Znalecký posudek. č /2015

Transkript

1 o ceně nemovitostí: Znalecký posudek č /2015 pozemků p. č. KN 1017/60 - ostatní plocha, dráha a p. č. KN 1415/1 - orná půda, včetně součástí a příslušenství vše v k. ú. Nětčice u Kyjova (678511) na LV 2175 Vlastník nemovitosti: Zdeněk Jandásek, Bělohorská 2384/69, Brno, LV 2175 Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení Exekutorského úřadu Brno - město, Minská 54, Brno ve věci oprávněného: CP Inkaso s.r.o., IČ: , se sídlem Hvězdova 1716/2b, Praha 4, PSČ: proti povinnému: Zdeněk Jandásek, bytem Bělohorská 2384/69, Brno, na základě usnesení Městského soudu v Brně, ze dne , č.j. 26 EXE 4324/ Objednatel posudku: Exekutorský úřad v Brně - městě, JUDr. Karel Urban, Minská 54, Brno č. spisu: 97EX 9425/13 Posudek vypracoval: Ing. Jitka Koluchová, znalec, bytem Martina Benky 13, Hodonín Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Hodoníně dne Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních. 1

2 1.Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 2175 A: Vlastník: Zdeněk Jandásek, Bělohorská 2384/69, Brno B: Nemovitosti-pozemky: p. č. KN 1017/60, výměra 93 m 2, ostatní plocha, dráha, p. č. KN 1415/1, výměra 620 m 2, orná půda, ZPF B1: Jiná práva - bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: nařízení exekuce (Z-19133/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-2353/ ) nařízení exekuce (Z-2548/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-2248/ ) nařízení exekuce (Z-2564/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-2365/ ) nařízení exekuce (Z-2565/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-2357/ ) nařízení exekuce (Z-2566/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-2363/ ) nařízení exekuce (Z-2567/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-2367/ ) nařízení exekuce (Z-2774/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-2359/ ) nařízení exekuce (Z-2562/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-2361/ ) nařízení exekuce (Z-2804/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-2355/ ) zahájení exekuce (Z-1957/ ) zahájení exekuce (Z-1955/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-1897/ ) zahájení exekuce (Z-1956/ ) zahájení exekuce (Z-19100/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-2349/ ) zahájení exekuce (Z-19134/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-2351/ ) zahájení exekuce (Z-3314/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-2445/ ) zahájení exekuce (Z-5859/ ) zahájení exekuce (Z-14753/ ) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky (V-2649/ ), listina V- 2649/ , listina Z-2768/ zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky (V-3604/ ) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky (V-3602/ ) zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky (V-3616/ ) zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky (V-3610/ ) zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky (V-3612/ ) zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky (V-3606/ ) zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky (V-3614/ ) zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky (V-3608/ ) zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky (V-3751/ ) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky (V-4047/ ) D: Jiné zápisy bez zápisu Plomby a upozornění: práva k nemovitostem jsou dotčena změnou V-5443/ , V-5441/ E: Nabývací tituly: 2

3 Usnesení soudu o dědictví 58 D 2405/ Městský soud v Brně ze dne , právní moc ke dni Zápis proveden dne (V-1628/ ) pro: Zdeněk Jandásek F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám parcela KN 1415/1, BPEJ 05800, výměra 620 m 2, BPEJ Kopie katastrální mapy ze dne , z Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 97EX 9425/13-35 ze dne k exekuci prodejem nemovitostí, pozemků p. č. KN 1017/60 o výměře 93m 2 v druhu pozemku ostatní plocha s využitím dráha a p. č. KN 1415/1 o výměře 620m 2 v druhu pozemku orná půda v k. ú. Nětčice u Kyjova, na LV Usnesení č.j. 97EX 9425/13-59 soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno město, JUDr. Karla Urbana ze dne o ustanovení znalce z oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí k vyhotovení znaleckého posudku Výsledky místního šetření dne bez účasti povinného, pana Zdeňka Jandáska. Povinný nepředložil znalci žádné podklady týkající se práv a závazků s nemovitostí spojených Územní plán města Kyjova Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb Úkol znalce: Úkolem znalce je stanovit: cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: pozemku p. č. 1017/60, v druhu pozemku ostatní plocha, s využitím dráha o výměře 93 m 2 a pozemku p. č. KN 1415/1 v druhu pozemku orná půda o výměře 620 m 2 se způsobem ochrany ZPF. Vše zapsáno na Katastrálním úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov, v k. ú. Nětčice u Kyjova (kód ), obec Kyjov, na LV stanovit cenu obvyklou uvést všechna příslušenství nemovitostí uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva stanovit výslednou cenu nemovitostí a jejich příslušenství 1.3 Údaje o oceňovaných nemovitostech Předmětem ocenění jsou pozemky p. č. KN 1017/60 v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití dráha o výměře 93 m 2 a pozemek p. č. KN 1415/1 v druhu pozemku orná půda, se způsobem ochrany ZPF, o výměře 620 m 2. Pozemky se nachází v katastrálním území Nětčice u Kyjova (kód ). Nětčice byly do roku 1946 samostatnou obcí s přibližně 450 obyvateli. Od roku 1946 jsou součástí města Kyjov. Kyjov je město s obyvateli. Nachází se na jižní Moravě, na řece Kyjovce, ve vzdálenosti cca 21km na sever od města Hodonína a 25km jihozápadně od města Uherské Hradiště. Město Kyjov je obklopeno Kyjovskou pahorkatinou, severně od města se rozprostírá pohoří Chřiby. Ve městě se nachází kompletní síť obchodů a služeb, kulturní zařízení kulturní dům, kino, muzeum, galerie, knihovna. Ze sportovních zařízení jsou to Městský stadion, sokolovna, volejbalové hřiště, tenisové kurty, basketbalová hala, kuželna, venkovní hřiště, koupaliště. Jsou zde ubytovací zařízení, penziony, hotel. Ve městě je poštovní úřad, městský úřad, stavební úřad, banky, policie, zdravotnická zařízení nemocnice, ambulantní péče, lékárny, mateřské školy, základní školy, odborné učiliště, gymnázium, střední školy a detašované pracoviště Mendlovy univerzity. Pozemek p. č. KN 1017/60 ostatní plocha se způsobem využití dráha (o výměře 93 m 2 ) se nachází v severní zastavěné části města Kyjov, v katastrálním území Nětčice u Kyjova, mezi železniční tratí č. 340 z Brna do Uherského Hradiště a podnikatelskými objekty v bývalém areálu zemědělského podniku ZZN. K pozemku je umožněn přístup po zpevněné komunikaci z ulice Mlýnská, přes zpevněné plochy jiných vlastníků v areálu bývalého zemědělského podniku (ZZN). K samotné hranici pozemku příjezd po zpevněné ani nezpevněné komunikaci umožněn není. Na západní a severní straně hraničí oceňovaný pozemek s pozemkem p. č. KN 1017/1 v druhu pozemku ostatní plocha s využitím dráha (LV 438 ČR, SŽDC, s.o.), na kterém se ke dni ocenění nachází drážní těleso železniční trať č Na východní straně hraničí s pozemkem p. č. KN 1415/1 v druhu pozemku orná půda (LV 2175), na kterém se nachází orná půda, oplocení z drátěného pletiva 3

