ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 576/43/15

Transkript

1 967/2015-N ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 576/43/15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 167 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Havlíčkův Brod, obec Ledeč nad Sázavou, k.ú. Ledeč nad Sázavou Adresa nemovité věci: Havlíčkova 167, Ledeč nad Sázavou Vlastník stavby: Marie Malíková, Havlíčkova 167, Ledeč nad Sázavou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Marie Malíková, Havlíčkova 167, Ledeč nad Sázavou, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401, Pelhřimov ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny pro účely veřejné dražby nedobrovolné elektronické (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 2 V Pelhřimově, dne Ing. Roman Lukáš

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby nedobrovolné elektronické - st. parcela č. 122 o výměře 170 m2 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba: Ledeč nad Sázavou, č.p. 167, bydlení, stavba stojí na pozemku p.č. st. 122 vše zapsané na LV č. 1051, pro k.ú. Ledeč nad Sázavou, obec Ledeč nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod. Místní šetření. Místní šetření bylo provedeno dne pouze vnější prohlídkou. Vlastnice nemovitosti paní Marie Malíková, která měla být přítomna se místního šetření nezúčastnila bez udání důvodu. Přehled podkladů - výpis z LV č pro obec a k.ú. Ledeč nad Sázavou ze dne kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem - prohlídka na místě, zaměření z veřejných prostor (přilehlých ulic) - databáze nemovitostí z veřejně přístupných zdrojů Místopis Město Ledeč nad Sázavou je významným městem regionu, nejbližší správní centrum je Havlíčkův Brod, vzdáleno cca 30 km. V místě je plná občanská vybavenost tj. základní a střední školy, lékaři, poliklinika, kompletní síť obchodů a služeb, městská hromadná doprava (autobus), železniční stanice trati Havl. Brod - Čerčany. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 2215/27 Ledeč nad Sázavou Celkový popis Objekt je umístěn v obytné zóně poblíž centra města (centrum vzdáleno cca 400 m), okolní zástavbu tvoří nízkopodlažní zástavba rodinných domů. Pozemek je mírně svažitý k S, orientovaný ve směru SZ - JV, v dostupu obchody na náměstí, sportoviště a aut. nádraží. Z pohledu oceňované stavby se jedná o polohu velmi dobrou, nachází se v zóně rod. domů, umístění je v souladu se záměry územního plánu obce (bydlení v rod. domech). Přístup z ulic Havlíčkova nebo Z. M. Kuděje přes spojovací ulici, pozemek č. parcely 2215/27 v druhu ostatní plocha ostatní komunikace ve vlastnictví Města Ledeč nad Sázavou. Silné stránky - město s plnou občanskou a technickou vybaveností odpovídající jeho velikosti - dobrá dopravní dostupnost tohoto sídla (autobus i vlak) - město v klidném životním prostředí s možností rekreace (vodní tok Sázava) - rod. dům situovaný poblíž centra města, v jeho klidné části - dům připojen na plyn - 2 -

3 Slabé stránky - vnější prohlídkou - starší rod. dům bez zásadnější údržby, nutnost rekonstrukce - součást stvoří pozemek malého rozsahu z většiny zastavěný RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na základě předloženého LV ze dne jsou na oceňované nemovitosti evidováno zástavní právo smluvní. Dále, dle náhledu v KN, byla zahájena exekuce, byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Výše uvedená fakta nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Vzhledem k tomu, že nebyla možnost provedení prohlídky nemovitosti, předpokládá se, že rod. dům není pronajímán. Pozemky OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek, který tvoří součást nemovitosti je orientovaný ve směru SV JV a je mírně svažitý k S. Z pohledu oceňované stavby se jedná o polohu dobrou, nachází se v obytné zóně, ve stabilizovaném území určeném územním plánem k obytné zástavbě, okolní zástavba je tvořena nízkopodlažní zástavbou rod. domů. Stavební pozemek obsahuje rod. dům, sklad a je připojen na inž. sítě obecní vodovod a kanalizaci a elektro, plyn, část pozemku slouží jako zaplocená zahrada, tato část obsahuje trvalé porosty. Obvyklá cena zainvestovaných pozemků v místě a čase se v dané lokalitě u obdobných staveb pohybuje v intervalu od 500,- Kč/m 2 do 600,- Kč/m 2. Vzhledem k umístění pozemku je stanovena ve výši 600,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st , nádvoří Celková výměra pozemků 170 Hodnota pozemků celkem

4 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřeben í VH Sklad Přízemní st ,00 m Kč 65 % Kč nepodsklepený objekt ve tvaru písmene L, zděný v tl. 30 cm, část bedněná, část do dvora otevřená, krytina osinkocementové šablony a pozink. plech, okno a dveře dřevěné. ZP 14,6 m2, OP 38 m3. U objektu je patrná zhoršená údržba. Kč/m3 Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Rod. dům Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Vnitřní vybavenost domu a jeho provedení (vč. doplňkové stavby skladu) vychází pouze z vnější prohlídky a dále z podobnosti k obdobným rod. domům u kterých byla jejich vnitřní vybavenost a dále provedení známo. Předpokládá se průměrná až podprůměrná vybavenost rod. domu s větším podílem opotřebení jednotlivých prvků tzn. s nutností provedení částečných rekonstrukčních prací. Jedná se o samostatný rod. dům, který obsahuje v části jedno podzemní podlaží (z ulice je nad terénem umístěno okno-průduch do sklepa), jedno nadzemní podlaží, krov dřevěný vázaný, střecha sedlová, bez vestavěného podkrovím, přístavba verandy a koupelny střecha pultová. Dispoziční řešení Není známo - dle rozmístění oken, velikosti objektu a provedení přístaveb lze předpokládat že objekt obsahuje kuchyni, dva (až tři) pokoje, chodbu, záchod, dále v přístavbě koupelnu, verandu, a dále jednu sklepní místnost (její rozměr v ZP se pouze předpokládá) Popis tech. stavu stavby Stáří objektu není známo, dle provedení lze uvažovat r , přístavba verandy a koupelny je novější, v pozdějších letech byla provedena i přípojka plynu. U objektu je vnější prohlídkou patrné větší opotřebení jednotlivých prvků - krytina, fasádní omítky, žlaby a svody, původní okna, vlhkost ve zdivu, obdobný stav se předpokládá i ve vnitřní vybavenosti domu. Příslušenství stavby Přípojky na inž. sítě - elektro, plyn, obecní voda a kanalizace, sklad, venkovní úpravy (oplocení zahrady - kamenné sloupky, výplň latě (dožilý), dřevěný plot vše na kamenné podezdívce) a trvalé porosty

5 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 16,25 m 2 1,80 m 1.NP 94,07 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Spodní stavba 6,5*2,5*1,6 = 26,00 m 3 Vrchní stavba 6,5*12,15*(3,35+2,74)/2+5,64*1,4*(2,8+2,1)/2+2,76* = 278,55 m 3 2,61*2,6 Zastřešení 6,5*12,15*3,5/2 = 138,21 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Spodní stavba 26,00 m 3 Vrchní stavba 278,55 m 3 Zastřešení 138,21 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 442,76 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy základové pasy, bez izolací proti zemní vlhkosti 2. Zdivo zdivo smíšené v tl cm, veranda a přístavba koupelny zdivo v tl. 30 cm 3. Stropy předpokládá se - dřevěné omítnuté 4. Střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, veranda a přístavba koupelny střecha pultová 5. Krytina osinkocementové šablony, přístavba koupelny pozink. plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky předpokládá se - vápenné štukové 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady sokl kámen 10. Vnitřní obklady předpokládá se - kuchyně, koupelna, WC 11. Schody předpokládá se - dřevěné strmé do půdního prostoru, sklep kámen 12. Dveře předpokládá se - dřevěné 13. Okna dřevěná špaletová, veranda a přístavba koupelny dřevěná zdvojená 14. Podlahy obytných místnostípředpokládá se - prkna, PVC 15. Podlahy ostatních místností předpokládá se - ker. dlažba 16. Vytápění předpokládá se - ÚT na plyn, přípojka na fasádě domu) nebo lokální na pevná paliva, popř. plyn 17. Elektroinstalace předpokládá se - světelný a motorový proud 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody předpokládá se - teplé a studené 20. Zdroj teplé vody předpokládá se kombi kotel na plyn nebo brutar, karma 21. Instalace plynu zemní plyn (přípojka na fasádě domu) 22. Kanalizace předpokládá se - úplné odkanalizování 23. Vybavení kuchyně předpokládá se - plynový sporák 24. Vnitřní vybavení předpokládá se - vana, umyvadlo 25. Záchod předpokládá se - běžný splachovací 26. Ostatní předpokládá se - chybí - 5 -

6 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 94 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 442,76 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 85 Další životnost roků 55 Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Obestavěný prostor: 442,76 m 3 Zastavěná plocha: 94,07 m 2 Plocha pozemku: 170,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Vzhledem k tomu, že byla provedena pouze vnější prohlídka nemovitosti, předpokládá se pro účely porovnávací metody průměrná až podprůměrná vybavenost rod. domu s větším podílem opotřebení jednotlivých prvků tzn. s nutností provedení částečných rekonstrukčních prací. Srovnatelné nemovité věci Název: Rod. dům Ledeč, havlíčkova Cena: Kč Poznámka k ceně: včetně právních služeb a provize, včetně provize RK ID nemovitosti Datum vložení: 31. července 2015 Poslední úprava: 19. listopadu 2015, v 20:44 Adresa: Ledeč nad Sázavou Havlíčkova Vlastnictvi: Soukromé vlastnictví Poloha v obci: V klidné části Stav nemovitosti: Nutnost menších oprav Celková plocha: 253 m 2 Zastavěná plocha: 110 m 2 Obytná plocha: 80 m 2 Užitná plocha: 80 m 2 Energetická náročnost budovy G - mimořádně nehospodárná (?) Prodej rodinného domu 2+1 na pozemku o ploše 253 m2 v Ledči nad Sázavou. Dům byl postaven v roce 1955, poslední zásadnější rekonstrukcí prošel v roce 1983, má elektřinu částečně v mědi. K domu je připojena kolna (dílna) o ploše 20 m2. Veškerá občanská vybavenost v místě, náměstí vzdáleno pouze 350 m

7 Lokalita: Ledeč nad Sázavou - ul. Havlíčkova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, realitní inzerce, nemovitost umístěna ve stejné lokalitě ve městě, rod. dům obdodně vybavený, ve stejném stavu (nutnost rekonstrukce), součást tvoří mírně větší plocha pozemků. Celkový koef. K C 0,82 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: Rod. dům Prodej rodinného domu 83 m, pozemek 131 m Růžová, Ledeč nad Sázavou Kč Zprostředkujeme Vám prodej starého řadového rodinného domu o dispozici 2+1 (83 m²) v rekonstrukci v obci Ledeč nad Sázavou, který je ideální pro toho, kdo hledá originální bydlení. V současnosti je na něm započatá rekonstrukce. Dům se nachází v boční neprůjezdné ulici nedaleko náměstí v Ledči nad Sázavou. Celková plocha pozemku včetně zastavěné části je 131 m. Je to stavba přízemní s obytným podkrovím. Za domem je uzavřený malý dvorek, který by bylo možno i rozšířit, přikoupením vedlejší parcely.přízemí domu je řešeno vstupním zádveřím, které navazuje na chodbu s otevřeným schodištěm do podkroví, vstupem do koupelny a na samostatné WC. Dvoukřídlými dveřmi vstoupíme do prostorného obývacího pokoje, přízemí mají všechny krásné valbové klenby, které dodávají interiéru originalitu. V podkroví je možnost zbudovat obytné místnosti se zajímavým řešením. Obecní vodovod a kanalizace je dovedena do domu, rozvody se musí ještě dokončit. Elektroinstalace je též před realizací. Jedná se o hrubou stavbu s částečnými vnitřními omítkami. Za domem je možnost zbudovat útulné a klidné posezení. Střecha je sedlová s pálenou taškou. Na dům z obou stran navazují již obydlené sousední domy. Ev. číslo: Celková cena: Kč za nemovitost, včetně poplatků Poznámka k ceně: cena po snížení! ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Ve výstavbě Poloha domu: Řadový Typ domu: Přízemní Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 83 m 2 Užitná plocha: 83 m 2 Plocha podlahová: 83 m 2 Plocha pozemku: 131 m 2 Topení: Lokální tuhá paliva Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná - 7 -

