ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4672/2014 NEMOVITÁ VĚC: Rekreační chata č.ev. 7 na pozemku p.č. St. 67 a pozemek p.č. St. 67 a 130/1, Rekreační chata č.ev. 7 na pozemku p.č. St. 67 a pozemek p.č. St. 67 a 130/1 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Chomutov, obec Křimov, k.ú. Suchdol u Křimova Adresa nemovité věci: Křimov, Vlastníci stavby: Ladislav Tokoš, Pražská 2804, Varnsdorf, vlastnictví: podílové, vlastnický Lubomír Tokoš, Suchdol č.ev. 7, Křimov, vlastnictví: podílové, vlastnický Milan Tokoš, Březenecká 4458, Chomutov, vlastnictví: podílové, vlastnický Vlastníci pozemku: Ladislav Tokoš, Pražská 2804, Varnsdorf, vlastnictví: podílové, vlastnický Lubomír Tokoš, Suchdol č.ev. 7, Křimov, vlastnictví: podílové, vlastnický Milan Tokoš, Březenecká 4458, Chomutov, vlastnictví: podílové, vlastnický OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Jiří Bulvas Jablonecká 322, Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, Praha 9 IČ: telefon: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 146 EX 1332/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/3 Datum místního šetření: Počet stran: 11 stran V Praze, dne Kč Stav ke dni : Počet příloh: 5 MONTEKALA, spol. s r.o Počet vyhotovení: 2

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/3 rekreační chaty č.ev. 7 (nezapsané na LV) na pozemku p.č. St. 67 a 1/3 pozemků p.č. St. 67 a 130/1 v k.ú. Suchdol u Křimova, obec Křimov, okres Chomutov na listu vlastnictví č. 93. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 93 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 146 EX 1332/12-39 ze dne snímek z katastrální mapy - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Osada Suchdol se nachází cca 1,8 km severovýchodně od obce Křimov. Křimov se nachází na území okresu Chomutov a náleží pod Ústecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Chomutov. Obec Křimov se rozkládá asi 9 km západně od Chomutova. Křimov se dále dělí na devět části, konkrétně to jsou: Celná, Domina, Krásná Lípa, Křimov, Menhartice, Nebovazy, Stráž, Strážky a Suchdol. Obec je vzdálená přibližně 8 km od německých hranic. V obci je sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu a kostel. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Rekreační chata č.ev.7 se nachází v západní okrajové části osady (k.ú.) Suchdol, obec Křimov, okres Chomutov. Chata je samostatně stojící na pozemku p.č. St. 67, k chatě náleží oplocená zahrada p.č. 130/1. Chata je pravděpodobně napojena na el. rozvod, voda ze studny. Vnitřní vybavení a stav nebyl zjištěn. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z

3 komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Na výpisu z KN je uvedeno stavba bez LV. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační chata č.ev Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rekreační chata č.ev.7 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Suchdol u Křimova: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 204,95 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační chata č.ev. 7 Samostatně stojící rekreační chata č.ev. 7 na pozemku parc. č. St. 67 je jednopodlažní bez podkroví.

4 Vnitřní dispozice, vybavení ani stav nezjištěn, nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Základy jsou betonové, chata je dřevěné konstrukce, místy opláštěná a obitá dřevem. Střešní krytinu tvoří vláknité desky. Okna a dveře jsou dřevěné. Na jednom okně dřevěné okenice. Na pozemku el. pilíř. Voda ze studny. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 2 388,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 7*10 = 70,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 70,00 m 2 2,20 m Obestavěný prostor 1.NP: ,50+14 = 241,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 241,50 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ D zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Dřevěné srubové IV 0,02 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu II -0,06 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 III 0,00 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,850 = 0,833 i = 1 Index trhu s I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 0,793 Ocenění

5 Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 388,- Kč/m 3 * 0,833 = 1 989,20 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 241,50 m 3 * 1 989,20 Kč/m 3 * 0,950 * 0,793= ,16 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,16 Kč Rekreační chata č.ev. 7 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,16 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Rekreační chata č.ev. 7 - zjištěná cena = ,39 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Pozemek tvořený parcelami č. St. 67 a 130/1 je nepravidelného tvaru, mírně svažitý. Pozemek p.č. St. 67 zastavěn chatou č.ev.7 (chata bez LV), pozemek p.č. 130/1 je v KN veden jako ostatní plocha - sportoviště a rekreační plocha. Na pozemku vzrostlé dřeviny, dřevěná kůlna a skleník. Pozemek oplocen plotem z dřevěných latěk. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez vlivu. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 0,793 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 1,000 * 0,793 = 0,753 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,95 0, ,33 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč]

6 4 odst. 1 zastavěná plocha a St ,00 154, ,13 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 130/1 583,00 154, ,39 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,52 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,52 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Pozemky - zjištěná cena = ,51 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rekreační chata č.ev.7 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 63,00 m 2 Plocha pozemku: 644,00 m 2 Popisy porovnatelných Rekreační chata Nabízíme k prodeji velmi pìknou chatu umístìnou v nádherném prostøedí lesa, Suchdol u Køimova, okr. Chomutov. Jedná se o patrovou zdìnou chatu s pøístavbou verandy ze døeva. Chata je ve velmi dobrém stavu, je upravená, vytápìní je zajištìno krbovými kamny na døevo, støešní krytina na objektu je plechová. Užitková voda dostupná z obecní studny vzdálené 150m od chaty. Suchdol, èást obce Køimov je vzdálena od Chomutova 9,8km Rekreační chata Pøedmìtem prodeje je chata v prostøedí Sobìtic u Výsluní. Chata má zastavìnou plochu 35 m2. Skládá se z jedné místnosti ve zvýšeném pøízemí a další v podkroví. Tuto je však nutno rekonstruovat dle vlastních pøedstav. Vytápìní je zajištìno krbovými kamny. Voda je z veøejné studánky. Pøed pozemkem protéká potok, okolí chaty tvoøí les. Velmi klidné místo k rekreaci. Rekreační chata Nabízíme zaøízenou chatu v Mikulovicích u Vernéøova cca 50 m od øeky Ohøe. Chata se nachází ve velice pìkném prostøedí o velikosti 3+1 se zasklenou a volnou verandou, podsklepená vlastní studna na užitkovou vodu a pøípojka na pitnou vodu. Srovnatelné nemovité věci Název: Rekreační chata Lokalita Křimov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90

7 Celkový koef. K C 0,68 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rekreační chata Lokalita Na Výslunní Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Chata má zastavěnou plochu 35 m2. Skládá se z jedné koef. K C místnosti ve zvýšeném přízemí a další v podkroví.- k 1,17 rekonstrukci. Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 50,00 m 2 35 m Kč Kč/m 2 Název: Rekreační chata Lokalita Mikulovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Smíšená chata o velikosti 3+1 se zasklenou a volnou koef. K C verandou, podsklepená vlastní studna na užitkovou vodu a 0,79 přípojka na pitnou vodu Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 63,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny ,- Kč spoluvlastnický podíl

8 Výsledná porovnávací hodnota * 1,00 / 3,00 = , Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační chata č.ev ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rekreační chata č.ev ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena 1/ Kč slovy: Jednostopadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je v dané lokalitě a okolí na střední úrovni b) parametry povyšující cenu: krásná a klidná lokalita, blízkost města Chomutov c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, minimální občanská vybavenost Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/3 nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze

9 B plus B, spol. s r.o. Holečkova Praha 5 - Košíře Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4672/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 84/2014. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 93 ze dne

10

11