Znalecký posudek č /2017 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

Transkript

1 Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2017 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovité věci pozemku parcelní číslo 819/85 v katastrálním území Karolinka, obci Karolinka, okrese Vsetín Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc Mgr. Svatopluk Šůstek, soudní exekutor Pavelčákova Olomouc Spisová značka 185 EX 2271/14 Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovité věci v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve třech vyhotoveních v písemné formě a v elektronické podobě prostřednictví DS. V Otrokovicích, dne 12. července 2017

2 Obsah: str. A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovité věci 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Použitá literatura 3 5. Metody zjištění hodnoty 3 6. Vlastnické a evidenční údaje 4 7. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko 4 8. Věcná břemena, závazky a omezení 5 9. Základní popis lokality Kopie katastrální mapy 5 B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 6 C. Rekapitulace 7 D. Přílohy 8 2

3 A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován do exekučního řízení, původní spisová značka 057 EX 1755/2010. Úkolem znalce je: ocenění nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejích součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány Předmětem ocenění je nemovitá věc pozemek parcelní číslo 819/85 ostatní plocha, jiná plocha v katastrálním území Karolinka, obec Karolinka, okres Vsetín. 2. Informace o nemovitosti: Adresa nemovitosti : Karolinka, roh ulic Pod Hrází a Na Marečkové Kraj : Zlínský Okres : Vsetín Obec : Karolinka Katastrální území : Karolinka 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Karolinka, LV č informativní Zjištěné znalcem: 1) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňovanou nemovitost 2) Informace o obci a okolí z internetových serverů 3) Kopie katastrální mapy, ortofoto dle cuzk.cz 4) Malý lexikon obcí ) Místní šetření provedené znalcem dne , fotodokumentace 6) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 7) Informace a sdělení získané z místních realitních kanceláří, obecního úřadu a jiných subjektů 4. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016, kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb. b) Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: 3

4 ...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování staveb porovnávacím způsobem: Cena stavby se zjistí vynásobením zvolené měrné jednotky, charakteristického porovnatelného parametru daného typu stavby, např. obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha, podlahová plocha atp., jednotkovou cenou určenou porovnávací metodou. Na základě skutečného užití oceňované stavby bude zjištěna cena staveb obdobného využití, pokud toto nebude možné tak cena nabídek staveb obdobného využití, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u staveb zejména: účel užití, poloha v obci vzhledem k účelu užití, stavebně technický stav, materiálové charakteristiky, vybavenost, velikost a možnost komerční využitelnosti. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovanou stavbou a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohou stavby v obci popřípadě v lokalitě, příslušenství stavby, pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou, technickou vybavenost pozemku, právní vztahy a širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. V případě velmi špatného stavebně-technického stavu objektu lze základní cenu snížit až o 30%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č je pan Jaroslav Ondryáš, nar. dne trvale bytem Karolinka, Na Sklepoch 630 vlastníkem oceňované nemovité věci pozemku parcelní číslo 819/85 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 22,0 m 2 v katastrálním území Karolinka, obec Karolinka, okres Vsetín. 7. Přírodní katastrofy, radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. V místě nehrozí sesuv půdy, pozemek se nenachází v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Pro daný typ stavby se radonové riziko nevyhodnocuje. 4

5 8. Věcná břemena, zátěže: Dle listu vlastnického neváznou na oceňované nemovité věci žádná věcná břemena ani jiná omezení vlastnictví. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovité věci dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovité věci nepodléhá odvodu DPH. 9. Základní popis: Obec Město Karolinka je po Zubří druhým nejmladším městem na Valašsku. Nachází se v chráněné krajinné oblasti Beskydy, asi 23 km od města Vsetín, leží tedy administrativně v okrese Vsetín a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Vsetín. Počet trvale žijících obyvatel této obce je 2567 obyvatel (Malý lexikon obcí 2016). Protéká zde Vsetínská Bečva. Obec je vzdálená přibližně 5 km od slovenských hranic. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času v Karolince nechybí nejrůznější sportovní zařízení, jako například travnaté hřiště na kopanou, tenisové a volejbalové kurty, posilovna. V zimě je v provozu SKI areál Karolinka nebo je možné využít lyžařských areálů na Soláni a v okolních obcích Velké Karlovice a Nový Hrozenkov. Vyznavačům bílé stopy slouží řada udržovaných a značených tras, ať už z centra města na okolní hřebeny, či v nejbližším okolí, zejména ve Velkých Karlovicích. Turistům je ve městě a okolí k dispozici řada značených stezek a nově i cyklostezky. Dále bychom v obci našli síť obchodů, některé služby, penziony, pohostinství, poštu, knihovnu, kostel a hřbitov. V obci má ordinaci praktický lékař i zubař, najdeme zde služebnu Policie ČR. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Obcí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Město Karolinka leží v průměrné výšce 483 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 4214 ha. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je pozemek určený pro stavbu garáže, situovaný na rohu Ulic Pod Hrází a Na Marečkově vzdálený cca 500 m od hlavního náměstí obce. Jedná se o nezastavěný pozemek v malé garážové kolonii za tratí nedaleko nádražní stanice Karolinka zastávka. Dopravní dostupnost a parkování Posuzovaná parcela je přístupná z asfaltového povrchu ulice Pod Hrází. Obsah ocenění a) 3, 4 stavební pozemek parcelní číslo 819/85, katastrální území Karolinka, obec Karolinka, okres Vsetín 10. Kopie katastrální mapy Pozemek parcelní číslo 819/85 je určený pro stavbu garáže, k.ú. a obec Karolinka 5

