ZNALECKÝ POSUDEK. číslo / 2018

Transkript

1 Ing. Viktor MRŇOUS Puškinova 18, B R N O soudní znalec v oborech ekonomika a stavebnictví mobil: vm.znalec@seznam.cz ZNALECKÝ POSUDEK číslo / 2018 Ve věci: Objednatel: Vlastník: stanovení ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé (tržní hodnoty) pozemků parc.č. 351 a 352 včetně rodinného domu bez přiděleného č.p. (nezkolaudovaného a nezapsaného v operátu KN), k.ú. Petrov u Hodonína, obec Petrov, okres Hodonín, LV č. 52 Mgr. Jaroslav Homola, Exekutorský úřad Brno - město Hlinky 41/104, Brno, IČ: k č.j.: 030 EX 20092/ Tesař Petr, č.p. 392, Petrov Účel ocenění: Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dražby, dle zákona č. 26/2000 Sb. 13 Vypracoval: Ing. Viktor Mrňous Puškinova 18, Brno Ocenění provedeno k datu: Datum vypracování: Posudek obsahuje 10 listů + 8 listů příloh. Předáno ve dvou vyhotoveních. Výtisk číslo: 1

2 Znalecký posudek č /2018 List č SITUACE 1.1. Prohlídka předmětu ocenění: Prohlídka nemovitosti proběhla dne v odpoledních hodinách, bez vstupu do nemovitosti (nikdo nebyl přítomen, povinný byl o termínu informován přes SMS). Další prohlídka proběhla po předchozí výzvě přes SMS a telefonické domluvě dne za přítomnosti pana Petra Tesaře, vlastníka nemovitých věcí vedených na LV č. 52. Na pozemku parc. č. 352 se nachází rodinný dům nezapsaný v operátu katastru nemovitostí. Dle informací obecního úřadu byl investorem stavby vlastník pozemku, pan Petr Tesař a stavba není dosud zkolaudována a není jí přiděleno číslo popisné. Přístup do interiéru rodinného domu nebyl znalci umožněn, prohlídka domu proběhla jenom zvenčí a znalci byla poskytnuta částečná projektová dokumentace rodinného domu, který byl postaven na místě původního RD, ten byl odstraněn a nový RD byl postaven v proluce vzniklé odstraněním původního domu. Dispoziční řešení je posuzováno dle předložené projektové dokumentace rodinného domu z 08/1994. Provedení se předpokládá standardní dle PD. Lhůta pro vypracování posudku do byla konzultována a odsouhlasena vystavitelem usnesení o ustanovení znalce Podklady pro vypracování posudku: - Usnesení č.j. 030 EX 20092/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 52 pro k.ú. Petrov u Hodonína, obec Petrov, okres Hodonín, vyhotovený dálkovým přístupem dne Kopie katastrální mapy nemovitostí vedených na LV č. 52 pro k.ú. Petrov u Hodonína, obec Petrov, okres Hodonín získaná dálkovým přístupem z KN - z internetu - Částečná projektová dokumentace rodinného domu z 08/ Poskytnutí součinnosti Obecního úřadu Petrov ze dne Sdělení k žádosti o poskytnutí součinnosti Městského úřadu Strážnice, stavebního úřadu ze dne Mapa lokality, získaná z internetu, včetně leteckého snímku 1.3. Účel ocenění Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovité věci pro potřebu dražby, dle zákona č. 26/2000 Sb. 13. Ocenění nelze použít pro jiné účely Omezení vlastnických vztahů Zástavní práva Na předloženém listu vlastnictví jsou v oddíle C zapsána zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, v oddíle D jsou zapsány - zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Věcná břemena Na předloženém listu vlastnictví nejsou k oceňovaným nemovitým věcem zapsána žádná věcná břemena Ostatní omezení Dle dostupných informací z KN a předloženého listu vlastnictví neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádná jiná omezení.

