Znalecký posudek. č /2014

Transkript

1 Znalecký posudek č /2014 o ceně nemovitostí: id. ½ pozemků p. č. KN 3115/11 ostatní plocha, ostatní komunikace, p. č. KN 3115/69 orná půda, p. č. KN 3265/126 orná půda, p. č. KN 3265/217 ostatní plocha, neplodná půda, včetně součástí a příslušenství, vše v k. ú. Čejkovice (kód ) na LV 753 Vlastník nemovitostí: Marie Chludilová, č. p. 58, Čejč, LV 753 (podíl ½) Jarmila Tesaříková, Hornická 1078, Dubňany, LV 753 (podíl ½) Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení Exekutorského úřadu Brno - město, Minská 54, Brno ve věci oprávněného: Česká spořitelna, IČ: , se sídlem Olbrachtova 1929/62, Praha 4 PSČ: proti povinnému: Jarmila Tesaříková, Hornická 1078, Dubňany, na základě usnesení Okresního soudu v Hodoníně ze dne , č.j. 44 Nc 1032/ Objednatel posudku: Exekutorský úřad v Brně - městě, JUDr. Karel Urban, Minská 54, Brno č. spisu: 97EX 1262/10 Posudek vypracoval: Ing. Jitka Koluchová, znalec, bytem Martina Benky 13, Hodonín Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Hodoníně dne Tento znalecký posudek obsahuje 19 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních. 1

2 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 753 A: Vlastník : Marie Chludilová, Čejč č. p. 58, Čejč, podíl ½, Jarmila Tesaříková, Hornická 1078, Dubňany, podíl ½ B: Nemovitosti-pozemky: p. č. KN 3115/11, výměra 41 m 2, ostatní plocha ostatní komunikace, p. č. KN 3115/69, výměra 253 m 2, orná půda, p. č. KN 3265/126, výměra 5566 m 2, orná půda, p. č. KN 3265/217, výměra 10 m 2, ostatní plocha neplodná půda B1: Jiná práva - bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: nařízení exekuce (Z-2333/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, k podílu ½ (Z-11116/ ), listina Z- 2444/ nařízení exekuce (Z-6716/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, k podílu ½ (Z-11116/ ), listina Z- 8241/ zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky (Z-14642/ ) zahájení exekuce (Z-19461/ ) zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky (Z-14453/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, k podílu ½ (Z-14453/ ) D: Jiné zápisy: změna číslování parcel (Z-11116/ ) E: Nabývací tituly: Smlouva (dohoda) V1 1790/1993 darovací ze dne , právní účinky vkladu ke dni (Z / ) pro: Vondráková Marie Smlouva o převodu nemovitostí RI 1678/1992 darovací ze dne , (registrováno dne ). (Z / ) pro: Marie Chludilová, Čejč č. p. 58, Čejč, Jarmila Tesaříková, Hornická 1078, Dubňany F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám parcela KN 3115/69, BPEJ 00100, výměra 253 m 2 parcela KN 3265/126, BPEJ 00100, výměra 412 m 2, BPEJ 00850, výměra 5154 m Kopie katastrální mapy ze dne , z Nájemní smlouva č ze dne a dodatek č. 1 ke smlouvě ze dne Nájemní smlouva č ze dne a dodatek č. 1 ke smlouvě ze dne Výsledky místního šetření dne bez účasti povinné, paní Jarmily Tesaříkové. Povinná nepředložila znalci žádné podklady týkající se práv a závazků s nemovitostmi spojenými Exekuční příkaz soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - město, JUDr. Karla Urbana, č.j. 97EX 1262/10-21 ze dne , k exekuci prodejem nemovitostí povinné Jarmily Tesaříkové, a to id. ½ pozemku p. č. PK 3226, o výměře 5870 m 2, zapsáno na LV 753, pro obec Čejkovice, k. ú. Čejkovice, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín Usnesení č.j. 97EX 1262/ soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - město, JUDr. Karla Urbana, ze dne , o ustanovení znalce z oboru ceny a odhady nemovitostí pro vyhotovení znaleckého posudku Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb Úkol znalce: Úkolem znalce je stanovit: cenu id. ½ nemovitostí a jejich příslušenství, a to: pozemku p. č. 3115/11, v druhu pozemku ostatní plocha ostatní komunikace, o výměře 41 m 2 pozemku p. č. 3115/69, v druhu pozemku orná půda, o výměře 253 m 2, se způsobem ochrany ZPF pozemku p. č. 3265/126, v druhu pozemku orná půda, o výměře 5566 m 2, se způsobem ochrany ZPF pozemku p. č. 3265/217, v druhu pozemku ostatní plocha neplodná půda, o výměře 10 m 2 2

3 . Vše zapsáno na Katastrálním úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín, v k. ú. Čejkovice (kód ), obec Čejkovice, na LV 753. označit součásti a příslušenství nemovitostí, tak jak jsou vymezeny v exekučním příkaze č.j. 97EX 1262/10-21 ze dne cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu 1.3 Popis oceňovaného objektu Předmětem ocenění jsou pozemky p. č. KN 3115/11 v druhu pozemku ostatní plocha, ostatní komunikace, o výměře 41 m 2, p. č. KN 3115/69 v druhu pozemku orná půda, o výměře 253 m 2, p. č. KN 3265/126 v druhu pozemku orná půda, o výměře 5566 m 2 a p. č. KN 3265/217 v druhu pozemku ostatní plocha, neplodná půda o výměře 10 m 2. Pozemky se nachází mezi obcemi Velké Bílovice a Čejkovice, v katastrálním území Čejkovice, jihozápadně od obce Čejkovice, v lokalitě Nivy. Od nejbližšího místa souvisle zastavěné části obce Čejkovice jsou vzdáleny vzdušnou čarou přibližně 1,96 km až 2,3 km. Přístup po zpevněné komunikaci je pouze k pozemku p. č. KN 3115/69. Pozemky jsou součástí lánu a ke dni ocenění jsou zemědělsky užívány společností Zemědělská a.s., na základě nájemní smlouvy č ze dne , dodatku č. 1 ze dne k nájemní smlouvě č a nájemní smlouvy č ze dne a dodatku č. 1 ze dne k nájemní smlouvě č Na pozemcích nejsou, ke dni ocenění, žádné trvalé porosty. Dle územního plánu obce Čejkovice se pozemky nachází mimo zastavitelnou část obce, nejsou určeny k zastavění a v jejich blízkosti se nenachází žádné inženýrské sítě a ochranná pásma. Dle dostupných informací pozemky nejsou zatíženy věcnými břemeny. 2. POSUDEK 2.1 Ocenění podle cenového přepisu a to : zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška) Pozemek p. č. KN 3115/11 o výměře 41m 2, ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace Pozemek je veden v Katastru nemovitostí jako ostatní plocha, ostatní komunikace. Nachází se 1,96 km na jihozápad od obce Čejkovice, v lokalitě Nivy. Ke dni ocenění je pozemek součástí lánu a je zemědělsky obdělávaný. Přístup k pozemku je pouze přes sousední, zemědělsky obdělávané pozemky. Ke dni ocenění se na pozemku nenachází žádný trvalý porost. Počet obyvatel obce Čejkovice dle malého lexikonu obcí pro rok 2014 : Obec Čejkovice nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Vzhledem k nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem bude pozemek oceněn na základě 9, odstavce č. (5) zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění ke dni ocenění, dle skutečného stavu, tj. jako zemědělský pozemek podle 6 vyhlášky č. 441/2013 Sb.. Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako orná půda se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 4 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 5. Základní cena ZC pro: BPEJ = 16,77Kč/m 2 Srážky se neuplatní. Přirážky sousední největší obcí jsou Velké Bílovice s počtem obyvatel , uplatní se přirážka dle položky č % Výpočet ceny pozemku: BPEJ Základní cena ZC = 16,77Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (16,77Kč/m 2 + 0,20 x 16,77Kč/m 2 ) = 20,12Kč/m 2 3

4 Cena orné půdy: 20,12Kč/m 2 x 41m 2 = 824,92Kč Zaokrouhleno dle Kč Cena pozemku p. č. KN 3115/11 ke dni ocenění činí 820Kč Pozemek p. č. KN 3115/69 o výměře 253m 2, orná půda Pozemek p. č. KN 3115/69 vedený v katastru nemovitostí jako orná půda, BPEJ 00100, výměra 253m 2. Pozemek se nachází v katastrálním území Čejkovice, jihozápadně od obce Čejkovice, v lokalitě Nivy. Od nejbližšího místa souvisle zastavěné části obce Čejkovice je vzdálen vzdušnou čarou přibližně 1,7 km. K pozemku je umožněn přístup po zpevněné komunikaci, která vede také přes oceňovaný pozemek. Zbývající část pozemku je v současné době zemědělsky obdělávána společností Zemědělská a.s. Čejkovice, na základě nájemní smlouvy a je součástí lánu. Ke dni ocenění se na pozemku nenachází žádné trvalé porosty. Dle územního plánu obce Čejkovice se pozemek nachází mimo zastavitelnou část obce a není určen k zastavění. Na základě dostupných informací pozemek není zatížen věcným břemenem. Vzhledem k nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem bude pozemek oceněn na základě 9, odstavce č. (5) zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění ke dni ocenění, dle skutečného stavu, tj. část jako zemědělský pozemek podle 6 vyhlášky č. 441/2013 Sb. a část jako ostatní plocha se způsobem využití ostatní komunikace podle 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb.. Pro účel oceňovací metody pomocná cena pro stanovení ceny obvyklé, byla výměra komunikace stanovena znalcem z mapového podkladu z Pozemek p. č. KN 3115/69 o výměře 227m 2, orná půda - 6 Jedná se o ornou půdu s přiděleným kódem BPEJ Základní cena pozemku zapsaného v Katastru nemovitostí jako orná půda se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 4 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 5. Základní cena ZC pro: BPEJ = 16,77Kč/m 2 Srážky se neuplatní. Přirážky sousední největší obcí jsou Velké Bílovice s počtem obyvatel , uplatní se přirážka dle položky č % Výpočet ceny pozemku: BPEJ Základní cena ZC = 16,77Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (16,77Kč/m 2 + 0,20 x 16,77Kč/m 2 ) = 20,12Kč/m 2 Cena orné půdy: 20,12Kč/m 2 x 227m 2 = 4 567,24Kč Zaokrouhleno dle Kč Pozemek p. č. KN 3115/69 o výměře 26m 2, ostatní plocha, ostatní komunikace - 4 Ke dni ocenění se na části pozemku p. č. KN 3115/69 o výměře 26m 2 nachází komunikace se zpevněným povrchem, která byla, dle sdělení zástupce Katastrálního úřadu v Hodoníně, zaměřena v terénu v roce 1971 na sousední parcele č. 3115/11 vedené dodnes v Katastru nemovitostí jako ostatní plocha, ostatní komunikace. Vzhledem k nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem bude část parcely č. 3115/69 oceněna na základě 9, odstavce č. (5) zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění ke dni ocenění, dle skutečného stavu, tj. jako ostatní plocha se způsobem využití ostatní komunikace podle 4 vyhlášky č. 441/2013 Sb.. Cena stavebního pozemku podle 4, odst. (3) a přílohy č. 3 vyhlášky Čejkovice Malý lexikon obcí ČR 2014 Počet obyvatel obce 2501 Kraj Jihomorav. Zákl. cena staveb. pozemku vyjm. obcí, okresů, obl., příl.č. 2, tab.1 Hodonín Kč/m

5 Úprava zákl. cen staveb. pozemků obcí nevyjmenovaných dle tab. č. 2, přílohy č. 2 vyhlášky Znak Název znaku Pásmo Popis pásma Hodnota Oi O1 Velikost obce podle počtu obyvatel II ,85 O2 Hospodářsko-správní význam obce IV. Ostatní obce 0,60 O3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 O4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace, plyn 1,00 O5 Dopravní obslužnost obce IV. Autobusová zastávka 0,80 O6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost 0,98 Zákl. cena upravená: ZC = ZCvxO1xO2xO3xO4xO5xO6 447,82 Úprava základní ceny pro pozemek komunikace: příloha č. 3, tabulka č. 5 Znak č. Název znaku Pásmo Popis pásma Hodnota Pi P1 Kategorie a charakter pozemní komunikace III. Účelová komunikace 0,50 P2 Charakter a zastavěnost území III. Mimo zastavěné území obce 0,70 P3 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4 Povrch komunikace I. Zpevněný povrch 1,00 Základní cena upravená: ZCU: ZCxP1xP2xP3xP4 156,74 0,35 Výměra pozemku m2 26,00 Cena pozemku: Kč 4 075,17 Zaokrouhleno dle 50: Kč 4 080, Rekapitulace pozemek p. č. KN 3115/69, Kč pozemek p. č. KN 3115/69, Kč Cena pozemku celkem Kč Cena pozemku p. č. KN 3115/69 ke dni ocenění činí 8 650Kč Pozemek p. č. KN 3265/126 o výměře 5566m 2, orná půda - 6 Pozemek p. č. KN 3265/126 orná půda, BPEJ 00100, výměra 412m 2, BPEJ 00850, výměra 5154m 2. Pozemek se nachází v katastrálním území Čejkovice, jihozápadně od obce Čejkovice, v lokalitě Hrbatá niva. Od nejbližšího místa souvisle zastavěné části obce Čejkovice je vzdálen vzdušnou čarou přibližně 2 km. K pozemku není umožněn přístup po zpevněné komunikaci. Je přístupný pouze přes sousední zemědělsky obdělávané pozemky Pozemek je v současné době zemědělsky obděláván společností Zemědělská a.s. Čejkovice, na základě nájemní smlouvy, a je součástí lánu. Ke dni ocenění se na pozemku nenachází žádné trvalé porosty. Dle územního plánu obce Čejkovice se pozemek nachází mimo zastavitelnou část obce a není určen k zastavění. Na základě dostupných informací pozemek není zatížen věcným břemenem. Jedná se o ornou půdu s přiděleným kódem BPEJ a BPEJ Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako orná půda se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 4 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 5. Základní cena pro BPEJ ZC = 16,77Kč/m 2 Základní cena pro BPEJ ZC = 10,08Kč/m 2 Srážky vzdálenost od nejbližších míst souvisle zastavěné části obce je 2-2,24 km. Uplatní se srážka dle položky č % Přirážky sousední největší obcí jsou Velké Bílovice s počtem obyvatel , uplatní se přirážka dle položky č % Výpočet ceny pozemku: a) BPEJ Základní cena ZC = 16,77Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (16,77Kč/m 2 + 0,20 x 16,77Kč/m 2 0,03 x 16,77Kč/m 2 ) = 19,62Kč/m 2 5

6 b) BPEJ Základní cena ZC = 10,08Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (10,08Kč/m 2 + 0,20 x 10,08Kč/m 2 0,03 x 10,08Kč/m 2 ) = 11,79Kč/m 2 Cena orné půdy: 19,62Kč/m 2 x 412m ,79Kč/m 2 x 5154m 2 = ,10Kč Zaokrouhleno dle Kč Cena pozemku p. č. KN 3265/126 ke dni ocenění činí Kč Pozemek p. č. KN 3265/217 o výměře 10 m 2, ostatní plocha, způsob využití neplodná půda - 9 Pozemek je veden v Katastru nemovitostí jako ostatní plocha, neplodná půda. Nachází se v katastrálním území Čejkovice, jihozápadně od obce Čejkovice, v lokalitě Nivy (Hrbatá niva). Od nejbližšího místa souvisle zastavěné části