Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty Bakalářská práce Autor: Gabriela Balvínová Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Duben 2012

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Hýskově Gabriela Balvínová

3 Poděkování Ráda bych poděkovala Ing. Petru Ortovi, Ph. D. za odborné vedení této bakalářské práce a za jeho věcné připomínky. Také bych ráda chtěla poděkovat panu Ing. et Ing. Martinovi Cupalovi, Ph. D. za cenné rady, které mně pomohly při zpracování bakalářské práce.

4 Anotace V teoretické části práce se zabýváme vysvětlením základních pojmů oceňování a pojišťovnictví. Praktická část práce obsahuje dvě konkrétní ocenění na tržních principech. V závěrečné analytické části jsme se zaměřili na stav aktuálního trh s nemovitostmi v okrese Beroun. Klíčová slova: Oceňování Pojišťovnictví Tržní principy Pojistná Annotation In the theoretical part of the thesis the autor deals with explaining the basic concepts of valuation and insurance. The practical part includes two particulatr property valuations on market principles. In the final analytical part we have focused on analyzing the state of real estate market in the district of Beroun. Keywords: Valuation Insurance Market principles Insurance value

5 Obsah Úvod... 6 A. TEORETICKÁ ČÁST Oceňování nemovitostí ZÁKLADNÍ POJMY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ CENOVÁ DOKUMENTACE, CENOVÁ ARGUMENTACE NEMOVITOST, STAVBA, POZEMEK HODNOTA, CENA METODY OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH Pojišťovnictví ZÁKLANÍ POMY POJIŠŤOVNICTVÍ ČLENĚNÍ POJIŠTĚNÍ FORMY POJIŠTĚNÍ POJISTNÁ RIZIKA Metody oceňování nemovitostí v pojišťovnictví STANOVENÍ POJISTNÉ HODNOTY PODPOJIŠTĚNÍ PŘEPOJIŠTĚN JEDNOTLIVÉ FÁZE URČENÍ POJISTNÉ HODNOTY STANOVENÍ NOVÉ CENY PRO BUDOVY A HALY STANOVENÍ NOVÉ CENY RODINNÉHO DOMU A REKREAČNÍ CHALUPY OCEŇOVÁNÍ STAVBY Z POHLEDU POJIŠTOVNY VÝPOČET POJISTNÉ HODNOTY DLE METODIKY POJIŠTOVNY Závěr k teoretické části B. PRAKTICKÁ ČÁST TRŽNÍ ODHAD RODINNÉHO DOMU TRŽNÍ ODHAD ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY C. ANALYTICKÁ ČÁST OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU MĚSTO BEROUN HOŘOVICE ZBYTEK ORKESU MIMO BEROUN A HOŘOVICE Použitá literatura

6 Úvod Tato bakalářská práce se zabývá především problematikou pojištění nemovitosti. V dnešní době by se dalo říct, že pojištění nemovitosti je nutnost. Nastává však otázka na jakou částku nemovitost pojistit. Každá pojišťovna má svoje postupy, jak určit pojistnou hodnotu. V některých případech si tuto hodnotu můžeme určit sami a potom se jedná o cenu sjednanou. Na pojišťovně samotné je potom, jestli tuto hodnotu bude akceptovat či si nechá vypracovat odborný posudek od znalce. Bakalářská práce je rozdělena do tří částí. V první části, teoretické, se zabývám základními pojmy ocenění, pojišťovnictvím a stanovením pojistné hodnoty. Druhá část, praktická, se zabývá samotným oceněním a to rodinného domu v Hýskově a domu s komerčními prostory, restaurací a bytem v Berouně. Obě dvě ocenění jsou zpracovány třemi metodami a to porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. Poslední část, analytická, analyzuje trh v okrese Beroun. Okres je rozdělen do tří částí, které jsou zpracovány. Nejdříve se analyzuje město Beroun, město Hořovice a jeho okolí a nakonec zbytek okresu, který představují malé vesnice. 6

