ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /14 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 2572/54 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, k.ú. Břeclav Adresa nemovité věci: sídl. Dukelských hrdinů 2572/1, Břeclav Vlastník: Jiřina Marková, RČ /4079, sídl. Dukelských hrdinů 2572/1, Břeclav OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Čech Oblá 83, Brno IČ: telefon: zncech@volny.cz Aukce. OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 22 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Brně dne Ing. Petr Čech

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je odhad obvyklé ceny nemovitostí pro aukci. Přehled podkladů Objednávka znaleckého posudku ze dne Výpis z listu vlastnictví č pro obec Břeclav, k.ú. Břeclav vyhotovený dne Část smlouvy o převodu družstevního bytu a spoluvlastnického podílu k pozemku do vlastnictví člena družstva osobně opatřená níže podepsaným znalcem na Katastrálním úřadě v Břeclavi Webové stránky ČÚZK Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Webové stránky JIHOMORAVSKEREALITY.CZ Informace sdělené paní Jiřinou Markovou při místním šetření Místopis Břeclav je okresním městem s obyvateli ležící na jižním okraji Jihomoravského kraje při hranicích s Rakouskem a Slovenskem. Je důležitým železničním uzlem Brno - Bratislava - Přerov - Vídeň. Město je u silničního křížení dálnice D2 Brno - Bratislava a silnice Přerov - Mikulov - Vídeň. Ve městě jsou větší průmyslové podniky poskytující pracovní příležitosti. Město je i důležitým správním a vzdělávacím střediskem - jsou zde střední školy, učiliště, banky a úřady státní správy. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Celkový popis Byt č. 2572/54 se nachází v 11. podlaží typového panelového domu na ulici Dukelských hrdinů u řeky Dyje. Okolo domu je parková úprava, prostředí je klidné. V sousedství domu je Městské muzeum a galerie, mateřská škola, soukromá SOŠ, základní umělecká škola a škola základní. Střed města s obchody a úřady je od domu ve vzdálenosti cca 600 m. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, rozvod zemního plynu a el. energie. Silné stránky Silnou stránkou oceňovaného bytu je poloha v klidném prostředí s dostatkem zeleně u domu a zároveň poloha v širším středu města s minutovou docházkovou vzdáleností do vlastního centra. Plusem je i dobrý technický stav bytu po provedené rekonstrukci bytu a rekonstrukci domu. 2

3 Slabé stránky Slabou stránkou bytu je, že má doposud původní prefabrikované hygienické jádro. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém území Nemovitá věc situována v záplavovém území Komentář: Dům je dle programu Aquarius pojišťovny Kooperativa v území se středním rizikem povodně. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Na LV č je uvedeno zástav. právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. Ostatní rizika: nejsou 3

4 OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Byt č. 2572/54 Byt č. 2572/54 se nachází v 11. nadzemním podlaží typového panelového domu. Dům má celkem 13 nadzemních podlaží ( NP) s byty a 1 podlaží podzemní (1.PP) se sklepními boxy a společnými prostorami domu. Bytová jednotka má 3 pokoje, kuchyň, koupelnu, záchod, šatnu, předsíň, 2 lodžie a sklep. Paní Marková mně sdělila, že k bytu patří i komora na stejném podlaží jako byt. Tato komora však není uvedena v citované smlouvě o převodu družstevního bytu a není ani zahrnuta do celkové uváděné výměry bytu. Z těchto důvodů s podlahovou plochou této komory ve výpočtu nepočítám. Obvodové stěny jsou z železobetonových sendvičových panelů, které byly dodatečně opatřeny kontaktním zateplovacím systémem s omítkou. Střecha je plochá. Jednotlivá podlaží spojuje železobetonové schodiště s teracovým povrchem stupňů a nový osobní výtah. Vnitřní omítka je vápenná tenkovrstvá. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře bytu jsou dřevěné plné a prosklené. Nášlapnou vrstvu podlah tvoří laminátové lamely a keramická dlažba. Vnitřní hygienické vybavení se nachází v původním prefabrikovaném umakartovém jádře. Koupelna má vanu a umývadlo. Záchod má keramickou mísu s nádržkou.vytápění je ústřední se zdrojem tepla mimo dům. Obdobné je to i u teplé vody. Kanalizace vede do veřejné kanalizační sítě. Kuchyň má plynový sporák s elektrickou troubou. Před 3 roky byl byt zrekonstruován. Dodatečná tepelná izolace fasád s omítkou byla dle informace paní Markové provedena před 8 roky. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: ( 5,89*3,46 ) * 1,00 = 20,38 m 2 pokoj: ( 3,50*3,45 ) * 1,00 = 12,08 m 2 pokoj: ( 3,48*3,45 ) * 1,00 = 12,01 m 2 kuchyň: ( 0,96*1,65+3,45*3,06 ) * 1,00 = 12,14 m 2 koupelna: ( 1,57*1,67 ) * 1,00 = 2,62 m 2 záchod: ( 1,17*0,83 ) * 1,00 = 0,97 m 2 šatna: ( 1,26*1,10+0,56*0,65 ) * 1,00 = 1,75 m 2 předsíň: ( 1,46*1,21+3,45*1,19 ) * 1,00 = 5,87 m 2 lodžie: ( 3,38*0,72 ) * 0,20 = 0,49 m 2 lodžie: ( 3,39*0,72 ) * 0,20 = 0,49 m 2 sklep: ( 1,37*1,03 ) * 0,80 = 1,13 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 69,93 m 2 4

5 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5, ,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,20 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Krov, střecha S 4, ,00 4,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů N 2, ,54 4,47 9. Vnitřní obklady keramické P 1, ,46 0, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra S 3, ,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 100,87 Koeficient vybavení K 4 : 1,0087 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 2 ]: = 8 020,00 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0087 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1120 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,66 5

6 Repr. cena: 69,93 m 2 * ,66 Kč/m 2 = ,94 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 40,000 % ,58 Kč Byt č. 2572/54 věcná hodnota = ,36 Kč 6

7 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka č. 2572/54 Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena byt v panelovém domě 70,96 m Kč Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Bytová jednotka má 3 pokoje, kuchyň, koupelnu, záchod, šatnu, předsíň, 2 lodžie a sklep. Paní Marková mně sdělila, že k bytu patří i komora na stejném podlaží jako byt. Tato komora však není uvedena v citované smlouvě o převodu družstevního bytu a není ani zahrnuta do celkové uváděné výměry bytu. Z těchto důvodů s podlahovou plochou této komory ve výpočtu nepočítám. Obvodové stěny jsou z železobetonových sendvičových panelů, které byly dodatečně opatřeny kontaktním zateplovacím systémem s omítkou. Střecha je plochá. Jednotlivá podlaží spojuje železobetonové schodiště s teracovým povrchem stupňů a nový osobní výtah. Vnitřní omítka je vápenná tenkovrstvá. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře bytu jsou dřevěné plné a prosklené. Nášlapnou vrstvu podlah tvoří laminátové lamely a keramická dlažba. Vnitřní hygienické vybavení se nachází v původním prefabrikovaném umakartovém jádře. Koupelna má vanu a umývadlo. Záchod má keramickou mísu s nádržkou.vytápění je ústřední se zdrojem tepla mimo dům. Obdobné je to i u teplé vody. Kanalizace vede do veřejné kanalizační sítě. Kuchyň má plynový sporák s elektrickou troubou. Podl. plocha započtená pro cenové porovnání činí: 67,82 m 2 + 3,14 m 2 = 70,96 m 2 Popisy porovnatelných jednotek 1. byt Byt nabízený k prodeji v Břeclavi na Slovácké ulici (nedaleko oceňovaného bytu) je v 8. NP (nejvyšším) panelového domu. Budova má novou fasádu, balkony a střechu. Byt je po kompletní rekonstrukci. Je zde nová kuchyně, obklady koupelny a WC, kazetové stropy, podlahy - dlažba a lakované parkety. Hyg. jádro s koupelnou a záchodem je umakartové. 7

