ZNALECKÝ POSUDEK. č. 991/44/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 991/44/15 o ceně bytové jednotky č. 3021/5 o velikosti vč. podílu na pozemku a společných částech domu, která se nachází v prvním nadzemním podlaží bytového domu na ulici Závoří v katastrálním území Zábřeh nad Odrou v obci Ostrava. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 ocenění se provádí pro účely odhadu předmětu aukce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba telefon: miroslav.balnar@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Sdělení a požadavku společnosti EURODRAŽBY č.j. 1200/2014-A ze dne je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 3021/5 o velikosti vč. podílu na pozemku a společných částech domu, která se nachází v prvním nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici Závoří v katastrálním území Zábřeh nad Odrou v obci Ostrava. Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů k datu vypracování znaleckého posudku vč. stanovení obvyklé ceny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 3021/5 Adresa předmětu ocenění: Závoří 3021/ Ostrava - Zábřeh Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Zábřeh nad Odrou Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. č.j. 1200/2014-A ze dne o provedení odhadu předmětu aukce - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 5819, který vyhotovil Katastrální úřad v Ostravě ke dni Orientační výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí - Cenová mapa stavebních pozemků města Ostravy, kterou vydal Magistrát města Ostravy s platností od Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Pan Miroslav Hajro, Závoří 3021/21, Ostrava - Zábřeh, vlastnictví: výhradní Pan Miroslav Hajro, Závoří 3021/21, Ostrava - Zábřeh, vlastnictví: výhradní Bytová jednotka č. 3021/5 o velikosti Parcela č zastavěná plocha m 2 Podíl na pozemku a společných částech domu 7338/

3 Vlastník : Miroslav Hajro Závoří 3021/ Ostrava - Zábřeh 6. Dokumentace a skutečnost Znalec neměl k dispozici žádnou projektovou dokumentaci. Kontrolní měření podlahové plochy bylo provedeno laserovým dálkoměrem zn. Makita. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3 + 1, která se nachází v prvním nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici Závoří v Ostravě - Zábřehu. Byt je k datu ocenění neužíváný a v poměrně špatném technickém stavu, který vyžaduje provedení drobných stavebních úprav. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 3021/5-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-4 -

5 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,010 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Bytová jednotka č. 3021/5 Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3 + 1, která se nachází v prvním nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce. Dle zjištěných údajů a technického posouzení je stáří bytového domu cca 25 let. Dům je podsklepený a má celkem dvanáct nadzemních podlaží. V domě je celkem šedesát bytových jednotek. Dům je zateplený s plochou střechou. V domě je osobní výtah. Bytová jednotka má orientaci hlavních místností ve směru na západ. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem vč. vnitřních žaluzií. V kuchyni je kuchyňská linka s plynovým sporákem. Bytové jádro je umakartové. V koupelně je rohová vana a umyvadlo. WC standardní splachovací typu kombi. Na podlahách je v některých místnostech keramická dlažba a krytina z PVC. Vnitřní dveře jsou dřevěné a do pokoje zasunovací. Povrch stěn tvoří stěrkové omítky a nástřiky. Vnitřní obklady jsou běžné keramické. Vytápění je dálkové, ohřev vody je centrální. K bytu patří zasklená lodžie. K bytu patří pravděpodobně sklepní kóje ( skutečnost nebylo možno ověřit prohlídkou ). Bylo zjištěno, že oceňovaná bytová jednotka je k datu ocenění neužívaná a bez základní technické údržby s nutností drobných stavebních úprav a výměny některých konstrukčních prvků. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Parcela č Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako zastavěná plocha. Na pozemku se nachází stavba bytového domu. Pozemek je oceněný v Cenové mapě stavebních pozemků města Ostravy. Tato cena se již dále neupravuje. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a ,00 530, ,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 444,00 m ,- Parcela č zjištěná cena = ,- Kč - 5 -

6 Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Parcela č = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ostrava 6 Stáří stavby: 25 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: ( 5,4*4,05 ) * 1,00 = 21,87 m 2 pokoj: ( 4,0*3,4 ) * 1,00 = 13,60 m 2 pokoj: ( 3,0*4,0 ) * 1,00 = 12,00 m 2 kuchyně: ( 2,8*2,9 ) * 1,00 = 8,12 m 2 zádveří: ( 4,0*1,5 ) * 1,00 = 6,00 m 2 WC: ( 1,1*0,9 ) * 1,00 = 0,99 m 2 koupelna: ( 1,8*3,05 ) * 1,00 = 5,49 m 2 chodba: ( 4,15*0,95 ) * 1,00 = 3,94 m 2 lodžie zasklená: ( 0,95*3,40 ) * 1,00 = 3,23 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 75,24 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 25 let: s = 1-0,005 * 25 = 0,

