Znalecký posudek č. 3828/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3828/2012 o ceně obvyklé - 1/4 garáže č.e. 338 na pozemku parcelní číslo St. 77/11 a 1/4 pozemku parcelní číslo St. 77/11 v katastrálním území Chanov, obec Obrnice, okres Most, ve vlastnictví Heřmanové Vladimíry. Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská Litoměřice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 3732/11-47 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 413, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kat. úz. Chanov, obec Obrnice. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: garáž Chanovská č.e Obrnice Region: Ústecký Okres: Most Katastrální území: Chanov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 413, kat. úz. Chanov, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Most, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Most 5-4/43, měřítko 1:1000, kat. úz. Chanov - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 3732/11-47 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 3732/11-69 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňované nemovitosti nebylo doloženo nabývacími listinami, je však evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 413, kat. úz. Chanov, obec Obrnice, okres Most, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Heřman Marcel, Mírová 70, Obrnice 1/4 Heřman Vladimír, M. G. Dobnera 2942/4, Most, Most 1 1/2 Heřmanová Vladimíra, Nová výstavba 215, Obrnice 1/4 2

3 oddíl B - nemovitosti: - garáž č.e. 338 na pozemku parc.č. St. 77/11 - pozemek parc. č. St. 77/11 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 19 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě, 43 EXE-5624/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Most - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice, 124 EX-3732/ ze dne Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě, 43 EXE-5830/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Most - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice, 124 EX-4155/ ze dne Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice, 124 EX-4155/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice, 124 EX-3732/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě, 43 EXE-13704/ ze dne ; uloženo na prac. Most - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě, 43 EXE-17094/ ze dne ; uloženo na prac. Most - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě, 43 EXE-11084/ ze dne ; uloženo na prac. Most oddíl D - jiné zápisy: - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha - východ, 081 EX-22063/ Jta ze dne oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva o převodu nemovitosti RI 749/1989 Kupní smlouva ze dne Usnesení soudu o dědictví Okresní soud v Mostě, 35 D-1377/ ze dne Právní moc ke dni Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k nesoučinnosti majitelů oceňované nemovitosti, neměl znalec k dispozici stavební ani výkresovou dokumentaci. Při výpočtech uvedených ve znaleckém posudku vycházel znalec z výměr zjištěných fyzických měřením na místě samém. Prohlídka nemovitosti byla provedena pouze částečně, nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Rovněž údaje o konstrukcích a vybavení byly zjištěny pouze vizuální prohlídkou z venku. Majitelka oceňovaných nemovitostí nekontaktovala znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byla vyzvána. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaná garáž je řadová krajní v oploceném areálu. 3

4 7. Celkový popis nemovitosti: Obrnice leží v Ústeckém kraji, východně od okresního města Most, podél komunikace č. 13 vedoucí z Mostu do Bíliny. V obci se základní občanskou vybaveností je doprava zajištěna autobusy, vlaky a MHD. Oceňovaná garáž se nachází v Obrnicích - Chanově, s přístupem od jihu z ulice Chanovská. Garáž je řadová krajní, zděná, jednopodlažní, v oploceném areálu, pravděpodobně napojena na elektrorozvod. 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Garáž b) Pozemky b 1 ) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Garáž Oceňovaná garáž se nachází v Obrnicích - Chanově, okres Most. Garáž je krajní řadová, v oploceném areálu přístupném od jihu z ulice Chanovská. Zděná garáž je jednopodlažní, nepodsklepená, s pultovou střechou krytou lepenkou, dvoukřídlými dřevěnými vraty a klempířskou konstrukcí z pozink. plechu. Garáž je pravděpodobně napojena na elektrorozvod. Vzhledem k nesoučinnosti majitele nemovitosti byly informace o garáži čerpány z dostupné dokumentace a při místním šetření. Stáří nemovitosti bylo stanoveno odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemek Oceňovaný pozemek se nachází v Obrnicích - Chanově, okres Most. Pozemek je obdélníkového tvaru, v oploceném areálu přístupném od jihu z ulice Chanovská, rovinný, pravděpodobně napojen na elektrorozvod, zastavěn krajní řadovou garáží. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Garáž - 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Ústecký kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 35 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 1 796,- Kč/m 3 4

5 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 6*3 = 18,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 18,00 m 2 2,20 m Obestavěný prostor: 1.NP: (6*3)*(2,20) = 39,60 m 3 zastřešení: = 2,70 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 42,30 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 18,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 18,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,80 = 0,815 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce III 0,00 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti II 0,00 do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - konfliktní skupiny obyvatel - konfliktní skupiny v I -0,08 okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,920 i = 1 5

6 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,815 * 0,920 * 0,950 = 0,712 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 1 796,- Kč/m 3 * 0,712 = 1 278,75 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 278,75 Kč/m 3 * 42,30 m 3 = ,13 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,13 Kč ,13 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 4 Garáž - zjištěná cena = ,78 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Garáž = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda a) Garáž a 1 ) garáž Popis porovnávaných objektů: Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oceňované stavby: 18,00 První srovnávaná nemovitost - garáž v Braňanech, okres Most. Řadová garáž je zděná, v oploceném areálu, má dvoukřídlá dřevěná vrata, je v dobrém technickém stavu, elektřina zavedena. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - garáž v ulici Pionýrů, Most. Řadová garáž je zděná, s možností napojení na el. rozvod, v dobrém stavu, s plechovými výklopnými vraty. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - garáž v ulici Zdeňka Fibicha, Most. Řadová garáž je zděná, s možností napojení na elektrorozvod, v blízkosti zastávky MHD. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. 6

7 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] garáž Braňany ,- Kč 1,10 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 18, ,83 garáž Most ,- Kč 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 18, ,00 garáž Most ,- Kč 0,75 1,00 1,00 0,97 0,70 1,00 20, ,79 Součet: 7 082,62 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 2 360,87 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 2 250,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 2 520,79 Kč/jedn. Základní cena: 2 360,87 Kč 18,00 á 2 360,87 Kč/ = ,66 Kč - výsledná cena = ,66 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) garáž = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 77/11 19,00 116, ,28 Součet 2 206,28 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7800 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1030 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 3 619, ,05 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 4 Pozemek - zjištěná cena = 904,76 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 900,- Kč Cena pozemků činí celkem 900,- Kč 7

8 C. Rekapitulace Administrativní cena ¼ nemovitosti: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč 900,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je nízká b) parametry povyšující cenu: garáž v oploceném areálu, s možností napojení na elektrorozvod c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, konfliktní skupiny v okolí Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/4 nemovitosti ve výši Kč. Obvyklá cena ¼ nemovitosti: ,- Kč slovy: deset tisíc pět set Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 8

9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3828/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 508/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 9