7 A. TEORETICKÁ ČÁST 1. Oceňování nemovitostí 1. 1 ZÁKLADNÍ POJMY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Oceňování nemovitostí je v České republice upravováno zákonem č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku a o změně některých zákonů. Oceňování majetku je vědní disciplína, která je spjata s vývojem trhu a vývojem celé ekonomiky. Hlavním úkolem oceňování je stanovení hodnoty majetku. Oceňování majetku je důležité k zajištění úvěru, cenové argumentace při prodeji majetku, ocenění nepeněžitého vkladu do obchodí společnosti a podobně CENOVÁ DOKUMENTACE, CENOVÁ ARGUMENTACE CENOVÁ DOKUMENTACE Je to dokument, kterým můžeme podložit cenu majetku v minulosti. Jde o nástroj, k určování ceny. Můžeme například uvést typický dokument a tím je kupní smlouva. CENOVÁ ARGUMENTACE Hlavním úkolem cenové argumentace je dokázat správnost a pravdivost zajištěné tržní hodnoty. Nástrojem mohou být tržní ocenění, odhady, znalecké posudky NEMOVITOST, STAVBA, POZEMEK NEMOVITOST Nemovitostí se rozumí pozemek nebo stavba, která je se zemí spojena pevným základem. 1 STAVBA Bohužel pojem stavba nemá dosud platnou definici. S každým zákonem v České republice, ve kterém se setkáváme s pojmem stavba, se setkáme i s různou definicí. Stavba může být chápána jako věc, ale i jako proces vznik (realizace) věci. Zákon O stavebním řádu 50/1976 Sb. popisuje, že stavbou je každé stavební dílo bez ohledu na účel užívání, dobou trvání 1 Dle 119 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku 7

8 stavby a stavební konstrukci. U budovy vzniká stavba, jestliže jsou u ní patrné obrysy a dispozice prvního nadzemního podlaží. V praxi se vyžaduje nejméně jeden metr výšky stěn tohoto podlaží. Pokud bychom naopak tuto výšku o jeden metr snížili, zanikne nám zde i stavba. - Budova Za budovu se rozumí stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. 2 - Byt Byt nebo také bytová jednotka, se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Jde zde o jednu nebo více místností propojených vhodným způsobem, které jsou od zbytku domu odděleny, jsou uzamykatelné a určené k bydlení. - Nebytový prostor Nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Příslušenství bytu nebo příslušenství k nebytovému prostoru nebo společné části domu nepatří k nebytovému prostoru. 3 - Rodinný dům Rodinný dům je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je víc než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena pro bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. 4 POZEMEK Pozemkem se rozumí přirozená část zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrální území, hranící vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků nebo rozhraním způsobu využití pozemků. 5 2 ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s Dle 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů 4 Dle 3 vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu 5 Dle 27 zákona č 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí 8

9 1. 4 HODNOTA, CENA Hodnota a cena jsou dva pojmy, které se při oceňování zaměňují či jsou používány jako synonyma. Cenu nemovitosti zjišťujeme pomocí střetu nabídky a poptávky na trhu. Pokud nemůžeme cenu nemovitosti určit pomocí střetu nabídky a poptávky na trhu, dochází k ocenění nemovitosti a stanovení její hodnoty. HODNOTA Hodnota je ekonomický pojem. Cílem odhadců je stanovit hodnotu nemovitosti, nikoli její cenu. Cena nemovitosti vzniká pomocí střetu nabídky a poptávky na trhu. V oceňování se nejčastěji setkáváme s pojmem tržní. Hodnotu vytvářejí čtyři tradiční faktory: užitečnost (schopnost uspokojit), přání (touha), nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou), efektivní koupěschopná poptávka (kupní síla). - Tržní Tržní má mnoho definicí a je na nás, kterou si vybereme a použijeme. Tržní podle IVS (International Value Standards,, Mezinárodní oceňovací standard) je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být směněn k datu odhadu mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím v nezávislé transakci po náležitém marketingu, při které každá strana jedná informovaně, rozumně a bez nátlaku.ˮ Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) 6 -,, Tržní má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.ˮ CENA Cena je jedním ze základních ekonomických pojmů. Jde o pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Podle 1 odst. 2) zákonu o cenách č.526/1990 Sb. je cena peněžní částka: 6 HEŘMAN, J. Oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica,

10 - sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle 2 až 13 nebo - zjištěná podle zvláštního předpisu (zákon o oceňování, oceňovací vyhláška) k jiným účelům než k prodeji METODY OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH U metod oceňování nemůžeme striktně říct, kterou metodu kdy použijeme a která je zrovna pro náš případ nejvhodnější. Pro stanovení tržní hodnoty majetku je potřeba vycházet z vývoje ceny a trhu. Nikdy nelze použít jen jeden algoritmus a s tím přesně určit cenu majetku. Například když budeme určovat cenu bytu v centru Prahy se stejným bytem v Jeseníku, nikdy nebude cena stejná. Existuje mnoho metod pro oceňování nemovitosti a je na odhadci, kterou z metod si vybere a jak jí bude aplikovat. POROVNÁVACÍ METODA Porovnávací metoda je jedna z nejčastěji používaných metod pro oceňování nemovitosti. Bohužel, tato metoda vyžaduje již vypracovanou databázi (např. cenové mapy pozemků, ceny bytů, nájmů, apod.). Tato databáze je výsledkem vytváření i několika desítek let. Čím podrobnější a propracovanější databáze, tím může být ocenění přesnější a lepší. Pro vytvoření databáze máme dva základní problémy a to jsou: 1. Úplnost informací o porovnané nemovitosti 2. Pravdivost informací Tyto problémy se pak objevují hlavně ve skutečné prodejní ceně a v úplnosti informací o porovnané nemovitosti. V této metodě je důležité použít korekční činitele, které zohledňují rozdíly porovnávané a oceňované nemovitosti. Prvním a velmi důležitým krokem je si najít nejlépe tři vhodné nemovitosti k porovnání s naší oceňovanou nemovitostí. Tento úkol není vždy jednoduchý, pokud se jedná například o netypickou nemovitost jakou je například mlékárna. Nemovitosti, které jsme si vybrali, by měli splňovat tři základní podmínky: 1. Cena podlahové plochy za metr čtvereční by se neměla příliš lišit od oceňované nemovitosti. Bohužel tuto cenu ne vždy známe přesně, proto se stanovuje předběžným odhadem. 10

11 2. Žádná z použitých korekcí by neměla být vyšší než 50%. Čím vyšší odchylka se objeví tím, tím nižší je přesnost korekce v odhadu. 3. Při vybírání nemovitostí není vhodné si vybrat nemovitosti lepší, protože korekční činitele nám mohou způsobit, že získáme tržně nesmyslné číslo. Proto je lepší si vybrat nemovitost v rozmezí porovnávaných hodnot. PŘÍJMOVÁ METODA Tato metoda na rozdíl od porovnávací metody je méně časově náročná, ale dá se použít spíše u staveb s komerčním využitím. Kupující očekává budoucí výnos z majetku, který si pořizuje. Majetek, po dobu svojí životnosti, je schopen výnosu. Této metodě se také jinak nazývá výnosová metoda. Příjmová metoda může sloužit jako ověření správnosti výpočtu při stanovení ceny porovnávací metodou, či jako další cenový argument. Prvním krokem příjmové metody je udělat analýzu nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Definice nejvyššího a nejlepšího využití majetku je, že se jedná o využití s technickým provedením, v souladu se zákonem, finančně možné. U komerčního využívání majetku, takové, které zajišťuje nevyšší trvalý příjem a výsledkem je dosažení maximální hodnoty majetku. Druhý krok je analýza čistého provozního příjmu (NOI) 7. Čistý provozní příjem získáme odečtením rezervy na renovace a provozních nákladů od hrubého příjmu. Třetím a předposledním krokem je stanovení kapitalizační míry (R) 8. Kapitalizační míra se vyjadřuje mírou zhodnocení kapitálu vloženého do podniku. Dalo by se říct, že jde o dobu, za kterou se majiteli vrátil kapitál, který vložil do podniku. Poslední čtvrtý krok stanovení tržní hodnoty pomocí příjmové metody je výpočet kapitalizace. Zde musíme dosadit hodnoty čistého provozního příjmu a kapitalizační míry do některého ze vzorů pro kapitalizaci. Záleží zde, jestli je příjem z podnikání dočasný nebo trvalý, okamžitý nebo odložený či konstantní nebo jiný v každém roce. NÁKLADOVÁ METODA Můžeme se zde setkat i s názvem metoda věcné hodnoty. Věcná udává výši současných celkových nákladů na znovu pořízení či nahrazení oceňované nemovitosti včetně nákladů na pořízení pozemku. 7 Net Operating Income 8 Return of Capital 11

12 V prvním kroku musíme udělat analýzu věcné hodnoty, jedná se o popis a změření majetku. Další krok je o zjištění vložené práce neboli reprodukční cena. Zde se zkoumá kvalita a kategorie práce ve finálním stavu a předpoklad dalšího vývoje. Stanovená tržní oceněné nemovitosti je rovna množství vložené práce snížené o její znehodnocení, s přihlédnutím na funkční a ekonomické nedostatky. 2. Pojišťovnictví 2. 1 ZÁKLANÍ POMY POJIŠŤOVNICTVÍ Pro účel oceňování nemovitostí je zapotřebí vysvětlit několik základních pojmů. K tomuto vysvětlení nám pomůže zákon číslo 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů (dále jen,, Zákon o pojistné smlouvě ˮ) POJIŠŤOVNA Jedná se o subjekt, který je ze zákona oprávněn vykonávat pojišťovací činnost. Pojišťovna je finanční instituce, která na základě pojistné smlouvy finančně kryje pojištěná rizika. POJIŠTĚNÍ Pojištění je nástroj, který finančně snižuje negativní následky nahodilé události. Jde přitom jen o události, které vzniknou náhle a jsou předem domluveny v pojistné smlouvě. Tyto události pojištění nemůže nijak ovlivnit, pouze eliminovat jejich dopad. POJISTITEL Jedná se o právnickou osobu, která je oprávněna vykonávat pojištění ve vymezeném rozsahu. Většinou jde o pojišťovnu nebo např. pojistného makléře, kterému bylo uděleno povolení k pojišťovací činnosti. POJISTNÍK Pojistník je osoba, která s pojistitelem uzavřela pojistnou smlouvu. Ve většině případů se jedná i pojištěného. 12

13 POJIŠTĚNÝ Jedná se o sobu, na jejíž život, zdraví, majetek, odpovědnost nebo hodnoty se pojištění vztahuje. POJISTNÁ UDÁLOST Pojistná událost je nahodilá událost, která je blíže popsaná v pojistné smlouvě, se kterou je spojen vznik pojistitele poskytnout pojistné plnění. 9 POJISTNÉ PLNĚNÍ Pojistné plnění je částka, která se vyplácí pojištěnému, pokud dojde k pojistné události. Může se jednat o náhradu vzniklé škody nebo výplatu pojistné plnění podle sjednané pojistné částky. POJISTNÁ ČÁSTKA Pojistná částka je veličina, která udává výši pojistného plnění, či jeho horní hranici ČLENĚNÍ POJIŠTĚNÍ Pojištění může mít spoustu podob a členění. Jedním z nejčastějších členění pojištění je podle právního hlediska a to rozdělení na: - Dobrovolné pojištění U dobrovolného pojištění se sjednává pojištění mezi zájemcem o pojištění a pojišťovnou. Jde především o rozhodnutí zájemce o pojištění. - Pojištění povinné U pojištění povinného se buď setkáváme s povinným smluvním, kdy je určena subjektům sjednání pojistné smlouvy dáno právním předpisem. Nebo jde o zákonné pojištění a to vyplývá ze zákona. 9 Dle 3 zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě 13

14 2. 3 FORMY POJIŠTĚNÍ Formy pojištění udávají závislost výše odškodnění (pojistného plnění) na výši škody. Tato závislost je předem určena v pojistných podmínkách v pojistné smlouvě. Pro jednotlivé druhy pojištění jsou tyto formy velmi důležitým prvkem, protože se podle nich stanovuje, v jaké výši bude pojistné plnění vyplaceno. Formy pojištění Pojištění obnosová (sumová) Pojištění škodová (zájmová) 10 A. Pojištění obnosová U pojištění obnosového se můžeme setkat i s názvem pojištění na pojistnou částku. V tomto pojištění je totiž stanovena částka v pojistné smlouvě, která udává maximální výši pojistného plnění. Pokud dojde k pojistné události, je vyplacena buď celá pojistná částka, nebo procento z této sumy. Výše pojistného plnění není závislé na vzniklé škodě, ale závisí na předem pevně stanovené výši pojistné částky, která je stanovena v pojistné smlouvě. Tato skutečná výše potřeb by se velice těžko dala zjistit, protože v případě této formy pojištění se jedná o krytí abstraktních potřeb, u kterých můžeme jen velmi těžko stanovit a ohodnotit výši škody. Jedná se zde například u pojištění osob, u pojištění na dožití, pojištění smrti, pojištění invalidity a pojištění pracovní neschopnosti. Pro velikost sjednané pojistné částky u obnosových pojištění neexistuje ze zákona žádné omezení ani pro počet pojištění sjednaných pro krytí jednoho rizika. Obecně zde platí pravidlo, čím vyšší je pojistná částka, tím větší je peněžní obnos, který musí pojistník vynaložit na pojištění. B. Škodová pojištění Škodové pojištění je pojištění soukromé, jehož pojistným plněním je závislé na výši nastalé škody. Na rozdíl u obnosového pojištění, u škodového pojištění pojistná plnění závisí 10 DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví. Praha: Ekopress, s. r. o