7 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,875 = 0,669 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,669 = 8 742,49 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 75,24 m 2 * 8 742,49 Kč/m 2 * 0,940 * 1,010= ,03 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,03 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / = 4 415,54 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,54 Kč Bytová jednotka č. 3021/5 - zjištěná cena = ,57 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 3021/ ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 3021/ ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Šestsetdvacetosmtisícdevětsetdvacet Kč Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním

9 Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných nebo podobných znaků. Při porovnání byly hodnoceny zejména následující znaky : typ nemovitosti, velikost podlahové plochy, forma vlastnictví, technický stav domu a bytu, umístění v lokalitě, dopravní dostupnost a pod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze nemovitostí, informací o realizovaných prodejích a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se staly předmětem obchodních nabídek v období posledních šesti měsíců. Kladné stránky nemovitosti : + prostorný byt + velmi dobrá dopravní dostupnost + vhodné místo dané k účelu využití nemovitosti Záporné stránky nemovitosti : - technický stav bytu vyžadující rekonstrukci - umístění bytu prvním nadzemním podlaží - omezené parkovací možnosti před domem Při podrobné analýze realitního trhu, sledováním odborné literatury bylo znalcem zjištěno, že se jedná o segment trhu se kterým se běžně na tomto trhu obchoduje a tudíž je možno sestavit dostatečně velkou množinu srovnatelných objektů se stejnými nebo podobnými charakteristickými rysy. Pro porovnání uvádím níže několik srovnatelných nemovitostí, které se svými charakteristickými znaky nejvíce podobají oceňované nemovitosti. Byt č. 1 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti v osobním vlastnictví, která se nachází ve druhém nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici Petruškova v Ostravě - Zábřehu. Byt je převážně v původním technickém stavu vhodný k rekonstrukci. Bytové jádro je umakartové, v koupelně je sprchový kout s umyvadlem a keramickým obkladem. V kuchyni je původní kuchyňská linka s plynovým sporákem. Podlahová plocha činí 72 m 2. Cena : ,- Kč Byt č. 2 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti v osobním vlastnictví, která se nachází ve třetím nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici Výškovická v Ostravě - Zábřehu. Byt je převážně v původním technickém stavu. Bytové jádro je umakartové. V koupelně je vana a umyvadlo. WC typu kombi. V kuchyni je původní plechová kuchyňská linka s plynovým sporákem. Na podlahách je krytina z PVC. Bytový dům je zateplený. Podlahová plocha činí 62 m 2. Cena : ,- Kč Byt č. 3 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti v osobním vlastnictví, která se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici Dolní v Ostravě - Zábřehu. Byt je převážně v původním technickém stavu, bytové jádro je umakartové. V - 9 -

10 koupelně je vana a umyvadlo. V kuchyni je kuchyňská linka s plynovým sporákem. V pokojích je krytina z PVC a v koupelně je keramická dlažba. Podlahová plocha činí 70 m 2. Cena : ,- Kč Po vyhodnocení všech zjištěných údajů s vyhodnocením všech kladných a záporných stránek nemovitosti a po provedeném porovnání jednotlivých ukazatelů stanovuji obvyklou cenu bytové jednotky č. 3021/5 vč. podílu na pozemku a příslušenství na částku v celkové výši : ,- Kč Zdůvodnění obvyklé ceny : Znalcem bylo zjištěno, že se jedná o objekt, který je běžně předmětem obchodování na trhu nemovitostí. Obvyklá cena nemovitosti byla stanovena zejména s ohledem na současný technický stav bytové jednotky a s přihlédnutím k dalším zjištěným skutečnostem. Při ocenění znalec vycházel ze skutečnosti, že všechny zjištěné údaje a skutečnosti jsou úplné a správné. V Ostravě Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba telefon: miroslav.balnar@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den , č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 991/44/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 991/44/

11 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č str. 2 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č str. 3 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č str. 4 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č str. 5 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č str. 6 1 Fotodokumentace nemovitosti

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 Kuchyně Pokoj s výstupem na lodžii Zasklená lodžie Pokoj Koupelna WC Pohled z pokoje přes kuchyň Obývací pokoj

19 - 19 -