Znalecký posudek č /2017 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

Transkript

1 Ing. Bc. Eva Hradilová, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2017 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovité věci garáže bez č.p./č.e. na pozemku parcelní číslo 834 (jiný vlastník) v katastrálním území Slatina, obci Brno, okrese Brno-město Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Cejl 494/ Brno Usnesení č.j. 169 EX 8324/13 63 ze dne Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovité věci v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve třech vyhotoveních v písemné formě a v elektronické podobě prostřednictvím datové schránky. V Otrokovicích, dne 1. dubna 2017

2 Obsah: str. A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovité věci 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci 3 5. Použitá literatura 3 6. Metody zjištění hodnoty 3 7. Vlastnické a evidenční údaje 4 8. Věcná břemena, závazky a omezení 4 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko Základní popis lokality Kopie katastrální mapy Popis nemovitých věcí 5 B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 7 C. Rekapitulace 9 D. Přílohy 10 2

3 A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne , exekuční řízení č.j. 169 EX 8324/ Úkolem znalce je: ocenění nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejích součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány Předmětem ocenění je nemovitá věc garáž bez č.p./č.e. na pozemku parcelní číslo 834 (jiný vlastník) v katastrálním území Slatina, obec Brno, okres Brno-město. 2. Informace o nemovitosti: Adresa nemovitosti : Brno, Slatina, ulice Vlnitá Kraj : Jihomoravský Okres : Brno-město Obec : Brno Katastrální území : Slatina 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Slatina, LV č ze dne ) Usnesení soudního exekutora ze dne Zjištěné znalcem: 1) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňovanou nemovitost 2) Informace o obci a okolí z internetových serverů 3) Kopie katastrální mapy, ortofoto dle cuzk.cz 4) Malý lexikon obcí ) Místní šetření provedené znalcem dne , fotodokumentace 6) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 7) Informace a sdělení získané z místních realitních kanceláří, obecního úřadu a jiných subjektů 4. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí: Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne znalcem, vlastník nebyl v místě zastižen. 5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016, kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb. 3

4 b) Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování pozemků porovnávacím způsobem: Na základě skutečného užití oceňované stavby bude zjištěna cena obdobných prodaných staveb, pokud toto nebude možné tak cena nabídek obdobných staveb, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, tedy stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohu, vlastnické vztahy, právní vztahy a další širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č je pan Petr Küffer, nar. dne trvale bytem Brno, Slatina, Tilhonova 448/71 vlastníkem oceňované nemovité věci garáže bez č.p./č.e. na pozemku parcelní číslo 834 (jiný vlastník) v katastrálním území Slatina, obec Brno, okres Brno-město. 8. Přírodní katastrofy, radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. V místě nehrozí sesuv půdy, stavba se nenachází v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Pro daný typ stavby se radonové riziko nevyhodnocuje. 9. Věcná břemena, zátěže: Dle listu vlastnického neváznou na oceňované nemovité věci žádná věcná břemena ani jiná omezení vlastnictví. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny dle tohoto posudku nezahrnují. Převod stavby nepodléhá odvodu DPH. 4

5 10. Základní popis: Obec Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Brno s počtem obyvatel (dle platného lexikonu) , které je krajským městem. Brno jako správní centrum Jihomoravského kraje poskytuje svým občanům nejenom kompletní občanskou vybavenost, školy na všech úrovních včetně vysokých škol, ve městě je vytvořena síť obchodů a služeb, jsou zde sportovní areály, koupaliště, zdravotnické zařízení od polikliniky, nemocnice po specializovaná zdravotnická zařízení ale i s tím vším se pojící relativně širokou možnost pracovního uplatnění obyvatel. Oceňovaná nemovitost se nachází v místní části Slatina, jenž leží jihovýchodně od centra města. Správě tato část tvoří samostatnou městskou část Brno Slatina, která má vlastní základní občankou vybavenost, avšak je správně i funkčně propojena s městem Brnem. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je řadová garáž, situovaná v městské části Brno-Slatina, na ulici Vlnitá. Garáž leží na pozemku ve vlastnictví Statutárního města Brna. Dopravní dostupnost a parkování Posuzovaný objekt je přístupný z místní komunikace, asfaltovém povrchu ulice Vlnité. Dopravu ve městě zajišťuje MHD, nejbližší zastávka je vzdálena do 200 m od garáže. Město Brno je napojeno na síť silnic a dálnic, je zde důležitým uzlem autobusové i vlakové dopravy. V centru se nachází autobusové a vlakové nádraží obsluhující mimo jiné i linky mezinárodní dopravy. Město Brno má také mezinárodní letiště. Obsah ocenění a) 37 garáž bez č.p./č.e. na pozemku parcelní číslo 834 (jiný vlastník), katastrální území Slatina, obec Brno, okres Brno-město b) 11. Kopie katastrální mapy Garáž bez č.p./č.e. jenž se nachází na pozemku parcelní číslo 834 v katastrální území Slatina, obec Brno, okres Brnoměsto. 12. Popis nemovitých věcí: a) 37 garáž bez č.p./č.e. na pozemku parcelní číslo 834 (jiný vlastník), katastrální území Slatina, obec Brno, okres Brno-město Předmětem ocenění je řadová garáž. Stavba je zděná, založena na betonových základových pásech, izolovaná proti zemní vlhkosti. Dřevěná stropní konstrukce tvoří současně konstrukci pultové střechy. Rovný podhled, omítky vnitřní běžné, fasáda omítka cementová, krytina živičná, klempířské konstrukce žlab a svod plech, vrata plechová v kovovém rámu, bez oken. Objekt není napojen na elektrickou energii. Povrch podlahy tvoří cementový potěr. Stáří stavby přibližně 40 let, stav v souladu s věkem. 5