3 Znalecký posudek č /2018 List č. 3 Předpokládá se, že na nemovité věci neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí Ekologické zátěže Nepředpokládá se, že by na nemovité věci vázly ekologické zátěže. 2. NÁLEZ 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Pozemky dle LV č. : 52 Vlastník: Tesař Petr, nar , č.p. 392, Petrov Parc.č.: Výměra [m²] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany zahrada zast.plocha a nádvoří zbořeniště Celkem 712 Budovy dle LV č. : 52 Vlastník: Tesař Petr, nar , č.p. 392, Petrov Číslo popisné/evid. na parc.č. způsob využití parcela na LV č. Na listu zapsány vlastnictví nejsou žádné stavby 2.2. Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností Na pozemku parc.č. 352 vedeného jako zastavěná plocha a nádvoří se způsobem využití zbořeniště se nachází rodinný dům nezapsaný v operátu KN. Dle sdělení Stavebního úřadu MěÚ Strážnice byla výstavba rodinného domu byla povolena Okresním národním výborem Hodonín - odborem výstavby a územního plánování rozhodnutím o přípustnosti pod č.j. OPVÚP/2728/73/Ing.Klč ze dne Jako stavebníci rodinného domu jsou dle rozhodnutí adresáti manželé Tesař Jan a Jitka, Petrov 126. Nebyla ověřena dokumentace, ke které byla výstavba povolena vlastníkem pozemků byla předložena projektová dokumentace rodinného domu z datem 08/ Dokumentace a skutečnost Předpokládá se, že užívání nemovitosti je bez zásadních rozdílů oproti skutečnosti, respektive odpovídá dispozičnímu uspořádání a vybavení dle předložené stavební dokumentace. Kopie části výkresové dokumentace z 08/1994 pohledů na RD, je v příloze posudku.

4 Znalecký posudek č /2018 List č Popis předmětu ocenění Obecná situace Obec/město: Lokalita: Komunikační vztahy: Situování nemovitostí: Občanská vybavenost: Okolní zástavba: Životní prostředí: Přístup k nemovitosti: Inženýrské sítě: Petrov (1.337 obyvatel dle Lexikonu obcí 2017) obec spadající pod správní obvod obce s rozšířenou působností Strážnice. Obec Petrov je obec v okrese Hodonín v Jihomoravském kraji, 3 km jihozápadně od města Strážnice. Petrov je významná vinařská obec mikroregionu Strážnicko, který byl v roce 1983 vyhlášen památkovou rezervací lidové architektury. Oceňovaný rodinný dům se nachází severovýchodně od centra obce při hlavní průjezdné komunikaci v obci komunikaci č. 55 vedoucí z Hodonína do Veselí na Moravě. Oceňovaný rodinný dům je do uliční zástavby začleněn jako řadový vnitřní, je jednopodlažní, v uliční části se sedlovou střechou s obytným podkrovím, ve dvorní části jednopodlažní s pultovou střechou, půdorysně ve tvaru přibližného L. Lokalita obce je poměrně rovinná, oceňovaný rodinný dům je postaven na rovinném pozemku, od hlavní komunikace je oddělen pásem se vzrostlou zelení. Lokalita s oceňovaným rodinným domem se nachází v 2. záplavové zóně s nízkým nebezpečím výskytu povodně. Obec Petrov má vybavenost a infrastrukturu minimální, širší možnosti se nacházejí v blízkém městě Strážnice, kompletní možnosti ve všech směrech se nacházejí v okresním městě Hodoníně. Obec je napojena na hromadnou dopravu autobusovou a vlakovou se zastávkami v dostupné vzdálenosti. V nejbližším okolí nemovitosti se nacházejí objekty bydlení - rodinné domy. Běžná zástavba rodinných domů bez negativního dopadu na životní prostředí. Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace se zpevněným povrchem na pozemcích parc.č. 416 a 582/1, které jsou ve vlastnictví obce. V obci jsou rozvedeny inženýrské sítě v kompletním rozsahu, dle projektové dokumentace má být dům napojen na veřejné rozvody vody a elektro, kanalizace má být svedena do jímky. Na domě je umístěna skříň s hlavním uzávěrem plynu, jestli jsou v domě vnitřní rozvody se nepodařilo ověřit Popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je tvořena rodinným domem, základními venkovními úpravami a pozemky Rodinný dům Evidence dle KN: Situování: Dispoziční řešení: Objekt rodinného domu na pozemku parc.č. 352 není v operátu KN zapsán. Pozemek parc.č. 351 je v operátu KN, na LV č. 52 vedený jako zahrada a pozemek parc.č. 352 jako zastavěná plocha a nádvoří s využitím zbořeniště. Rodinný dům je do uliční zástavby začleněn jako řadový vnitřní, je jednopodlažní, v uliční části s obytným podkrovím, se sedlovou a pultovou střechou, půdorysně ve tvaru přibližného L. Přístup do domu je z veřejné komunikace na veřejném pozemku. Dům je postaven na rovinném pozemku. Půdorysně je objekt ve tvaru přibližného L. V rodinném domě se v 1.NP nachází průjezd sloužící jako garáž, v uliční části je obývací pokoj, kuchyň, chodba se schodištěm do podkroví a sociální zařízení, které je společné pro pokoj s kuchyní nacházející se ve dvorním křídle. V obytném podkroví se 4 obytné pokoje, koupelna a WC.

5 Znalecký posudek č /2018 List č. 5 Konstrukční řešení: Stáří: Technický stav: Základy jsou betonové s izolací, nosné zdivo z tvárnic, stropy nespalné a polospalné s rovným podhledem, střecha sklonitá sedlová a pultová, s dřevěnou konstrukcí a taškovou krytinou z asfaltových šindelů. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné, vnější zateplené v uliční části s nátěrem. Vnitřní obklady se předpokládají běžné keramické v koupelně, na WC a v kuchyni. Okna jsou dřevěná a plastová s izolačním dvojsklem, střešní. Dle projektové dokumentace je vytápění elektrickými sálavými panely, další vybavení se předpokládá standardní. Projektová dokumentace rodinného domu je datována z 08/1994, dle vnějšího ohledání je rodinný dům stavebně dokončen kromě finální vrstvy fasáda na dvorním křídle. Kolaudace domu ještě neproběhla, původní RD na pozemku parc.č. 352 byl odstraněn. Technický stav rodinného domu se předpokládá dobrý, výstavba byla údajně prováděna postupně. Opotřebení: Stanoveno odborným odhadem ve výši 25 % Zastavěná plocha: Podlahová plocha: Obestavěný prostor: Výčet místností 127 m². Započitatelná obytná podlahová plocha 133,90 m². Cca 650 m³. 1.PP plocha koeficient KZp započit. plocha průjezd m m 2 chodba+schodiště 8.80 m m 2 kuchyně m m 2 pokoj m m 2 WC 1.12 m m 2 koupelna 6.00 m m 2 komora 2.30 m m 2 chodba 4.20 m m 2 zádveří 2.70 m m 2 kuchyň 9.00 m m 2 pokoj 9.00 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Podkroví plocha koeficient KZp započit. plocha chodba m m 2 pokoj m m 2 sprcha 3.85 m m 2 WC 2.24 m m 2 pracovna m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 Součet ploch za podlaží m m Ostatní stavby, venkovní úpravy K nemovitosti náleží běžné venkovní úpravy (zpevněné plochy, přípojky IS, oplocení).

6 Znalecký posudek č /2018 List č Trvalé porosty Na pozemku zahrady se předpokládají smíšené trvalé porosty Ostatní Nebylo zjištěno Pozemky Parc.č.: Výměra [m²] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany zahrada zastavěná plocha a nádvoří zbořeniště Celkem Využití Nemovitost je určena výhradně pro potřeby bydlení. 3. POSUDEK 3.1. Věcná hodnota Stavby Rodinný dům 1. Obestavěný prostor celkem m³ 650,00 Výchozí jednotková cena Kč/ m³ 6 050,00 Koeficient úpravy x 0,90 Jednotková cena upravená Kč/ m³ 5 445,00 Reprodukční cena dokončené stavby Kč ,00 Opotřebení % 25,00 Odpočet za opotřebení Kč ,00 Věcná hodnota dokončené stavby Kč ,00 Rozpracovanost % 96,00 Odpočet za nedokončené konstrukce Kč ,00 Věcná hodnota objektu ke dni ocenění Kč , Pozemky Výměry pozemků: m² 712,00 - z toho výměra hlavních pozemků m² 712,00 - z toho výměra ostatních pozemků m² 0,00 Jednotková cena hlavních pozemků Kč 650,00 Jednotková cena ostatních pozemků Kč 0,00 Hodnota pozemků celkem Kč , Rekapitulace věcné hodnoty Reprodukční cena staveb dokončených Kč ,00 Věcná hodnota staveb ke dni ocenění Kč ,00 Hodnota pozemků Kč ,00

7 Znalecký posudek č /2018 List č. 7 Věcná hodnota staveb a pozemků celkem Kč , Výnosová hodnota Obecně lze uvažovat s výnosem z případného pronájmu oceňované nemovitosti. Pronájem rodinných domů však neposkytuje dostatečný výnos, aby výnosová hodnota korespondovala na obvyklou cenu Porovnávací hodnota Porovnatelné rodinné domy v průměrném technickém stavu se v obdobných lokalitách nabízejí k prodeji v cenových relacích ,- Kč až ,- Kč v závislosti na lokalitě, velikosti, výměře pozemku apod. Při porovnání je uvažováno jisté riziko ve stanovení ceny zohledňující nezapsání rodinného domu v operátu KN. Analýza pracuje s daty z nabídek realitních kanceláří, jejichž cena byla upravena do podmínek oceňované nemovitosti. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Započitat elná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficien t celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K c Kč/m 2 Oceňovaná nemovitá věc Petrov 133, Srovnávané nemovité věci Želetice 120, , RD 3+1 Želetice, Nabídka k prodeji přízemního řadového rodinného domu, který prošel v posledních letech výraznou rekonstrukcí. Vlastní obytnou část tvoří vstupní chodba, dva pokoje, koupelna s rohovou vanou a WC, průchozí kuchyně s jídelnou a prostorný obývací pokoj s krbem a vstupem na terasu a dvůr. Kompletní připojení na inženýrské sítě. Vytápění plynovým kotlem. Ohřev TUV elektrickým bojlerem. Uzavřený dvůr s pergolou a posezením, na něj navazuje obdélníková mírně svažitá zahrada s ovocnými stromy. Cihlový vinný sklep. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena - koeficient 0,95; Lokalita - srovnatelná lokalita - koeficient 1,00; Velikost objektu - obdobné velikosti - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - lepší technický stav - koeficient 0,95; Vliv pozemku - velký pozemek - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - oceň.rd nezkolaudován a nezapsán v KN - koeficient 0,95; Starý Poddvorov 150, , RD 6+1 Starý Poddvorov, Nabídka k prodeji rodinného domu 6+1 ve Starém Poddvorově. Dům je v původním, udržovaném stavu je patrový, celý podsklepený a je napojený na elektřinu, plyn, veřejný vodovodní řad a septik. V 1.NP se nachází kuchyně, dva neprůchozí pokoje, koupelna, samostatné WC. Ve 2.NP jsou čtyři samostatné pokoje a je zde možné vybudovat kuchyň i koupelnu. Dvůr je uzavřený a za domem je užitková zahrada. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena - koeficient 0,95; Lokalita - méně žádaná lokalita - koeficient 1,08; Velikost objektu - obdobné velikosti - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - horší technický stav - koeficient 1,20; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - oceň.rd nezkolaudovaný a nezapsaný v KN - koeficient 0,90;

