ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5068/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 384/31 Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Veleslavín Adresa nemovité věci: Pod Novým Lesem 384/76A, Praha 6 Vlastník stavby: Petra Bradley, Pod Novým Lesem 384/76A, Praha 6, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Petra Bradley, Pod Novým Lesem 384/76A, Praha 6, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č. j. 124 EX 23478/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 12 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 384/31 v domě č.p. 384 (LV 432) na pozemcích p.č. 602/2 a 602/4 v kat. úz. Veleslavín, obec Praha, okres hlavní město Praha, vše zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č pro kat. úz. Veleslavín - snímek z katastrální mapy ze dne exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-23478/12-30 ze dne usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-23478/ ze dne smlouva o zřízení věcného břemene ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni kopie prohlášení vlastníka budovy - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Hlavní město Praha má veškerou občanskou vybavenost a technickou infrastrukturu. Městská část Veleslavín se nachází v části Prahy 6, jde o vyhledávanou lokalitu s dobrou dostupností MHD a metra. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka je situována v bytovém domě č.p. 384/76A v ulici Pod Novým Lesem. Bytový dům má pět nadzemních podlaží, v 1.NP se nachází garáže. Dům je zděný, zateplený, okna a dveře jsou plastové. V domě je výtah. 2

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Na listu vlastnictví je uvedeno věcné břemeno spočívající v právu umístění, provozování, provádění kontroly, údržby a oprav předávací stanice tepla o výměře 9,9m 2, umístěné v budově č.p. 384 v ul. Pod Novým Lesem stojící na pozemku p.č. 602/4 a právu přístupu k ní. Věcné břemeno je zřízeno na dobu neurčitou a je bezúplatné. Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 384/31 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 384/31 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 3

4 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1, i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 1,090 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Veleslavín: 4

5 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 384/31 Bytová jednotka č. 384/31 se nachází ve 4. NP domu a skládá se z předsíně, koupelny, WC, pokoje, obývacího pokoje s kuchyňským koutem a balkon. K bytu náleží sklep S15 umístění v přízemí. Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace/potrubní rozvody vody včetně vodoměru a uzavíracích ventilů, plynu, elektroinstalace, odpady apod./ kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů před jednotkou. Jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnitřní stranou vnějších oken. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky p.č. 602/2 a 602/4 Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 602/ , , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 602/4 551, , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem 1 687,00 m ,- Pozemky p.č. 602/2 a 602/4 - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky p.č. 602/2 a 602/4 = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč 5

6 Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 6 Stáří stavby: 7 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy předsíň: 4,79 * 1,00 = 4,79 m 2 koupelna: 2,97 * 1,00 = 2,97 m 2 WC: 1,65 * 1,00 = 1,65 m 2 pokoj: 17,18 * 1,00 = 17,18 m 2 obývací pokoj + kuchyňský kout: 31,64 * 1,00 = 31,64 m 2 sklep S15: 1,13 * 0,80 = 0,90 m 2 balkon: 2,21 * 0,17 = 0,38 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 59,51 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stáří 7 let: s = 1-0,005 * 7 = 0,965 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,965 = 1,013 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,090 6

7 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 1,013 = ,63 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 59,51 m 2 * ,63 Kč/m 2 * 1,000 * 1,090= ,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,18 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / = ,71 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,71 Kč Bytová jednotka č. 384/31 - zjištěná cena = ,89 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 384/31 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 59,51 m 2 Obestavěný prostor: 59,51 m 3 Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka Příjemný,světlý byt 1+1 s terasou a předzahrádkou. Celková plocha činí 35 m2 + zahrada 30 m2. Tento útulný byt nabízí pokoj, vybavenou kuchyň, koupelnu se sprchou a samostatnou toaletu. Krásná lokalita se spoustou zeleně v okolí.velmi dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost. 10 minut chůze od domu je tramvajová a autobusová zastávka. Lokalita Pod Novým Lesem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,94 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 35,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 7