4 na betonových sloupcích a zpevněná betonová plocha a na jižní straně hraničí s pozemkem p. č. KN 1017/59 v druhu pozemku ostatní plocha s využitím dráha (LV 4873), na kterém se nachází plevel. Vzdálenost oceňovaného pozemku od centra obce je cca 1,5 km. Zastávka městské autobusové dopravy je vzdálena cca 400 m. Vzdálenost k vlakové stanici ČD je cca 1 km, k autobusovému nádraží cca 2 km. Parkovací možnosti jsou omezené, na ulicích v okolí. V místě je možnost napojení na rozvod elektřiny, veřejný vodovod, plynovod a na veřejnou kanalizaci. Inženýrské sítě však nejsou dovedeny až k hranici oceňovaného pozemku. Dle platného Územního plánu města Kyjov vydaného Zastupitelstvem města Kyjova formou opatření obecné povahy dne usnesením č. I/9, který nabyl účinnosti dne , je stávající pozemek p. č. KN 1017/60 situován ve stabilizovaném zastavěném území obce, v ploše označené DZ drážní doprava s hlavním využitím pro plochy dopravní infrastruktury sloužící pro situování staveb a zařízení drah. Přípustné využití plochy obvodu dráhy, včetně náspů, zářezů, opěrných zdí, mostů, kolejišť, doprovodné zeleně, zařízení pro drážní dopravu (stanice, zastávky, nástupiště, přístupové cesty), provozní budovy (depa, opravny, vozovny, překladiště, správní budovy), protihluková opatření, nadchody, podchody, technická a dopravní infrastruktura. Podmínečně přípustné jsou stavby a zařízení pro občanské vybavení (restaurace, stravování, ubytování) a komerci, stavby výroby a skladování (netovárního charakteru) za podmínky, že nedojde k omezení hlavního využití a bezpečnosti provozu. Pozemek se nachází v ochranném pásmu dráhy a částečně v záplavovém území Q 100. Pozemek není užíván a nachází se na něm plevel. Dle informací z katastru nemovitostí není pozemek p. č. KN 1017/60 zatížen věcným břemenem. Znalci nebyly předloženy žádné doklady o jiných právech a závadách spojených s oceňovanou nemovitostí. Pozemek p. č. KN 1415/1 orná půda (o výměře 620 m 2 ) se nachází v severní zastavěné části města Kyjov, v katastrálním území Nětčice u Kyjova, mezi železniční tratí č. 340 z Brna do Uherského Hradiště a podnikatelskými objekty v bývalém areálu zemědělského podniku ZZN. K pozemku je umožněn přístup po zpevněné komunikaci z ulice Mlýnská, přes zpevněné plochy jiných vlastníků v areálu bývalého zemědělského podniku (ZZN). Oceňovaný pozemek p. č. KN 1415/1 hraničí na západní straně s pozemkem p. č. KN 1017/60 v druhu pozemku ostatní plocha s využitím dráha (LV 2175), na kterém se ke dni ocenění nachází plevel. Na severní straně hraničí s pozemkem p. č. KN 896/22 v druhu pozemku ostatní plocha, ostatní komunikace (LV 438 ČR, SŽDC, s.o.), na kterém se nachází orná půda a je užíván jako manipulační plocha. Na východní straně hraničí pozemek p. č. KN 1415/1 s pozemkem p. č. KN 1415/6 v druhu pozemku orná půda (LV 10001, Město Kyjov), na kterém se nachází zpevněná betonová plocha a je užíván jako manipulační plocha. Na jižní straně hraničí s pozemkem p. č. KN 1415/4 v druhu pozemku orná půda (LV 4873), na kterém se nachází orná půda, oplocení z drátěného pletiva na betonových sloupcích a zpevněná betonová plocha a je částečně užíván jako manipulační plocha. Vzdálenost oceňovaného pozemku od centra obce je cca 1,5 km. Zastávka městské autobusové dopravy je vzdálena cca 400 m. Vzdálenost k vlakové stanici ČD je cca 1 km, k autobusovému nádraží cca 2 km. Parkovací možnosti jsou omezené, na ulicích v okolí. V místě je možnost napojení na rozvod elektřiny, veřejný vodovod, plynovod a na veřejnou kanalizaci. Dle platného Územního plánu města Kyjov vydaného Zastupitelstvem města Kyjova formou opatření obecné povahy dne usnesením č. I/9, který nabyl účinnosti dne , je stávající pozemek p. č. KN 1415/1 situován ve stabilizovaném zastavěném území obce, v ploše označené Zi - veřejná zeleň izolační a ostatní s hlavním využitím pro plochy zeleně, které plní zejména funkci izolační a kompoziční. Přípustné jsou pozemky zeleně koncipované s důrazem na izolační a kompoziční funkci, pozemky zeleně přírodního charakteru, související technická a dopravní infrastruktura, dětská hřiště a odpočinkové plochy, vodní prvky a plochy, protipovodňová a protierozní opatření, revitalizace