6 B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. a) 37 garáž bez č.p./č.e. na pozemku parcelní číslo 834 (jiný vlastník), katastrální území Slatina, obec Brno, okres Brno-město Výměry pro ocenění: OP = 18,0 * 2,40 = 43,2 m 2 Ocenění garáže dle 37 vyhlášky: Garáž řadová bez čp./če. na pozemku 834 Obec Katastrální území Brno Slatina Počet obyvatel Kraj Malý lexikon obcí ČR Jihomoravský Základní cena příloha č. 26 ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor stavby typu B OP m3 43,2 Konstrukce a vybavení garáže příloha 26, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby I. řadová -0,01 2 Kontrukce II. zděná cm 0,00 3 Technické vybavení I. Bez vybavení -0,05 4 Příslušenství II. Bez příslušenství -0,01 5 Jiné kriterium III. bez vlivu na cenu 0,00-0,07 s Stáří staby v rocích 40 s = 1-0,005*40 0,800 6 Stav II. v souladu se stářím Iv 1,00 0,74400 Index trhu s nemovitostými věcmi, tabulka č. 1 přílohy č. 3 vyhlášky It dle pozemku 0,97 Index polohy pozemku, nakterém se nachází stavba, tab. č. 4 přílohy č. 3 vyhlášky Ip dle pozemku 0,8640 Cena nemovitosti celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip ,56 Index trhu s nemovitými věcmi, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 1 P 1 Situace na dílčím trhu II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 P 2 Vlastnické vztahy I. Pozemek s nemovitou stavbou -0,03 P 3 Změny v okolí II. Bez vlivu 0,00 P 4 Vliv právních vztahů II. Bez vlivu 0,00 P 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 P 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zandbatelný rizikem povodně 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1+ΣP i ) I T 0,9700 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zastavění, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 4 P 1 Druh a účel užití stavby I. Garáž 0,80 P 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 P 3 Možnost napojení na inž. sítě v obci II. Nelze napojit pouze na některé sítě v obci -0,01 P 4 Dopravní dostupnost k pozemku II. Po zpevněné komunikaci 0,00 P 5 Parkovací možnosti II. Dobré park. možnosti na veřejné kom. 0,00 P 6 Možnost komerčního využití III. Výhodná poloha 0,05 P 7 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1+ΣP i ) I P 0,8640 Administrativní cena stavby dle předpisu ke dni ocenění (zaokrouhleno) ,00 Kč 6

