ZNALECKÝ POSUDEK. č / 09. dle Usnesení č.j. 067 EX 2516/03-684

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 09 dle Usnesení č.j. 067 EX 2516/ Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Adresa: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Vypracoval: Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. kancelář: Křenová 299/ Brno mail: info@znalci-brno.cz Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 2516/ vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 40 stran včetně příloh Posudek se předává: ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady Limitující podmínky Uznávané metody ocenění... 4 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění Vyhodnocení Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených C REKAPITULACE D ZNALECKÁ DOLOŽKA Seznam příloh

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 067 EX 2516/ Předmětem ocenění je budova zemědělské stavby bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. St. 138/6 (jiný vlastník, LV č ) a dále budova zemědělské stavby bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. 504 (jiný vlastník, LV č. 782), k.ú. Tečovice, obec Tečovice, zapsáno na LV č. 935, vedeného KÚ pro Zlínský kraj, KP Zlín. Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne za přítomnosti pana Ing. Lasoty - likvidátora. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 935, k.ú. Tečovice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 067 EX 2516/ Smlouva o pronájmu nebytových prostor ze dne , uzavřená mezi Zemědělským družstvem Zlín v likvidaci, IČ , jako pronajímatelem a společností Excellent spol. s r.o., IČ , jako nájemcem - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress

4 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů báze II. pololetí 2008, Porings, s.r.o. - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Trend Report Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Financování developerských projektů (2009) 5 LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 2516/ Úkolem znalce je: - ocenit nemovitost a její příslušenství - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené 6 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 6.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. 4

5 Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhl. č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). 6.2 Metoda výnosová Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: kde: VHN = n t= 1 (1+ ČV t VMN t ) VHN... výnosová hodnota nemovitosti ČV t... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) V anglosaských zemích je obvykle používána metoda jednoduchá kapitalizace : kde: VHN = ČV trvalý VMN ČV trvalý... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna) V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky: t 5

6 - bezriziková míra výnosnosti - přirážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 6.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí Poloha nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - vzdálenost od obchodních center - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám - omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma ) 6

7 Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena - případné restituce, soudní spory Situace na trhu nemovitostí - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 7

8 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je provozní stavba v uceleném areálu, u kterých je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. Rizika nedosažení mnou uvažované ceny za pronájem je vyjádřen diskontní sazbou (riziková přirážka 2). Riziková přirážka 1 zohledňuje technický stav staveb zjištěný při místním šetření a riziková přirážka 3 zohledňuje právní hlediska rizik vztahující se k předmětu ocenění rizikové přirážky jsou popsány níže v části B.2.4 posudku. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku. Ocenění provádím též postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění a jeho prováděcí vyhláškou č. 456/2008 Sb. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8

9 2 OCENĚNÍ 2.1 Výnosový způsob ocenění Předpokládané výnosy Důležitým parametrem výnosové metody je teoretický předpoklad, že všechny oceňované prostory v objektu jsou pronajaty za tržní nájemné. To je v našem případě možné splnit pouze u nadzemních podlaží, které jsou pronajaty za účelem provozováni kuchyně. Podzemní podlaží, ve kterém se nachází bývalý kryt Civilní obrany (CO), prakticky není možné využít, s jeho pronájmem se tedy v tomto výpočtu nepočítá. Šetřením spolupracujících odhadců, z vlastní databáze a zkušeností zpracovatele posudku, šetřením v realitní inzerci a v inzerci na síti Internet bylo zjištěno, že sjednané nájemné ve výši ,- Kč/měsíc za pronajatelné prostory je nájemné na místním trhu obvyklé. Nájemné se odvíjí v závislosti zejména na druhu užitné plochy, její vybavenosti, celkové velikosti a jejím technickém stavu; někdy též na podlažnosti, kdy v přízemí je dosahováno vyšších nájmů. Služby související s provozem objektu obvykle hradí nájemci sami (případně jsou tzv. přefakturovány), náklady pro pronajímatele tak existují v níže uvedené struktuře. Rizika plynoucí z nedosažení tržní ceny nájmu nebo neúplného obsazení ploch jsou pak vzhledem ke svému charakteru zohledněny při aplikaci výnosové metody v Rizikové přirážce 2. Riziková přirážka 1 (technický stav) byla zkoumána při místním šetření (v rámci možností). Riziková přirážka 3 souvisí zejména s právním stavem předmětu ocenění. Uvedená rizika jsou blíže popsána v bodě B.2.4 posudku. Náklady související s provozem a pronájmem druh daň z nemovitosti pojistné správa (osobní náklady) běžná údržba a opravy Náklady celkem: částka 2 900,00 Kč 5 500,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Pozn.: Přesné vyčíslení některých uvedených nákladů nebylo k dispozici, uvedené částky byly stanoveny na základě výpočtu doporučeného odbornou literaturou. Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: kde: VHN = n t= 1 (1+ t VMN t ) VHN... výnosová hodnota nemovitosti ČV t... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) ČV t 9

10 Výpočet výnosové hodnoty Výše uvedený očekávaný výnos je snížen o náklady s pronájmem související. Čistý roční výnos ČV je zakalkulován do výhledu na jednotlivé roky (5 roků), následně je použit princip metody jednoduché kapitalizace: a dál kapitalizace bezrizik. výnos 5,50% 5,50% 5,50% 5,50% 5,50% 5,50% přirážka za riziko 1 2,00% 2,00% 2,00% 2,50% 2,50% 3,00% přirážka za riziko 2 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% přirážka za riziko 3 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% VMN: 10,00% 10,00% 10,00% 10,50% 10,50% 11,00% Výnosy: Náklady: Čistý výnos ČV: VHN t : VHN celkem : Výnosová hodnota nemovitosti činí po zaokrouhlení celkem: ,- Kč O pronájem objektů obdobného charakteru a velikosti je v daném místě malý zájem, nájemné je tak poměrně nízké. Navíc náklady na provoz objektu obdobné velikosti jsou vysoké. Z těchto důvodů je výnosová hodnota nemovitosti malá. 10

11 2.2 Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a) Kuchyně s jídelnou - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód CZ - CC: 123 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 523,10 m 2 3,60 m 1.NP: 635,00 m 2 3,60 m 2.NP: 523,10 m 2 4,10 m Součet 1 681,20 m 2 Průměrná výška podlaží: PVP = 6 313,87 / 1 681,20 = 3,76 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 681,20 / 3 = 560,40 m 2 Obestavěný prostor: OP celkem: = 7 735,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Obj. podíl Část Konstrukce, vybavení Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 6,10 100,00 1,00 6,10 2. Svislé konstrukce: S 15,30 100,00 1,00 15,30 3. Stropy: S 8,10 100,00 1,00 8,10 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny střech: P 2,90 100,00 0,46 1,33 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,30 100,00 1,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100,00 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické: S 3,20 100,00 1,00 3, Schody: S 2,70 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,70 100,00 1,00 3, Okna: S 5,80 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 3,30 100,00 1,00 3, Vytápění: S 4,80 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 5,90 100,00 1,00 5, Bleskosvod: S 0,30 100,00 1,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,20 100,00 1,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ohřev vody: S 2,00 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyní: S 1,90 100,00 1,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 4,20 100,00 1,00 4, Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1, Ostatní: S 4,40 100,00 1,00 4,40 11

12 Součet upravených objemových podílů: 98,43 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9843 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 669,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9318 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,8585 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9843 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1320 Základní cena upravená = 3 949,33 Kč/m 3 Plná cena: 7 735,00 m 3 * 3 949,33 Kč/m 3 = ,55 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 100 = 20,000 % ,51 Kč Kuchyně s jídelnou - zjištěná cena = ,04 Kč Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby a 1 ) Kuchyně s jídelnou = ,55 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem ,55 Kč Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu K p ): a) Hlavní stavby a 1 ) Kuchyně s jídelnou = ,04 Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem ,04 Kč b) Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 8,50 % Skupina: D) Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] Nájemní smlouva (1.NP+2.NP) 12, , ,- Bývalý kryt Civilní obrany (nelze 0,00 0,- 0,- pronajmout) Výnosy celkem ,- 12