15 na výši nastalé škody. Pokud dojde k pojistné události, výše odškodnění je menší nebo rovna výši škody, nikdy se nemůže stát, že výše pojistného plnění převýší škody. Škodové pojištění existuje pouze za účelem náhrady vzniklé škody. Proto pojistník se díky tomuto pojištění nemůže obohatit, protože jak již bylo zmíněno, pojistné plnění nemůže být vyšší než škoda. Ani u tohoto pojištění není omezen počet pojištění sjednaných pro krytí jednoho rizika. I v případě sjednání více pojištění na jedno riziko, výše odškodnění nepřesáhne výši vzniklé škody. Pokud by k takovému případu došlo, jednotlivé pojišťovny by si celkové pojistné plnění rozdělily v určitém poměru, aby celková částka odškodnění nepřevýšila velikost škody. Pokud by nastala situace, kdy pojistné plnění přesáhlo výši škody, jednalo by se o podvod. Škodové pojištění se nejčastěji používá při pojištění majetku či odpovědnosti a můžeme ho rozdělit na tři základní formy pojištění. Škodové (zájmové) formy pojištění Ryzí zájmové pojištění Pojištění na první riziko Pojištění na plnou hodnotu Ryzí zájmové pojištění U tohoto pojištění se také můžeme setkat s názvem pojištění bez pojistné částky. V pojistné smlouvě není totiž napsána pojistná částka, škoda je u tohoto pojištění totiž plně kryta, tzn., že výše pojistného plnění se rovná výši škody. Pojistné plnění = škoda Intenzita pojistné ochrany v případě ryzího zájmového pojištění je rovna jedné. Škoda je tedy pojištěním kryta v plné míře. i = 1 Ryzí zájmové pojištění se využívá v případech, kdy je u pojištěného předmětu určena maximální možná škoda (například u pojištění skel nebo pojištění dopravních prostředků). 11 DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví. Praha: Ekopress, s. r. o

16 V praxi se většinou využívá této formy pojištění v kombinaci s další doplňkovou formou pojištění. 2. Pojištění na první riziko U tohoto pojištění se můžeme někdy setkat s názvem ohraničené ryzí zájmové pojištění a to z důvodů, že je zde stanovena pojistná částka, která plní úlohy horní hranice pojistného plnění. Pokud škoda nepřekročí výši pojistné částky, je kryta v plné výši. Dojde-li k situaci, kdy škoda překročí výši částky uvedené v pojistné smlouvě, pojistné plnění je pouze ve výši takto stanovené pojistné částky. pojistné plnění = škoda pokud: škoda < pojistná částka pojistné plnění = pojistná částka pokud: škoda pojistná částka 12 Intenzita pojistné ochrany u pojištění na první riziko je závislá na výši sjednané pojistné částky a řídí se pravidlem, že: i = 1, pokud škoda pojistná částka i < 1, pokud škoda > pojistná částka 13 Pojištění na první riziko se používá v případech, pro které jsou typické malé škody nebo velké ojedinělé škody. Používá se tedy často pro pojištění domácnosti nebo při pojištění odpovědnostního typu. 3. Pojištění na plnou hodnotu Pojištění na plnou hodnotu je pojištění, u kterého pojistné plnění závisí na určené pojistné hodnotě. Než se toto pojištění uzavře, musí se zjistit majetku i s ohledem na ekonomický vliv během doby pojištění. Horní hranice a intenzita pojistné ochrany je zde určena pojistnou částkou. Při pojištění na plnou hodnotu může nastat podpojištění i v případě, že: pojistná částka < pojistná 12 UCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví. Praha: Ekopress, s. r. o DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví. Praha: Ekopress, s. r. o

