ZNALECKÝ POSUDEK č /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 O ceně podílu o velikosti 1/2 pozemku p.č.st.188, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 32 m 2, jehož součástí je rekreační objekt ev.č.117 v obci Klokočov, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.364 pro k.ú.klokočov Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX-2452/ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 pozemku p.č.st.188, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 32 m 2, jehož součástí je rekreační objekt ev.č.117 v obci Klokočov, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.364 pro k.ú.klokočov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rekreační objekt Adresa předmětu ocenění: Klokočovská Lhotka Klokočov Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Klokočov Katastrální území: Klokočov Počet obyvatel: 121 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 780,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 94,00 Kč/m 2-2 -

3 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.macháčka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.364 pro k.ú.klokočov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Tomáš Macháček, Nad Školou 461, Svratka, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Karel Štěpánek, Jiránkova 2102, Pardubice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Tomáš Macháček, Nad Školou 461, Svratka, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti Karel Štěpánek, Jiránkova 2102, Pardubice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící objekt rekreační chaty, podsklepený, s jedním - 3 -

4 nadzemním podlažím. Suterén je zděný, patro je montované na bázi dřevní hmoty. Má sedlovou střechu, krytina je z osinkocementové vlnovky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená. Podlahy jsou z PVC a prken. Chata je dispozice 1+kk, vybavení kuchyně je s linkou a plynovým sporákem na PB, WC je v suterénu, keramické, bez splachování, koupelna v objektu není. V chatě není rozvod vody. Vytápění v domě je kamínky na pevná paliva. Stav chaty je průměrný, celkové vybavení je podstandardní, okolí domu je zanedbané. Chata je z roku 1969, bez větších oprav či rekonstrukcí. Chata je napojena na elektřinu, WC je svedeno do jímky. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje

5 Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rekreační chatou - 5 -

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rekreační chatou Ocenění Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,010 5 i = 1-6 -

7 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,85 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,07 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,15 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,01 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0, i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a III -0,01 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,990 6 i = 1-7 -

8 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,010 * 0,990 * 0,808 = 0,808 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 94,- 0,808 75,95 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st ,00 75, ,40 Stavební pozemek - celkem 32, ,40 Ocenění staveb na pozemcích Rekreační chata Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Vysočina, obec do obyvatel Stáří stavby: 47 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 1 879,- Kč/m 3-8 -

9 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 4,78*5,52 = 26,39 m 2 1.NP: 26,39+2,8*1,53 = 30,67 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 26,39 m 2 2,05 m 1.NP: 30,67 m 2 2,16 m Obestavěný prostor spodní stavba: 26,39*2,05 = 54,10 m 3 vrchní stavba: 26,39*2,41+2,8*1,53*(2,16+2,41)/2 = 73,39 m 3 zastřešení: 26,39*0,74/2 = 9,76 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 137,25 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepená - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné III typ H plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Montované na bázi dřevní hmoty III 0,00 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - WC ve stavbě III 0,00 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 II -0,04 m2 vč.) - Bez příslušenství 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou I -0,05 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 47 let: s = 1-0,005 * 47 = 0,

10 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,765 = 0,585 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,010 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,85 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,07 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,15 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,01 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,

11 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 879,- Kč/m 3 * 0,585 = 1 099,21 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 137,25 m 3 * 1 099,21 Kč/m 3 * 1,010 * 0,808= ,19 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,19 Kč Cena staveb celkem = ,19 Kč Pozemky - celkem ,40 Kč Pozemek s rekreační chatou - zjištěná cena = ,59 Kč

12 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rekreační chatou ,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rekreační chatou ,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jednostodvacetpěttisícpětsetpadesát Kč

13 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno užívání - Brandýsová Věra. Oprávněná z VB zemřela Tato závada je bez vlivu na obvyklou cenu. Zástavní práva exekutorská a soudcovská k podílu 1/2, Nařízení a Zahájení exekucí a Exekuční příkazy k prodeji podílu 1/2 nemovitosti, jsou podrobně rozepsána v přiloženém LV č.364 k.ú.klokočov. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

14 Prodej chaty v obci Libkov. Chata se nachází v blízkosti Křižanovické přehrady. Popis nemovitosti: obložená dřevěná konstrukce chaty heraklitem s povrchovou úpravou cementové omítky s možností půdní vestavby, vytápění na tuhá paliva, betonový sklípek, suché WC. V blízkosti chaty potok a malé koupaliště. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize. chata o velikosti 27 m2, která je dispozičně řešena jako 1+1. Chata stojí na vlastním pozemku o velikosti 333 m2, v osadě u Křižanovic, okr. Chrudim. Obytná část zahrnuje kuchyňku a společenskou místnost, toaletu s napojením na jímku a suterén, který je využíván jako garáž. V chatě je zavedena elektřina, 230 V i 400 V, voda je za symbolický poplatek k dispozici ze společné osadové studny. U chaty možnost vybudování vlastní studny. Přehrada Seč se nachází 9 km od chaty, Chrudim 12 km a řeku Chrudimku nalezneme ve vzdálenosti asi 500 m. V okolí nalezneme krásnou přírodu a lesy vhodné k houbaření. Požadovaná cena ,- Kč

15 chata, která se nachází v krásném, klidném prostředí nedaleko řeky Chrudimky v Horním Bradle, v části Lipka.Chata stojí na vlastním pozemku o velikosti 493m2. Nemovitost je ideální pro ty, kteří chtějí uniknout do přírody od ruchu měst, avšak s dobrou dostupností k obchodům. Chata se nachází v chráněné krajinné oblasti. Objekt je určen ke kompletní rekonstrukci. Cenný je především pozemek a také to, že je zde stavební uzávěra a tedy nová výstavba není možná. Chata stoji na velmi dobrých, pevných betonových základech a je zděná. V okolí je pár dalších chat. Chatová oblast, kde se objekt nachází je udržovaná a moc hezká. Není sem zavedena ani voda ani elektřina, což však díky současným technologiím, i jak je vidět na ostatních chatách, je řešitelné. Lokalita láká k pěším i cyklistickým výletům; houbaření a i jiné sportovním aktivitám. Například využití nedalekého sportovního areálu s koupalištěm, které se nachází v Horním Bradle. Zde se také nacházejí obchody, pošta, ale také zastávka na pravidelné spoje linkových autobusů. Na chatu je příjezd po zpevněné lesní cestě. Požadovaná cena Kč za nemovitost

16 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Čtyřicetpěttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

17 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku

18 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 364 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

19 Fotodokumentace nemovitosti

20 - 20 -

21 Mapa oblasti

22 - 22 -

23 - 23 -