8 2. byt Bytová jednotka velikosti 3+1 nabízená k prodeji v Břeclavi na Slovácké ulic v blízkosti oceňovaného bytu je po částečných opravách. Okna jsou plastová. Kuchyň má novou linku s kombinovaným sporákem. Podlahy jsou plovoucí a z keramické dlažby. Hygienické vybavení je v umakartovém prefabrikovaném jádře po úpravách. 3. byt Byt 3+1 s balkonem prodaný v Břeclavi na ulici Dukelských hrdinů. V době prodeje byl byt v původním stavu včetně umakartového hygienického jádra. 4. byt Byt velikosti 3+1 prodaný v Břeclavi Poštorné provedena modernizace bytu. na Nádražní ulici. Okolo roku 2005 byla 5. byt Bytová jednotka prodaná v Břeclavi na Slovácké ulici nedaleko oceňovaného bytu. V roce 2006 proběhla rekonstrukce rozvodů elektřiny, koupelny, záchodu, kuchyně, podlah a dveří. V době prodeje začalo zateplování domu. Srovnatelné jednotky Název: 1. byt Lokalita: Břeclav Podlaží: 8. Dispozice: 3+1 Typ stavby panel. dům Užitná plocha Celková cena Jednotková cena 73,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídková cena; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m

9 Název: 2. byt Lokalita: Břeclav, Slovácká Podlaží: neuvedeno Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 63,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídková cena; Název: 3. byt Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Lokalita: Podlaží: Dispozice: Břeclav, Dukelských hrdinů Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 75,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realizovaná cena z databáze MOISES; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší byt oceňovaný; Celkový koef. K C 1,05 Upravená j. cena Kč/m

10 Název: 4. byt Lokalita: Břeclav - Poštorná, Nádražní Podlaží: Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 69,76 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,15 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realiz. cena dle databáze MOISES; Poloha - lepší u oceňovaného bytu; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší byt oceňovaný; Celkový koef. K C 1,21 Upravená j. cena Kč/m Název: 5. byt Lokalita: Břeclav, Slovácká Podlaží: 8 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 74,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realizovaná cena; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší byt oceňovaný; Celkový koef. K C 1,05 Upravená j. cena Kč/m

11 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 70,96 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč 11

12 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Kč Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Větší váhu při odhadu obvyklé ceny dávám v tomto případě porovnávací hodnotě. Při jejím stanovování jsem použil 2 údaje o bytech nabízených a o 2 jednotkách prodaných v lepší lokalitě města, jako se nachází i byt oceňovaný. Jeden cenový údaj se týká bytu prodaného v místní části Poštorná. Závěr Na základě výše uvedeného odhaduji obvyklou cenu bytu č. 2572/54 ve výši asi slovy: jedenmiliondvěstěosmdesáttisíc Kč Kč. V Brně Ing. Petr Čech Oblá 83 kancelář: Ukrajinská Brno Brno tel.: tel.: zncech@volny.cz 12

13 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3807 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 35. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy ze dne 1 Ortofoto 1 Poloha bytu ve městě 1 Fotodokumentace 2 Část smlouvy o převodu družstevního bytu 2 13

14 14

15 15

16 Snímek katastrální mapy Budova č.p na pozemku p.č. St

17 Ortofoto Budova č.p na pozemku p.č. St

18 Poloha bytu ve městě 18

19 Fotodokumentace Přední strana budovy Pravá strana domu Levá strana domu Zadní strana budovy Vstup do domu Pohled na budovu a její okolí 19

20 Kuchyň Pokoj Pokoj Pokoj Koupelna Záchod 20

21 21

22 22