ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně podílu o velikosti 1/8 rodinného domu v obci Budišov nad Budišovkou, Staré Oldřůvky č.p.79, vč.příslušenství a pozemku p.č.st.178, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 170 m 2, vše zapsáno na LV č.130 pro k.ú.staré Oldřůvky Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 2485//10-68 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/8 rodinného domu v obci Budišov nad Budišovkou, Staré Oldřůvky č.p.79, vč.příslušenství a pozemku p.č.st.178, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 170 m 2, vše zapsáno na LV č.130 pro k.ú.staré Oldřůvky 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Staré Oldřůvky Budišov nad Budišovkou Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Budišov nad Budišovkou Katastrální území: Staré Oldřůvky Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 650,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III 0,85 v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 724,81 Kč/m 2-2 -

3 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.dušana Holuba. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.130 pro k.ú.staré Oldřůvky - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8: Pan Holub Milan, Masarykovo Nám. 1/1, Nový Jíčín rč:710518/ Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Je zděný, smíšené zdivo s kamenem. Má sedlovou a polovalbovou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, v horším stavu, zatéká, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, neúplné. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je břízolitová, ve špatném stavu. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, PVC a koberců. Schody jsou dřevěné podstandardní. V přízemí je byt dispozice 2+1, v podkroví je jeden pokoj, kuchyň je s linkou, bez sporáku, WC je splachovací, koupelna s vanou. Vytápění v domě je lokální kamínky na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Stav domu je velmi špatný, k - 3 -

4 rekonstrukci, střechou zatéká, kanalizační jímka prosakuje do sklepa. Celkové vybavení je podstandardní. Dům je užíván cca od roku Dům je napojen na elektřinu, vodu ze vzdálené studny, kanalizace je do jímky. Pozemek kolem oceňované stavby je ve vlastnictví jiného subjektu (Česká republika). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s RD - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s RD Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,15 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,05 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,670 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,670 = 0, i = 2-6 -

7 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,81 0, ,06 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 437, ,20 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,20 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 114 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 291,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén: 5,45*9,08+3,55*1,8 = 55,88 m 2-7 -

8 přízemí: 8,7*9,0+3,2*4,25 = 91,90 m 2 podkroví: = 25,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška suterén: 55,88 m 2 2,30 m přízemí: 91,90 m 2 2,60 m podkroví: 25,00 m 2 2,40 m Obestavěný prostor spodní stavba: 55,8*2,3 = 128,34 m 3 vrchní stavba: 91,9*3,0 = 275,70 m 3 zastřešení: 91,9*(0,1+4,3/2) = 206,78 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 610,82 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 91,90 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 172,78 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,88 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10-8 -

9 energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 114 let: s = 1-0,005 * 114 = 0,430 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,600 = 0,161 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,02-9 -

10 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,15 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,05 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 291,- Kč/m 3 * 0,161 = 368,85 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 610,82 m 3 * 368,85 Kč/m 3 * 0,900 * 0,670= ,48 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,48 Kč Cena staveb celkem = ,48 Kč Pozemek s RD - zjištěná cena = ,68 Kč

11 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s RD ,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s RD ,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvěstědesettisícjednostošedesát Kč

12 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - SMART Capital, a.s., Hněvotínská 241/52, Nová Ulice, Olomouc 9, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši ,91 Kč s příslušenstvím - Profidebt, s.r.o., Klimentská 1216/46, Nové Město, Praha 1, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši ,54 Kč s příslušenstvím - GE Money Bank, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, , Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Profidebt, s.r.o., Klimentská 1216/46, Nové Město, Praha 1, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - PROFI CREDIT Czech, a.s., Jindřišská 941/24, Praha 1, Nové Město, Praha 1, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši 389,- Kč s příslušenstvím - Allianz pojišťovna, a.s., Ke štvanici 656/3, Karlín, Praha, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha 3, Vinohrady, Praha 3, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši 389,- Kč s příslušenstvím - Allianz pojišťovna, a.s., Ke štvanici 656/3, Karlín, Praha, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši ,13 Kč s příslušenstvím - GE Money Auto, s.r.o., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, , Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 k zajištění pohledávky ve výši 5.697,- Kč s příslušenstvím - Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha 3, Vinohrady, Praha 3, Zahájení exekuce 163EX-2153/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 163EX-2153/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 103EX-67647/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 135EX-6858/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 124EX-19381/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 014EX-94733/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 081EX-54661/ HeD ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 103EX-11748/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 103EX-20113/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/8 nemovitosti 045EX-2485/ ze dne , Nařízení exekuce 56EXE-25/ ze dne , Nařízení exekuce 56EXE-1773/ ze dne , Nařízení exekuce 55EXE-1213/ ze dne , Nařízení exekuce 58EXE-1164/ ze dne , Nařízení exekuce 56EXE-53/ ze dne , Nařízení exekuce 56EXE-59/ ze dne , Nařízení exekuce 53EXE-440/ ze dne , Nařízení exekuce 58EXE-825/ ze dne , Nařízení exekuce 53EXE-1201/ ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují

13 Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům k rekonstrukci na ul.horské č.p.194, pozemek parc.č m2 a parc.č.186/2-39m2. Dům se nachází v centru obce Budišov nad Budišovkou, dispozičně 3+1. Požadovaná cena ,- Kč. Prodej rodinného domu 2+1 se sklady, garáží a dílnou v Budišově nad Budišovkou. V r rekonstrukce koupelny a WC. Dřevěná okna s izolačním trojsklem. Dům je napojen na městskou kanalizaci a vodovod. Topení lokální. Nutná rekonstrukce. Dům stojí na pozemcích města a státu, které je možno odkoupit. Požadovaná cena ,- Kč. Prodej rodinného domu 3+1 s garáží v Budišově nad Budišovkou. Plocha pozemku je 512 m2, užitná plocha činí 110 m2. Podkroví domu je vhodné k vestabě obytných místností, nyní nevyužíváno. Topení je lokálním topidly na tuhá paliva. Jedná se o staší cihlový dům s tloušťkou zdí až 60 cm. Vhodné k trvalému bydlení, výhodná poloha v centru obce. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize RK

14 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/8 nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Osmnácttísíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku

16 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 130 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti

18 - 18 -

19 Mapa oblasti

20 - 20 -

21 - 21 -