8 Název: Bytová jednotka Dovolujeme si Vám nabídnout k prodeji, jihovýchodně orientovaný, byt 1+1 s lodžií (45m2) v osobním vlastnictví hypotéka lze. Byt je situován do prvního patra třípatrového cihlového domu v plánu je celková rekonstrukce domu vč. realizace parkovacích míst. Byt po celkové rekonstrukci nová kuchyňská linka vč. spotřebičů, plastová okna, plovoucí podlaha + dlažba, koupelna s vanou a oknem. Měsíční poplatky 2000,- Kč. Byt nabízí klidné bydlení na velmi příjemném místě, s dobrou dopravní dostupností (nedaleko metro A) a veškerou občanskou vybaveností v okolí. Lokalita Nad tratí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena K C Kč/m 2 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 45,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Bytová jednotka Nabízíme prodej atraktivního na míru zařízeného bytu s dispozicí 1+1, výměře 41 m2 v lokalitě Praha - 6 Vokovice. Jedná se o čtvrť "Bořislavka" mezi Ořechovkou a Hanspaulkou. Byt je kompletně zařízen vestavěným nábytkem bříza dýha/masiv vše z obch. domu IKEA upraveným na míru a tkaninami IKEA (nové ručníky, nové potahy), byla snaha zachovat původní hodnotné prvky (skleněné bílé obklady, skleněné zelené sokly, dřevěná kuchyňská linka, červené dlaždičky na balkóně). Byt se nachází v 2. NP zachovalého cihlového domu bez výtahu. Okna jsou orientovaná do klidného vnitrobloku. Byt prošel kompletní rekonstrukcí (podlahy - repasované bukové parkety, korek, PVC, repase oken, bezpečnostní dveře apod..)výměra jednotlivých místností: Obývací pokoj 17,4 m2, Kuchyň 9,9 m2, předsíň 7 m2, koupelna s WC 3,9 m2. K bytu náleží 2 sklepy, jeden úložný 3,7 m2 s dřevěnou konstrukcí a druhý zděný 3 m2 aktuálně řešený jako malá posilovna (viz poslední foto prezentace). Dům má novou střechu, rekonstruovanou fasádu a balkony, nové vchody, nové stoupačky a okna. Lokalita Na dlouhém lánu Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový Upravená j. cena 8

9 koef. K C Kč/m 2 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 41,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Bytová jednotka Malý cihlový dům - výhled do zeleně - vyhledávaná lokalita..předmětem prodeje je byt ve vlastnictví o dispozici 1+1, který se nachází ve I. NP cihlového domu po částečné rekonstrukci, Praha 6 - Veleslavín, ulice Na Petřinách. Celková užitná plocha bytu činí 38,4 m2. Byt sestává z předsíně, obývacího pokoje, kuchyně, koupelny s vanou a samostatné toalety. Byt je prázdný, v původním, avšak dobrém technickém stavu, jádro je zděné. K dispozici ihned. Vytápění o ohřev vody jsou dálkové, sporák plynový. Měsíční náklady činí Kč (topení, voda, fond oprav, ostatní služby). K bytu dále náleží sklep v suterénu domu. Dům je po částečné rekonstrukci (plastová okna, společné rozvody elektřiny, stoupačky, zateplení atd.). Parkování na ulici před domem, dobrá dopravní dostupnost (zastávka tramvaje Větrník před domem, metro A Petřiny 3 minuty) a veškerá občanská vybavenost. Lokalita Na Petřinách Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,08 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,92 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 38,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 59,51 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 9

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 384/ ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 384/ ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Tři miliony pět set čtyřicet čtyři tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na velmi dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: vyhledávaná lokalita, dostupnost centra Prahy, c) parametry ponižující cenu: nezjištěny - nesoučinnost majitelky bytové jednotky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 10

11 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5068/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 77/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 11

12 12

13 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 12 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.