Znalecký posudek č. 048/04/11 VH C

Transkript

1 Znalecký posudek č. 048/04/11 VH C Č.j. 025 Ex 3252/06-36 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č.303/751 Husova 751, Nový Bor Katastrální údaje: Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, kú Nový Bor, kód kú , LV 3454 Bytová jednotka, č.p. 751, p.č. 1906,1907 VLASTNÍK: Jaroslav Jeník, Husova 751, Nový Bor, IČO/RČ: /1829 ÚČEL OCENĚNÍ: exekuce na základě usnesení Okr.soudu v České Lípě č.j. 6 Nc 4577/2006-5, zjištění ceny obvyklé OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: Exekutorský úřad Praha 6 - soudní exekutor JUDr.Jan Grosam Bělohorská 270/17, Praha 6 - Břevnov IČ DIČ telefon Fax milos.lenger@exekutorsky-urad.cz ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: VH CONSULTA s.r.o. ZNALECKÝ ÚSTAV Ing.Věra Šilhavá Adresa zhotovitele: Železničářů 2286, Kladno IČ DIČ Telefon Fax CZ consulta@regionet.cz Datum místního šetření: Datum zpracování: Počet stran: 12 Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 4 Vyhotovení číslo: 4

2 - 2 - STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r Stavebně technický stav: novostavba udržovaná neudržovaná Počet podlaží celkem: 6 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 6 Počet bytů: Bytová jednotka Dům Č. bytu Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Garáž Zahrada Celková Obecná cena plocha jedn. m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč/m 2 303/751 28,20 3,60 0,00 0,00 0,00 0,00 29,28 0 Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydlení a podnikání částečně obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákup zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/sil. I.tř sil. II/III. tř. Negat.vlivy okolí: dálnice/i.tř železniční tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Rizika nemovitosti: Žádná Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cenového předpisu Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Minimální při rek ,- Kč ,- Kč ,- Kč Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Obvyklá cena byla stanovena v návaznosti na provedené výpočty a posouzení obchodovatelnosti obdobných bytů v daném místě a čase.jedná se o byt 1+O v OV, v panelovém bytovém domě situovaném v zástavbě panelových domů v e k.ú.nový Bor, nedaleko centra, v místě s veškerou občanskou vybaveností/ školka, škola, zdravotní středisko, nákupní středisko a velmi dobrou dopravní dostupností do České Lípy,cca 10 min. Bytová jednotka je v původním stavu z roku 1973 neudržovaná.obvyklá cena byla stanovena ve výši porovnávací hodnoty. V daném místě odpovídá cena obdobných bytů ,-Kč ,-Kč/m 2, podle vybavení,velikosti bytů, technického stavu bytů, polohy a typu bytových domů / panelové, zděné.../.pro bytovou jednotku č.303/751 odpovídá cena ,-Kč/m 2. Seznam příloh: Usnesení - č.j. 025 Ex 3252/06-36 Výpis z KN LV : 3454 Snímek z KM Bytové jednotky k porovnání Poloha nemovitosti v mapě města Nový Bor Celkem : 8 stran příloh. V Kladně, dne

3 - 3 - Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 282/30223 na bytových domech čp.750 a pozemků 751 parc.č.1906 a parc.č.1907, k.ú.nový Bor. Jedná se o bytovou jednotku 1+0/lodžie o výměře 28,2 m 2, s lodžií, situovaný v 1 NP panelového bytového domu postaveného a zkolaudovaného v roce 1973.Dům je situován v zástavbě panelových bytových domů v sídlištní zástavbě, k.ú.nový Bor, obec Nový Bor,okres Česká Lípa. K bytové jednotce náleží podíl 282/30223 na společných částech domu čp.750 a domu čp.751 a pozemcích parc.č.1906 a parc.č Přehled všech vlastníků Jeník Jaroslav, Husova 751, Nový Bor Iden : /1829 Podíl na společných částech domu a pozemku : 282/30223 Přehled podkladů Výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem LV :3454 ze dne Snímek z katastrální mapy Informace sdělené nájemníky domu a předsedkyní společenství vlastníků Husova 750 a 751, Nový Bor paní Lenkou Kučabovou Skutečnosti a fotodokumentace zjištěné na místě Charakteristika obce Město Nový Bor - s dobrou občanskou vybaveností týkající se městského úřadu, školy, školky, zdravotnictví -obv.lékař, zubař gynekolog,nejbližší poliklinika je v České Lípě, nákupní střediska, policie, parků,divadla, sportovního hřiště a velmi dobrou dopravní dostupností místní i meziměstskou do okolních měst, především autobusových spojů do České Lípy a dále meziměstských autobusových a vlakových spojů do okolních měst. Poloha nemovitosti Bytová jednotka je situovaná v panelovém bytovém domě v sídlištní zástavbě panelových bytových domů v k.ú.nový Bor, s velmi dobrou občanskou vybaveností, nákupním střediskem, školou, školkou,zdravotním střediskem, stadionem, hřištěm, s velmi dobrou dopravní dostupností MHD dočeské lípy cca 10 min. Do budoucna zde není předpoklad nové výstavby. Nemovitost pronajata Ne. Rizika nemovitosti Nebyla zjištěna žádná rizika. Popis jednotlivých staveb Základní popis Panelový bytový dům čp.751 má 6 NP,1 samostatný vchod, není podsklepený s rovnou střechou a je provozně propojen s panelovým domem čp.750, který má 7 NP, 1 samostatný vchod, není podsklepený s rovnou střechou.oba domy jsou napojeny na inženýrské sítě,stojící na rovinném pozemku, přístupné po zpevněné komunikaci. Bytová jednotka č.303 nám nebyla zpřístupněna, proto vycházíme z informací od nájemníků domu a předsedkyní společenství vlastníků paní Lenky Kučabové, která nám předložil původní prohlášení vlastníka. Byt je neudržovaný odpovídá zhoršené údržbě. Vnitřní stěny jsou štukové bez keramických obkladů.okna jsou plastová, dveře hladké, povrch podlah je v celém bytě PVC.Proveden rozvod teplé a studené vody, vytápění je ÚT s plechovými radiátory.elektroinstalace je světelná.v bytě je elektrický dvouvařič.v koupelně je sprchový kout a umyvadlo.v domě je výtah,společné prostory jsou s povrchem PVC. Druh stavby - účel využití Dům panelový montovaný z dílců betonových plošných - užíván k bydlení. Dokumentace Pro ocenění nebyla předložena žádná projektová dokumentace, pouze prohlášení vlastníka. Ocenění je provedeno na základě skutečného stavu zjištěného znalcem při prohlídce bytového domu a na základě informací nájemníků domu a paní Kučabové ohledně stáří nemovitosti, jednotlivých stavebních konstrukcí a údržby celého domu.podlahová výměra a ostatní údaje jsou také uvedeny ve výpisu z KN. Způsob užívání K bydlení Popis tech. stavu stavby V dobrém technickém stavu z roku Údaje o stáří a provedených Kolaudace domu v roce 1973.Bytový dům je v dobrém technickém stavu, průběžně udržovaný a rekonstrukcích spravovaný, v roce 2010 byla provedena oprava střechy a výměna střešní krytiny, v domě jsou nové vchodové dveře a plastová okna.bytová jednotka je zřejmě neudržovaná. Pozemky Základní popis každého pozemku Jedná se o pozemky v zástavbě bytových domů přístupné po zpevněné komunikaci s napojením na inženýrské sítě, parc.č m 2 a parc.č.1907 o výměře 436 m 2.

4 - 4 - Trvalé porosty Věcná břemena Nejsou Nejsou Posudek 1. Obsah posudku Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt č.303/751 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky 2. Popis objektů a pozemků Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Byt č.303/751 Jedná se o byt č.303 o celkové výměře 28,2 m 2,s příslušenstvím situovaný v 1 NP panelového bytového domu postaveného v roce Dům je montovaný z dílců betonových plošných.střecha je rovná s živičnou krytinou, s klempířskými konstrukcemi a s bleskosvodem.vnější omítka je zateplená, vnitřní stěny jsou štukové bez keramických obkladů.okna jsou plastová,, dveře hladké, povrch podlah je v celém bytě PVC.Proveden rozvod teplé a studené vody, vytápění je ÚT s plechovými radiátory.elektroinstalace je světelná.v kuchyňce je el.dvouvařič.v koupelně je sprchový kout a umyvadlo. V domě je výtah,společné prostory jsou s povrchem PVC Technický stav : Odpovídá stáří bytu při mírné údržbě. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky Jedná se o pozemky v zástavbě bytových domů, přístupné po zpevněné komunikaci s napojením na inženýrské sítě parc.č.1906 a Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitosti je provedeno dle platné metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s. z června 2006.

5 - 5 - Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt č.303/ Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Liberecký kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 38 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: = 18,30 m 2 kuchyňka dříve šatna: = 2,60 m 2 koupelna + WC: = 3,28 m 2 lodžie: = 3,60 m 2 Podlahová plocha bytu: = 27,78 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 27,78 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 27,78 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) - Podle sdělení nájemníků domu je bytová jednotka mírně udržovaná, nájemník se v bytové jednotce moc nezdržuje. Koeficient pro stáří 38 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,598 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00

6 Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské V 0,05 linky vel. měst) 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,210 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,598 * 1,210 * 0,950 = 0,687 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,687 = ,88 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,88 Kč/m 2 * 27,78 m 2 = ,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,21 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,26 Kč Spoluvlastnický podíl: 282 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,26 Kč * 282 / = ,66 Kč Byt č.303/751 - zjištěná cena = ,87 Kč Byt č.303/751 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byt č.303/751 = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč

7 - 7 - Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastav.pl ,00 200, ,- Zastav.pl ,00 200, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 30 % Úprava ceny celkem 30 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7060 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,26 Pozemky - zjištěná cena = ,26 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Byt 1+0, v OV,28,2 m2 v pův. špatném stavu Adresa Husova 1132, Nový Bor Popis: Bytová jednotka č.12 je v původním stavu - velmi špatně udržovaná. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu 38 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 6 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 28 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky všechny Příslušenství lodžie

8 Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ 28,20 m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: polohy * 1,00 Koeficient K2: vybavení * 1,00 Koeficient K3: prodejnosti * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Byt 1+kk, 35 m2, - družstevní, panelový, v dobrém technickém stavu - Nový Bor Adresa Svojsíkova, Nový Bor Popis: Jedná se o družstevní o celkové výměře 35 m 2, situovaný v panelovém bytovém domě, v sídlišti s veš.občanskou vybaveností a velmi dobrou dopravní dostupností místní i meziměstské.bytová jednotka je v dobrém udržovaném stavu. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu 38 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 13 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 34 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky všechny Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: polohy * 1,00 Koeficient K2: vybavení * 1,05 Koeficient K3: prodejnosti * 1,00 Celkový koeficient: * 1,05 Přepočtená standardní cena: ,81 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 34,40 m ,- Kč/m ,76 Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: Byt 1+1, 39 m2, - OV, panelový, po rekonstrukci Adresa Nový Bor Popis: Jedná se o byt v OV v centru města o celkové výměře 39 m 2, situovaný v panelovém

9 - 9 - bytovém domě v sídlišti s veš.občanskou vybaveností a velmi dobrou dopravní dostupností místní i meziměstskou.bytová jednotka je ve velice dobrém technickém stavu po částečných rekonstrukcích - nové plovoucí podlahy,vyzděné jádro s novou sanitou, nové štukové omítky a kuchyňská linka. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu 37 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 39 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky všechny Příslušenství sklepní kóje, komora Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: polohy * 1,02 Koeficient K2: vybavení * 1,05 Koeficient K3: prodejnosti * 1,02 Celkový koeficient: * 1,09 Přepočtená standardní cena: ,16 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 39,00 m ,56 Kč/m ,13 Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. Byt 1+kk, 35 m2, - družstevní, panelový, v dobrém technickém stavu - Nový Bor 2. Byt 1+1, 39 m2, - OV, Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 0, ,76 0,00 0,00 0,00 0, ,13 panelový, po rekonstrukci SJC průměr ,00 JCO = SJC * I O ,00 Výměry oceňované stavby 28,20 CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,- Kč Byt 1+0, v OV,28,2 m2 v pův. špatném stavu - výsledná cena = ,- Kč

10 Pro bytovou jednotku č.303/751 odpovídá ,-Kč/m2 Cena 28,2* ,-Kč/m2 = Zaokrouhleno ,-Kč ,-Kč Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem: Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Třistapadesáttisíc Kč V Kladně dne VH CONSULTA s.r.o. ZNALECKÝ ÚSTAV Železničářů 2286 Kladno Znalecká doložka: VH CONSULTA s.r.o. zapsána MINISTERSTVEM SPRAVEDLNOSTI do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost dne pod zn OOD pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, tržní ocenění obvyklé pro bankovní účely, ceny a odhady věcí movitých, ceny motorových vozidel a odhady cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 048/04/11 VH C. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 054/04/11 VH C.

11 - 11 -

12 - 12 -