13 Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného ,00 * 40 % = ,00 Vypočtené odpočty celkem: ,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = ,- Kč Míra kapitalizace 8,50 % / 8,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,88 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: Ocenění nákladovým způsobem CN = ,04 Ocenění výnosovým způsobem CV = ,88 Rozdíl R = ,16 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti CV R = ,70 Kč Kuchyň zjištěná cena = ,70 Kč b) Vedlejší stavba - vodárna Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 24,30 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: OP celkem: = 75,10 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 13

14 Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Upravený Koeficient standardu [%] [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny P 31,80 100,00 0,46 14,63 3. Stropy P 19,80 100,00 0,46 9,11 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina P 8,10 100,00 0,46 3,73 6. Klempířské konstrukce P 1,70 100,00 0,46 0,78 7. Úprava povrchů P 6,10 100,00 0,46 2,81 9. Dveře P 3,00 100,00 0,46 1, Okna P 1,10 100,00 0,46 0, Podlahy P 8,20 100,00 0,46 3, Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů: 56,92 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,5692 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,5692 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0950 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3560 Základní cena upravená = 451,05 Kč/m 3 Plná cena: 75,10 m 3 * 451,05 Kč/m 3 = ,85 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 70 = 28,571 % ,10 Kč Vodárna - zjištěná cena = ,75 Kč Rekapitulace ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování: Objekt kuchyně = ,70 Kč Objekt vodárny = ,75 Kč Celkem Celkem po zaokrouhlení ,45 Kč ,- Kč 14

15 2.3 Komparační způsob ocenění srovnání na trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis: Objekt bez čp/če stojící na pozemku parc.č. St. 138/6, ve kterém se nachází kuchyně s jídelnou a bývalý kryt civilní obrany, je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, situovaný na rovinatém pozemku. Nachází se v areálu bývalého zemědělského družstva, okolní zástavbu tvoří administrativní a provozní budovy. Centrum obce Tečovice je ve vzdálenosti 800 m, do Zlína je vzdálenost 8 km. Přístup k objektu je možný přes vjezdovou bránu po místní komunikaci. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: v roce 1989 uvedeno do provozu Počet podlaží: podsklepeno, 2 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neúčinnou Nosné konstrukce: ŽB skelet Stropy: ŽB monolitické Střecha: plochá střecha Krytina střechy: živičná Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu, částečně zkorodováno dvouvrstvé vápenocementové omítky, obklady keramické na WC, v kuchyni Vnější povrchy: Schody: Dveře: Okna: břízolit, obklad soklu a části zdí až do úrovně 2.NP z páskového obkladu (cihelného) nosná část železobetonová, povrch stupňů: terazzo; zábradlí kovové, madlo dřevěné, na střechu a do strojovny vzduchotechniky kovové dřevěné hladké plné i prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou kovové - prosklené dřevěná s dvojitým zasklením Vrata: kovová dvoukřídlá Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, teraco, betonová mazanina 15

16 Vytápění: ústřední do plechových radiátorů, kotelna je na plyn Ohřev teplé vody: zajišťován lokálním plynovým ohřívačem, zásobníkovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací, umyvadla Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: rozvod je proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován Výtahy: stanice jen v nadzemních podlažích Vybavení kuchyní: Ostatní: Dispozice: varné jednotky (na plyn i el. energii) např. hydranty, rozvod EPS, EZS, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, rozvod antén pod omítkou - nebylo zjištěno 1.PP: bývalý kryt civilní obrany, garáž pro os. vozidlo 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, technické a skladové místnosti 2.NP: chodba, schodišťový prostor, kuchyně, jídelna, technické a sladové místnosti Konstrukční řešení a technické vybavení budovy bez čp/če na pozemku parc.č. St. 504: Jedná se o velmi jednoduchou, nepodsklepenou zděnou stavbu, půdorysně ve tvaru čtverce. Původně používána jako vodárna k ručnímu mytí nákladních vozidel a zemědělských strojů. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel, vnitřní omítky jsou vápenocementové, vnější břízolit a keramický obklad, částečně opadaný. Střecha je plochá krytá pozinkovaným plechem. Dešťový žlab a svod je z pozinkovaného plechu, částečně zkorodovaný. Vstupní dveře jsou dřevěné, hladké, plné, okno je dřevěné s dvojitým zasklením. Je provedeno napojení na vodu a el. energii. Jinak bez dalšího technického vybavení. Součástí stavby je odkalovací jímka vedle objektu, která se již nevyužívá, pravděpodobně nevyhoví současným normám. Srovnávací parametry: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Myčka automobilů 75,10 24,30 19,40 Kuchyně 7 735,00 635, ,60 16

17 Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 1 300, z toho 931 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, ostatní ve Zlíně 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. stupeň 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba administrativní a technické budovy 17 Parkovací možnosti před budovou 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě všechny C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží po schodišti a výtahem 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování nejsou 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby dobrá 30 Pozemky celkem 0 m 2 (jiných vlastníků) Technický stav: Objekt kuchyně byl postaven v roce Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Objekt je bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě. 17

18 Připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou funkční již neodpovídají nárokům současného standardu. Objekt vodárny lze dnes jen obtížně využít, spíše jen jako příruční sklad. Součástí stavby je odkalovací jímka přilehlá k objektu, která se však již nevyužívá; pravděpodobně nevyhoví současným normám. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na obnovu. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 935 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zápis do konkursní podstaty). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Upozorňuji na existenci Smlouva o pronájmu nebytových prostor ze dne , uzavřená mezi Zemědělským družstvem Zlín v likvidaci, IČ , jako pronajímatelem a společností Excellent spol. s r.o., IČ , jako nájemcem. Tento smluvní vztah považuji za závadu, ocenění je provedeno níže v bodě B.4 posudku. 18

19 Srovnávací nemovitosti: 1) Výrobní a skladovací objekt, Velký Ořechov Komerční objekt, zastavěná plocha 352 m 2, ostatní plocha m 2. 1.NP - kanceláře, šatny, soc. zázemí, kuchyňka, 2.NP - 2 výrobní haly, sklad, kancelář, šatny, soc. zázemí, 3.NP - 2 sklady, 2 výrobní haly, možnost soc. zázemí. Výška stropu 2,7 m, stáří budovy 23. let. 17 km od Zlína. Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: (igivex s.r.o) Palackého 1498/ Přerov Tel.: ) Komerční objekt, Otrokovice Objekt bývalé školky a lékařského zařízení, rekonstruovaného v roce Zastavěná plocha objektu je 212 m 2 a plocha oploceného pozemku m 2. Nemovitost je vhodná ke komerčním účelům. IS k dispozici všechny - plyn na hranici pozemku. Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář STING - Zlín nám. Míru Zlín Tel.:

20 3) Areál, k.ú. Březová u Uherského Brodu Areálu Referátu cizinecké a pohraniční policie Březová, situovaný v souvisle zastavěné části obce. Areál sestává z objektu občanské vybavenosti (hlavní stavba) č.p Hlavní stavba dříve sloužila jako mateřská školka, rekonstrukcí z roku 1994 byl objekt přestavěn na RCPP. Objekt je částečně podsklepen, tvoří ho byty, kanceláře, garáže, kotelna. Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: MEXX REALITY s.r.o Václavské náměstí 56, Palác Fénix Praha 1 Tel.: ) Administrativní budova v obci Zubří, okr. Vsetín Dvoupodlažní administrativní budova v areálu Gumáren Zubří a.s. v obci Zubří, okr. Vsetín. Jedná se o budovu s veškerým příslušenstvím a pozemky. Zastavěná plocha a nádvoří činí 393 m 2, dále k objektu náleží přilehlý pozemek o výměře 420 m 2. Budova je napojena na inženýrské sítě a je využívaná jako kanceláře a ordinace praktických lékařů. Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: INB - Real Estate s.r.o. Bohumínská 788/ Slezská Ostrava Tel.: