Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K č / 2017 o obvyklé ceně nemovité věci stpč. 1141/1 a ppč. 1141/2 se součástmi a příslušenstvím v k.ú. a obci Železný Brod, okres Jablonec nad Nisou. Účel posudku: stanovit obvyklou cenu nemovité věci zapsané k rozhodnému dni ocenění na listu vlastnictví č pro k.ú. a obec Železný Brod, okres Jablonec nad Nisou ve vlastnictví Gáborová Marie, za účelem uvažovaného prodeje. Objednavatel posudku: soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský se sídlem Bratislavská 40/73, Brno usnesením čj. 056 EX 7924/06-98 ze dne Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění platném k rozhodnému dni ocenění. Znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 1279/ Jablonec nad Nisou Znalecký posudek má 9 stran textu a 3 listy příloh. Rozhodný den ocenění

2 1. NÁLEZ: 1.1 Podklady předané objednavatelem: a) výpis z katastru nemovitostí (první strana v příloze) 1.2 Podklady opatřené znalcem: a) ohledání a vnější prohlídka oceňované nemovitosti dne b) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, dále jen zákon c) odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty) d) kniha Oceňování nemovitostí IV. - metodická příručka k zákonu a vyhlášce - autorský kolektiv (ing. Hallerová, ing. Stibůrek, ing. Vrabec a P. Weidenhoffer) e) skripta Úřední oceňování majetku - CERM Brno (Doc. Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Krejčíř a Ing. Hallerová) f) časopis Soudní inženýrství - vydává VÚT Brno, Ústav soudního inženýrství g) aktuální znění publikace Malý lexikon obcí ČR h) publikace Znalec vydávaná Komorou soudních znalců i) zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění - o územním plánování a stavebním řádu - stavební zákon, včetně prováděcích vyhlášek j) mapa města, popř. oblasti k) údaje získané v síti internet, popř. na katastrálním pracovišti či stavebním úřadě 1.3 Názvosloví Definice základních pojmů z oblasti oceňování. Cena Pojem cena je zpravidla používán pro požadovanou, nabízenou nebo zejména skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Cena je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Cena zjištěná (též administrativní cena ) Jedná se o ocenění podle platného cenového přepisu. Ocenění nemovitosti se v současné době provádí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. ve znění zákona č.121/2000 Sb., o oceňování majetku. Cena reprodukční (též reprodukční pořizovací cena ) Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota Věcnou hodnotou věci rozumíme reprodukční cenu věci (viz výše) sníženou o přiměřené opotřebení. Nazývá se též cena časová popř. substanční hodnota, popř. nákladová. Tato metoda je pro účely

3 stanovení obvyklé ceny spíše informativní, protože zúčastněné strany zajímá spíše užitek z nemovitosti plynoucí. Využití této hodnoty se jeví spíše pro účely pojištění. Výnosová hodnota Metoda stanovení výnosové hodnoty nemovitosti vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví plynoucího ve formě dosaženého (resp. při dobrém hospodaření dosažitelného) ročního nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem), sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů je třeba započítat průměrné roční náklady na údržbu a správu, daň z nemovitosti, pojištění, apod. Předpokládá se, že nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku na němž stavba stojí. Výnosová hodnota vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitost bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos (příjem), neboli čistý roční stabilizovaný výnos, který pro zjištění výnosové hodnoty kapitalizujeme. V podstatě se rovná výši jistiny, kterou by bylo nutno při dané úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). Porovnávací hodnota Porovnávací metoda (též srovnávací, komparační) je vhodnou metodou v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Metoda vychází z porovnání realizované ceny podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami srovnávacích nemovitostí je zpravidla provedeno (korigováno) pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Obvyklá (obecná) cena, tržní hodnota Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Je to tržní hodnota věci. Zjišťuje se metodou nákladovou, výnosovou nebo porovnávací resp. jejich vhodnou kombinací. Tržní cena Tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi, může se od zjištěné tržní hodnoty (obvyklé hodnoty) odlišovat, nezřídka i výrazně. 1.4 Dokumentace a skutečnost: V rámci místního šetření, které proběhlo dne , byla nezletilé osobě (zřejmě dceři) předána vizitka s kontakty na mne s tím, ať se p. Gáborová ozve ohledně sjednání místního šetření bez reakce. Následně byl dne doporučeně zaslán dopis s termínem místního šetření, tento pošta vrátila s tím, že adresát si jej na poště nevyzvedl. Protože vlastník se neozval, žádné telefonické spojení není k dispozici, v mnou navržený termín jsem již znovu na objekt nejel druhé místní šetření pouze z vnější strany je nadbytečné - ocenění provedeno na základě místního šetření ze dne (které proběhlo pouze z venkovní strany). Stavebně jde o plně podsklepený přízemní rodinný dům (krajní v řadě) se sedlovou střechou a obytným podkrovím. Dům má dvojitá dřevěná okna, ven a dovnitř otevíravá, vnější omítka hladká vápenná, vytápění lokální plynovými kamny, popř. na tuhá paliva. Vnější vzhled nenasvědčuje provedené rekonstrukci, tedy předpokládám, že objekt je v původním, neudržovaném stavu (o čemž svědčí např. i stav střechy ve štítě, popř. stopy zatékání viditelné na fasádě z ulice). Užitná plocha byla odhadnuta na základě zastavěné plochy a vnější prohlídky. Adresa Těpeřská 168, Železný Brod je v registru pojišťovny vyhodnocena pod č. 1 z hlediska povodní (bez rizika, č. 4 je nepojistitelné), čísly 3 z hlediska kriminality i pro riziko vloupání. 3

4 2. POSUDEK: 2.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečného počtu vzorků pro porovnání (ať již realizovaných či pouze nabízených k prodeji). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitosti pomocí souboru cen obdobných (porovnatelných) nemovitostí v daném místě a čase, očištěného o extrémní případy spekulativních cen, nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru porovnatelných nemovitostí (sledováním trhu v místě a čase). Pro úpravu použitých vzorků jsou použity cenotvorné faktory s popisem. Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde Hv Cvz Ku Vvz Vnem Kf Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vnem / Kf, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům řadový cihlová neudržovaný fyzická osoba Výměry a dispozice Podlaží výměry užitná plocha [m 2 ] celý objekt 123,00 Užitná plocha celkem 123,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] /1 zastavěná plocha a nádvoří /2 - zahrada 191 Celkem 262 Vzorek 1 Rodinný dům v Železném Brodě. Dvě bytové jednotky 2+1 s terasou. Jsou zde nové rozvody vody, přípojka, rozvod plynu. Koupelna a kuchyň jsou před rekonstrukcí. K domu náleží zahrada se stodolou, skleník a garáž. Dům je částečně podsklepen. Nabízeno RK aktualizace

5 Obdobná poloha, větší pozemek. Identifikace vzorku - ID zakázky Datum zpracování Nabídková cena Ku = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům samostatný cihlová dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 312,00 m 2 Zastavěná plocha 102,00 m 2 Podlahová plocha 312,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku Celkem Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] Kf 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 2 Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav 0 3 Vliv příslušenství vzorek větší pozemek Kf = 1,20 x 1,00 x 1,05 = 1,26 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = ,- Kč x 0,90 / 312,00 m 2 x 123,00 m 2 / 1,26 = ,- Kč Míra shody (váha) 1 5

6 Vzorek 2 Rodinný dům v Železném Brodě s terasou, balkonem a zahradou. V přízemí domu se nachází jedna zrekonstruovaná bytová jednotka o dispozici 2+1 s koupelnou se sprchovým koutem a samostatnou toaletou. V témže patře je možnost vybudování druhé bytové jednotky o velikosti 1+1. K bytu náleží prostorná terasa. V dalším patře se nachází druhý samostatný zrekonstruovaný byt s kachlovými krbovými kamny o dispozici 3+kk s prostorným obývacím pokojem, dětským pokojem a ložnicí, koupelnou s rohovou vanou a samostatnou toaletou. K bytu náleží balkon a zděná garáž v domě. Střecha nová před 5 lety, okna plastová, napojení na kanalizaci a obecní vodovod, celé podsklepeno. Vytápění plynové, taktéž kotel na tuhá paliva a krbová kamna. Nabízeno RK aktualizace Obdobná poloha, lepší stav, větší pozemek. Identifikace vzorku - ID zakázky Datum zpracování Nabídková cena Ku = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům samostatný cihlová velmi dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 400,00 m 2 Zastavěná plocha 175,00 m 2 Podlahová plocha 300,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku 465 Celkem 465 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] Kf 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje

7 exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 2 Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav +10 vzorek lepší stav 3 Vliv příslušenství vzorek větší pozemek Kf = 1,20 x 1,00 x 1,15 = 1,38 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = ,- Kč x 0,90 / 400,00 m 2 x 123,00 m 2 / 1,38 = ,- Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 3 Rodinný dům, pozemek o celkové výměře 1228 m2 v obci Jesenném. Dům je částečně podsklepen. V přízemí se nacházejí 2 pokoje, hospodářská místnost, podkroví je celé otevřené. Okna jsou dřevěná, střešní krytina eternit, vytápění je kamny na TP. Do domu je zavedena elektřina, voda, septik. Dům je v původním stavu. Nabízeno RK aktualizace Horší poloha, větší pozemek. Identifikace vzorku - ID zakázky N00527 Datum zpracování Nabídková cena Ku = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví neuvedeno cihlová před rekonstrukcí neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 100,00 m 2 Zastavěná plocha 98,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku

8 Celkem Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] Kf 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu -5 vzorek horší poloha 2 Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav 0 3 Vliv příslušenství vzorek větší pozemek Kf = 1,20 x 0,95 x 1,05 = 1,197 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = ,- Kč x 0,85 / 100,00 m 2 x 123,00 m 2 / 1,197 = ,- Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Odhad tržní hodnoty "Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda" ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Zpracované ocenění zohledňuje všechny znalci známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o nepravdivých, zkreslených či zavádějících informacích. Výsledná stanovená tržní hodnota je pouze základem pro stanovení ceny mezi prodávajícím a kupujícím a tato cena se může od stanovené hodnoty lišit podle konkrétních podmínek obchodního případu. Stanovená výše tržní hodnoty představuje částku, za kterou lze za současné situace na konkrétním trhu oceňovaný majetek zobchodovat, a to bez ohledu na statut prodávajícího a kupujícího. Znalec prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách.

9 3. REKAPITULACE: Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda Celkem ,- Kč ,- Kč Odhad tržní hodnoty činí ,- Kč slovy: jedenmiliónstošedesáttisíc Kč V rámci místního šetření nebyla zjištěna věcná břemena, v části C listu vlastnictví je zapsáno zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji a zahájení exekuce. V Jablonci nad Nisou, Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 1279/ Jablonec nad Nisou , Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Ústí nad Labem pod č.j. 4117/89 ze dne pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, zvl. specializace nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. Rozdělovník: 2x objednavatel 1x archív znalce (jako pdf soubor) 9