6 B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. a) 3, 4 stavební pozemek parcelní číslo 819/85 katastrální území a obec Karolinka Ocenění stavebního pozemku dle 3,4 vyhlášky: Pozemek parcelní číslo 819/85 Obec Katastrální území Kraj Počet obyvatel Základní cena Plocha pozemků Malý lexikon obcí 2016 příloha č. 2 vyhlášky, tab. č. 1 ZC v (Kč/m 2 ) P (m 2 ) Karolinka Karolinka Zlínský Znak Název zanku Označení Popis znaku Hodnota znaku Úprava základních cen stavebních pozemků, příloha č. 2 vyhlášky, tabulka č. 2 O 1 Velikost obce II obyvatel 0,80 O 2 Hospodářsko správní význam obce II. Obec s lyžařským střediskem 0,90 O 3 Poloha obce VI. Ostatní 0,80 O 4 Technická infrastruktura v obci I. Kompletní 1,00 O 5 Dopravní obslužnost obce II. železnice a autobus 0,95 O 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZC v *O 1 *O 2 *O 3 *O 4 *O 5 *O 6 ZC 501 Index trhu s nemovitými věcmi, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 1 P 1 Situace na dílčím trhu II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 P 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěno 0,00 P 3 Změny v okolí II. Bez vlivu 0,00 P 4 Vliv právních vztahů II. Bez vlivu 0,00 P 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 P 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zandbatelný rizikem povodně 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1+ΣP i ) I T 1,0000 Index omezujících vlivů pozemku, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 2 Index omezujících vlivů pozemku I O = 1+ΣP i I O Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zastavění, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 3 1,0000 P 1 Druh a účel užití stavby I. Garáž 0,80 P 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 P 3 Možnost napojení na inž. sítě v obci II. Lze napojit na některé sítě v obci -0,01 P 4 Dopravní dostupnost k pozemku II. Příjezd po zpevněné komunikaci 0,00 P 5 Parkovací možnosti II. Dobré parkovací možnosti 0,00 P 6 Komerční využitelnost II. Výhodná poloha, bez vlivu na komerci 0,00 P 7 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1+ΣP i ) I P 0,8240 Cena pozemku celkem CP = ZC * I T * I O * I P * P CP (Kč) 9 082,13 Administrativní cena pozemku ke dni ocenění (zaokrouhleno) 9.080,00 Kč Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění je pozemek určený pro stavbu garáže cca 500 m od centra obce Karolinka. Nelze zapomínat, že ač Karolinka je městem, jedná se o obec, kde převládající rezidenční zástavba sestává z rodinných domů, u kterých je vždy buď garáž, garážový přístřešek nebo dostatek místa k odstavení osobního automobilu. V Karolince bytové domy byly realizovány, asi šest bytovek je postaveno cca 500 m od posuzované parcely. Právě obyvatelé těchto domů, byť v okolí staveb, kde jsou umístěné jejich byty, je možnosti parkování na ulici dostatek, mohou míst zájem o parcelu, která je určená pro stavbu garáže. 6

7 Realitní trh v místě nenabízí příliš často garáž, jediná nabídka, která je v současné obě na trhu, nevzbudila více jak půl roku zájem: Nakolik v místě za stavební plochu ceny požadované i sjednané překračuji jednotkovou cenu 500,00 Kč/m 2, dosažitelná jednotková ceny za parcelu určenou pro stavbu garáže může činit maximálně právě 500,00 Kč/m 2. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny stavby, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena a cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 9.080,00 Kč, a cena srovnávací ve výši ,00 Kč. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za posuzovanou nemovitou věc ve výši: Obvyklá cena nemovité věci ,00 Kč C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovité věci Srovnávací cena nemovité věci 9.080,00 Kč ,00 Kč Obvyklou cenu posuzované nemovité věci zapsané na LV č vedeném pro katastrální území Karolinka, obec Karolinka, okres Vsetín, tj. pozemku parcelní číslo 819/85 ostatní plocha, jiná plocha v souvislosti se současnou situací na trhu s nemovitostmi vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: jedenácttisíc korun českých ,00Kč V Otrokovicích, dne 12. července 2017 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2017 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 103/17. 7

8 D. Přílohy: Mapové podklady: Posuzovaná parcel určená pros tavbu garáže, pozemek parcelní číslo 819/85, katastrální území a obec Karolinka, okres Vsetín Fotodokumentace: Pohled na místo, kde může být postavená garáž, katastrální území a obec Karolinka, okres Vsetín 8

9 List vlastnictví: 9