8 Znalecký posudek č /2018 List č. 8 Petrov 120, , RD 3+1 Petrov, Prodej přízemního samostatně stojícího rodinného domu 3+1 se zahrádkou. Velmi pěkně zrekonstruovaný RD má tři pokoje, kuchyň s jídelním koutem, šatnu, koupelnu, samostatné WC a technickou místnost, kde je plynový kotel a bojler na ohřev vody. V koupelně je podlahové topení. U domu je parkovací stání, kryté posezení a dílna. Za domem je zahrádka. Dům je napojený na plyn, elektřinu, veřejnou kanalizaci. Vodu využívá z vlastní studny ( na pozemku je přípojka na veřejný vodovod). Vytápění je ústřední. V obývacím pokoji jsou krbová kamna. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena - koeficient 0,95; Lokalita - stejná lokalita - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnatelné velikosti - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - lepší technický stav - koeficient 0,85; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - oceň.rd je nezkolaudovaný, nezapsaný v KN - koeficient 0,90; Vnorovy 200, , RD 5+2 Vnorovy, Prodej ihned obyvatelného dvougeneračního RD 5+2 s garáží, ve velmi dobrém stavu. Dům kolaudovaný v sedmdesátých letech má dvě podlaží, prostornou půdu a je z poloviny podsklepený. V přízemí se nachází prostorná vstupní chodba, dvě obytné místnosti, kuchyně, koupelna a toaleta. V 1. patře jsou tři pokoje, kuchyně, koupelna a toaleta, součástí je vstup na prostorný balkon. V domě jsou k dispozici tři komíny s možností napojení krbu. Na zahradě jsou další hospodářské místnosti a posezení Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena - koeficient 0,95; Lokalita - obdobná lokalita - koeficient 1,05; Velikost objektu - větší výměra podl.ploch - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - garáž - koeficient 0,98; Celkový stav - horší tech.stav - koeficient 1,10; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - oceň.rd nezkolaudovaný, nezapsaný v KN - koeficient 0,90; Variační koeficient před úpravami: 22,94 % Variační koeficient po úpravách: 5,76 % Započitatelná plocha 133,90 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč

9 Znalecký posudek č /2018 List č ZÁVĚR 4.1. Analýza výsledků Rekapitulace hodnot: Reprodukční cena dokončeného domu - stavby bez pozemků Cena pozemků Věcná hodnota staveb Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Neuvažuje se ,00 Kč ,00 Kč Závěrečný komentář: Silné stránky: V obci jsou rozvedeny sítě v kompletním rozsahu Dobrá dopravní dostupnost okolních měst Předpokládaný dobrý technický stav Velká výměra pozemku Slabé stránky: Nezjištěny Závady a rizika: Rodinný dům na pozemku parc.č. 352 není zkolaudovaný ani zapsaný v operátu KN Vyhodnocení závad a rizik: Žádné další závady či skutečnosti, které by mohly mít vliv na cenu obvyklou, nebyly zjištěny. Stanovená výše obvyklé ceny platí pro standardní prodej nemovitostí v daném místě a čase. V případě prodeje v tísni se nejedná o standardní prodej, ale o prodej ovlivněný mnoha nestandardními okolnostmi a vlivy a obvyklá cena může i výrazně klesnout. Věcná hodnota poskytuje reálný obraz o nákladech na výstavbu včetně opotřebení. Výnosová hodnota se v daném případě neuvažuje. Porovnávací hodnota poskytuje nejvěrohodnější obraz o skutečné obvyklé ceně. Obvyklá cena nemovitostí vychází v daném případě z porovnávací hodnoty se zohledněním všech použitých metod. Obvyklá cena ,00 Kč

10 Znalecký posudek č /2018 List č ZÁVĚR Obvyklá cena: 1) Nemovitosti vedené na LV č. 52 včetně rodinného domu ,-- Kč Výsledná cena činí celkem: ,-- Kč Cena obvyklá, pozemků parcelní číslo 351 a 352, včetně rodinného domu bez přiděleného čísla popisného (nezkolaudovaného a nezapsaného v operátu KN), k.ú. Petrov u Hodonína, obec Petrov, okres Hodonín, Jihomoravský kraj, list vlastnictví 52, ke dni činí: Cena slovy: Dvamilionytřistatisíc korun českých , Kč Obvyklá cena nemovitostí, stanovená dle 13, zákona č. 26/2000 Sb. je v souladu s definicí obvyklé ceny dle 2, zákona č. 151/1997 Sb. Určeno pouze pro účely zákona č. 26/2000 Sb., nelze použít pro daňové účely a zástavní právo. ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně dne pod č.j. Spr 3058/94 pro základní obor stavebnictví, stavby obytné, průmyslové a zemědělské, obor ekonomika odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti, dále dne pod č.j. Spr 2727/99 v oboru ekonomika se specializací oceňování podniků. Znalecký posudek je zapsán pod č /2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle likvidace faktura č. 80/2018. V Brně dne Ing. Viktor Mrňous