ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 701/6 Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Mariánské Lázně, k.ú. Úšovice Adresa nemovité věci: Dyleňská 701, Mariánské Lázně Vlastník stavby: Exekutorský úřad Most, JUDr. Jan Paraska, RČ/IČO: , Jaroslava Seiferta 21597, Most, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Exekutorský úřad Most, JUDr. Jan Paraska, RČ/IČO: , Jaroslava Seiferta 21597, Most, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Most, JUDr. Jan Paraska, RČ/IČO: Adresa objednavatele: Jaroslava Seiferta 21597, Most ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Lenka Lopatová Hlavní 426/33, Mariánské Lázně Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: nájemce bytu- paní Trúchlá Jarka Počet stran: 19 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Mariánských Lázních, dne Lenka Lopatová

2 NÁLEZ Znalecký úkol o ceně nemovitosti- bytové jednotky č. 701/6 s podílem 608/6924 na společných částech budovy č.p. 701, s podílem 608/6924 na pozemku St. 1992, ulice Dyleňská, katastrální území Úšovice, obec Mariánské Lázně, kraj Karlovarský Přehled podkladů - výpis z KN, LV č pro k.ú. Úšovice, dálkový přístup ze dne kopie katastrální mapy M. 1:1000 ze dne usnesení - Exekutorský úřad v Mostě, č.j. 130 EX 2024/16--47/E 1 - místní šetření ze dne SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Bytová jednotka je umístěna v panelovém bytovém domě, lokalita sídliště Na Voře. Okolní zástavbu tvoří bytové panelové domy umístěné v dolní části města nedaleko vlakového a autobusového nádraží. V dostupné vzdálenosti je běžná občanská vybavenost, trasa MHD se zastávkou trolejbusu-autobusu je cca do 200 m. V místě je úplná technická infrastruktura. Bytová jednotka je umístěna ve druhém nadzemním podlaží vpravo od schodiště. Dům má čtyři nadzemní podlaží a suterén. Bytový dům byl vystavěn jako součást panelové výstavby provedené bývalým Pozemními stavbami Karlovy Vary. Dům se skládá z jedné sekci o 12 bytových jednotkách na vlastním pozemku. Parkování na veřejném parkovišti. Přístup z veřejné komunikace. Silné stránky - byt s lodžií v bytě - klidná lokalita Slabé stránky - dálek centru města - byt k modernizaci RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: - 2 -

3 Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Komentář: Nemovitosti v rozsáhlém chráněném území- CHKO Slavkovský les. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní Hypotéční banka, a.s. Zahájení exekuce Exekuční příkaz k rodeji nemovitosti Podán návrh na zřízení exekutorského zástavního práva Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Komentář: Nájemní smlouva na byt / nebyla předložena/ nezjištěno zda na dobu určitou či neurčitou Výpočet hodnoty pozemků Pozemková parcela St podíl 608/6924 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] OCENĚNÍ Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 230 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] St , / Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 701/6-3 -

4 Bytová jednotka o velikosti 2+1 / užívána jako 3+1/ umístěna ve druhém nadzemním podlaží, v panelovém bytovém domě o čtyřech nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží. Dům je stavěn klasickou panelovou technologií, na každém podlaží jsou umístěny tři bytové jednotky. V první podzemním podlaží jsou umístěny sklepy a společné prostory domu- domovní vybavení- sušárna,kočárkárna a prostor pro kola. Dům není vybaven osobním výtahem. Technický stav hodnoceného bytu je průměrný. Byt je běžně užíván a udržován. Byt má původní bytové umakartové jádro. Pouze v r výměna oken za plastová. Je vytápěn pomocí ÚT z výměníkové stanice mimo budovu. U bytového domu v r provedeno zateplení + fasáda, komplet v celém domě plastová okna, vchodové dveře, poštovní schránky. Parkování je možné na veřejném parkovišti. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: monolitická betonová plošná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 16,77 * 1,00 = 16,77 m 2 pokoj: 16,17 * 1,00 = 16,17 m 2 pokoj: 10,20 * 1,00 = 10,20 m 2 pokoj: 17,59 * 1,00 = 17,59 m 2 předsíň: 3,01 * 1,00 = 3,01 m 2 koupelna: 2,50 * 1,00 = 2,50 m 2 WC: 0,96 * 1,00 = 0,96 m 2 lodžie: 3,35 * 0,17 = 0,57 m 2 sklep: 2,57 * 0,10 = 0,26 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 68,03 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové S Stropy železobetonové panelové S Krov, střecha plochá S Krytiny střech živičné S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů zateplovací systém, dvouvrstvé vápenné omítky S

5 9. Vnitřní obklady keramické chybí C Schody železobetonové montované s teraco S 100 povrchem 11. Dveře dýhované S Vrata X Okna plastová N Povrchy podlah koberce, PVC S Vytápění ústřední- dálkové S Elektroinstalace světelná P Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod plastové trubky S Vnitřní kanalizace plastové potrubí S Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S Vybavení kuchyní kuchyňská linka, kombinovaný sporák S Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana S Výtahy chybí C Ostatní domácí telefon S Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5, ,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,20 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Krov, střecha S 4, ,00 4,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické C 1, ,00 0, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna N 5, ,54 8, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace P 5, ,46 2, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra S 3, ,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 97,11-5 -

6 Koeficient vybavení K 4 : 0,9711 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,1320 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9711 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1400 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,49 Plná cena: 68,03 m 2 * ,49 Kč/m 2 = ,92 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 90 = 38,9 % Koeficient opotřebení: (1-38,9 % / 100) * 0,611 Bytová jednotka č. 701/6 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,41 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 608 / Bytová jednotka č. 701/6 - zjištěná cena = ,41Kč Výpočet porovnávací hodnoty Bytová jednotka 3+1 Oceňovaná jednotka Bytová jednotka o velikosti 2+ 1 / užívána jako 3+1/ se v této lokalitě města Na Voře / sídlištní zástavba, k.ú. Úšovice / realizovala již mnohokrát za ceny tržní. Tyto ceny jsou závislé na vybavení bytové jednotky, podlažnosti a její polohy. Obvyklá cena je stanovena porovnáním s prodeji obdobných bytů v lokalitě Mariánské Lázně, k.ú.úšovice. V dané lokalitě se byty velikosti ( 2+1, 3+1) a opotřebení obchodují v intervalu ,-Kč/m2 v závislosti na vybavení, stáří a stavu rekonstrukce. S přihlédnutím na technický stav nemovitosti a s ohledem na umístění v lokalitě, lze považovat částku ,- Kč/m2 jako obvyklou a dosažitelnou na trhu. Lokalita: Mariánské Lázně, Úšovice / Panská Pole/ Popis: Byt v panelovém bytovém domě, 2.NP Dispozice: 3+1 Typ stavby: bytový dům v panelové plošné technologii Podlaží: 2 Užitná plocha: 68,03 m 2 Srovnatelné jednotky: Název: Bytová jednotka 2+1 Lokalita: Mar.Lázně, Janáčkova Popis: Bytová jednotka 2+1 Lokalita: Mar.Lázně, Janáčkova / Panská Pole/ byt 2+1 v 1.NP. Bytový dům s 1.PP a 4.NP

7 Byt je původní, udržovaný k rekonstrukci. Byt má původní umakartové bytové jádro. V bytě lodžie. Bytový dům- zateplení, fasáda, vchodové dveře, poštovní schránky, interiér domu / chodby/. Podlaží: 1 Dispozice: 2+1 Typ stavby: bytový dům v panelové plošné technologii Užitná plocha: 62,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - KS ,00 K2 Velikosti objektu - byt 2+1 1,00 K3 Poloha - Mar.Lázně, Libušina / Panská Pole/ 0,90 K4 Provedení a vybavení - byt k modernizaci, původní 1,05 K5 Celkový stav - byt k rekonstrukci 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 Zdroj: vlastní databáze K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - KS ; Velikosti objektu - byt 2+1; Poloha - Mar.Lázně, Libušina / Panská Pole/; Provedení a vybavení - byt k modernizaci, původní; Celkový stav - byt k rekonstrukci; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Název: Bytová jednotka 3+1 Lokalita: Mar.Lázně, Libušina / Panská Pole/ Popis: Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka 3+1 Lokalita: Mariánské Lázně, Libušina / Panská Pole/ byt v 1.NP. Byt původní, zděné bytové jádro se sprchovým koutem, novější kuchyňská linka. V bytě se nachází komora. Bytový dům rekonstruován- střecha, stupačky vody a kanalizace, vchodové dveře a interiér domu / chodby/. Zastávka MHD, nedaleko škola, školka, obchody. Možnost parkování u domu. Podlaží: 1 Dispozice: 3+1 Typ stavby: bytový dům / zděný + panelový/ Užitná plocha: 60,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - KS ,00 K2 Velikosti objektu - byt 3+1 1,00 K3 Poloha - M.Lázně, Úšovice / Panská Pole/ 0,90 K4 Provedení a vybavení - byt zčásti modernizován 0,90 K5 Celkový stav - byt k rekonstrukci 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 Zdroj: vlastní databáze K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - KS ; Velikosti objektu - byt 3+1; Poloha - M.Lázně, Úšovice / Panská Pole/; Provedení a vybavení - byt zčásti modernizován; Celkový stav - byt k rekonstrukci; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C , , Upravená j. cena [Kč/m 2 ] - 7 -

