozemky v k.ú. Melč. Pozemky jsou vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří (p.č.st. 206, výměra 169 m2) a ostatní plocha (p.č. 2985, 545 m2). Inzerce: Objektivizační koeficient: 0,95 nabídka RK bez provize Cena za m 2 : 210,00 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 obdobně evidované pozemky na samotě, pravděpodobně pozůstatek po demoliční stavbě 7

8 Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Uznačení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Nabídka č. 1 74,18 1, ,02 Nabídka č ,00 0, ,50 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 144,26 Úprava základní ceny: 1. Poloha pozemku vzhledem k jeho konkrétnímu účelu vyuţití (hodnocení 0,8 1,2) Pozemek se nachází na samotě, je zde moţnost napojení pouze na el. energii a příjezd je moţný pouze po nezpevněné komunikaci. 2. Vlastnické vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemek je ve výlučném vlastnictví. 3. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K posuzovanému pozemku se naváţí ţádná věcná břemena ani jiné právní závazky. 4. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemky nespadají pod zvláštní ochranu z hlediska ţivotního prostředí. Nejsou známy ţádné omezující vlastnosti jejich uţívání. Váţený průmer upravených základních cen (Kč/m2) 144,26 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha pozemku 0,80 2 Vlastnikcé vztahy 1,00 3 Právní vztahy 1,00 4 Širší vztahy 1,00 Upravená základní cena v Kč za m 2 115,41 Základní upravená cena dle metody srovnání je 115,41 Kč/m 2. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny pozemku, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena a cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 88,35 Kč/m 2 a cena srovnávací ve výši 115,41 Kč/m 2. Pozemek není samostatně vyuţitelný, má travnatý povrch. Při zohlednění všech těchto skutečnosti určuji obvyklou jednotkovou cenu posuzované parcely ve výši 100,00 Kč/m 2, celkem tedy ,00 Kč. S ohledem na výše uvedené určuji cenu posuzované nemovité věci v místě a čase obvyklou ve výši: Obvyklá cena nemovité věci ke dni ocenění ,00 Kč 8

9 C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovité věci Obvyklá cena nemovité věci ,00 Kč ,00 Kč Obvyklou cenu posuzované nemovité věci zapsané na LV č. 111, tj. pozemku parcelní číslo st. 61/3 v katastrálním území Radkov u Vítkova, obci Radkov, okrese Opava vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: dvacetjedentisícdvěstě korun českých ,00 Kč V Otrokovicích, dne 4. května 2017 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doloţka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2017 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 75/17. D. Přílohy: Mapové podklady: Posuzovaný pozemek leží uprostřed osady tří domu, obec Radkov, k.ú. Radkov u Vítkova 9

10 Fotodokumentace: Pohled na posuzovaný pozemek parcelní číslo st. 61/3 v katastrálním území Radkov u Vítkova, obci Radkov, okrese Opava. V současné době je užíván v jednotném funkčním celku vlastníky sousedního domu jako odstavná a skladovací plocha. Výpis z katastru nemovitostí: 10