ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2019 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem konání dražby nemovitých věcí. Adresa předmětu ocenění: Rekreační objekt na adrese č.e. 2, Šluknov, okres Děčín Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s.r.o., Martin Svoboda Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 30 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 rekreačního objektu č.ev. 2 vč. příslušenství a pozemku parc. č. st. 90, 2270, 2275 v obci Šluknov, okres Děčín, katastrální území Království za účelem konání dražby nemovitých věcí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Rekreační objekt č.ev. 2 v obci Šluknov, okres Děčín č.e. 2, Šluknov, okres Děčín Ústecký kraj Děčín Šluknov Království 3. Prohlídka a zaměření Místní šetření bylo provedeno dne Místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Vzhledem k velmi špatnému stavebně technickému stavu nemovitosti, byla obhlídka provedena pouze z vně objektu. Výměry se dohadují dle zastavěné plocha stavby, stavebně technický stav se dovozuje dle vizuálního posouzení stavby. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z katastru nemovitostí, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, územní plán obce, technické řešení systému INEM. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo (dle stavu v katastru nemovitostí): SJM Dostál Jan a Dostálová Valeria Dostál Jan, Spartakiádní 261/5, Všebořice, Ústí nad Labem Dostálová Valeria, Pod Rozhlednou 2983/4, Severní Terasa, Ústí nad Labem Nemovitosti: Rekreační objekt č.ev. 2 vč. příslušenství a pozemku parc. č. st. 90, 2270, 2275 v obci Šluknov, okres Děčín, katastrální území Království. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 2

3 7. Celkový popis nemovitosti Místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Vzhledem k velmi špatnému stavebně technickému stavu nemovitosti, byla obhlídka provedena pouze z vně objektu. Výměry se dohadují dle zastavěné plochy stavby, stavebně technický stav se dovozuje dle vizuálního posouzení stavby. Předmětem ocenění je stavba s číslem evidenčním, evidovaná v katastru nemovitostí jako rekreační objekt. Jedná se o objekt smíšené konstrukce podstávkový dům s částečně zděnou konstrukcí. Základy jsou kamenné, stropy dřevěné trámové, tvar střechy je sedlový, střešní krytinu tvoří eternitové šablony. Dům je celkově podsklepený, má celkem dvě nadzemní podlaží v části je druhé podlaží omezené protaženým sklonem střechy. Stáří domu je odhadováno na cca 150 let, jedná se o typickou místní výstavbu konce 19. a začátku 20. století. Dům je ve velmi špatném stavebně technickém stavu, částečně zdemolovaný a pro účely ocenění je uvažován k demolici. Vnitřní vybavení domu se z těchto důvodů neuvažuje. Dům je pravděpodobně odpojen od dostupných distribučních sítí. Zastavěná plocha domu je přibližně 120 m 2 - podlahová plocha činí odhadem 170 m 2. Pro účely ocenění je rozhodné využití pozemků podle územního plánu obce, se zohledněnými uvažovanými náklady na demolici stavby. Územní plán stanoví, že pozemky parc. č. st. 90 a parc. č mají možné využití jako obytné plochy, proti tomu pozemek parc. č je situován za hranicí zastavitelné části obce a je pozemkem zemědělským. 3

4 Pro objektivní stanovení ceny nemovitosti byla pro porovnávací způsob ocenění samostatně stanovena cena zastavitelných pozemků parc. š. st. 90 a č o celkové výměře 875 m2 společně se stavbou ev. č. 2, a dále samostatně stanovena cena zemědělského pozemku parc. č o výměře 3751 m2, se zohledněním jeho výhodné polohy v navazujícím funkčním celku se stavebními pozemky. Na pozemku u objektu se nachází převážně jen travnaté plochy, v menší míře stromy (jednotky ks), pozemek je bez oplocení, mírně svažitý až svažitý. K objektu lze přijet bez problému po zpevněné obecní cestě. Je zde možnost parkování na vlastním pozemku. Objekt je postaven na východním okraji obce Šluknov, jedná se o vesnici Království, vzdálenou cca 3,5 km od hlavní obce, jejíž je sídelní součástí. Charakter okolí odpovídá zástavbě rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů a služeb je v hlavní obci dostačující - vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení a je zde kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení. Je zde kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, v okolí je kompletní sestava úřadů a v obci se nachází pobočka České pošty. Rekreační objekt je postaven v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti. Objekt se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav pouze spodní část pozemků je v lokalitě s nízkým nebezpečím výskytu záplav (viz příloha). V místě je zastávka autobusových spojů, v hlavní obci zastávka autobusových a vlakových spojů. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Na listu vlastnictví jsou zapsána omezení vlastnického práva a jiné zápisy (zástavní práva, zápisy o exekucích), tyto závady se dle účelu posudku nepromítají do ocenění nemovitostí. 4

5 Tabulkový popis Typ rekreačního objektu samostatný objekt Počet nadzemních podlaží 2 Podsklepení Podkroví Půda Rok výstavby Zdroj informace o době výstavby celkové částečné ano 2. pol. 19. stol. stáří cca 150 let odhadem Rozsah rekonstrukce --- Popis rekreačního objektu Základy Konstrukce Stropy Tloušťka stěn Střecha Krytina střechy Klempířské prvky Vnější omítky Vnitřní omítky Typ oken v objektu Orientace oken obytných místností Koupelna(y) Toaleta(y) Vstupní dveře Typ zárubní Vnitřní dveře Osvětlovací technika Kuchyně Dispozice kamenné smíšená dřevěné trámové do 50 cm sedlová eternitové šablony chybí s ohledem na stav objektu nehodnoceno s ohledem na stav objektu nehodnoceno s ohledem na stav objektu nehodnoceno s ohledem na stav objektu nehodnoceno s ohledem na stav objektu nehodnoceno s ohledem na stav objektu nehodnoceno s ohledem na stav objektu nehodnoceno s ohledem na stav objektu nehodnoceno s ohledem na stav objektu nehodnoceno s ohledem na stav objektu nehodnoceno s ohledem na stav objektu nehodnoceno s ohledem na stav objektu nehodnoceno Popis místností a rozměry v m2 Podlahová plocha činí odhadem 170 m 2. Elektřina Vodovod Svod splašek Plynovod Řešení vytápění v objektu Topná tělesa s ohledem na stav objektu nehodnoceno s ohledem na stav objektu nehodnoceno s ohledem na stav objektu nehodnoceno s ohledem na stav objektu nehodnoceno s ohledem na stav objektu nehodnoceno s ohledem na stav objektu nehodnoceno 5

6 Řešení ohřevu vody Podlahy objektu Popis stavu rekreačního objektu Trvalé porosty s ohledem na stav objektu nehodnoceno s ohledem na stav objektu nehodnoceno k demolici traviny, stromy Venkovní stavby --- Popis pozemku Popis okolí Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta k objektu Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita mírně svažitý až svažitý neoploceno přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě zástavba rodinnými domy se zahradami východní okraj obce dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, kompletní soustava úřadů v blízkém okolí, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka vlakových a autobusových spojů, parkování na vlastním pozemku bez kontaktu se sousedy, v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu zde nejsou neobvyklé Věcná břemena Další informace oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Na listu vlastnictví jsou zapsána omezení vlastnického práva a jiné zápisy (zástavní práva, zápisy o exekucích), tyto závady se dle účelu posudku nepromítají do ocenění nemovitostí. 6

7 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 7

8 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Rekreační objekt č.ev. 2, pozemek p.č. st. 90, p.č v obci Šluknov, okres Děčín Rekreační objekt Království č.e. 2 obec Šluknov č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný Šluknov, okres Děčín 170 m 2, podsklepený: 2 Náklady na K demolici objekt 875 m celkové demolici 1 Pražská, Jiříkov, okres Děčín 200 m 2 2 Náklady na, Patrový Špatný 734 m demolici 2 Velký Šenov, okres Děčín 180 m 2, Patrový Před rekonstrukcí 639 m 2 3 Főrsterova, Šluknov, okres Děčín 140 m 2, Patrový Dobrý 567 m 2 4 Šluknov, okres Děčín 173 m 2 2 Náklady na, Patrový Špatný 1720 m demolici 5 Velký Šenov, okres Děčín 190 m 2, Přízemní Dobrý 639 m 2 8

9 č Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání Kč ,00 Kč Kč Kč ,00 Kč Kč Kč ,00 Kč Kč Kč ,00 Kč Kč Kč ,00 Kč Kč Celkem průměr ,00 Kč Minimum ,00 Kč Maximum ,00 Kč Směrodatná odchylka - s ,39 Kč Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s ,61 Kč Pravděpodobná horní hranice - průměr + s ,39 Kč K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: = Kč ,-- Kč 9

10 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Rekreační objekt Království č.e. 2 obec Šluknov č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný Šluknov, okres Děčín 170 m 2, podsklepený: 2 Náklady na K demolici objekt 875 m celkové demolici 1 Pražská, Jiříkov, okres Děčín 200 m 2 2 Náklady na, Patrový Špatný 734 m demolici 2 Velký Šenov, okres Děčín 180 m 2, Patrový Před rekonstrukcí 639 m 2 3 Főrsterova, Šluknov, okres Děčín 140 m 2, Patrový Dobrý 567 m 2 4 Šluknov, okres Děčín 173 m 2 2 Náklady na, Patrový Špatný 1720 m demolici 5 Velký Šenov, okres Děčín 190 m 2, Přízemní Dobrý 639 m 2 Výpočet relace dle čl. 8 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci ,00 0, , ,67 0, , ,43 0, , ,34 0, , ,32 0, ,37 Maximální hodnota 4.250,00 (případ č.3) Minimální hodnota 1.080,00 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 3,9352 (relace nesmí být větší než 2) Aritmetický průměr 2.231,24 Odchylka max hodnoty od průměru 2.018,76 Odchylka min hodnoty od průměru 1.151,24 Bude vyřazena max hodnota (případ č.3) 10

11 Výpočet relace č.2 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci ,00 0, , ,67 0, , ,43 0, , ,34 0, , ,32 0, ,37 Maximální hodnota 2.266,67 (případ č.2) Minimální hodnota 1.080,00 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 2,0988 (relace nesmí být větší než 2) Aritmetický průměr 1.726,55 Odchylka max hodnoty od průměru 540,13 Odchylka min hodnoty od průměru 646,55 Bude vyřazena min hodnota (případ č.1) Výpočet relace č.3 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci ,00 0, , ,67 0, , ,43 0, , ,34 0, , ,32 0, ,37 Maximální hodnota 2.266,67 (případ č.2) Minimální hodnota 1.412,14 (případ č.4) Relace min vs. max hodnoty 1,6051 OK Aritmetický průměr 1.942,06 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Rekreační objekt Království č.e. 2 obec Šluknov č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný Šluknov, okres Děčín 170 m 2, podsklepený: 2 Náklady na K demolici objekt 875 m celkové demolici X Pražská, Jiříkov, okres 1 Děčín 200 m 2 2 Náklady na, Patrový Špatný 734 m 3 demolici 2 Velký Šenov, okres Děčín 180 m 2, Patrový Před rekonstrukcí 639 m Főrsterova, Šluknov, okres Děčín 140 m 2, Patrový Dobrý 567 m Šluknov, okres Děčín 173 m 2 2 Náklady na, Patrový Špatný 1720 m 1 demolici 5 Velký Šenov, okres Děčín 190 m 2, Přízemní Dobrý 639 m

12 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin ,00 0, , , ,67 0, , , ,43 0, , , ,34 0, , , ,32 0, , ,37 Mezisoučet ,18 Celkem 1.942,06 Základní cena: 1.942,06 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 8 odst. 4 a 5: 1.942,06 * 0,7000 = 1.359,44 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 1.359,44 Kč/m 2 * 170,00 m 2 = ,80 Kč ,-- Kč 12

13 III) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. 2275, katastrální území Království Pozemek v katastrálním území Království, obec Šluknov č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Království, Šluknov, okres Děčín plocha Zemědělský pozemek m 2 mimo zastavitelnou část obce Využití pozemku s ohledem na jeho polohu, pozemek ve funkčním celku se stavbou 1 Císařský, Šluknov, okres Děčín plocha 2 Zemědělský pozemek m 2 Staré Křečany, okres Děčín plocha 2 Zemědělský pozemek m plocha 3 Lobendava, okres Děčín 2 Zemědělský pozemek m 4 Markvartice, Jablonné v Podještědí, okres Liberec plocha 2 Zemědělský pozemek m 5 Studený, Kunratice, okres Děčín plocha 2 Zemědělský pozemek m 13

14 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 13,83 Kč ,44 Kč ,40 Kč 2 18,00 Kč ,20 Kč ,06 Kč 3 27,00 Kč ,30 Kč ,59 Kč 4 18,51 Kč Nepoužit 18,51 Kč ,78 Kč 5 15,15 Kč ,64 Kč ,83 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 34,73 Kč 25,40 Kč 49,59 Kč 9,59 Kč 25,14 Kč 44,32 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 34,73 Kč/m m 2 * = Kč ,-- Kč 14

15 IV) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Království, obec Šluknov č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Království, Šluknov, okres Děčín plocha Zemědělský pozemek m 2 mimo zastavitelnou část obce Využití pozemku s ohledem na jeho polohu, pozemek ve funkčním celku se stavbou 1 Císařský, Šluknov, okres Děčín 2 Staré Křečany, okres Děčín plocha 2 Zemědělský pozemek m plocha 2 Zemědělský pozemek m plocha 3 Lobendava, okres Děčín 2 Zemědělský pozemek m 4 Markvartice, Jablonné v Podještědí, okres Liberec 5 Studený, Kunratice, okres Děčín plocha 2 Zemědělský pozemek m plocha 2 Zemědělský pozemek m Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 13,83 0,90 12, ,00 0,90 16, ,00 0,90 24, ,51-18, ,15 0,90 13,64 Maximální hodnota 24,30 (případ č.3) Minimální hodnota 12,44 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 1,9534 OK Aritmetický průměr 17,02 15

16 IV. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Království, obec Šluknov č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Království, Šluknov, okres Děčín plocha Zemědělský pozemek 3751 m 2 - mimo zastavitelnou část obce Využití pozemku s ohledem na jeho polohu, pozemek ve funkčním celku se stavbou X 1 Císařský, Šluknov, okres Děčín 2 Staré Křečany, okres Děčín 3 Lobendava, okres Děčín 4 Markvartice, Jablonné v Podještědí, okres Liberec 5 Studený, Kunratice, okres Děčín plocha 2 Zemědělský pozemek m plocha m 2 Zemědělský pozemek 1 plocha Zemědělský pozemek 1 m 2 plocha 2 Zemědělský pozemek m plocha 2 Zemědělský pozemek m Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 13,83 0,90 12, , ,00 0,90 16, , ,00 0,90 24, , ,51-18, , ,15 0,90 13, ,64 Mezisoučet 5 85,09 Celkem 17,02 Základní cena: 17,02 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 17,02 * 1,3000 = 22,12 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 22,12 Kč/m 2 * m 2 = ,12 Kč ,-- Kč 16

17 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody - p.č. st. 90 se stavbou č.e. 2 a p.č ,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM - p.č. st. 90 se stavbou č.e. 2 a p.č ,-- Kč III. Výsledek dle srovnávací metody - p.č ,-- Kč IV. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM - p.č ,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena pozemku parc. č. st. 90 se stavbou č.e. 2 a pozemku parc. č v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Kč Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena pozemku parc. č v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Kč 17

18 Předmětem znaleckého posudku je ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 k výše uvedeným nemovitostem jako celku. Při případném zpeněžování spoluvlastnického podílu je třeba zohlednit nižší tržní atraktivitu v případě takového prodeje, a proto výše tvrzenou cenu redukujeme o 15 %. Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 k pozemku parc. č. st. 90 se stavbou č.e. 2, pozemku parc. č a pozemku parc. č stanovujeme po zaokrouhlení na částku ve výši Kč Slovy: jednostosedmdesátpěttisíc korun Vypracoval: XP invest, s.r.o., Martin Svoboda Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz V Praze, dne D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2019 znaleckého deníku. 18

19 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí, vyobrazení v katastrální mapě, ortofoto 19

20 20

21 21

22 22

23 Zpráva o povodňovém riziku 23

24 24

25 Situace nemovitosti v mapě 25

26 Pořízená fotodokumentace 26

27 27

28 Srovnávané nemovitosti domy s pozemky 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Rekreační objekt, 200 m 2, Pražská, Jiříkov, okres Děčín Celková cena: Kč Adresa: Pražská, Jiříkov, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Pražská, Jiříkov, okres Děčín Stav objektu Špatný Cena Kč Zastavěná plocha (m2) Typ domu Patrový Plocha užitná 200 Konstrukce budovy Dřevěná Podlahová plocha 200 Počet nadzemních podlaží 2 Plocha přidruženého pozemku Slovní popis Prodej chalupy Starý Jiříkov Nabízíme vám k prodeji chalupu - rodinný dům, v klidné části obce Starý Jiříkov. Chalupa - dům, určen k celkové rekonstrukci či k zbourání a výstavbě nového. Pozemek rovinatý, plyn, elektřina na pozemku, voda + odpad vybudovaný v minulém roce na hraně pozemku. Za domem potok. V současné době obsazeno nájemníky s nájemní smlouvou na dobu určitou. Volné po dohodě. 28

29 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 29

30 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rekreační objekt, 180 m 2, Velký Šenov, okres Děčín Celková cena: Kč Adresa: Velký Šenov, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Velký Šenov, okres Děčín Stav objektu Před rekonstrukcí Cena Kč Zastavěná plocha (m2) Typ domu Patrový Plocha užitná 180 Konstrukce budovy Smíšená Plocha přidruženého pozemku Počet nadzemních podlaží Slovní popis Prodej domu k bydlení či rekreaci Nabízíme Vám ke koupi dům ze smíšeného zdiva ze zahradou, vhodný k rekreaci či bydlení. Sestává v přízemí ze tří místností, koupelny, chodby a suchého WC. V obytném podkroví jsou 2 obytné místnosti, chodba a vstup na půdu. Dům je napojen na El.230/400V, vodu z městského řadu a žumpu. Plyn zde není. Topení předchozí majitel řešil lokálním vytápěním na tuhá paliva. Za domem je zahrada s hospodářskými kolnami a garáž. Nemovitost se nachází na velmi klidném místě v zástavbě rodinných domů a chalup. Centrum obce je vzdáleno cca 500m. V okolí je 30

31 krásná příroda, možnost houbaření, cyklistiky i turistiky. U této nemovitosti není ke dni zveřejnění inzerce zpracovaný průkaz energetické náročnosti budovy. Dle novely zákona 406/2000 je proto nemovitost inzerována v energetické třídě G. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 31

32 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rekreační objekt, 140 m 2, Főrsterova, Šluknov, okres Děčín Celková cena: Kč Adresa: Főrsterova, Šluknov, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Főrsterova, Šluknov, okres Děčín Stav objektu Dobrý Cena Kč Zastavěná plocha (m2) Typ domu Patrový Plocha užitná 140 Konstrukce budovy Kamenná Plocha přidruženého pozemku Počet nadzemních podlaží Slovní popis Nabízíme Vám k prodeji chalupu 4+1, s plochou pozemku 567 m2, která se nachází v obci Šluknov, okres Děčín. Jedná se o samostatně stojící rekreační chalupu s 1.NP a podkrovím a částečně podsklepenou se sedlovou střechou. Objekt je nemovitá kulturní památka. Dispoziční řešení chalupy je 4+1. Základy jsou kamenná, svislé konstrukce jsou převážně dřevěné roubené, přístavba je zděná. Vodorovné nosné konstrukce jsou s viditelnými trámy, střecha je sedlová s břidlicovou a asfaltovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasádu tvoří nátěr, částečně je vápenná, vnitřní obklady jsou běžného provedení v koupelně a v kuchyni, okna jsou dřevěná dvojitá. 32

33 Vnitřní povrchy tvoří převážně nátěr, podlahy jsou prkenné a kamenné kvádry, schodiště je dřevěné. V přízemí se nachází kuchyně + dvě obytné místnosti. v Podkroví jsou další 2 místnosti. V kuchyni je propanbutanový sporák, kanalizace je pouze z koupelny, vodoinstalace je studená i teplá, TUV elektrický boiler, topení je lokální na tuhá paliva, elektroinstalace je třífázová. Nyní majitel provádí rekonstrukci koupelny a střechy, nové foto dodáme. 4. Fotodokumentace 33

34 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 34

35 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rekreační objekt, 173 m 2, Šluknov, okres Děčín Celková cena: Kč Adresa: Šluknov, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Šluknov, okres Děčín Stav objektu Před rekonstrukcí Cena Kč Plocha užitná 173 Typ domu Patrový Plocha přidruženého pozemku Konstrukce budovy Dřevěná 1720 Slovní popis Nabízíme k prodeji stavební pozemek o velikosti 1720m2, v osobním vlastnictví. Na pozemku stojí stavba se zastavěnou plochou 173m2, která je ke kompletní rekonstrukci nebo k demolici (dle představ a požadavků zájemce). V okolí pozemku je zeleň a nachází ve velmi klidné části obce Království - Šluknov.Cena ,- Kč 35

36 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 36

37 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rekreační objekt, 190 m 2, Velký Šenov, okres Děčín Celková cena: Kč Adresa: Velký Šenov, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Velký Šenov, okres Děčín Stav objektu Dobrý Cena Kč Plocha užitná 190 Typ domu Přízemní Plocha přidruženého pozemku Konstrukce budovy Cihlová 639 Slovní popis Jedná se o starší, zděný rodinný dům s obytným podkrovím na klidném místě obce. V okolí je krásná příroda, jenž lze využít pro turistiku a cykloturistiku. Přízemí: kuchyň, pokoj, sklad, koupelna, suchý záchod, chodba. Podkroví: 2 obytné místnosti, chodba. El.230/400 V, kanalizace NE, voda městská, žumpa, plyn NE. Výměra: 639 m2 Prodejní cena: ,--Kč + provize RK Zn.:

38 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 38

39 Srovnávané nemovitosti zemědělské pozemky 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, m 2, Císařský, Šluknov, okres Děčín Celková cena: Kč Adresa: Císařský, Šluknov, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Císařský, Šluknov, okres Děčín Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zemědělská půda Slovní popis Prodej probíhá formou internetové aukce od :00 do :00 39

40 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 40

41 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, m 2, Staré Křečany, okres Děčín Celková cena: Kč Adresa: Staré Křečany, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Staré Křečany, okres Děčín Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zemědělská půda Slovní popis Nabízíme k prodeji soubor pozemků vedených jako orná půda a trvalý travní porost o celkové výměře m2 v katastrálním území Staré Křečany, okres Děčín. Pozemky tvoří jeden celek. Výměra orné půdy činí m2. Přístup po komunikaci jiného vlastníka. BPEJ 72901, 73211, 73701, 74600, 74610, a Pozemky jsou obhospodařovány na základě pachtovní smlouvy s platností do Daň z nabytí nemovitých věcí hradí kupující. Vhodné jako dlouhodobá investice. Doporučujeme. 41

42 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 42

43 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, m 2, Lobendava, okres Děčín Celková cena: Kč Adresa: Lobendava, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Lobendava, okres Děčín Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zemědělská půda Slovní popis Nabízíme k prodeji soubor pozemků vedených jako orná půda, trvalý travní porost a ostatní plocha o celkové výměře m2 v katastrálním území Lobendava, okres Děčín. Pozemky tvoří 3 půdní bloky. Výměra orné půdy činí m2. Přístup po obecní nezpevněné a krajské zpevněné komunikaci. BPEJ a Pozemky jsou obhospodařovány na základě pachtovní smlouvy s 5-ti letou výpovědní lhůtou. Smlouva byla vypovězena. Dva pozemky se nacházejí podle územního plánu v zastavitelném území obce. Daň z nabytí nemovitých věcí hradí kupující. Vhodné jako dlouhodobá investice. Doporučujeme. 43

44 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 44

45 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, m 2, Markvartice, Jablonné v Podještědí, okres Liberec Celková cena: Kč Adresa: Markvartice, Jablonné v Podještědí, okres Liberec 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Markvartice, Jablonné v Podještědí, okres Liberec Číslo řízení Kč Plocha pozemku (m2) V-5569/ Současné využití zemědělská půda Slovní popis Prodej pozemků ve výlučném vlastnictví, které jsou na souboru zemědělských parcel (trvalý travní porost a ostatní polocha), katastrální území Markvartice v Podještědí, kde celková výměra je více než 5,1 hektaru. Dle LPIS je aktuálně půda v užívání. Bližší informace telefonicky. 45

46 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 46

47 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, m 2, Studený, Kunratice, okres Děčín Celková cena: Kč Adresa: Studený, Kunratice, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Studený, Kunratice, okres Děčín Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zemědělská půda Slovní popis Prodej probíhá formou internetové aukce od :00 do :00 47

48 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 48