ZNALECKÝ POSUDEK. č. 68/12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 68/12 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - garáž bez č.p/č.e. na pozemku p.č a pozemku p.č s příslušenstvím, zapsaných na LV 416, katastrální území Moravský Beroun, obec Moravský Beroun, okres Olomouc a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 5418/09-36/Ri Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a včetně 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - garáž bez č.p/č.e. na pozemku p.č a pozemku p.č s příslušenstvím, zapsaných na LV 416, katastrální území Moravský Beroun, obec Moravský Beroun, okres Olomouc a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Garáž bez č.p/č.e. na pozemku p.č Adresa nemovitosti: Moravský Beroun Moravský Beroun Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Moravský Beroun Katastrální území: Moravský Beroun Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 51,7631 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 51,76 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti pana Ociepka, tel Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 416, k.ú. Moravský Beroun - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje SJM Roubal Ladislav a Roubalová Magdalena Roubal Ladislav gen. Svobody 575, Moravský Beroun, Roubalová Magdalena Heyrovského 404/23, Olomouc, Povel, Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob

3 Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Roubal Ladislav Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází pod sídlištní zástavbou bytových domů. Jedná se o řadovou, vnitřní garáž na rovinatém pozemku. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. Při prohlídce nebyla garáž přístupná. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Garáž 2. Ocenění pozemků

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Garáž Popis: Přízemní, nepodsklepená, řadová, vnitřní garáž se nachází na pozemku p.č není napojena na žádné sítě. Objekt je užíván asi od roku Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází garáž. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce Provedení 1. Základy betonové 2. Obvodové stěny cihelné 3. Stropy rovný podhled 4. Krov 5. Krytina IPA 6. Klempířské konstrukce pozinkované 7. Úpravy povrchů omítky 8. Dveře ne 9. Okna ne 10. Vrata kovová 11. Podlahy betonové 12. Elektroinstalace ne Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, nad do obyvatel Stáří stavby: 27 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 2 031,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 6,20*3,75 = 23,25 m 2-4 -

5 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 23,25 m 2 2,40 m Obestavěný prostor: 1. NP: (6,20*3,75)*(2,40) = 55,80 m 3 zastřešení: (6,20*3,75)*(0,20*0,5) = 2,33 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 58,13 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 27 let: 0,90 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 6 * 0,90 = 0,711 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - na okraji souvisle zastavěného území obce II -0,05 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve I -0,03 vzdálenosti nad 300 m 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,920 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1-5 -

6 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,711 * 0,920 * 0,950 = 0,621 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 031,- Kč/m 3 * 0,621 = 1 261,25 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 261,25 Kč/m 3 * 58,13 m 3 = ,46 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,46 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Popis: Pozemek je zastavěn garáží. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č tabulka 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 0 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,1150 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1030 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 51,76 1,00 2,1030 1, ,369 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 ostatní plocha, jiná ,00 121, ,49 plocha Stavební pozemek - celkem 2 791,49 - zjištěná cena = 2 791,49 Kč - 6 -

7 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Garáž ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků ,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 2 791,50 Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Garáž ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků ,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 2 791,50 Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Sedmdesátšesttisícjednostodeset Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo - 7 -

8 službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, garáž, 20 m2 Cena: ,- Kč včetně provize Poznámka k ceně: včetně provize Adresa: Nerudova, Břidličná - 8 -

9 Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 20 m2 Plocha užitná: 20 m2 Plocha pozemku: 20 m2 Popis: Nabízíme Vám k prodeji garáž v řadové zástavbě ve městě Břidličná. Garáž je vyzděna z cihel, je možno ji také využít jako dílnu. V zadní části budovy je větrací okénko, střecha je pokryta ipou, podlaha je betonová, vjezdová vrata jsou plechová. Do budovy není zaveden el.proud. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Číslo zakázky: Prodej, garáž, 19 m2 Cena: ,- Kč Adresa: Závodní, Šternberk Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Okraj obce Plocha zastavěná: 19 m2 Plocha užitná: 19 m2 Popis: Prodej garáže ve Šternberku - Závodní ulice. Jedná se o zděnou řadovou garáž o výměře 19 m2. Garáž je v osobním vlastnictví a prodává se včetně pozemku, na kterém stojí. Bez elektriky a vody

10 K dispozici ihned, více informací v RK. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca ,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Roubal Ladislav Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Šedesáttisíc Kč ,- Kč z toho podíl id. 1/2 je ,- Kč slovy: Třicettisíc Kč

11 Uvedenou cenou se rozumí cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 68/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 68/

12 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -