Znalecký posudek č. 3377/255/2017

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3377/255/2017 O ceně nemovitosti v katastrálním území obce Bařice - Velké Těšany, k.ú. Velké Těšany, zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrálního pracoviště Kroměříž na LV 513 : parc.č zahrada - plocha 408 m 2 a to podíl 1/15. Objednatel posudku: Účel posudku: Pan Valach Roman Vodní 60/ Kroměříž stanovení ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Slavomír Černý Cvrčovská Zdounky Posudek obsahuje 8 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Zdounkách

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Byla provedena identifikace objektů ocenění dne Podklady pro vypracování posudku Informace z KN pro LV 513 pro k.ú. Velké Těšany a obec Bařice - Velké Těšany, okres Kroměříž. 4. Vlastnické a evidenční údaje LV 513 Oprávněné subjekty : Peteříková Jiřina, Donská 195/3, Vršovice, Praha 10 1/3 Srbová Jaroslava, K. H. Máchy 349, Most 2/9 Štěrba Petr, č. p. 62, Stračov 1/15 Valach Roman, Vodní 60/19, Kroměříž 17/45 Nemovitosti : Pozemek parc.č zahrada - plocha 408 m 2 5. Dokumentace a skutečnost 6. Celkový popis nemovitosti Pozemek je veden v územním plánu jako BI - plochy bydlení - bydlení individuální. Zatřídění ploch s rozdílným způsobem využití : BI - plochy bydlení - bydlení individuální Převažující využití bydlení v rodinných domech Přípustné využití : individuální rekreace pěstitelství v souvislosti s bydlením chovatelství v souvislosti s bydlením související dopravní a technická infrastruktura plochy souvisejících veřejných prostranství sídelní zeleň Podmíněně přípustné využití : související občanská vybavenost, podnikatelská činnost slučitelná s bydlením bytové domy nízkopodlažní, které svým měřítkem budou odpovídat okolní zástavbě Nepřípustné využití : veškeré činnosti, stavby a zařízení, které nesouvisí s převažujícím a přípustným využitím Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 Podmínky prostorového uspořádání dostavba stávajících ploch novými domy je možná, pokud tyto plochy bezprostředně navazují na stávající veřejné prostranství a inženýrské sítě. Nové domy musí doplňovat stávající urbanistickou strukturu. Výška zástavby dodržovat výškovou hladinu jednotlivých urbanistických struktur 7. Obsah posudku 1) Pozemky a) Pozemek p.č ) Ocenění porovnávací metodou B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 443/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo 0,01 spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Hospodářsko-správní význam obce znak se neposuzuje 1,00 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce znak se neposuzuje 1,00 5 Index trhu: I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + P i) = 0,990 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 1,01

4 4 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,010 i = 2 Popisy objektů 1) Pozemky a) Pozemek p.č Pozemek p.č zahrada - plocha 408 m 2. Pozemek je veden v územním plánu jako BI - plochy bydlení - bydlení individuální. Ocenění 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 443/2016 Sb. 1.a.1) Pozemek p.č Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Bařice-Velké Těšany Název okresu: Kroměříž Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území 1,03 sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 0,85

5 5 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) 0,85 Základní cena výchozí: ZC v = 1 279, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 257, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 0,990 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Pro stavbu nutné vynětí ze ZPF. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,10 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,900 i = 1 Index polohy: I P = 1,010 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,900 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 231,3000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1498 zahrada ,40 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 15 Cena po úpravě: = 6 291,36 Kč Pozemek p.č zjištěná cena: 6 291,36 Kč 2) Ocenění porovnávací metodou Prodeje obdobných nemovitostí situovaných v obci jsou prodávány za ceny cca 300,- Kč/m 2. Příklady nabízených nemovitostí : Pozemek I Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: 223-N MoniT-ID: 26790D Nabídková cena: , Kč vč. DPH 295, Kč/m 2 cena je kompletní Adresa: Bařice-Velké Těšany - Velké Těšany (okres Kroměříž) Obec: Bařice-Velké Těšany Číslo obce: Počet obyvatel: 459

6 6 Okres: Kroměříž Kraj: Zlínský Popis: Celková plocha: 680 m 2 Zastavěná plocha: 219 m 2 Druh pozemku: stavební pozemek Umístění nemovitosti: klidná část obce Okolní zástavba: obytná Voda: místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Kanalizace: veřejná kanalizace Doprava: silnice, autobus Nabídka II Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: Nabídková cena: , Kč vč. DPH 310, Kč/m 2 včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Bařice-Velké Těšany - Velké Těšany, okres Kroměříž Obec: Bařice-Velké Těšany Číslo obce: Počet obyvatel: 459 Okres: Kroměříž Kraj: Zlínský Popis: Ve výhradním zastoupení nabízíme prodej krásného stavebního pozemku obdélníkového tvaru, cca 1258m2, uliční šíře 21m2. Pozemek je vhodný na výstavbu rodinného domu. Příjezdová cesta, elektřina na pozemku, vodovod u cesty. Bařice - Velké Těšany se nachází 5km od Kroměříže. Doporučujeme prohlídku. Zajistíme výhodné financování. Nabízíme výstavbu domu na klíč. Celková plocha: m 2 Druh pozemku: stavební pozemek

7 7 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa Jednotková cena (JC) Váha (V) Pozemek I , Kč 680,00 m 2 1,00 295, Kč 1,0 Pozemek II , Kč 1 258,00 m 2 1,00 310,02 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 295, Kč 302,51 Kč 310,02 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 302,51 Kč Jednotkové množství: 408,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,08 Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 15 Cena po úpravě: = 8 228, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 8 228, Kč

8 8 C. Rekapitulace Ve Velkých Těšanech byla nabídka srovnatelných nemovitostí - pozemků stavebních v cenách cca 300,- Kč/m 2 plochy. Srovnávací hodnota byla stanovena na základě kritérií velikostních a místa na 8 228,- Kč ( 1/15 ). Administrativní cena dle vyhlášky byla stanovena na 2 097,- Kč ( pozemek brán jako potencionálně zastavitelný ), na 4 677,- Kč ( pozemek brán jako stavební ). Zdůvodnění obvyklé ceny: Klady nemovitosti: - pozemek je zastavitelný stavbou pro bydlení. Je rovinatý, všechny sítě na hranici pozemku Zápory nemovitosti: - za zahradou ( cca 60 m ) jsou stavby býv. zemědělského družstva využívané pro podnikání Vzhledem k větší váze hodnoty porovnávací nad věcnou, na základě kladů a záporů nemovitostí a dle současného trendu vývoje cen stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ( 1/15 ) p.č na 8 300,- Kč. Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 6 290, Kč 8 230, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 8 300, Kč Cena slovy: osmtisíctřista Kč Ve Zdounkách Ing. Slavomír Černý Cvrčovská Zdounky D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr /93 pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3377/255/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3377/255/2017 podle připojené likvidace.

9 9

10 10

11 11

12 12

13 Foto 13

14 14 Vyúčtování doklad č. 3377/255/2017 Na základě 29 vyhl.č. 37/67 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění vyhl.č. 11/1985 Sb., č. 184/1990 Sb., č. 77/1993 Sb., č. 432/2002 Sb., a s přihlédnutím k metodice Ústředního sdružení znalců ČR je stanovena odměna za znalecký posudek : Cena je stanovena z % sazeb ze základní ceny upravené ( bez odpočtu za opotřebení stářím ) : Rekapitulace cen : Pozemek p.č ,40 Kč Výsledná cena činí celkem: ,40 Kč Výše odměny ,- Kč 1,108 %.. 554,00 Kč ,- Kč 0,886 %.. 886,00 Kč ,40 Kč ,60 Kč Příplatek za tržní ocenění 60 % 509,20 Kč Celkem odměna ,80 Kč, zaokr ,- Kč Náhrada nákladů Materiál 74,- Kč Režie 5 % z odměny. 67,90 Kč Celkem náklady ,90 Kč, zaokr. 142,- Kč Celkem vyúčtováno ,- Kč Částku uhraďte hotově nebo na účet KB Kroměříž, č.ú /0100. Ve Zdounkách Ing. Černý Slavomír Cvrčovská Zdounky