8 Název: Bytová jednotka 3+1 Lokalita: Mar.Lázně, Libušina Popis: Bytová jednotka 3+1 Lokalita: Mar.Lázně, Libušina / Panská Pole/ byt ve 4.NP. Byt původní, pouze výměna oken za plastová. Podlahy- parkety, keramické dlažby. Kuchyně- kuchyňská linka, plynový sporák. Orientace oken na sever a jih. Koupelna- vana, umyvadlo. Samostatný WC. K bytu náleží sklepní kóje v přízemí, kde je i společná kočárkárna a sušárna. Veškerá občanská vybavenost v místě. Parkování u domu, zastávka MHD. Podlaží: 4 Dispozice: 3+1 Typ stavby: bytový dům panel+ cihla Užitná plocha: 60,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - KS ,00 K2 Velikosti objektu - byt 3+1 1,00 K3 Poloha - Mar.Lázně, Libušina / Panská Pole/ 0,90 K4 Provedení a vybavení - byt původní, k modernizaci 1,00 K5 Celkový stav - byt k rekonstrukci 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 Zdroj: vlastní databáze K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - KS ; Velikosti objektu - byt 3+1; Poloha - Mar.Lázně, Libušina / Panská Pole/; Provedení a vybavení - byt původní, k modernizaci; Celkový stav - byt k rekonstrukci; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Název: Bytová jednotka 1+1 Lokalita: Mar.Lázně, Dyleňská / Na Voře/ Popis: Byt 1+1, 2.NP. Bytový panelový dům o 1.PP a 4.NP. Byt /r. 2007/- plastová okna, kuchyně, otopná tělesa. Byt -původní byt.umakart. jádro. Údržba domu je pravidelná, dobrá. V r fasáda, zateplení, vchodové dveře, poštovní schránky, zvonky, stupačky vody, kanalizace, plynu. Podlaží: 2 Dispozice: 1+1 Typ stavby: bytový dům v panelové plošné technologii Užitná plocha: 32,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - KS ,00 K2 Velikosti objektu - byt 1+1 1,00 K3 Poloha - Mar.Lázně, Dyleňská / Na Voře/ 1,00 K4 Provedení a vybavení - byt zčásti modernizován 0,90 K5 Celkový stav - byt k rekonstrukci 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 Zdroj: vlastní databáze K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - KS ; Velikosti objektu - byt - 8 -

9 1+1; Poloha - Mar.Lázně, Dyleňská / Na Voře/; Provedení a vybavení - byt zčásti modernizován; Celkový stav - byt k rekonstrukci; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 68,03 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku Kč Kč Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Byt o skladbě 2+1 v k.ú. Úšovice, obec Mariánské Lázně, ulice Dyleňská. Byt v panelovém bytovém domě, ÚT - dálkové, ohřev vody- centrální, sídlištní zástavba. Byt umístěn ve 2.NP bez výtahu. Poptávka po bytech 2+1, 3+1 / panelový bytový dům / je v souladu s nabídkou. Obdobné byty se v místě obchodují v rozpětí cen ,- Kč až 1,1 mil. Kč. a to podle polohy, vybavení a kvality provedení stavebních úprav. Obvyklá cena stanovená s přihlédnutím k výsledku porovnávací metody. Obvyklá cena Kč slovy: Devětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Závěr Tržní hodnota nemovitosti Bytová jednotka o velikosti 2+ 1 se v této lokalitě města Na Voře realizovala již mnohokrát za ceny tržní. Tyto ceny jsou závislé na vybavení bytové jednotky, podlažnosti a její polohy. Obvyklá cena je stanovena porovnáním s prodeji obdobných bytů v lokalitě Mariánské Lázně. V dané lokalitě se byty velikosti ( 2+1, 3+1) a opotřebení obchodují v intervalu ,-Kč/m2 v závislosti na vybavení, stáří a stavu rekonstrukce. S přihlédnutím na technický stav nemovitosti a s ohledem na umístění v lokalitě, lze považovat částku ,-Kč/m2 jako obvyklou a dosažitelnou na trhu. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné vlivy: byt v širším centru města, byt s lodžií, MHD do 200 m, v blízkosti centra města, vyhledávaná lokalita Záporné vlivy: omezené možnosti parkování, byt k modernizaci - 9 -

10 Podmínky platnosti ceny Byt v současné době pronajímán / nájemní smlouva nepředložena/. Není známo zda je nájemní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou. Obvyklá cena je platná za předpokladu ukončení nájemního vztahu. Bytové jednotky se v místě obchodují a jsou obchodovatelné. K porovnání byl dostatečný přehled obdobných nemovitosti bytové jednotky ve shodné lokalitě. Cenový interval na trhu prezentovaných nebo obchodovaných obdobných bytů se pohybuje od ,- Kč do ,- Kč/m2 (s ohledem na lokalitu, technický stav bytu a bytového domu, po vyloučení nestandardních vlivů). Byl dostatečný přehled srovnatelných nemovitostí- realizovaných a nabízených bytů k porovnání. Oceňovanou nemovitost je možné vzhledem na lokalitu zařadit do kategorie bytů s dobrým potenciálem uplatnění na volném trhu. Při odhadu ceny obvyklé bylo možné použít srovnávací hodnotu- dostatek realizovaných prodejů a nabídek bytů

11 V Mariánských Lázních Lenka Lopatová Hlavní 426/ Mariánské Lázně Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 658/2008, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.4564 ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fotodokumentace ze dne Exekuční příkaz č.j. 130 EX 2024/16-25/E 1 2 Usnesení č.j. 130 EX 2024/16-47/E

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 kuchyně obývací pokoj pokoj pokoj koupelna WC bytový dům bytový dům

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -