ZNALECKÝ POSUDEK č /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 O ceně podílu o velikosti 1/6 pozemku p.č.st.187, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 600 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.79 v obci Kujavy, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.115 pro k.ú.kujavy Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova Olomouc Stanovení ceny pro účely č.j. 185EX-6075/ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/6 pozemku p.č.st.187, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 600 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.79 v obci Kujavy, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.115 pro k.ú.kujavy 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Kujavy Kujavy Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Kujavy Katastrální území: Kujavy Počet obyvatel: 574 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 580,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn III 0,70 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 144,00 Kč/m 2-2 -

3 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.115 pro k.ú.kujavy - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /303, Miluše Bosáková, Jerlochovice 51, Fulnek, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /158, Drahomíra Ježková, č. p. 209, Radonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /0460, Jan Nakládal, č. p. 79, Kujavy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /5575, Josef Ptáček, Na Makytůvkách 147/12, Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: /303, Miluše Bosáková, Jerlochovice 51, Fulnek, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 odpovídají skutečnosti /158, Drahomíra Ježková, č. p. 209, Radonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /0460, Jan Nakládal, č. p. 79, Kujavy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /5575, Josef Ptáček, Na Makytůvkách 147/12, Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2-3 -

4 6. Dokumentace a skutečnost Místním šetřením bylo zjištěno, že skutečný půdorys domu neodpovídá zákresu v KM. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný. Má sedlovou střechu, krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je vápenná, z části chybějící. Vnitřní vybavení předpokládám podstandardní. V domě se nebydlí. Stav domu je zhoršený, údržba je podstandardní. Stáří domu odhaduji na nejméně 70 roků. Dům je pravděpodobně napojen jen na elektřinu a vodu ze studny. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,01 exekučním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,990 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2-6 -

7 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 1,111 = 1,100 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,40 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st ,00 158, ,- Stavební pozemek - celkem 600,00 m ,- Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 70 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 524,- Kč/m 3-7 -

8 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: = 15,00 m 2 1.NP: 104,9+19,1+17,4 = 141,40 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 15,00 m 2 2,30 m 1.NP: 141,40 m 2 2,60 m Obestavěný prostor spodní stavba: 15,0*(2,3-0,6) = 25,50 m 3 vrchní stavba: 104,9*3,9+19,1*2,7+17,4*3,2 = 516,36 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 541,86 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 141,40 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 156,40 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,11 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05-8 -

9 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,10 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 70 let: s = 1-0,005 * 70 = 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,750 = 0,644 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,01 exekučním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,990 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku - 9 -

10 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 524,- Kč/m 3 * 0,644 = 981,46 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 541,86 m 3 * 981,46 Kč/m 3 * 0,990 * 1,111= ,81 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,81 Kč Cena staveb celkem = ,81 Kč Pozemky - celkem ,- Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = ,81 Kč

11 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Šestsetsedmdesátdevěttisícdevětsetosmdesát Kč

12 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k podílu 1/6 k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím na náklady - GE Money Multiservis, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej rodinného domu s hospodářskou budovou a pozemkem o celkové velikosti 2767 m2 v obci Bartošovice. V přízemí obývané části domu, který je určen k rekonstrukci jsou 3 místnosti a koupelna. Další prostory jsou v zadní části domu a v patře, kde je půda. Dům je ve velmi klidném prostředí. V obci je občanská vybavenost i dostupnost dopravy. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize

13 rodinný dům Fulnek - Jerlochovice, okres Nový Jičín, o vel. 4+1, který se nachází ve fázi nedokončené rekonstrukce. Dům je koncový v řadové uliční zástavbě, jednopodlažní, částečně podsklepený, se sedlovou střechou, jejíž krytinou je pálená taška. Má půdorys písmene L s hospodářskou a obytnou částí, zděnou kůlnou, dvorem a malou zahrádkou. V roce 2011 byla započata rekonstrukce pokoje, koupelny a WC, dům však vyžaduje rozsáhlejší stavební úpravy a modernizaci. Podlahy v místnostech tvoří betonový potěr a dřevěná prkna, okna jsou dřevěná dvojitá. Vytápění domu je ústřední na pevná paliva, ohřev vody zajišťuje kombinovaný bojler tzv. obojživelník na elektřinu a pevná paliva, je zde dovedena voda, elektřina 220/380 V, odpad je sveden do septiku. K domu přiléhá malá zahrádka o ploše 72 m2. Užitná plocha: 180 m 2. Plocha pozemku: 72 m 2. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu

14 Chalupa s menší zahradou k celoročnímu bydlení, v klidné lokalitě, Bílovec - Bravinné, okres Nový Jičín. Dům je v původním stavu, má 4 pokoje, koupelnu a WC, půdu, sklep, garáž a garážové stání. Na podlahách leží PVC, parkety, keramická dlažba. Vytápění na tuhá paliva, možnost vybudování krbu. Plocha zastavěná: 163 m 2. Užitná plocha: 224 m 2. Plocha podlahová: 163 m 2. Plocha pozemku: 490 m 2. Plocha zahrady: 327 m 2. Sklep: 71 m 2. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Negativně také působí skutečnost, že přístup k domu je přes pozemek p.č.194/5 ve vlastnictví jiného subjektu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/6 nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Stodvacettisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku

16 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 115 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti

18 Mapa oblasti

19 - 19 -

20 - 20 -