Znalecký posudek číslo 155/ OCENĚNÍ NEMOVITOSTI. Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem. Pod rybníčkem 431, Valtice

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 155/ OCENĚNÍ NEMOVITOSTI NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem Pod rybníčkem 431, Valtice Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, kú Valtice, kód kú , LV 2440 Stavba s pozemkem, č.p. 431, p.č VLASTNÍK: Richard Predikant, Pod Rybníčkem 431, Valtice, , IČO/RČ: /4099 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení ve věci 002 Ex 7747/09 OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad pro Prahu 2 Adresa objednatele: Kateřinská 13, Praha 2 IČ DIČ telefon Fax e mail ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Jan Skyva Adresa zhotovitele: Buzulucká 3, Praha 6 IČ DIČ Telefon Fax e mail janskyva@seznam.cz Datum místního šetření: Datum zpracování:

2 Počet stran: 9 Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 Vyhotovení číslo:

3 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: novostavba udržovaná neudržovaná Počet podlaží celkem: 1 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 1 Počet bytů: 1 Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydlení a podnikání částečně obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákup zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/sil. I.tř sil. II/III. tř. Negat.vlivy okolí: dálnice/i.tř železniční tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele Rizika nemovitosti: PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná obtížná (do 6 měsíců) (od 6 do 12 měsíců) (nad 1 rok) SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Minimální při rek. Porovnávací hodnota Obvyklá cena ,- Kč ,- Kč Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Obvyklá hodnota byla zjištěna porovnávací metodou. Všechny porovnávané objekty se nacházejí v okrese Břeclav, jsou podobného stáří. Rozdíly jsou ve výpočtu zohledněny koeficienty Seznam příloh:porovnávané objekty, informace z KN, fotomapa

4 Nález Situace Přehled oceňovaných staveb Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem a pozemků Přehled všech vlastníků Richard Predikant, Pod Rybníčkem 431, Valtice, Přehled podkladů Výpis z KN, kopie katastrální mapy, Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 2, podklady pro porovnávací metodu, výměry a skutečnosti zjištěné při místním šetření dne , informace sdělené zástupcem objednatele dne Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti Obec Valtice, okres Břeclav, kraj Jihomoravský Intravilán obce Ne Ne Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby účel využití Dokumentace Způsob užívání Rodinný dům zděný, nepodsklepený, o 1 NP, sklad podsklepený, kolna ( havarijní stav) Rodinný dům bydlení Není Vlastní bydlení Popis tech. stavu stavby Objekt po částečné rekonstrukci ( nedokončená ) Údaje o stáří a provedených Objekt víc jak 100 let, v posledních několika letech postupná rekonstrukce ( nedokončená) rekonstrukcích Pozemky Základní popis každého pozemku p.č.1446 zastavěná plocha a nádvoří Trvalé porosty Ano Věcná břemena Ne

5 - 5 - Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitosti je provedeno dle platné metodiky oceňování nemovitostí. Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem Oceňovaný objekt je zděný, nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví s příslušenstvím a pozemky. Dům byl postaven před více jak 100 lety, v několika posledních letech probíhá rekonstrukce, která není stále dokončena. Z inženýrských sítí je dům napojen na veřejný rozvod el. energie, zásoben pitnou vodou je z vlastní studny. Po konstrukční stránce je dům založen na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, zdivo zděné, střecha sedlová, krytina pálená taška, stropy rovné, vnější omítka vápenná (částečná), vnitřní omítky vápenné štukové, okna dřevěná euro dvojskla, podlahy cementový potěr, elektroinstalace světelná, ostatní konstr. se nevyskytují. Příslušenství tvoří sklad podsklepený o rozměrech 2,5x4,0 m, kolna o rozměrech 4,0x7,5 +2,4x7,1 m, studna, venkovní úpravy, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, oplocení. K rodinnému domu přísluší pozemek - p.č zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 266 m 2. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 266 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 55 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 4,88 Výtah: ne Přípojky: elektro Technický stav objektu: dobrý Příslušenství nemovitosti: ano Garáž: není Stáří objektu: 102 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 43,50 m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 1,000

6 2. Správní funkce 0,97 1,03 1, Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1, Přírodní okolí 0,94 1,06 1, Obchod a služby 0,94 1,06 1, Školství 0,94 1,06 1, Zdravotnictví 0,94 1,06 1, Kultura, sport 0,94 1,06 1, Hotely ap. 0,98 1,02 1, Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1, Životní prostředí 0,94 1,06 1, Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1, Dopravní podmínky 0,94 1,06 1, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1, Konfigurace terénu 0,92 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1, Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inženýrské sítě 0,60 1,05 0, Typ stavby 0,94 1,06 1, Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1, Regulace nájemného 0,90 1,10 1, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1, Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0, Údržba stavby 0,85 1,10 1, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1, Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient: 0,950 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům

7 - 7 - Adresa: Valtice Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: velmi dobrý Poloha: samostatně stojící Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 318 m 2 Zastavěná plocha: 234 m 2 Garáž: mimo objekt Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 150,00 m ,67 Kč/m ,60 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 1, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 1,155

8 Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům 2+1 Adresa: Dubňany Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Stáří objektu: 75 roků Stav objektu: velmi dobrý Poloha: samostatně stojící Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 0 m 2 Zastavěná plocha: 70 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 70,00 m ,29 Kč/m ,45 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1,00

9 Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 1, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 1,071 Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům 2+1 Adresa: Brumovice Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Stáří objektu: 92 roků Stav objektu: dobrý Poloha: řadový vnitřní Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 305 m 2 Zastavěná plocha: 109 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: voda,elektro, plyn Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 87,50 m ,14 Kč/m ,39 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1,00

10 15. Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 1, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 1,080 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Rodinný dům 6 574,60 2. Rodinný dům ,45 3. Rodinný dům ,39 SJC minimum 6 534,39 SJC průměr 6 693,00 SJC maximum 6 969,45 Index oceňovaného objektu 0,950 0,950 0,950 0,950 0,950 JCO minimum 6 208,00 JCO průměr 6 358,00 JCO maximum 6 621,00 Výměry oceňované stavby 43,50 CO minimum CO průměr CO maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: ,- Kč ,- Kč ,- Kč C p = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = [0,15 * ( )] = ,10 Kč Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem - výsledná cena = ,10 Kč

11 Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: dvěstěsedmdesátpěttisíc Kč Závěr: 1) Práva a závady s nemovitostí spojené se nevyskytují 2) Závady, které prodejem z dražby nezaniknou se nevyskytují 3) Obvyklá cena rodinného domu s příslušenstvím a pozemkem činí ,- Kč V Praze dne Ing. Jan Skyva Buzulucká Praha 6

12 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne čj.spr. 840/89 pro základní obor stavebnictví a ekonomika, pro odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se zvláštní specializací- vliv stavební výroby na životní prostředí a ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 155/ znaleckého deníku. V Praze dne Ing. Jan Skyva Buzulucká Praha 6