René Tomeš Sportovní Hradec Králové

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 140/2015 O ceně obvyklé nemovitých věcí, resp. jejich spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/6 k celku - bytu č. 727/8 (bytový zákon) včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp na stp.č. 5156, 5157 a 5158 a 5159 a 5160 a 5161 a 5162, vše v části obce Kolín IV a v katastrálním území Kolín, obec Kolín, okres Kolín. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Nymburk, IČ , soudní exekutor 070 EX 4642/10 Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/ Nymburk Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitosti včetně součástí a příslušenství dle Usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: René Tomeš Sportovní Hradec Králové Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 25 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních+1x elektronicky. V Hradci Králové

2 - 2 - OBSAH POSUDKU : A. ZADÁNÍ... 3 B. NÁLEZ Prohlídka a šetření nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Podklady předložené objednatelem Podklady zajištěné znalcem:... 3 C. POSUDEK Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Definice Popis objektu,hodnocení Situace Popis jednotlivých staveb Pozemky Věcná břemena Podlahová plocha bytu Součásti ceny obvyklé Fotodokumentace Ocenění Porovnávací metoda zjištění obvyklé ceny nemovité věci byt 727/8- Cena obvyklá: Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: Práva a závady spojené s nemovitostí Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Věcná břemena: Závěr D. ZNALECKÁ DOLOŽKA E. SEZNAM PŘÍLOH... 10

3 - 3 - A. ZADÁNÍ stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí, resp. jejich spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/6 k celku - bytu č. 727/8 (bytový zákon) včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp na stp.č. 5156, 5157 a 5158 a 5159 a 5160 a 5161 a 5162, vše v části obce Kolín IV a v katastrálním území Kolín, obec Kolín, okres Kolín - Ocenění podílu bytu včetně součástí a příslušenství, - ocenění jednotlivých práv závad, které jsou s nemovitými věcmi spojeny - ocenění závad, které prodejem nemovitých věcí v dražbě nezaniknou. B. NÁLEZ 1. Prohlídka a šetření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla vypsána na den 11.května 2015 v 9,30h. Vlastník byt nezpřístupnil. Informace podali spoluobčané v místě. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém, byt je užíván k bydlení. 2. Podklady pro vypracování posudku 2.1. Podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne Usnesení ze dne čj. 070 EX 4642/10-28 částečná kopie Prohlášení vlastníka 2.2. Podklady zajištěné znalcem: a. internetové nahlížení do KN - snímek katastrální mapy b. internetové stránky c. d. nabídka e. vlastní databáze prodaných nemovitých věcí f. zjištění na místě samém g. informace podané sousedy h. zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. i. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. j. Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH k. Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech C. POSUDEK 1. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:

4 - 4 - Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Cena obvyklá byla stanovena Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozd. předpisů. 2. Definice Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se tvoří až při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně a od zjištěné tržní hodnoty nemovité věci se může výrazně odlišovat. 3. Popis objektu,hodnocení Název předmětu ocenění: byt 727/8 Adresa předmětu ocenění: Kostnická 727

5 Kolín IV Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Kolín Katastrální území: Kolín Počet obyvatel: Situace Přehled oceňovaných staveb a pozemků Přehled všech vlastníků byt č. 727/8(byt.zákon) podíl 1/6 spoluvlastnický podíl v rozsahu 7194/ na společných částech domu čp na p.č. st. 5156, 5157, 5158, 5159, 5160, 5161, 5162 zastavěná plocha a nádvoří v části obce Kolín IV v katastrálním území Kolín, obec Kolín, okres Kolín, ulice Družstevní Macháčik Josef, Hluboká 7, Dešná1/6 Marešová Drahuše, Karlovo náměstí 78, Kolín I, Kolín1/6 Šmíd Petr, Jiráskovo náměstí 1486, Kolín V, Kolín2/3 Způsob ochrany nemovitosti Omezení vlastnického práva Není evidován žádný způsob ochrany Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Macháčik Josef Nařízení exekuce - Marešová Drahuše Zahájení exekuce - Marešová Drahuše Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Charakteristika obce Kolín okresní město s veškerou občanskou vybaveností. Kolín se nachází ve Středočeském kraji, asi 60 km východně od Prahy. Město se rozprostírá na obou březích Labe v místě, kde řeka velkým obloukem mění svůj směr ze západního na severní. Leží na okraji Polabské nížiny, která se rozprostírá severně a východně od města. Kolín IV, Kutnohorské Předměstí, je část města Kolín v okrese Kolín. Nachází se na jihovýchodě Kolína. Poloha nemovité věci Dům v ulici Kostnická v části města Kolín IV je situován v zastavěné části obce v sídlištní zástavbě v místě inženýrské sítě vodovod a elektro síť a kanalizace a horkovod. Nemovitá věc přístupná z veřejného pozemku, v místě dobrá infrastruktura a vybavenost. Pozemek pod domem je ve vlastnictví Města Kolín a vlastníků některých jednotek.

6 - 6 - Pro vlastníky oceňovaného bytu je zřízeno věcné břemeno spoluužívání zastavěných pozemků. Byt je umístěn v IV.NP. Nemovitost pronajata Nezjištěno 3.2. Popis jednotlivých staveb Základní popis domu a bytu Druh stavby - účel využití Dokumentace Způsob užívání Dispozice bytu a poloha bytu - okna světové strany Popis tech. stavu stavby - Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích Náklady fond oprav/správa Společné části domu a okolí Bytový dům - typový zděný dům o jednom podzemním a čtyřech nadzemních podlažích a o 7 vchodech. V domě je celkem 56 jednotek. Základové konstrukce stavby tvoří betonové pasy. Svislé nosné konstrukce cihelné. Stropní konstrukce jsou panely, rovné. Střecha je plochá. Střešní krytina je lepenková. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Schodiště betonové. Dveře v bytě jsou osazeny hladké plné nebo prosklené. Okna jsou plastová,vytápění je centrální. Bleskosvod je osazen. V bytové jednotce je proveden rozvod studené i teplé vody, zdroj teplé vody horkovod. Předpokládá se hygienické vybavení - umyvadlo a vana a WC standardní splachovací. Výtah v domě není. Vybavení kuchyně nezjištěno.povrchy podlah parkety, PVC, keramická dlažba. Budova je napojena na veřejný vodovod, městskou kanalizaci a na el. rozvod a horkovod. Přístup z veřejného chodníku. Bytový dům. Dokumentace nebyla předložena ani dohledána Bydlení Dispozice bytu z prohlášení:kuchyň+ 3x pokoj, koupelna, WC, předsíň, lodžie a balkon a sklep 10,6 pokoj 16,48 pokoj 19 pokoj 8,04 kuchyň 7,23 předsíň 2,44 koupelna 0,85 WC 7,3 sklep 1,77 balkon 3,56 lodžie 77,27 Celkem Byt je situován v IV.NP, orientace oken SZ-JV. Výměry jsou převzaty z prohlášení vlastníka. Údržba bytu minimální. Dům - konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní,dům byl postaven v r 1975, je v dobrém stavebně technickém stavu. Vybavení bytu se předpokládá standardní. 1223/měs fond oprav Dům nevykazuje statické vady, společné chodby jsou v pořádku. Okolí domu je rovněž udržováno.

7 Pozemky Základní popis každého pozemku Pozemek pod domem obdélníkového tvaru rovinatý. Podíl na pozemcích náležející k bytu je ve vlastnictví Města Kolín, je zřízeno věcné břemeno práva spoluužívání pozemků: zastavěné plochy a nádvoří: st.5156, st.5157, st.5158, st.5159, st.5160, st.5161 a st Věcná břemena 3.5. Podlahová plocha bytu užitná plocha bytu 77,27m2 sklepní koje 7,3m2 lodžie 3,56m2 balkon 1,77m2 podlahová plocha bytu 64,64m2 Pozemky ve stabilizovaném území města. Vyjma břemen ve prospěch jednotky spoluužívání pozemků pod domem mi žádná nejsou známa 3.6. Součásti ceny obvyklé byt č.727/8 včetně spoluvl podílu na budově čp Fotodokumentace Příjezdová komunikace Pohled na vchod

8 Ocenění 4.1. Porovnávací metoda zjištění obvyklé ceny nemovité věci byt 727/8- Cena obvyklá: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivýh objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek RK a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitost Při šetření místního trhu bylo zjištěno, že porovnatelné nemovité věci co do stavu, polohy a velikosti jako oceňovaný byt v současnosti jsou v nabídce: Vzorek 1 byt 1+3 v Kolíně, byt s garáží a zahrádkou, zděný dům, 2. patro bez výtahu, nabídka 05/ Vzorek 2 byt 1+3 v Kolíně, pozemky pod domem k bytu, zděný dům, 3. patro bez výtahu, rezervováno 05/2015 zdroj: Vzorek 3 byt 1+3 v Kolíně II, byt v panelovém revitalizovaném domě v 7.NP s výtahem. Nabídka 05/2015 zdroj ZÁKLADNÍ ÚDAJE oceň nemovitost VZOREK 1 VZOREK 2 VZOREK 3 PODLAŽÍ/VÝTAH IVNP/- IIINP/- IVNP/- 7NP/ano BALKON/SKLEP/zahrada bez pozemku garáž,balkon, sklep balkon/sklep balkon,sklep PODLAHOVÁ PLOCHA BYTU m 2 64, PRODEJNÍ/NABÍDKOVÁ CENA Kč Kč Kč Kč ZÁKLADNÍ CENA Kč/m úprava koef nezobchodováno 0,90 0,95 0,90 výchozí cena Kč/m POLOHA a vybavenost obce POROVNÁNÍ VZOREK 1 VZOREK 2 VZOREK 3 Roháčova Kolín Prokopa Vel, Kolín Dělnická, Kolín 1,00 1,00 1,00 VLASTNICTVÍ,KONSTRUKCE osobní/zděný dům osobní/zděný osobní/panel zatepleno 1,00 1,00 1,10 VYBAVENÍ,STÁŘÍ starší dům/dobrý stav porovnatelné dobrý stav 1,00 1,00 1,00 DISPOZICE BYTU, PODLAŽÍ porovnatelné porovnatelný porovnatelné/výtah 1,00 1,00 0,95 VYBAVENÍ, POZEMKY LEPŠÍ lepší lepší

9 - 9-0,85 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 koeficient úpravy 0,85 0,90 0,95 upravená cena Kč/m Kč Kč Kč PODLAHOVÁ PLOCHA m 2 64,6 POROVNÁVACÍ HODNOTA Kč/m , ,4 úprava za prodej podílu 0, ,52 podíl 1/ ,25 zaokrouhleno Kč Bylo přihlédnuto k poloze, stavu, podmínkám prodeje. Cena obvyklá podílu 1/6 k celku bytu po zaokrouhlení Kč 4.2. Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: Využití nemovité věci bydlení Byt v IV.NP bez výtahu, 1+3 prostorný s lodžií a balkonem a sklepem Stavebně technický stav budova jako celek je v dobrém stavu Vlastnictví pozemků zastavěný pozemek pod domem není ve vlastnictví, ale je zřízeno věcné břemeno spoluužívání Poloha- vhodná část pro bydlení Doprava autobusová doprava a ČD Vybavenost obce dobrá vybavenost Společné prostory udržované Vybavení jednotky nezjištěno Poptávka v rovnováze s nabídkou stagnace na trhu s nemovitostmi Je nutné vzít v úvahu, že nabyvatel má s nabytím nemovité věci další výdaje spojené s úhradou daně z nabytí nemovité věci, tato činí 4% z ceny, nepochybným cenotvorným faktorem je rovněž skutečnost, že jde o prodej majetku, jehož majitel se nachází v exekučním řízení. Po zvážení všech faktorů ovlivňujících cenu, celkovým informacím získaných na trhu s nemovitostmi a vlastních zkušeností s uskutečněnými obchody a po skutečnostem výše uvedeným uvádím následující : 4.3. Práva a závady spojené s nemovitostí Pozemky pod domem jsou ve vlastnictví jiného vlastníka, ale je zřízeno věcné břemeno spoluužívání pozemků, žádné jiné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, vyjma práv uvedených na listu vlastnictví. Dluhy, které prodejem nezaniknou nebyly vlastníkem sděleny.

10 Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč 4.5. Věcná břemena: Spoluužívání stavebních pozemků pod domem vzniklé ze zákona ve prospěch vlastníka jednotky Závěr Cena obvyklá nemovité věci, resp. spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/6 k celku bytu č. 727/8(bytový zákon) včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp na stp.č. st. 5156, 5157, 5158, 5159, 5160, 5161, 5162, vše v části obce KolínIV, v katastrálním území Kolín, obec Kolín, okres Kolín Kč, slovy: Jednostopadesátpěttisíc korunčeských Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci porovnávací metody. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 140/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015/ V Hradci Králové, René Tomeš Sportovní Hradec Králové E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy z 2 Informace o pozemku Město Kolín, zřízeno VB 2 Pozvánka a vrácení dopisu Částečná kopie z prohlášení 1 2 Mapa oblasti z 2 Nabídky z z 4/6/2015 3