7 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění je řadová garáž, nacházející se v obci Brno, místní části Slatina. Garáž je součástí skupiny řadových garáží, není napojena na el. energii a stojí v blízkosti bytové zástavby. Jako taková je lokalita výhodná, s dobrou přístupností prostředků MHD. Garáž stojí na pozemku ve vlastnictví Statutárního města Brna, nájem však pravděpodobně není hrazen, nejedná se o zásadní překážku v užívání, vliv na výslednou cenu je minimální. Analýza trhu: Nabídky prodeje garáží v místě a okolí: Nabídka č. 1 Místo zveřejnění: Datum inzerce: Subjekt: RK Text inzerce: Nabízíme prodej garáže o celkové ploše 18 m2 na ul. Černovičky ve Slatině. Garáž je ve velmi dobrém stavu, nová střecha. Pozemek v osobním vlastnictví. Možnost připojit elektřinu. Inzerce: Objektivizační koeficient: 0,95 jedná se o nabídku RK bez provize a poplatků Cena za m 2 : ,00 Kč Nabídka č. 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 řadová garáž ve stejné městské části Místo zveřejnění: Datum inzerce: Subjekt: RK Text inzerce: Nabízíme prodej garáže o celkové ploše 18 m2 na ul. Černovičky ve Slatině. Garáž leží na vlastním pozemku a je ve velmi dobrém stavu - nová střecha, elektřina. Volné ihned. Inzerce: Objektivizační koeficient: 0,95 jedná se o nabídku RK bez provize a poplatků Cena za m 2 : ,00 Kč Nabídka č. 3 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 řadová garáž ve stejné městské části Místo zveřejnění: Datum inzerce: Subjekt: RK Text inzerce: Nabízíme prodej garáže v OV na ulici Černovičky, Brno-Slatina. Garáž o CP 21 m2 je naprosto suchá, má vlastní elektroměr, montážní jámu a stojí na vlastním pozemku. Garáž je vzdálena cca 600 m od ulice Kigginsova. Průkaz energetické naročnosti budov zde není vyhotoven, proto uvadíme třídu "G". Více informací u makléře 7

8 Inzerce: Objektivizační koeficient: 0,95 jedná se o nabídku RK bez provize a poplatků Cena za m 2 : ,00 Kč Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 řadová garáž ve stejné městské části Uznačení Cena Kč Objektivizační Bodové zhodnocení Upravená cena koeficient dle míry shody Kč Nabídka č ,00 0, ,00 Nabídka č ,00 0, ,00 Nabídka č ,00 0, ,00 Vážený průměr základních cen v Kč ,00 Úprava základní ceny: 1. Poloha stavby v obci, popřípadě v lokalitě a v domě (hodnocení 0,8 1,2) Řadová garáž v lokalitě bytových domů. MHD obce dobře dostupná. 2. Příslušenství stavby (hodnocení 0,8 1,2) Stavba nemá žádné příslušenství. 3. Pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou (hodnocení 0,8 1,2) Stavba na pozemku jiného vlastníka. 4. Technická vybavenost pozemku (hodnocení 0,8-1,2) Bez možnosti napojení na inženýrské sítě. 5. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K jednotce se neváží žádné omezení užívání ani věcná břemena. 6. Širší vztahy, vybavení bytu (hodnocení 0,8 1,2) Garáž v obci nad 100 tis. obyvatel, v blízkosti bytové výstavby, která pro daný typ staveb výrazně zvyšuje atraktivnost na trhu. Garáž působí dojmem, že není dlouhodobě užívána. Vážený průmer upravených základních cen (Kč) ,00 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha stavby v obci 1,05 2 Příslušenství stavby 1,00 3 Pozemek tvořící jednotný fukční celek 0,98 4 Technická vybavenost pozemku 0,95 5 Právní vztahy 1,00 6 Širší vztahy 0,98 Upravená základní cena v Kč za m ,80 Základní upravená cena dle metody srovnání je ,80 Kč. 8

9 Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny stavby, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena a cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši ,00 Kč, a cena srovnávací ve výši ,80 Kč. U garáží je také nezanedbatelným faktorem roční období, jelikož zájem o garáže pravidelně na trhu stoupá před a v zimních měsících, z tohoto hlediska doba ocenění jaro přeje kupujícím, dosažitelné ceny jsou poněkud nižší než před zimou. S ohledem na výše uvedené určuji obvyklou cenu posuzované garáže ve výši: Cena nemovité věci určená porovnáním ,00 Kč C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovité věci Obvyklá cena nemovité věci ,00 Kč ,00 Kč Obvyklou cenu posuzované nemovité věci zapsané na LV č vedeném pro katastrální území Slatina, obec Brno, okres Brno-město, tj. garáže bez č.p./č.e., na pozemku parcelní číslo 834 (jiný vlastník) v souvislosti se současnou situací na trhu s nemovitostmi vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: jednostodevadesáttisíc korun českých ,00Kč V Otrokovicích, dne 1. dubna 2017 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2017 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 57/17. 9

10 D. Přílohy: Mapové podklady: Garáž na pozemku parcelní číslo 834, katastrální území Slatina, obec Brno, okres Brno-město. Fotodokumentace: Pohled na garáž na pozemku parcelní číslo 834, katastrální území Slatina, obec Brno, okres Brno-město. 10

11 List vlastnictví: 11