8 Lokalita: Ledeč nad Sázavou - ul. Růžová Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,04 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, realitní inzerce, nemovitost umístěna v horší lokalitě ve městě z hlediska dostupu do centra, v řadové uliční zástavbě, RD středový, rod. dům je hůře vybavený (probíhající - zahájenou rekonstrukcí - chybějící omítky, vnitřní vybavenost), ve stejném stavu (nutnost rekonstrukce), součást tvoří menší plocha pozemků. Celkový koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: Rod. dům Ledeč nad Sázavou, čechova Cena: Kč ID nemovitosti Datum vložení: 30. září 2015 Poslední úprava: 11. listopadu 2015, v 20:38 Ledeč nad Sázavou Adresa: Čechova Vlastnictvi: Soukromé vlastnictví Stav nemovitosti: Před rekonstrukcí Celková plocha: 206 m 2 Zastavěná plocha: 158 m 2 Obytná plocha: 150 m 2 Užitná plocha: 150 m 2 Energetická náročnost budovy G - mimořádně nehospodárná (?) Popis Prodej domu v centru města Ledeč nad Sázavou na pozemku o ploše 206 m2. V přízemí domu jsou 2 velké místnosti, 1 průchozí místnost a WC. Podkroví je rozděleno na 3 místnosti, lze v něm vybudovat půdní vestavbu. Za domem je malá zahrádka o ploše 56 m2. Dům potřebuje rekonstrukci. Veškerá občanská vybavenost ve městě. Vybavení nemovitosti Dopravní spojení Autobus, Vlak, Silnice Parkování Parkoviště Příjezd Zpevněný Elektrický proud 230 V, 400 V Kanalizace Veřejná kanalizace Zdroj vody Veřejný vodovod Střecha Valbový - 8 -

9 Typ konstrukce WC Jiná Splachovací Lokalita: Ledeč nad Sázavou - ul. Čechova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,04 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, realitní inzerce, nemovitost umístěna v horší lokalitě ve městě z hlediska dostupu do centra, při projezdní komunikci městem, RD krajový, rod. dům je hůře vybavený (chybějící vnitřní vybavenost - koupelna, kuchyně), ve stejném stavu (nutnost rekonstrukce), součást tvoří menší plocha pozemků. Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč - 9 -

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Pětsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Po zvážení silných a slabých stránek oceňované nemovitosti a výsledku porovnávací metody, která zohledňuje její využitelnost (rozsah podl. plochu, vybavení, umístění v místě apod.) ve vazbě na trh s obdobnými nemovitostmi v místě jsem toho názoru, že obvyklá cena oceňované nemovitosti (st. parcela č. 122 o výměře 170 m2 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba: Ledeč nad Sázavou, č.p. 167, bydlení, stavba stojí na pozemku p.č. st. 122 vše zapsané na LV č. 1051, pro k.ú. Ledeč nad Sázavou, obec Ledeč nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod) představuje částku zjištěnou porovnávací metodou, tj. částku ,- Kč (po zaokrouhlení). Stanovená obvyklá cena v sobě nezahrnuje vliv závad uvedených na LV č v odstavci C a (zástavní práva, exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce). V Pelhřimově Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne čj. Spr 2179/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 576/43/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 68/15. Ing. Roman Lukáš Vlásenická Pelhřimov

11 Mapa KN

12 Mapa oblasti

13 Fotodokumentace Spodní pohled - ul, Havlíčkova Spodní pohled - ul. Z.M. Kuděje Horní pohled Horní pohled Veranda, sklad, v rohu přistavěná koupelna Přípojka plynu Sklep (ul. Havlíčkova) Vstup do RD ze spojovací ulice

14 - 14 -