ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ číslo 5352/2015 NEMOVITÁ VĚC: 1/12 bytové jednotky č. 3779/25 Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Prostějov, obec Prostějov, k.ú. Prostějov Adresa nemovité věci: Dolní 3779/26, Prostějov Vlastníci stavby: Pavel Bc. Čundrla, Křížkovského 55/12, Prostějov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5 / 6 Michal Iwachov, náměstí T. G. Masaryka 1/1, Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Vendula Iwachovová, Severní 2152, Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Vlastníci pozemku: Pavel Bc. Čundrla, Křížkovského 55/12, Prostějov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5 / 6 Michal Iwachov, náměstí T. G. Masaryka 1/1, Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Vendula Iwachovová, Severní 2152, Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednavatele: Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 2419/14 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti spolumajitele Počet stran: 11 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/12 bytové jednotky č. 3779/25 v k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 11412, kat. úz. Prostějov - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Prostějov 3-7/24, měřítko 1:500, kat. úz. Prostějov - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 2419/14-47 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 2419/14-87 ze dne kopie prohlášení vlastníka - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Okresní město Prostějov se nachází v Olomouckém kraji. Ve městě je veškerá občanská vybavenost a technická infrastruktura. Doprava MHD. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Bytový panelový dům je situován v blízkosti centra města Prostějov, v ulici Dolní č.p. 26. Panelový dům má 12. nadzemních podlaží a 1. podzemní. Bytový dům je zateplen, okna a vstupní dveře jsou plastová. Vzhledem k nesoučinnosti spolumajitele jsou veškeré informace získány z místního šetření. Bytová jednotka č. 3779/25 se nachází ve 5. nadzemním podlaží, jedná se o bytovou jednotku 3+1. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území

3 Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 3779/25 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 3779/25 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Předmětem I -0,04 ocenění je spoluvlastnický podíl 1/ Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00

4 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 8 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Prostějov: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 3779/25 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek zastavěný bytovým domem. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0 6 i = 1

5 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 0 * 1,050 = 8 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst , ,40 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3631/35 422, , ,80 nádvoří Stavební pozemek - celkem 422,00 m ,80 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,80 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 12 Pozemky - zjištěná cena = ,40 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = ,40Kč ,40 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,40 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Prostějov Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 4,33 * = 4,33 m 2 jídelní kout: 7,83 * = 7,83 m 2 pokoj: 20,22 * = 20,22 m 2 pokoj: 12,09 * = 12,09 m 2 pokoj: 12,09 * = 12,09 m 2 koupelna: 2,72 * = 2,72 m 2 WC: 1,02 * = 1,02 m 2 předsíň: 5,62 * = 5,62 m 2 šatna: 2,22 * = 2,22 m 2 sklep: 1,12 * 0,10 = 0,11 m 2

6 komora: 1,01 * 0,80 = 0,81 m 2 balkon: 2,25 * 0,20 = 0,45 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 69,51 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,800 = 0,840 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,840 = ,84 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 69,51 m 2 * ,84 Kč/m 2 * 0,960 * 1,050= ,63 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,63 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,40 Kč Spoluvlastnický podíl: 70 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,40 Kč * 70 / = 889,87 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 889,87 Kč Bytová jednotka č. 3779/25 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,50 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 12 Bytová jednotka č. 3779/25 - zjištěná cena = ,13 Kč

7 Ocenění ní majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 3779/25 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 70,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka Naše spoleènost Vám zprostøedkuje koupi bytu 3+1 v osobním vlastnictví v Prostìjovì na ulici Dolní. Dùm po revitalizaci - zateplení, plastová okna, lodžie, støecha, výtah - osobní a nákladní. V bytì chodba se vstupem do obývacího pokoje, kuchynì, dále koupelna, ložnice, dìtský pokoj. Obytné pokoje neprùchozí. Bytové jádro po rekonstrukci. K dispozici sklep a komora na patøe. Lokalita Dolní, Prostějov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: Užitná plocha 70,00 m 2 Neuvedeno Celkový koef. K C 0,76 Výměra pozemku. Celková cena 0 m Kč Upravená j. cena Kč/m Jednotková cena Kč/m 2 Název: Bytová jednotka Naše spoleènost Vám zprostøedkuje prodej bytu v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, který se nachází v 3. NP domu, na ulici Dolní v blízkosti centra mìsta Prostìjov. Dùm je po kompletní revitalizaci - zateplení, nová fasáda, plastová okna, lodžie, nové stupaèky, nový osobní výtah a nákladní výtah. V bytì jsou neprùchozí pokoje s pùvodním, ale pìknì upraveným umakartovým jádrem. V kuchyni se nachází døevìná kuchyòská linka s nerezovým døezem. Podlahy v bytì jsou tvoøeny dlažbou a udržovaným lakovanými parketami. K bytu náleží prostorná lodžie, šatna v pøedsíni, komora na chodbì a sklep v pøízemí domu. Lokalita Dolní, Prostějov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku 0,95

8 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Bytová jednotka Zprostøedkujeme Vám výhradní prodej bytu 3+1 s balkonem v os. vlast. v Prostìjovì na ul. Dolní. Byt v pùv. stavu je ve 2. NP ( 1. patro) dvanáctipodlažního domu po celkové rekonstrukci pláštì, plast. oken, vstupu, støechy, stoupaèek a 2 nových výtahù. K bytu pøísluší sklep. V okolí domu je parková úprava a prostorné parkovištì. Lokalita Dolní, Prostějov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 70,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny ,- Kč spoluvlastnický podíl * / 12,00 = ,67 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 3779/ ,00 Kč

9 Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 3779/ ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena 1/ Kč slovy: Šedesátdevěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je velmi dobrá b) parametry povyšující cenu: centrum města, veškerá občanská vybavenost v dosahu, c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/12 nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru

10 ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5352/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 319/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1

11