toků. Podmíněně přípustné jsou veřejná prostranství, veřejná zeleň, zahrady, související technická a dopravní infrastruktura odstavné, parkovací a manipulační plochy, obslužné komunikace, podzemní garáže (vše za podmínky nepotlačení funkce hlavní). Část pozemku se nachází v záplavovém území Q 100. Pozemek je užíván částečně jako orná půda a částečně jako skladová a manipulační plocha. Na pozemku se nachází orná půda a zpevněná betonová plocha, kterou od orné půdy odděluje oplocení z drátěného pletiva na betonových sloupcích. Oplocení a zpevněná betonová plocha jsou venkovní úpravy vybudované v rámci výstavby bývalého areálu zemědělské společnosti (ZZN) a jsou užívány a udržovány současnými vlastníky přilehlých staveb a objektů bývalého areálu zemědělské společnosti (ZZN) a nejsou v posudku oceněny. Trvalé porosty se na pozemku nenachází. Dle informací z katastru nemovitostí není pozemek p. č. KN 1415/1 zatížen věcným břemenem. Znalci nebyly předloženy žádné doklady o jiných právech a závadách spojených s oceňovanou nemovitostí. 4

5 2. POSUDEK 2.1 Ocenění podle cenového přepisu a to: zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. V tomto případě slouží zjištění ceny dle cenového předpisu pouze jako pomocná metoda ke stanovení ceny obvyklé a nelze ji použít k jiným účelům Pozemek p. č. KN 1017/60 o výměře 93 m 2, ostatní plocha - dráha Pozemek p. č. KN 1017/60 je zapsán v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha s využitím dráha o výměře 93 m 2. Dle platného Územního plánu města Kyjov se pozemek nachází v zastavěném území obce, v ploše označené DZ drážní doprava s hlavním využitím pro plochy dopravní infrastruktury sloužící pro situování staveb a zařízení drah. Pozemek se nachází v ochranném pásmu dráhy a částečně v záplavovém území Q 100. Pozemek není užíván a nachází se na něm plevel. Město Kyjov nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Vzhledem k uvedenému se dle 9, odst. (2)a)2. zákona č. 151/1997 Sb. jedná o stavební pozemek, který bude oceněn podle 4, odstavec (3) oceňovací vyhlášky. Cena stavebního pozemku podle 4, odst. (3) a přílohy č. 3 vyhlášky Kyjov Malý lexikon obcí ČR 2014 Počet obyvatel obce Kraj Jihomorav. Zákl. cena staveb. pozemku vyjm. obcí, okresů, obl., příl.č. 2, tab.1 Hodonín Kč/m Úprava zákl. cen staveb. pozemků obcí nevyjmenovaných dle tab. č. 2, přílohy č. 2 vyhlášky Znak Název znaku Pásmo Popis pásma Hodnota Oi O1 Velikost obce podle počtu obyvatel I. Nad ,95 O2 Hospodářsko-správní význam obce III. Obce nad 5000 obyvatel 0,85 O3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 O4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace, plyn 1,00 O5 Dopravní obslužnost obce I. MHD 1,00 O6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost 1,00 Zákl. cena upravená: ZC = ZCvxO1xO2xO3xO4xO5xO6 872,100 Úprava základní ceny pro pozemek komunikace: příloha č. 3, tabulka č. 5 Zna k č. Název znaku Pásm o Popis pásma Hodnota Pi P1 Kategorie a charakter pozemní komunikace IV. Veřejné prostranství -0,50 P2 Charakter a zastavěnost území II. V k. ú. mimo sídelní část obce, v zastav. území -0,10 P3 Povrchy III. Orná půda -0,10 P4 Vlivy ostatní neuvedené II. Vlivy snižující cenu-ochr. pásmo dráhy, záplavové území Q 100,velikost, tvar pozemku, není přístup po zpevněné komunikaci -0,10 P5 Komerční využití II. Možnost komerčního využití 1,00 Index: I = P5 x(1+σp1+p2+p3+p4) 0,200 Základní cena upravená: ZCU = ZC*I 174,420 Výměra pozemku m2 93,00 Cena pozemku: Kč ,06 Zaokrouhleno dle 50: Kč ,00 Cena pozemku p. č. KN 1017/60 o výměře 93 m 2 činí ke dni odhadu Kč. 5

6 2.1.2 Pozemek p. č. KN 1415/1 o výměře 620 m 2, orná půda Pozemek p. č. KN 1415/1 je zapsán v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda o výměře 620 m 2. Dle platného Územního plánu města Kyjov se pozemek nachází v zastavěném území obce, v ploše označené Zi veřejná zeleň izolační a ostatní s hlavním využitím pro plochy zeleně, které plní zejména funkci izolační a kompoziční. Přípustné jsou pozemky zeleně koncipované s důrazem na izolační a kompoziční. Část pozemku se nachází v záplavovém území Q 100. Pozemek je užíván částečně jako orná půda a částečně jako skladová a manipulační plocha. Na pozemku se nachází orná půda a zpevněná betonová plocha, kterou od orné půdy odděluje oplocení z drátěného pletiva na betonových sloupcích. Trvalé porosty se na pozemku nenachází. Město Kyjov nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Vzhledem k uvedenému se dle 9, odst. (2)c) zákona č. 151/1997 Sb. jedná o stavební pozemek, který bude oceněn podle 4, odstavec (3) oceňovací vyhlášky. Cena stavebního pozemku podle 4, odst. (3) a přílohy č. 3 vyhlášky Kyjov Malý lexikon obcí ČR 2014 Počet obyvatel obce Kraj Jihomorav. Zákl. cena staveb. pozemku vyjm. obcí, okresů, obl., příl.č. 2, tab.1 Hodonín Kč/m Úprava zákl. cen staveb. pozemků obcí nevyjmenovaných dle tab. č. 2, přílohy č. 2 vyhlášky Znak Název znaku Pásmo Popis pásma Hodnota Oi O1 Velikost obce podle počtu obyvatel I. Nad ,95 O2 Hospodářsko-správní význam obce III. Obce nad 5000 obyvatel 0,85 O3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 O4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace, plyn 1,00 O5 Dopravní obslužnost obce I. MHD 1,00 O6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost 1,00 Zákl. cena upravená: ZC = ZCvxO1xO2xO3xO4xO5xO6 872,100 Úprava základní ceny pro pozemek komunikace: příloha č. 3, tabulka č. 5 Znak č. Název znaku Pásmo Popis pásma Hodnota Pi P1 Kategorie a charakter pozemní komunikace IV. Ostatní -0,50 V k. ú. mimo sídelní část obce, v zastav. P2 Charakter a zastavěnost území II. území -0,10 P3 Povrchy III. Orná půda, zpevněná komunikace -0,06 P4 Vlivy ostatní neuvedené II. Vlivy snižující cenu-záplav. území Q100-0,01 P5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 0,60 Index: I = P5 x(1+σp1+p2+p3+p4) 0,198 Základní cena upravená: ZCU = ZC*I 172,676 Výměra pozemku m2 620,00 Cena pozemku: Kč ,00 Zaokrouhleno dle 50: Kč ,00 Cena pozemku p. č. KN 1415/1 o výměře 620 m 2 činí ke dni odhadu Kč Rekapitulace ceny nemovitostí pozemek p. č. KN 1017/ Kč pozemek p. č. KN 1415/ Kč Cena celkem zjištěná celkem Kč Cena nemovitosti zjištěná dle zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky činí Kč. 6

7 2.2 Zjištění ceny porovnávací metodou Pozemek p. č. KN 1017/60 o výměře 93 m 2, ostatní plocha - dráha 1. Kyjov Pozemek o celkové výměře m 2. Jedná se o stavební pozemek dopravní infrastruktury. Pozemek je situován v okrajové části města. Nabídka: 2015 stavební pozemek 316 Kč/m 2 2. Čejč Pozemek o celkové výměře m 2. Jedná se o stavební pozemek dopravní infrastruktury regionální dráha Čejč Uhřice u Kyjova. Nabídka: 2015 stavební pozemek 244 Kč/m 2 3. Hodonín Pozemek o výměře m 2. Jedná se o stavební pozemek určený územním plánem ke komerční výstavbě. Pozemek je situován v okrajové části města u nezpevněné komunikace a je užíván jako zahrádky. Inženýrské sítě: možnost napojení na zdroj elektrické energie. Nabídka: 2015 stavební pozemek 120 Kč/m 2 4. Strážnice Pozemky o celkové výměře m 2. Jedná se o stavební pozemky určené územním plánem pro bydlení, občanskou vybavenost, služby, výrobu. Pozemky jsou situovány v okrajové části města u zpevněné komunikace. Možnost připojení na veškeré inženýrské sítě. Nabídka: 2015 stavební pozemek 80 Kč/m 2 Informace byly získány z internetových stránek realitních kanceláří. Maximum: 316 Kč/m 2 Minimum: 80 Kč/m 2 Průměr: 198 Kč/m 2 Cena zjištěná srovnávací metodou Cp = 198 Kč/m 2 (0,10 x (316 Kč/m 2-80 Kč/m 2 )) = 174,40 Kč/m 2 Cena zjištěná srovnávací metodou celkem Cpc = 174,40 Kč/m 2 x 93 = ,20 Kč Zaokrouhleno: Kč Cena zjištěná porovnávací metodou činí Kč. 7

8 Nabídka na prodej nebo poptávka po koupi pozemků v druhu ostatní plocha s využitím dráha určených pro plochy dopravní infrastruktury sloužící pro situování staveb a zařízení drah se v oblasti Kyjova (v okolí 25 km) v současné době téměř nevyskytuje. V nabídce a poptávce jsou pouze pozemky stavební pro výstavbu rodinných domů, jejichž cena se pohybuje v obci Kyjov, v rozmezí Kč/m 2, dle velikosti, umístění a tvaru pozemku, možnosti napojení pozemku na inženýrské sítě a přístupu k pozemku nebo stavební pozemky pro komerční účely, jejichž cena se pohybuje v oblasti Kyjova (okolí do 25 km) v rozmezí cen Kč/m 2, dle umístění, velikosti a tvaru pozemku, možnosti napojení pozemku na inženýrské sítě a možnosti přístupu a příjezdu k pozemku Pozemek p. č. KN 1415/1 o výměře 620 m 2, orná půda 1. Hodonín Pozemek o výměře m 2. Jedná se o stavební pozemek určený územním plánem pro zahrady v zahrádkářské kolonii. Pozemek je situován v zahrádkářské kolonii v okrajové části města. K pozemku je přístup po zpevněné a nezpevněné komunikaci. Na pozemku stojí starší dřevěná stavba. Možnost napojení na zdroj elektrické energie. Nabídka: 2015 stavební pozemek 75 Kč/m 2 2. Hovorany Pozemky o výměře m 2. Pozemky jsou určeny pro biofarmy, chovy hospodářských zvířat, sady, pěstování ovoce, zeleniny. Součástí je soukromý rybník. Na pozemcích je několik staveb k rekonstrukci, nebo demolici. Jedná se o částečně oplocené pozemky s veřejnou přístupovou komunikací. Možnost napojení na zdroj elektrické energie, dvě vlastní studny, odpady svedeny do septiku. Nabídka: 2015 stavební pozemek 111 Kč/m 2 3. Hodonín Pozemek o výměře 453 m 2. Pozemek je určen pro zahradu v zastavěné části města. Na pozemku se nachází zahrada se zahradní chatkou, ovocné dřeviny. K pozemku je přístup po zpevněné komunikaci. Možnost napojení na zdroj elektrické energie, vlastní studna, odpad sveden do žumpy. Nabídka: 2015 stavební pozemek 301 Kč/m 2 4. Veselí nad Moravou Pozemek o výměře 990 m 2. Pozemek je možno využít pro zahradu se zahradní chatkou. Na pozemku se nachází orná půda. K pozemku je přístup po zpevněné komunikaci. Možnost napojení na zdroj elektrické energie. Nabídka: 2015 stavební pozemek 172 Kč/m 2 8

9 5. Veselí nad Moravou Pozemek o výměře m 2. Pozemek je možno využít pro rekreaci. Na pozemku se nachází orná půda. K pozemku je přístup po nezpevněné komunikaci. Možnost napojení na zdroj elektrické energie. Nabídka: 2015 stavební pozemek 52 Kč/m 2 6. Veselí nad Moravou - Milokošť Pozemek o výměře m 2. Pozemek je možno využít pro rekreaci. Na pozemku se nachází okrasné dřeviny. K pozemku je přístup po zpevněné komunikaci. Bez možnosti napojení na inženýrské sítě. Nabídka: 2015 stavební pozemek 110 Kč/m 2 7. Veselí nad Moravou Pozemek o výměře 690 m 2. Nachází se na okraji obce. Pozemek je možno využít pro rekreaci. Na pozemku se nachází okrasné a ovocné dřeviny. Pozemek je oplocen. K pozemku je přístup po zpevněné komunikaci. Bez možnosti napojení na inženýrské sítě. Nabídka: 2015 stavební pozemek 290 Kč/m 2 Informace byly získány z internetových stránek realitních kanceláří. Maximum: 301 Kč/m 2 Minimum: 52 Kč/m 2 Průměr: 176,50 Kč/m 2 Cena zjištěná srovnávací metodou Cp = 176,50 Kč/m 2 (0,10 x (301 Kč/m 2-52 Kč/m 2 )) = 151,60 Kč/m 2 Cena zjištěná srovnávací metodou celkem Cpc = 151,60 Kč/m 2 x 620 = Kč Zaokrouhleno: Kč Cena zjištěná porovnávací metodou činí Kč. Nabídka na prodej nebo poptávka po koupi pozemků v druhu orná půda s využitím, dle územního plánu, pro plochy zeleně, které plní zejména funkci izolační a kompoziční v zastavěném území obce se v oblasti Kyjova (v okolí 25 km) v současné době nevyskytuje. V nabídce a poptávce jsou pouze pozemky stavební pro výstavbu rodinných domů, jejichž cena se pohybuje v obci Kyjov, v rozmezí Kč/m 2, dle velikosti, umístění a tvaru pozemku, možnosti napojení pozemku na inženýrské sítě a přístupu k pozemku nebo stavební pozemky pro komerční účely, jejichž cena se pohybuje v oblasti Kyjova (okolí do 25 km) v rozmezí cen Kč/m 2, dle umístění, velikosti a tvaru pozemku, možnosti napojení pozemku na inženýrské sítě a možnosti přístupu a příjezdu k pozemku a pozemky pro individuální rekreaci v rozmezí cen Kč/m 2. 9

