ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2356/216/14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2356/216/14 o ceně obvyklé pozemku st.parc.č. 540 se stavbou č.p. 544, pozemku parc.č. 188/18, 188/21, 1288/7 vše v k.ú. Úpice, obec Úpice, okres Trutnov. Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Účel znaleckého posudku: Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné a.s. EURODRAŽBY.CZ. podle stavu ke dni Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín stanislav.kerhart@ .cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Bezručova Úpice Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Úpice Katastrální území: Úpice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 573,35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne bez přítomnosti majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.479 pro k.ú. Úpice - 2 -

3 Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době od 14,,00 do 14,25 hod. Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí LV č.479 pro k.ú. Úpice 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová ani jiná stavebně právní dokumentace, stáří domu č.p. 544 bylo určeno odhadem na 75 let. Další údaje o provedení a stavebně technickém stavu je čerpáno z prohlídky nemovitosti z veřejné komunikace. Majitel neumožnil prohlídku domu a pozemku. Výměry byly čerpány částečně odhadem z veřejné komunikace, částečně odměřením v mapě v katastru nemovitostí. Pravděpodobný stavebně technický stav a vybavení byly získány obhlídkou z veřejné komunikace. 7. Celkový popis nemovité věci Město Úpice spadá do okresu Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Trutnov. Obec Úpice se rozkládá asi 10 kilometrů jihovýchodně od Trutnova. Obec se geograficky a turisticky řadí do Kladského pomezí. Ve městě žije zhruba počtu obyvatel. Protéká zde řeka Úpa. Úpice má dvě části, Radeč a Úpici. Obec je vzdálená přibližně 10 km od polských hranic. V obci jsou dvě základní školy vyššího stupně a jedna škola mateřská. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. V Úpici má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde policejní stanice a poštovní úřad. Z inženýrských sítí je ve městě rozvod zemního plynu, veřejná kanalizace i veřejný vodovod. Oceňovaná nemovitost se nachází v severní části zastavěného území města v ulici Bezručova na okraji sídliště panelových domů. Přístup k domu je po veřejné komunikaci parc.č. 1616/1 ostatní plocha - ostatní komunikace ve vlastnictví Obce Úpice. Dům je přízemní, pravděpodobně nepodsklepený se sedlovou střechou s polovalbou s krytinou z osinkocementových šablon, v zadním traktu je střecha plochá, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Svislé konstrukce jsou zděné, stropy jsou asi dřevěné trámové. Okna jsou dřevěná špaletová. Vytápění je pravděpodobně lokální topidly na zemní plyn. Na východní straně domu (na st.parc.č. 540) je podél domu proveden výkop směrem k okennímu otvoru v zadní části objektu. Dům je zřejmě dlouhou dobu neobydlený, není užíván. Stavebně technický stav je zhoršený. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná II -0,01 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,

5 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 1,030 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Užitná plocha domu byla odhadnuta na 140 m 2. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 11,20*9,50+5,24*2,20 = 117,93 Podkroví a zastřešení 11,20*7,80 = 87,36 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 117,93 m 2 3,00 m Podkroví a zastřešení 87,36 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (11,20*9,50)*(3,00)+(5,24*2,20)*(2,50) = 348,02 m 3 Podkroví a zastřešení (11,20*7,80)*(2,30+1,20*1/2) = 253,34 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 348,02 m 3 Podkroví a zastřešení Z 253,34 m 3-5 -

6 Obestavěný prostor - celkem: 601,36 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady C 2, ,00 0, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění P 5, ,46 2, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody C 3, ,00 0, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně P 0, ,46 0, Vnitřní vybavení P 4, ,46 1, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 82,81 Koeficient vybavení K 4 : 0,8281 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8281 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 371,75 Plná cena: 601,36 m 3 * 4 371,75 Kč/m 3 = ,58 Kč - 6 -

7 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 100 = 70,0 % Koeficient opotřebení: (1-70,0 % / 100) * 0,300 Nákladová cena stavby CS N = ,67 Kč Koeficient pp * 1,030 Cena stavby CS = ,63 Kč - zjištěná cena = ,63 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,35 1, ,55-7 -

8 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 590, ,70 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní 188/18 85,00 590, ,75 komunikace 4 odst. 1 zahrada 188/21 119,00 590, ,45 4 odst. 1 zahrada 1288/7 148,00 590, ,40 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,30 Pozemky - zjištěná cena = ,30 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen vypočtených nákladovou metodou, celkem ,90 Kč - 8 -

9 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Velké Svatoňovice 95, , Rodinný dům, Prodej rodinného domu 1+1 se započatou rekonstr. ve Velkých Svatoňovicích, okr. Trutnov; pozemek celkem m2, zastavěná plocha 110 m2. Dispozice: 1. PP částečně sklep. Přízemí chodba, 1 obytná místnost, obytná kuchyň, komora, koupelna (sprchový kout, vana), WC, technická místnost s vodárnou a boilerem. Podkroví půda (možnost vestavby), topení: lokální na TP. IS: elektro., studna s rozvodem do domu, žumpa, plyn. Na objekt navazuje chlév a dřevěná kůlna. Po rekonstrukci: podřezání domu (2009), odpady, rozvody vody, elektřiny, plastová okna, komín. Veškerá občanská vybavenost v Trutnově (7 km) a základní v obci. Hodnocení: Celkový stav - soliter - koeficient 0,98; Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový stav - soliter; Havlovice 132, , Rodinný dům, Prodej staršího, nepodsklepeného, rodinného domu na okraji malebné obce Havlovice s pozemkem o celk. výměře 256 m2. Zděný objekt je v původním stavu bez větších renovací a úprav mimo plastových oken (2013).Dispozice: 1.NP: zádveří, chodba, kuchyně, obýv. místnost, velká komora, sklad, kotelna WC, dílna. 2.NP: chodba, 2 x pokoj, WC - připr., komora, koupelna. Inž. sítě: el /380V, voda -veřejná, odpady - kanalizace, vytápění - TP. Po staveb. úpravě (zejména pak výměně top. systému) možno ihned bydlet. Před domem je zahrádka. Hodnocení: Úpice, Palackého 105, , Rodinný dům řadový, K prodeji koncový řadový dům v obci Úpice řešený jako 3+1, 1NP kuchyně, 2 pokoje,chodba,schodiště, wc,koupelna Podkroví, pokoj,půda, chodba. Dům z roku 1920, v r proběhla částečná rekonstrukce podkroví. V současné době je dům ve stavu již vyžadující opravy a rekonstrukce. V místě občanská vybavenost síť obchodů, zdravotní zařízení, školy, supermarket. Hodnocení: Úpice, Prokopa Velikého 194, , Rodinný dům řadový, Rodinný dům s garáží a nevelkou zahradou v obci Úpice nacházející se v centru města při břehu řeky Úpy. Dům je velmi dobře přístupný z hlavní cesty. Dispozice domu: 1PP - garáž, sklepní prostory. 1NP - zádveří, chodba, 3x pokoj, kuchyň, koupelna se sprchovým koutem a WC. 2NP - 1x pokoj a půdní prostory. Celková výměra 461 m2. Hodnocení: Celkový stav - řadový dům - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový stav - řadový dům; Variační koeficient před úpravami: 12,18 % Variační koeficient po úpravách: 8,92 % Užitná plocha 140,00 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: ,- Kč - 9 -

10 Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení, příznivé životní prostředí, dobrá občanská vybavenost 2. Možnost garážování na vlastním pozemku 3. Možnost dalšího stavebního rozšíření 4. Malá vzdálenost do Trutnova Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Umístění v sousedství bytových domů 2. Nízký počet pracovních příležitostí, je třeba za nimi dojíždět převážně do Trutnova 3. Zhoršený stavebně technický stav (vyšší stáří objektu) 4. Malý pozemek na okraji zastavěného území Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je ,- Kč Obvyklá cena zaokr.: ,- Kč slovy: Pětsettisíc Kč V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín stanislav.kerhart@ .cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2356/216/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2356/

11 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 479 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Riziko záplav

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -