Základní pojmy oceňování

Transkript

1 Základní pojmy oceňování 1 Cena a hodnota Cenu a hodnotu lze definovat následovně. Cenou rozumíme takové ocenění zboží, služeb, projektu které je realizováno na trhu. Hodnota je předpoklad, výpočet, odhad, přání, tj. výrok o možné ceně. Jako příklad lze uvést cenu a hodnotu akcie. Cena nákupní a prodejní je jasně dána na burze a je pouze na nás, zda na tuto cenu přistoupíme nebo ne, což se odvíjí od toho, jakou předpokládáme (vypočteme, odhadneme) vnitřní hodnotu dané akcie. Pokud nám model, který použijeme pro ocenění, stanoví vnitřní hodnotu např Kč, tak pravděpodobně budeme nakupovat. Pokud naopak model použitý pro ocenění stanoví vnitřní hodnotu např. 800 Kč, tak akcii budeme prodávat (ať již vlastněnou, nebo na krátko). Odhadů hodnot může existovat celá řada, proto dochází k nákupům a prodejům při spokojenosti obou stran (pokud je k prodeji nebo koupi nevedou jiné důvody). Hodnota může být stanovena jako jediné reprezentativní číslo, nebo jako pásmo. Hodnota může rovněž vyjadřovat ocenění vlastního užitku, který nám daný předmět našeho zájmu poskytuje. Cena projektu, podniku, zboží, služby, uživatelského práva, atd. je fakt (musí být realizována na trhu, tj. musí dojít ke směně). Cena obsahuje soubor objektivních a subjektivních úvah předpokládaných kupujícím a prodávajícím během směnného jednání. Cena může obsahovat i na první pohled neracionální komponenty, např. přání a potřebu prodat, nezbytnost a neodvratnost koupě. Hodnota může existovat i bez směny, spočívá v teoretickém ocenění užitku a porovnání se známými oceněními. Jde vždy o předpoklad hypotetické směny. Vyjádření hodnot může být k předmětu ocenění více a to dle zvolené formy ocenění. Inventární hodnota je dána oceněním majetkových komponent vyjádřených v historických cenách (pořizovacích, časových) ponížených o odpisy a pozměněných oprávkami = ocenění hodnoty čistých aktiv. Finanční hodnota je dána oceněním předpokládaných a předpokládatelných krátkodobých a dlouhodobých finančních výnosů = spekulace o možném výnosu. Ekonomické hodnota je kombinací obou předchozích a zahrnuje navíc spekulaci na využití inventárních komponent v souladu se schopnostmi a možnostmi kupujícího. Jedná se tedy o váženou směs finanční hodnoty a hodnoty spekulace na využitelnost majetkových komponent. Ekonomická hodnota často zahrnuje ocenění (tj. ohodnocení) dalších nehmotných (často i neúčetních) aktiv jako jsou obchodní značka nebo goodwill. 2 Projekt Pod pojmem projekt budeme rozumět vše, co směřuje k realizaci dodávky (směny). Příklady projektu jsou: Projekt prodeje jablek z vlastní zahrádky (včetně realizace). Koupě bytu za účelem následného pronájmu a jeho prodeje v budoucnosti. Projekt Manhattan. Patrice MAREK KMA FAV ZČU (poslední úprava ) Strana 1 z 6

2 Z příkladů vyplývá, že projekt budeme chápat velice široce. Za prioritu budeme považovat otázku Kolik to bude (by to mohlo) stát?. Při konstrukci hodnoty projektu je potřeba brát v úvahu následující vztahy: Hodnota celku nemusí být součtem hodnot komponent. Hodnota jako odhad ceny musí brát v úvahu předpokládané podmínky směny (čas, nabídka, poptávka, příležitost, ). Preference (užitky) při směně mohou být i netranzitivní (výjimečné, ale možné). Platí tzv. obecná rovnice hodnoty: Hodnota celku = hodnota hmotných prvků + hodnota nehmotných prvků. Hodnota celku = α majetková hodnota + 1 α toková hodnota, kde α [0,1] a v čase může být α proměnná. 