10 2.3 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé pozemků p. č. KN 1017/60, 1415/1 v obci Kyjov a k. ú. Nětčice u Kyjova, LV Vyhodnocení obvyklé ceny stavebního pozemku p. č. KN 1017/60, v obci Kyjov, LV 2175 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek Kč Srovnávací hodnota Kč Cena podle zákona je pouze administrativní. Srovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovitosti stejného charakteru nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovitosti však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 1017/60 evidovaného v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha s využitím dráha o výměře 93 m 2 vychází znalec z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., dále z průzkumu trhu mezi majiteli srovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze. Z průzkumu současného trhu s pozemky vyplývá, že tzv. ostatní pozemky a jiné pozemky (obtížně zastavitelné, plochy veřejných prostranství, komunikací, dráhy apod.) se neobchodují nebo jen v omezené míře. Trh s těmito pozemky je prakticky bez poptávky a nabídky. Dle realitní inzerce a jiných dostupných pramenů není na trhu v dané lokalitě nabídka porovnatelných pozemků. Poptávka v místě ocenění je spíše po stavebních pozemcích, které by mohly sloužit k výstavbě rodinných domů, případně komerčních nebo průmyslových objektů. Oceňovaný pozemek však není schváleným územním plánem pro město Kyjov určen pro bytovou, průmyslovou zástavbu a velkoobchod. Je situován v zastavěném území obce, v ploše určené Územním plánem města Kyjov jako plocha funkčního typu označeného jako DZ drážní doprava s hlavním využitím pro plochy dopravní infrastruktury sloužící pro situování staveb a zařízení drah. Oceňovaný pozemek není, ke dni ocenění, užíván. Na pozemku se nachází orná půda a plevel. Výhody oceňovaného pozemku: pěší dostupnost centra města. Nevýhody oceňované nemovitosti: geometrický tvar pozemku, velikost pozemku, umístění pozemku v bezprostřední blízkosti železniční trati a v jejím ochranném pásmu, přístup k pozemku pouze přes pozemky jiných (soukromých) vlastníků, bez možnosti přímého přístupu k pozemku z veřejného prostranství, není umožněn příjezd k pozemku motorovým vozidlem po zpevněné ani nezpevněné komunikaci, inženýrské sítě nejsou v bezprostřední blízkosti pozemku (cca 200m). Jedná se o obtížněji obchodovatelnou nemovitost s ohledem na její umístění, možnosti využití a platnou územně plánovací dokumentaci. Na základě prohlídky nemovitosti, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovitosti, jejímu současnému využití a k situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané oblasti v současné době činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena nemovitosti, pozemku p. č. KN 1017/60 včetně součástí a příslušenství, k datu ocenění, tj Kč Zjištěná práva a závady spojené s nemovitostmi na LV 2175: Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo omezeno zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, nařízeními exekucí. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Jiná práva nebo závady na nemovitostech na LV 2175, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny Výsledná cena nemovitosti pozemku p. č. KN 1017/60 včetně součástí a příslušenství na LV 2175 činí celkem Kč. 10

11 2.3.2 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé pozemku p. č. KN 1415/1, v obci Kyjov, LV Vyhodnocení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 1415/1, v obci Kyjov, LV 2175 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek Kč Srovnávací hodnota Kč Cena podle zákona je pouze administrativní. Srovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovitosti obdobného charakteru nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovitosti však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 1415/1 evidovaného v katastru nemovitostí v druhu orná půda o výměře 620 m 2 vychází znalec z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., dále z průzkumu trhu mezi majiteli srovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze. Z průzkumu současného trhu s pozemky vyplývá, že tzv. ostatní pozemky a jiné pozemky (obtížně zastavitelné, plochy veřejných prostranství, komunikací, dráhy apod.) se neobchodují nebo jen v omezené míře. Trh s těmito pozemky je prakticky bez poptávky a nabídky. Dle realitní inzerce a jiných dostupných pramenů není na trhu v dané lokalitě nabídka porovnatelných pozemků. Poptávka v místě ocenění je spíše po stavebních pozemcích, které by mohly sloužit k výstavbě rodinných domů, případně komerčních nebo průmyslových objektů. Oceňovaný pozemek však není schváleným územním plánem pro město Kyjov určen pro bytovou, průmyslovou zástavbu a velkoobchod. Je situován v zastavěném území obce, v zóně určené územním plánem jako plocha označené Zi -veřejná zeleň izolační a ostatní s hlavním využitím pro plochy zeleně, které plní zejména funkci izolační a kompoziční. Přípustné jsou pozemky zeleně koncipované s důrazem na izolační a kompoziční funkci, pozemky zeleně přírodního charakteru, související technická a dopravní infrastruktura, dětská hřiště a odpočinkové plochy, vodní prvky a plochy, protipovodňová a protierozní opatření, revitalizace toků. Podmíněně přípustné jsou veřejná prostranství, veřejná zeleň, zahrady, související technická a dopravní infrastruktura odstavné, parkovací a manipulační plochy, obslužné komunikace, podzemní garáže (vše za podmínky nepotlačení funkce hlavní). Část pozemku se nachází v záplavovém území Q 100. Jedná se o obtížněji obchodovatelnou nemovitost s ohledem na její umístění, možnosti využití a platnou územně plánovací dokumentaci. Oceňovaný pozemek je, ke dni ocenění, užíván částečně jako orná půda a částečně jako skladová a manipulační plocha. Na pozemku nachází stavby jiného vlastníka, a to: venkovní úpravy zpevněná betonová plocha a oplocení z drátěného pletiva na betonových sloupcích. Trvalé porosty se na pozemku nenachází. Výhodou oceňovaného pozemku je pěší dostupnost centra města a možnost napojení pozemku na většinu inženýrských sítí v obci. Nevýhodou oceňovaného pozemku je přístup k pozemku a příjezd k pozemku po zpevněných komunikacích pouze přes pozemky jiných (soukromých) vlastníků, bez možnosti přímého přístupu k pozemku z veřejného prostranství, a to bez smluvního zajištění práva vstupu na tyto pozemky a přejezdu těchto pozemků jiných (soukromých) vlastníků. Na základě prohlídky nemovitosti, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovitostem, jejich současnému využití a k situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané oblasti v současné době činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena, k datu ocenění, tj Kč Zjištěná práva a závady spojené s nemovitostmi na LV 3575: Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo omezeno zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, nařízeními exekucí. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Jiná práva nebo závady na nemovitostech na LV 2175, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny Výsledná cena nemovitosti pozemku p. č. KN 1415/1 včetně součástí a příslušenství na LV 2175 činí celkem Kč 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25