Znalecký posudek č. 009/2014

Transkript

1 Znalecký posudek č. 009/2014 O ceně Pozemkových parcel ppč. 690, 691 a 692, v k.ú. Svádov, obec Ústí nad Labem Objednatel posudku: Účel posudku: GRM Insolvence v.o.s. Vaníčkova 1070/ Ústí nad Labem IČ: pro potřeby insolvenčního řízení Insolvenční řízení č. KSUL 79 INS 967/2011, dlužník Jurij Ščerbakov Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Miroslav Filégr Tisá 434, okr. Ústí n. L Posudek obsahuje 8 stran, plus přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ústí nad Labem,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjistit administrativní cenu a obvyklou cenu pro insolvenční řízení. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti objednavatele. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV 261, k.ú. Svádov, obec Ústí nad Labem. Kopie katastrální mapy Podklady předané spol. GRM Insolvence v.o.s. Vlastní šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje SJM Ščerbakov Jurij Alexandrovič ing. bytem Šumavská 2956/4, Ústí nad Labem a Antošová Olga, bytem Masarykova 539/352, Ústí nad Labem 5. Dokumentace a skutečnost Bylo provedeno porovnání předložených podkladů se skutečností a nebyly shledány rozdíly. Měření bylo provedeno laserovým dálkoměrem HILTI. Bylo velkým problémem zjistit skutečný stav uvnitř pozemkových parcel. Jsou velmi zarostlé nálety a neudržované. K objektu, který je evidentně ve velmi špatném stavu s nutností demolice se nebylo vůbec možné dostat. Navíc dle kopie KM jde o objekt o větších půdorysných rozměrech, než je udáváno v přiložených dokumentech z KÚ. 6. Obsah posudku 1) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 1) Pozemky 4 Jedná se o rovinné pozemkové parcely umístněné mezi železničním tělesem a výpadovou komunikací spojující města Ústí nad Labem a Děčín. Pozemky jsou velmi zanedbané, neudržované, zarostlé náletovými dřevinami. V zadní části pozemků je postavena nespecifikovaná stavba v havarijním stavu s nutností demolice. V důsledku vzrostlých dřevin nebylo možné uvedený objekt detailně prohlédnout a změřit. Přístupy k pozemkům jsou bez závad přímo z veřejné komunikace. Pozemky jsou z větší části oplocené poškozeným plotem. Branka je nefunkční s možností volného přístupu na pozemky. Pozemky lze napojit na inž. sítě. Objekt na pozemku ppč. 692 již ve skutečnosti neexistuje. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Ústí nad Labem Název okresu: Ústí nad Labem Základní cena pozemku: ZC = 1 620, Kč/m2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00

4 4 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,10 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,01 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,910 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,910 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 474,2000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 690 zastavěná plocha a nádvoří , zahrada JFC , 692 zastavěná plocha a nádvoří ,40 Součet: ,60 Pozemky určená cena: ,60 Kč V ceně není obsažena hodnota zprovoznění pozemkových parcel a demolice stávajícího objektu. Tato skutečnost je oceněna dle ceníku stavebních prací v CÚ Demolice konstrukce postupným rozebíráním je oceněna částkou 1 194,99 Kč/1 m3 konstrukcí. Odhadem se jedná o cca 56 m3 zdiva čemuž odpovídá hodnota demolice ,70 Kč. Vyčištění pozemkových parcel od náletových porostů je dle stavebních ceníků v CÚ 2014 dáno hodnotou 39,10 Kč/1 m2. Při ploše 610 m2 bude celková hodnota vyčištění ,- Kč. Celková hodnota nákladů na uvedení pozemků do původního stavu bude ,70 Kč. K této hodnotě je nutné přičíst cenu za naložení a složení suti a za odvoz suti na skládku vč. skládkového. Tato hodnota je dle stavebního ceníku ,- Kč. Celková hodnota nákladů bude ,70 Kč. Z toho pak vyplývá hodnota pozemků ,90 Kč

5 5 Porovnávací metoda: Popis porovnávacích pozemků: Jedná se o obdobné pozemkové parcely určené k výstavbě objektu k bydlení. Oceňovaná nemovitost má nevýhodu jejího zanedbání s nutností vyčištění pozemků od náletových dřevin a nutného odstranění přízemního objektu, který je v havarijním stavu. Porovnávací pozemky: stavební pozemek nedaleko centra místní části, inž. sítě jsou na hranici pozemku Realizovaná cena: , Kč Výměra: 1 419,00 m 2 Jednotková cena: 824, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Upravená jednotková cena: 824, Kč/m 2 Váha: 1,00 stavební pozemek vč. inž. sítí s malou chatkou, která je od nabídkové ceny odečtena Realizovaná cena: , Kč Výměra: 785,00 m 2 Jednotková cena: 1 401,27 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Upravená jednotková cena: 1 401,27 Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 824, Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 1 212,64 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 1 401,27 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 1 112,64 Kč/m 2 Oceňované pozemky: Název p.č. Výměra zastavěná plocha a nádvoří ,00 m 2 zastavěná plocha a nádvoří ,00 m 2 zahrada JFC ,00 m 2 Výměra celkem (V): 643,00 m 2 Cena pozemků (V SJC): 643,00 m ,64 Kč/m 2 = ,52 Kč Pozemky určená cena: ,52 Kč

6 6 C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků 643 m 2 Ceny bez odpočtu opotřebení: 1) Pozemky ,60 Kč Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: ,60 Kč Cena po zaokrouhlení a se započtením demolice a uvedení pozemku do původního stavu podle 50: ,00 Kč Výsledné ceny včetně opotřebení: 1) Pozemky ,60 Kč Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: ,60 Kč Cena po zaokrouhlení a se započtením demolice a uvedení pozemku do původního stavu podle 50: ,00 Kč Určená cena: , Kč Cena slovy: osmsettřicetdvatisícesedmdesát Kč Srovnatelná cena: ,- Kč Cena slovy: sedmsetsedmdesátdevěttisícsedmsettřicet Kč Odhad obvyklé ceny pozemkových parcel bude ,- Kč. Odhad obvyklé ceny spoluvlast. podílu dlužníka ve výši ½ bude ,- Kč. Komentář: Oceňované pozemkové parcely jsou v horším stavu s nemovitostí, která je svým stavebně technickým stavem určena k demolici. Pozemky jsou silně zanesené náletovými porosty a téměř neprostupné. Určitou nevýhodou je situování mezi železničním tělesem a výpadovou komunikací. Dle odhadu je část pozemků v ochranném pásmu ČD. Event. budoucí výstavbu lze zajistit v části pozemků blíže veřejné komunikaci. K tomu, aby pozemky mohly být užívány, je nutné provést demolici objektu v zadní části a odstranit náletové porosty. V blízkosti je zastávka MHD, železniční zastávka. Městská část Svádov je situována v blízkosti centra městské části Střekov. Pozemkové parcely nejsou situovány v záplavovém pásmu řeky Labe.

7 7 Ústí nad Labem, Ing. Miroslav Filégr Tisá 434, okr. Ústí n. L

8 8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem, dne , čj. Spr. 5342/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 009/2014 znaleckého deníku. V Ústí nad Labem, ing. Miroslav Filégr