ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2417/37/15. o ceně obvyklé pozemku st.parc.č. 324 se stavbou č.p. 7, parc.č. 1834/4 vše v k.ú. Žernov, obec Žernov, okres Semily.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2417/37/15 o ceně obvyklé pozemku st.parc.č. 324 se stavbou č.p. 7, parc.č. 1834/4 vše v k.ú. Žernov, obec Žernov, okres Semily. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné a.s. EURODRAŽBY.CZ. podle stavu ke dni Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín stanislav.kerhart@ .cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Sýkořice Žernov Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Žernov Katastrální území: Žernov Počet obyvatel: 232 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina IV 0,55 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 71,28 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Ing.Jiřího Hejly, který však znalci neumožnil vstup na pozemek ani prohlídku domu. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.51 pro k.ú. Žernov Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době od 15,30 do 15,50 hod. Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti - 2 -

3 Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí LV č.51 pro k.ú. Žernov 6. Dokumentace a skutečnost Dne v 15,30 hod. byl na místě za vlastníky přítomen pouze Ing. Jiří Hejl, který však znalci neumožnil vstup do domu a prohlídku objektu. Nebyla předložena projektová ani jiná stavebně právní dokumentace, Ing. Hejl dne zaslal em nečitelné kopie stavebních výkresů a titulní stranu znaleckého posudku z roku 1990, výměry proto byly čerpány odměřením z katastrální mapy v katastru nemovitostí a odhadem při prohlídce ze sousedících pozemků. Stáří domu č.p. 7 je (podle sdělení Ing. Hejla) 46 let. 7. Celkový popis nemovité věci Žernov patří administrativně pod okres Semily a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Turnov. Obec se rozkládá asi osm kilometrů jihozápadně od Semil a deset kilometrů východně od Turnova. Z turistického hlemá pět části, Křečovice 1. díl, Podtýn, Proseč, Sýkořice a Žernov. V obci je elektrorozvodná síť a veřejný vodovod. Přístup je přes poz.parc.č.1834/3 trvalý travní porost (Česká republika, Koťátková MUDr.), poz.parc.č (Obec Žernov), poz.parc.č. 1834/1 lesní pozemek (Česká republika, Koťátková MUDr.), 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p Příslušenství Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,990 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VII 0,00 pro zemědělství - zemědělský areál 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-4 -

5 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,838 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p. 7 Přízemní pravděpodobně z 1/2 podsklepený dům s obytným podkrovím byl postaven v roce Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová s krytinou z plechových šablon, nad vstupní verandou je střecha plochá, pravděpodobně s plechovou falcovanou krytinou. Okna jsou dřevěná zdvojená. V I.NP je pravděpodobně zádveří, chodba, schodiště do podkroví, koupelna, WC, obývací pokoj, kuchyně a jídelní kout. V podkroví je asi chodba, pokoj, ložnice s terasou, komora a půda. Stavebně technický stav se jeví jako průměrný, který odpovídá stáří a běžné údržbě. Užitná plocha stavby byla vypočtena ze zastavěné plochy, přičemž ze zast.pl. I.PP bylo uvažováno 40 %, ze zast.pl. I.NP 75 % a z podkroví 50 %... celkem157,29 m 2. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.PP (8,70*11,00+2,60*3,00+1,80*4,60)*1/2 = 55,89 I.NP 8,70*11,00+2,60*3,00+1,80*4,60 = 111,78 podkroví a zastřešení 8,70*11,00+2,60*2,50 = 102,20 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha I.PP 55,89 m 2 2,00 m - 5 -

6 I.NP 111,78 m 2 2,60 m podkroví a zastřešení 102,20 m 2 3,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.PP ((8,70*11,00+2,60*3,00+1,80*4,60)*1/2)*(2,00) = 111,78 m 3 I.NP (8,70*11,00+2,60*3,00+1,80*4,60)*(2,60) = 290,63 m 3 podkroví a zastřešení (8,70*11,00*3,50*1/2)+(2,60*2,50)*(3,00) = 186,98 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.PP PP 111,78 m 3 I.NP NP 290,63 m 3 podkroví a zastřešení Z 186,98 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 589,39 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina plechové šablony S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky S Fasádní omítky břízolitové omítky S Vnější obklady pískovcová podezdívka S Vnitřní obklady S Schody S Dveře S Okna dřevěná, zdvojená S Podlahy obytných místností S Podlahy ostatních místností S Vytápění P Elektroinstalace S Bleskosvod C Rozvod vody S Zdroj teplé vody S Instalace plynu C Kanalizace S Vybavení kuchyně S Vnitřní vybavení S Záchod S

7 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění P 5, ,46 2, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 92,69 Koeficient vybavení K 4 : 0,9269 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9269 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 022,41 Plná cena: 589,39 m 3 * 4 022,41 Kč/m 3 = ,23 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 46 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 54 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 46 / 100 = 46,0 % - 7 -

8 Koeficient opotřebení: (1-46,0 % / 100) * 0,540 Nákladová cena stavby CS N = ,84 Kč Koeficient pp * 0,830 Cena stavby CS = ,32 Kč Dům č.p. 7 - zjištěná cena = ,32 Kč 1.2. Příslušenství Studna Dle sdělení Ing. Jiřího Hejla je studna hluboká 29 m. d = 145 mm, vydatnost 30 l/min. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: vrtaná Hloubka studny: 29,00 m Profil studny: 145 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 29,00 m * 1 640,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2930 Upravená cena studny = ,06 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 85 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 100 = 15,0 % Koeficient opotřebení: (1-15,0 % / 100) * 0,850 = ,45Kč Nákladová cena stavby CS N = ,45 Kč Koeficient pp * 0,830 Cena stavby CS = ,68 Kč Studna - zjištěná cena = ,68 Kč - 8 -

9 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 0,838 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 0,838 = 0,830 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 71,28 0,830 59,16 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 59, ,16 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1834/4 593,00 59, ,88 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,04 Pozemky - zjištěná cena = ,04 Kč - 9 -

10 Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p ,30 Kč 1.2. Příslušenství Studna ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč

11 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Započitatel ná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Stružinec - Tuháň 134, , Rodinný dům, Rodinný dům s podkrovím v obci Tuháň u Lomnice nad Popelkou. Na rovinatém pozemku s výměrou 630 m2, dům je orientován JV a JZ směrem. V prvním podlaží se nachází veranda (5.94 m2), kuchyně (13.75 m2, JZ), obývací pokoj (13.75 m2) orientován JZ i JV směrem do zahrady, ložnice (13.75 m2, JV), chodba (12 m2), koupelna s bezbariérovým sprchovým koutem (8 m2) a oddělené WC (1,7 m2). V podkroví je jedna obytná místnost (21 m2) se vstupem na balkón (7 m2) a půda (40 m2). Podsklepený dům má zdravé krovy s novou (10 let) střešní krytinou Bramac, původní špaletová okna, na podlahách v pokojích jsou prkenné podlahy, v chodbě dlažba, rozvody elektřiny a vody jsou původní, vytápění je tuhými palivy. Hodnocení: Chucelna 90, , Rodinný dům, Venkovský dům, který se nachází na okraji obce Chuchelna, v blízkosti města Semily. Dům je z větší části v původním stavu. Dům se nachází na pěkném slunném místě, s výhledem do širokého okolí. V domě a na pozemku jsou veškeré dostupné inženýrské sítě (plyn, obecní vodovod, elektřina 220/380V) Dispozice domu: částečné podsklepení, kuchyňka, dvě obytné místnosti, splachovací záchod, chlév, půda a dřevník. Vytápění domu je lokální na tuhá paliva. Hodnocení: Zdůvodnění koeficientu Kc: Stružinec 108, , Rodinný dům, Chalupa s garáží, okrasnou zahradou, altánem a příslušenstvím v klidné části obce Stružinec nedaleko Lomnice nad Popelkou. Chalupu lze využívat jak k rekreaci, tak i k trvalému bydlení. Chalupa se prodává v případě zájmu částečně zařízena. Hodnocení: Variační koeficient před úpravami: 7,37 % Variační koeficient po úpravách: 7,68 % Započitatelná plocha 157,29 m 2 Minimální jednotková cena: Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: ,- Kč

12 Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Příznivé životní prostředí 2. Velký pozemek 3. Možnost dalšího stavebního rozšíření 4. Malá vzdálenost do Rovenska pod Troskami a do Turnova, kde je dobrá občanská vybavenost a dostatečný počet pracovních příležitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Polosamota v blízkosti zemědělských objektů 2. Nízký počet pracovních příležitostí v místě a okolí, minimální občanská vybavenost 3. Není možnost příjezdu z veřejné komunikace Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu podprůměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je ,- Kč Obvyklá cena zaokr. : ,- Kč Slovy: Devětsetdesettisíc Kč V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín stanislav.kerhart@ .cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

13 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2417/37/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2417/15. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 51 ze dne Snímek katastrální mapy 3 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1 Znalecký posudek