3 Oceňování Při oceňování postupujeme dle následující metodologie: Definice ohodnocovaného přesné a jasné vymezení toho, co je oceňováno a k jakému datu je oceňováno. Získání vnějších informací a dat. Dokumentace, informační a údajová báze. Upřesnění záměru na základě získaných informací např. rozšíření oboru podnikání dle získaných poznatků o společnosti. Ohodnocení vztahů ekonomické a obchodní, technické a řídící, sociální, právní a majetkové. Diagnostika a analýza rizik SWOT analýza (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats, tj. silné stránky, slabé stránky, příležitosti, hrozby). Je třeba se zaměřit jak na aktuální hodnocení, tak i na hodnocení po realizaci projektu. Hodnocení rizik imobilizace investovaného kapitálu. Finanční rovnováha v podniku: Čistý pracovní kapitál = oběžná aktiva krátkodobé cizí zdroje. o Oběžná aktiva obsahují zásoby, pohledávky, krátkodobý finanční majetek. o Krátkodobé cizí zdroje obsahují krátkodobé závazky se splatností kratší než 1 rok. o Je nutno posuzovat hodnoty vzhledem k hodnotám obvyklým v daném oboru. Dále je vhodné si při oceňování všímat následujících faktorů: obchodní obrat, produkce, přidaná hodnota, aktiva zapojená do procesu, hrubá marže, schopnost samofinancování, cash-flow, hrubý a čistý hospodářský výsledek, EBIT, dividendy, 3.1 Oceňovací modely Majetkové modely ocenění například zjištění účetní hodnoty nebo likvidační hodnoty. Zde tedy nevystupuje ocenění již zmíněného goodwill, nebo organizační struktury apod. U modelů lze často předpokládat podhodnocení, případně i problémy s účelovou úpravou účetnictví. Výnosové modely ocenění zaměřují se na minulé i budoucí výsledky, dividendy, zisky, cash-flow, atd. Další modely srovnávací, sazebníkové metody, atd. Patrice MAREK KMA FAV ZČU (poslední úprava ) Strana 2 z 6

3 3.2 Problémy oceňování Je důležité jednoznačně definovat co oceňujeme. Zda oceňujeme aktivum v jeho celku, nebo některé oddělitelné nebo neoddělitelné součásti a co je předmětem směny. Některé zvláštní případy ocenění jsou uvedeny v následujících příkladech. Ocenění městské historické radnice jde o velice cenné, ale nelikvidní aktivum. Ocenění prostor (nájemních práv) městské historické radnice zde jde o velice likvidní aktivum. Ocenění městského znaku jde o v celku bezcenné aktivum. Ocenění uživatelských práv k městskému znaku jde o velice výnosné a likvidní aktivum, u kterého lze předpokládat téměř neomezitelnou dělitelnost. Ocenění zástavních práv k činžovnímu domu. Ocenění nájemních výnosů z činžovního domu. Ocenění schopnosti nájemního domu držet hodnotu relativně nezávislou na inflaci. Ocenění počítačového programu, myšleno uživatelských práv k němu. Prodej zdrojových textů počítačového programu. Cenová ochrana neoprávněného šíření díla. Mzdová a nákladová ocenění pracovních schopností. Také je důležité mít jasno v tom, jaké jsou výnosy oceňovaného. Jaké jsou výnosy studia na vysoké škole a jaké jsou náklady a rizika? Jaké jsou výnosy vysokoškolského učitele, jde jen o jeho plat? Oceňování peněz úroková míra, inflace, dílčí inflace, likvidita vkladu, směnitelnost, prime rate. V čem je cena obchodní sítě? 4 Vysvětlení a demonstrace základních pojmů Následující definice či popisy si nekladou za cíl přesnost, úplnost a jednoznačnost, jde spíše o názorné vyjádření obsahu pojmu. U některých to ani nejde. Některé kategorizace nejsou ani disjunktní. 4.1 Příjmy, výdaje a Cash-Flow Příjmy jsou všechny peněžní toky, které dospějí k subjektu projektu, tj. jsou to všechny regulérně přijaté peníze související s produkcí subjektu obdržené z vnějšku projektu. Výdaje jsou všechny peněžní toky, které odtečou od subjektu projektu, tj. jsou to všechny regulérní vydané peníze související s produkcí subjektu mimo oblast projektu. Cash-Flow (peněžní tok) aktuálního období je roven rozdílu mezi příjmy daného období a výdaji daného období (měsíce, čtvrtletí, roku, ). Součet toků všech období od počátku do libovolného časového okamžiku projektu nemůže být záporný, tj. nelze vydat víc peněz než bylo dodáno na počátku a následně přišlo. 4.2 Výnosy, náklady a hospodářský výsledek Výnosy jsou všechny hmotné, nehmotné, peněžní i nepeněžní toky, které regulérně dospějí k subjektu projektu a jsou svázány s jeho produkcí. Náklady jsou všechny hmotné, nehmotné, peněžní i nepeněžní toky, které regulérně odtečou od subjektu projektu a jsou svázány s jeho produkcí. Patrice MAREK KMA FAV ZČU (poslední úprava ) Strana 3 z 6

4 Platí, že nelze předpokládat automaticky, že příjmy = výnosy a výdaje = náklady. Tyto kategorie nejsou totožné jak ukazují následující seznamy pro výnosy a pro náklady a je důležité mezi nimi rozlišovat. Nejdříve uvedeme členění výnosů. Výnosy, které jsou současné příjmy aktuálního období jsou takové výnosy, za kterými bezprostředně následuje platba za ně, např. bezprostřední hotovostní prodej produkce (např. platba za zboží v potravinách). Výnosy, které budou zaplaceny později jsou takové výnosy, které budou zaplaceny později. U podniků je to obvykle velká část jejich produkce. Často je nejprve realizována dodávka produktů, služeb, práv, a s nimi jde faktura, která je následně po určitém časovém zpoždění zaplacena (např. platba faktury za telefon). Výnosy, které byly zaplaceny dříve jsou takové výnosy, které byly zaplaceny předplatným, zálohovou fakturou, atd. (např. platba za satelitní vysílání TV). Výnosy, u nichž se nepředpokládá jejich zaplacení jsou takové výnosy (přesněji jejich ocenění), u nichž nebyl, není a ani nebude jejich peněžní ekvivalent. Mohou to být např. naturální plnění podniku vůči svým zaměstnancům (zaměstnanecký odběr obilí). U neziskových nebo srovnatelných subjektů to může být ocenění (pocitového) užitku zúčastněných osob. Jako příklad lze uvést ocenění užitku rentiéra galeristy, který se přes své dostatečné příjmy (z nějaké renty) zabývá činností galeristy moderního umění, která nevynáší zisk a která je jím dotována z jeho renty. Jeho činnost je pak motivována jeho nepeněžním užitkem z kontaktu s moderním uměním, jeho tvůrci a jeho případnými fandy i odběrateli. U takových výnosů pak pracujeme často s odhady jejich ocenění. Účetní výnosy jsou specifickou kategorií, která je v České republice používána zákonem o účetnictví a jeho prováděcími předpisy a standardy 563/1991 Sb., 500/2002 Sb., S výše uvedenou ekonomickou kategorizací může a mívá, ale nemusí mít, neprázdný průnik. Přesná definice výnosů ale v českém právu chybí. Daňové výnosy jsou opět specifickou kategorii, vstupující do stanovení základu daně z příjmů (někdy a někde i z majetku a jeho pohybů). V České republice jsou zavedeny zákonem 586/1992 Sb. o daních z příjmů a ostatními daňovými zákony. Opět s předchozí kategorizací může a mívá, ale nemusí mít, neprázdný průnik. Poznámka: Může být příjem, který není výnosem. Je to např. vratka finančního úřadu za nadměrný odpočet DPH (ten není daňovým výnosem pro stanovení základu daně z příjmů). Může to být u zemědělského subjektu dotace za krajinotvornou funkci zemědělského podnikání. Členění nákladů je pak dáno následujícím seznamem. Náklady, které jsou současně výdajem aktuálního období jsou např. hotovostní nákupy. Ocenění nákladu se však může lišit podle právní a daňové povahy vztažného subjektu. Např. ocenění nákupu bude včetně DPH u neplátce DPH a bez DPH u plátce DPH. To platí i pro následující ekonomické třídění některých nákladů. Náklady, které budou zaplaceny později představují u podniků poměrně velkou část jejich nákladů. Nejprve je dodávka s fakturou a teprve následně je platba. Patrice MAREK KMA FAV ZČU (poslední úprava ) Strana 4 z 6

5 Náklady, které byly zaplaceny dříve jsou například odpisy. Nejprve je zaplacen pořízený hmotný nebo nehmotný majetek. Teprve následně je rozpouštěn do produkce pomocí časových nebo produkčních odpisů, v tom okamžiku se část pořizovací ceny stává nákladem. Účetně (a daňově) neodpisovaný majetek (např. pozemky) se stane účetním (a i daňovým) nákladem až v okamžiku jeho prodeje. Ekonomickým nákladem však je (nebo může být) již v průběhu jeho užívání k produkci (cena obilí obsahuje i poměrnou část pořizovacích nákladů na pozemky). Náklady u nichž se nepředpokládá jejich zaplacení jsou takové náklady (přesněji o jejich ocenění), u nichž nebyl, není a ani nebude jejich peněžní ekvivalent. Může jít např. o fiktivní mzdu řidiče osobního automobilu, při srovnání výhodnosti dopravy vlastním automobilem vůči prostředkům veřejné dopravy. Může to být i ocenění dobrovolnické práce, bez nároku na mzdu. Náklady jejichž ocenění je zahrnuto v jiné kategorii. Zde jde např. o oddělení nákladů práce a zisku z (části) hospodářského výsledku živnostníka (např. účtová třída 49 individuální podnikatel), který ve své živnosti pracuje. Část hospodářského výsledku je nákladem jeho práce, ta mu náleží za jeho pracovní nasazení a další část (pokud něco zbude) je ekvivalentem zisku, ten mu náleží za jeho podnikatelské angažmá a za nesení podnikatelského rizika, apod. K tomu může následovat část ponechaná v živnosti na její další rozvoj to už ale nepatří do účtové třídy 49. Účetní náklady jsou specifickou kategorií, která je v České republice používána zákonem o účetnictví a jeho prováděcími předpisy a standardy 563/1991 Sb., 500/2002 Sb., S výše uvedenou ekonomickou kategorizací může a mívá, ale nemusí mít, neprázdný průnik. Stejně jako u výnosů, v zákoně není obsažena přesná definice pojmu náklad. Daňové náklady jsou specifickou kategorií, vstupující do stanovení základu daně z příjmů (někdy a někde i z majetku a jeho pohybů). V České republice je zavedena zákonem 586/1992 Sb. o daních z příjmů a ostatními daňovými zákony. Opět s předchozí kategorizací může a mívá, ale nemusí mít, neprázdný průnik. Poznámka: Mohou být výdaje, které nejsou nákladem. Může se jednat vlastní daňovou povinnost u měsíčního (čtvrtletního) vyúčtování DPH. Mohou být výdaje, které nejsou ani účetními a ani daňovými náklady (převod zisku společníkům), které ale mohou mít někdy (účelovou) povahu ekonomického nákladu (měly by být obsaženy v nákladové kalkulaci ceny jako součást kalkulačního zisku). Ekonomický hospodářský výsledek (hodnotové vyjádření) je rozdílem ekonomických výnosů (jejich ocenění) a ekonomických nákladů (jejich ocenění). Ekonomický výsledek není obvykle standardizován. Účetní hospodářský výsledek je rozdílem účetních výnosů a účetních nákladů. Ten již bývá poměrně přesně standardizován. Daňový hospodářský výsledek (základ daně z příjmů) je rozdílem daňových výnosů (daňově uznatelných) a daňových nákladů (daňově uznatelných). Opět bývá poměrně přesně standardizován. Hospodářský výsledek (zvl. ekonomický, někdy i účetní) může být dlouhodobě záporný (a to i v kumulaci), především u neziskových subjektů. 4.3 Vlastnosti příjmů, výdajů, výnosů a nákladů Poměrně dobře jsou vymezitelné příjmy a výdaje, zvláště tam kde se lze opřít o jejich účetní stránku. Když test účetnictvím chybí, vznikají problémy (např. při oceňování peněžní stránky nezákonné činnosti). Mezi příjmy a výdaji platí rovnice (relace) kontinuity. V případě užití více měn jsou příjmy a výdaje vektory o složkách příslušejících každé z uvažovaných měn. Vzájemné kurzové přepočty již mají povahu výdajů a nákladů (kurz není fyzikálním tokem ale abstraktní intenzitou a ta již může být účelová, např. ocenění kurzem finančního trhu proti ocenění kurzem parity kupní síly). Patrice MAREK KMA FAV ZČU (poslední úprava ) Strana 5 z 6

6 Výnosy a náklady jsou již abstraktními a účelovými pojmy. Proto je jejich vymezení neurčité, u jednotlivých dílčích kategorií i nedisjunktní. Je vždy třeba testu účelem, ke kterému je ten který pojem (nebo jeho podkategorie) používán. Problematické to bývá u neúčetních účelů (např. výnosy a náklady vzájemné ochrany u zločinného spolčení). Takové situace někdy komplikují znalecká ocenění (soudní znalci) a činí je neobyčejně složitými. Pro výnosy a náklady nemusí platit rovnice (vztah) kontinuity. Ocenění výstupního produktu producenta nemusí být rovno nákladovému ocenění u přijímající strany (příkladem mohou být kurzové výnosy a náklady). Při oceňování (měření) některých jevů je třeba dbát jejich vícerozměrné povahy. Jako příklad může sloužit měření jevu inflace. Ta má mnoho měřítek: Dílčí míra inflace na úrovni konečné spotřeby CPI (Consumer Price Index) v sobě zahrnuje i daňové vlivy (nejen) a je vlastně porovnáním ceny konvenčního spotřebního koše v daném období vůči období srovnávacímu (bazické a řetězové indexy, ). Tímto je nejčastěji myšleno veřejně používaný pojem inflace. Dílčí míra inflace: index cen průmyslových producentů. Dílčí míra inflace: index cen podnikatelských služeb. Dílčí míra inflace: index dovozních cen v jedné sjednané měně. Dílčí míra inflace: index dovozních cen s uvažováním kurzového přepočtu. Míra inflace ceny práce měřená meziročním indexem růstu průměrného jednotkového platu přepočteného na plnou pracovní dobu. Míra inflace ceny práce měřená meziročním indexem růstu průměrného jednotkového platu nepřepočteného na plnou pracovní dobu. Míra inflace nákladů práce měřená meziročním indexem růstu celkového objemu mezd. Je zapotřebí vzít v úvahu, že každé ocenění, které nevychází z konkrétní a dokumentované reálné směny produkt peníze je pouze odhadem! Někdy se takový odhad řídí normami (daňové, účetní a oceňovací zákony), někdy je zapotřebí účelová studie podepřená konkrétními situacemi a vztahy. Patrice MAREK KMA FAV ZČU (poslední úprava ) Strana 6 z 6