obce Čejkovice je vzdálen vzdušnou čarou přibližně 2,3 km. K pozemku není umožněn přístup po zpevněné komunikaci. Je přístupný pouze přes sousední zemědělsky obdělávané pozemky Pozemek není v současné době zemědělsky obděláván, tvoří tzv. remízek v lánu. Ke dni ocenění se na pozemku nenachází žádné trvalé porosty. Dle územního plánu obce Čejkovice se pozemek nachází mimo zastavitelnou část obce a není určen k zastavění. Na základě dostupných informací pozemek není zatížen věcným břemenem. Jeho cena se určí dle 9, odst. (4) vyhlášky, dle průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, upravené přirážkou dle přílohy č. 5 a násobí se koeficientem 0,25. Základní cena ZC ZC = 10,63 Kč/m 2 Přirážka dle přílohy č. 5, tabulky č. 1 Sousední největší obcí jsou Velké Bílovice s počtem obyvatel , uplatní se přirážka dle položky č % Upravená cena pozemku ZCU ZCU = (10,63Kč/m 2 + 0,20 x 10,63Kč/m 2 ) x 0,25 = 3,19Kč/m 2 Cena pozemku: 10 m 2 x 3,19Kč/m 2 = 31,90Kč Zaokrouhleno dle 50 30Kč Cena pozemku p. č. KN 3265/217 o výměře 10 m 2 ke dni odhadu činí 30Kč Rekapitulace pozemků pozemek p. č. KN 3115/ Kč pozemek p. č. KN 3115/ Kč pozemek p. č. KN 3265/ Kč pozemek p. č. KN 3265/ Kč Cena pozemků celkem Kč Cena nemovitosti zjištěná dle zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky činí celkem Kč 2.2 Zjištění ceny porovnávací metodou Zemědělské pozemky 1. Dolní Bojanovice Zemědělský pozemek orná půda o výměře m 2, součást lánu, bez inženýrských sítí. K pozemku vede zpevněná komunikace. Nabídka: 2013 (prodáno) 13Kč/m 2 2. Hodonín Zemědělský pozemek orná půda o výměře m 2, součást lánu, bez inženýrských sítí. K pozemku vede nezpevněná komunikace. Nabídka: 2013 (prodáno) 12Kč/m 2 6

7 3. Josefov Zemědělský pozemek orná půda o výměře m 2, součást lánu, bez inženýrských sítí. K pozemku vede nezpevněná komunikace. Nabídka: 2013 (prodáno) 11Kč/m 2 4. Bzenec Zemědělský pozemek orná půda o výměře m 2, součást lánu, bez inženýrských sítí. K pozemku vede nezpevněná komunikace. Nabídka: 2013 (prodáno) 18Kč/m 2 5. Sudoměřice Zemědělský pozemek orná půda o výměře m 2 (jedná se o podíl ½), bez inženýrských sítí. K pozemku je přístup přes zemědělské pozemky jiných vlastníků. Nabídka: 2013 (prodáno) 6Kč/m 2 6. Lužice u Hodonína Zemědělský pozemek orná půda o výměře m 2, součást lánu, bez inženýrských sítí. K pozemku je přístup po zpevněné komunikaci. Nabídka: Kč/m 2 7. Lužice u Hodonína Zemědělský pozemek orná půda o výměře m 2, součást lánu, bez inženýrských sítí. K pozemku je přístup po zpevněné komunikaci. Nabídka: Kč/m 2 7

8 8. Lužice u Hodonína Zemědělský pozemek orná půda o výměře m 2, součást lánu, bez inženýrských sítí. K pozemku je přístup po nezpevněné komunikaci. Nabídka: Kč/m 2 9. Vracov Zemědělské pozemky orná půda (součást lánu) a ostatní plocha o výměře m 2, bez inženýrských sítí. K pozemku je přístup po nezpevněné komunikaci. Nabídka: Kč/m Mouchnice Zemědělské pozemky orná půda 862 m 2 a ostatní plocha o výměře m 2, bez inženýrských sítí. K pozemku je přístup po zpevněné komunikaci. Nabídka: Kč/m Sudoměřice Zemědělský pozemek orná půda m 2, součást lánu, bez inženýrských sítí. K pozemku je přístup po nezpevněné komunikaci. Nabídka: Kč/m 2 Informace byly získány z internetových stránek realitní kanceláře. Maximum: 32Kč/m 2 Minimum: 6Kč/m 2 Průměr: 19Kč/m 2 Cena zjištěná srovnávací metodou Cp = 19 Kč/m 2 x 5870 m 2 (0,15 x (32 Kč/m 2 x 5870m 2-6 Kč/m 2 x 5870m 2 )) Kč = Kč Zaokrouhleno : Kč Cena zjištěná porovnávací metodou pro zemědělské pozemky činí Kč. Nabídka na prodej zemědělských pozemků v oblasti Čejkovic (v okolí do 25 km), určených pouze k zemědělskému využití, se pohybuje v rozmezí 6Kč/m 2 až 115Kč/m 2, a to za ornou půdu bez trvalých porostů v rozmezí 6 32Kč/m 2, s trvalými porosty v rozmezí Kč/m 2. Poptávka v místě ocenění je spíše po pozemcích, které by mohly sloužit k výstavbě rodinných domů, případně průmyslových a jiných komerčních objektů. Oceňované zemědělské pozemky však nejsou schváleným územním plánem pro obec Čejkovice určeny pro zástavbu a navíc se nachází v lánu, v extravilánu obce, mimo dosah inženýrských sítí. Na základě průzkumu současného trhu se zemědělskými pozemky v dané lokalitě, jak v realitních kancelářích, tak mezi majiteli srovnatelných nemovitostí, na obecním úřadě a na Katastrálním úřadě vyplývá, že poptávka po zemědělských pozemcích, určených pouze pro rostlinnou výrobu, v dané oblasti je menší. 8

9 2.3 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé Vyhodnocení obvyklé ceny pozemků v extravilánu obce Čejovice, LV 753 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek Kč Srovnávací hodnota Kč Cena podle zákona je pouze administrativní. Srovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovitosti stejného charakteru a velikosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovitosti však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemků zapsaných v Katastru nemovitostí v katastrálním území Čejkovice (kód ) na LV 753, ke dni , vycházím z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, dále z průzkumu trhu mezi majiteli srovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze část pozemku p. č. KN 3115/69 o výměře 26 m 2 Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, ve vzdálenosti cca 1,7 km od obce Čejkovice. Ke dni ocenění se na části pozemku (26 m 2 ) nachází zpevněná komunikace vybudovaná uživatelem pozemku. Tato část pozemku je užívána jako účelová komunikace pro zemědělskou techniku. Na základě prohlídky nemovitosti, s přihlédnutím k charakteru, umístění, okolní zástavbě, využití nemovitosti činí, dle mého odhadu, cena obvyklá k datu ocenění, tj Kč/m 2. Pozemek p. č. KN 3115/69 orná půda.35,00 Kč/m 2 x 26 m 2 = 910 Kč pozemky p. č. KN 3115/11, část pozemku KN 3115/69 o výměře 227 m 2, KN 3265/126 Oceňované pozemky se nachází mimo zastavěné území obce, ve vzdálenosti cca 1,7 až 2 km od obce Čejkovice. Pozemky jsou součástí lánu, jsou zemědělsky využívané a ke dni ocenění se na nich nenachází žádné trvalé porosty. K pozemku p. č. KN 3115/69 je přístup po zpevněné komunikaci, ostatní pozemky jsou přístupné pouze přes sousední zemědělské pozemky. Na základě prohlídky nemovitostí, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovitostem a k situaci na trhu s nemovitostmi v dané oblasti v současné době činí, dle mého odhadu, obvyklá cena, k datu ocenění, tj Kč/m 2 pozemek p. č. KN 3115/11 ost. pl., ost. kom..15 Kč/m 2 x 41 m 2 = 615 Kč, zaokrouhleno 620 Kč pozemek p. č. KN 3115/69 orná půda 15 Kč/m 2 x 227 m 2 = Kč, zaokrouhleno Kč pozemek p. č. KN 3265/126 orná půda...15 Kč/m 2 x 5566 m 2 = Kč, zaokrouhleno Kč Celkem Kč pozemek ostatní plocha, neplodná půda, p. č. KN 3265/217 Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, ve vzdálenosti cca 2,3 km od obce Čejkovice. K pozemku je přístup po nezpevněné komunikaci. Ke dni ocenění se na pozemku nenachází žádné trvalé porosty. Na základě prohlídky nemovitosti, s přihlédnutím k charakteru, umístění, okolní zástavbě, umístění, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovitosti a využití je dle mého odhadu cena zjištěná podle cenového předpisu cenou dosažitelnou na trhu a pokládám ji za cenu obvyklou k datu ocenění, tj Cena činí 3Kč/m 2. Pozemek p. č. KN 3265/217 ostatní plocha, neplodná půda..3,00kč/m 2 x 10m 2 = 30 Kč Rekapitulace obvyklé ceny Pozemek p. č. KN 3115/11 ostatní plocha, ost. komunikace Kč/m 2 x 41 m 2 = 620 Kč Pozemek p. č. KN 3115/69 orná půda Kč/m 2 x 227 m 2 = Kč Pozemek p. č. KN 3115/69 orná půda...35 Kč/m 2 x 26 m 2 = 910 Kč Pozemek p. č. KN 3265/126 orná půda.. 15 Kč/m 2 x 5566 m 2 = Kč Pozemek p. č. KN 3265/217 ostatní plocha, neplodná půda Kč/m 2 x 10m 2 = 30 Kč Celkem Kč 9

10 2.3.2 Zjištěná práva a závady spojené s nemovitostmi na LV 753: Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo omezeno zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek k podílu ½ (Z-14642/ , Z-14453/ ), exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, k podílu ½ (Z-11116/2012, listina Z-2444/ , Z / , listina Z-8241/ , Z-14453/ ), nařízeními exekuce (Z-2333/ , Z-6716/ ), zahájení exekuce (Z-19461/ ). Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna Cena nájemního práva Pozemky v k. ú. Čejkovice, p. č. KN 3115/11 o výměře 41 m 2, KN 3115/69 o výměře 253 m 2, KN 3265/126 o výměře 5566 m 2, KN 3265/217 o výměře 10 m 2 byly, na základě nájemní smlouvy č ze dne , dodatku č. 1 ze dne k nájemní smlouvě č a dále nájemní smlouvy č ze dne a dodatku č. 1 ze dne k nájemní smlouvě č. 1464, předány, spoluvlastníky pozemků paní Jarmilou Tesaříkovou a paní Marií Chludilovou, do užívání, v kultuře, v jaké jsou užívány v okamžiku vzniku nájmu, společnosti Zemědělská a.s. Čejkovice, IČ: Doba nájmu je stanovena na dobu neurčitou. Nájemní vztah lze vypovědět oboustranně k běžného roku. Roční nájemné činí pro každého spoluvlastníka 549Kč, a je splatné do následujícího roku s tím, že částku připadající na daň z pronajatých pozemků uhradí společnost Zemědělská a.s. Čejkovice (nájemce) do běžného roku. Nájemní právo užívání zemědělského pozemku pro účel tohoto znaleckého posudku (exekuce), lze posuzovat následovně: Kupující nehodlá sám užívat pozemek k zemědělským účelům. Nájemní vztah není zapsán v Katastru nemovitostí jako věcné břemeno a vzhledem k druhu pozemku, umístění pozemku (mimo zastavitelné území obce, v lánu, bez možnosti napojení na inženýrské sítě), bez možnosti jiného využití pozemku než jako zemědělského lze pokládat za určitou výhodu, když vlastník věci získává pravidelně nájemné smluvenou formou. Nevýhodou však je konstantní výše nájemného po celou dobu pronájmu, bez zohlednění inflace a případných nevypočitatelných změn vývoje cen. Kupující by měl sám zájem zemědělsky hospodařit na uvedeném pozemku, ale bude omezen v jeho užívání, po dobu platnosti nájemní smlouvy, nájemním právem ve prospěch nájemce. V obou případech se jedná o určité omezení vlastnického práva, které prodejem nemovitosti nezaniká. Ocenění nájemního práva zemědělského pozemku: Jedná se o nájemní právo k užívání zemědělského pozemku ve prospěch společnosti Zemědělská a.s. Čejkovice, které není zapsáno v Katastru nemovitostí. Pro stanovení ceny tohoto nájemního práva bude použita metodika oceňování práv zřízených jinak než věcným břemenem, obdobných služebnosti nebo reálnému břemeni, dle 16b zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, kdy se vychází z ročního užitku ve výši ceny obvyklé, nebo ročního užitku zjištěného ze smlouvy, není-li o více jak 1/3 nižší než cena obvyklá. Výše nájemného se pak násobí počtem let užívání práva, nejvíce však pěti. Údaje o obvyklé ceně pronájmu pozemků pro zemědělské využití v dané lokalitě nejsou známy. Roční užitek se pak stanovuje, v souladu s metodikou Ministerstva financí ČR a odbornou literaturou (Věcná břemena od A do Z autorů Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Ing. Aleny Hallerové, CSc. a kol.), ve výši 1% z ceny zemědělského pozemku. Průzkumem trhu v dané lokalitě bylo zjištěno, že ceny zemědělských pozemků bez porostů, vzdálených od zastavěných území a bez možnosti napojení na inženýrské sítě se pohybují v rozmezí 6 32 Kč/m 2. Jako obvyklá cena pro daný pozemek byla v posudku stanovena cena 15 Kč/m 2. Nájemné by pak činilo: 0,01 x 15 Kč/m 2 = 0,15 Kč/m 2. Roční užitek z nájemních smluv činí 0,187 Kč/m 2. Vzhledem k uvedenému bude pro výpočet použit roční užitek z nájemních smluv. Výpočet ceny nájemního práva: Roční jednotkové nájemné zjištěné ze smlouvy...0,187 Kč/m 2 Roční užitek za celou výměru 5870m Kč 10

11 Počet let užívání práva podle smlouvy.. neurčito Uvažovaný počet let práva užívání pro výpočet.. 1 Cena věcného břemene (roční užitek x počet let) Kč Cena nájemního práva celkem Kč Cena nájemního práva činí: Kč Jiná práva nebo závady na nemovitostech na LV 753, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny Výsledná cena nemovitostí na LV 753 po odečtení nájemního práva: obvyklá cena pozemků na LV 753 celkem Kč cena nájemního práva Kč Cena celkem Kč Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ bez započtení nájemního práva Vzhledem k tomu, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ je stanovena pro účel dražby, nelze ji určit jako prostý aritmetický podíl z celkové obvyklé ceny nemovitostí. Kupující bude omezen ve vykonávání svých práv dalším spoluvlastníkem, na základě výše spoluvlastnického podílu. V tomto případě je aritmetický podíl snížen o 20% a obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ z nemovitostí na LV 753 činí: Kč x 0,5 x 0,8 = Kč Zaokrouhleno: Kč Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ se započtením nájemního práva k podílu ½ Kupující bude omezen ve vykonávání svých práv dalším spoluvlastníkem, na základě výše spoluvlastnického podílu a také nájemním právem užívání pozemků. V tomto případě je aritmetický podíl snížen o 20% a o cenu nájemního práva k podílu ½ nemovitostí na LV 753. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ z nemovitostí na LV 753 pak činí: Kč 549 Kč = Kč Zaokrouhleno: Kč Závěr: 1. Obvyklá cena ideální ½ nemovitostí zapsaných na LV 753 (pozemků p. č. KN 3115/11, KN 3115/69, KN 3265/126, KN 3265/217 v k. ú. Čejkovice) k datu ocenění, tj , činí: Kč slovy : třicetpěttisíctřistaosmdesátkorun 2. Obvyklá cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou tj. nájemního práva pro ideální ½ nemovitostí zapsaných na LV 753 (pozemků p. č. KN 3115/11, KN 3115/69, KN 3265/126, KN 3265/217 v k. ú. Čejkovice) k datu ocenění, tj , činí: 549 Kč slovy : pětsetčtyřicetdevětkorun 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19