17 V případě sjednání pojistné částky na nižší úroveň než je skutečná majetku jsou splátky pojistného sice menší, ale v případě pojistné události je pojistník krácen na menší pojistné plnění. pojistné plnění = škoda pokud: pojistná částka pojistná pojistné plnění < škoda pokud: pojistná částka < pojistná 14 že: Intenzita pojistné ochrany u tohoto pojištění může být rovna maximálně jedné. Platí tedy, i = 1, když pojistná částka pojistné hodnotě (pojistné plnění) i < 1, když pojistná částka < pojistná (podpojištění) Princip pojištění na plnou hodnotu převažuje mezi ostatními formami pojištění při pojištění majetku. DOPLŇKOVÉ FORMY POJIŠTĚNÍ Doplňkové formy pojištění se v praxi kombinují s jinou základní formou pojištění. Hlavním důvodem proč pojišťovny nabízí klientům doplňkové formy pojištění, je motivace pojištěných ke zmenšování počtu a rozsahu škod a vyloučení drobných škod z pojistného plnění. Doplňkové formy pojištění nejsou jen výhodné pro pojišťovatele, ale i pro pojištěného. Uplatnění těchto forem pojištění snižuje velikost pojistného plnění a v případě vyšší hodnoty spoluúčasti nebo franšízy snižuje pojistníkovi výši pojistného. Mezi tyto doplňkové formy pojištění se řadí procentní spoluúčast, excedentní franšíza a integrální franšíza. - Procentní spoluúčast Již v názvu je patrné, že pojištění se při pojistném plnění podílí na úhradě škody stanoveným procentem. Od pojistného plnění je potom odečtena částka odpovídající procentu spoluúčasti. Tento druh doplňkového pojištění se nejčastěji používá u havárií či zemědělných pojištění. 14 DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví. Praha: Ekopress, s. r. o

18 - Excedentní franšíza Excedentní franšíza je částka, kterou se pojištěný podílí na pojistném plnění. Většinou jde o částku nebo procento, které jsou předem dohodnuté. Tato forma doplňkového pojištění se nejčastěji využívá při dopravních pojištění. - Integrální franšíza Jedná se o peněžní částku, do které není pojistné plnění poskytováno. Pokud přesáhne výše škody tuto částku, pojistné plnění je vyplaceno podle základní formy pojištění. Důvod, proč se tento druh pojištění používá je, že pojišťovny chtějí vyloučit z pojistného plnění drobné škody. Integrální franšíza je používaná převážně v rámci pojištění podnikatelských rizik POJISTNÁ RIZIKA Pojem pojistné riziko můžeme definovat, jako možnosti vzniku nahodilé události, která s určitou pravděpodobností odchýlí výsledek od cíle. Rozdíl mezi skutečným a předpokládaným výsledkem může být kladný nebo záporný. Pojistné riziko může být definováno jako takové riziko, které se podle pojistně technických podmínek může stát předmětem pojistné smlouvy. Zjednodušeně lze vysvětlit pojem pojistné riziko, jako nějaký předmět nebo situace, která může zapříčinit škodu (například povodně, požár, havárie). Vzhledem k pojistným rizikům můžeme pojištění rozdělit na základní pojištění a dodatkové pojištění. Základní pojištění Při základním pojištění vzniká nárok na pojistné plnění pouze tehdy, pokud byla na pojištěném majetku způsobena škoda požárem, úderem blesku či výbuchem. Dodatkové pojištění U dodatkového pojištění vzniká nárok na pojistné plnění, jestliže jeho pojištěný majetek byl zničen nebo poškozen záplavou, povodněmi, krupobitím, vichřicí, sesuvem půdy nebo laviny, zřícením skal nebo zemin, tíhou sněhu nebo námrazy, pádem letadla, stromů, požáru. 18

19 Odhadce se může setkat s tím, že po něm bude vyžadován odhad pojistného rizika. Pro tento případ je dobré analýzu rozdělit na interní a externí rizika. Interní rizika U interních rizik se jedná o rizika, která se nacházejí uvnitř objektu. Mezi nejběžnější interní rizika patří: Vadný plynovod poruchové či dožilé plynové spotřebiče Nefunkční bleskosvod porušené svodné tyče Vadná elektroinstalace amatérské zásahy Střešní konstrukce oslabení nosnosti vlivem dřevokazných hub Externí rizika Externí rizika sice působí na pojištěný objekt z venku, ale i přesto mohou způsobit velké škody. Mezi nejčastější a nejrozšířenější externí rizika patří: Záplavové území v minulých letech na našem území se často vyskytovaly povodně a proto i pojišťovny učinily nové opatření, mezi které patří vyloučení majetku v záplavovém území z pojištění. Poškození stěhem tomuto poškození lze předcházet tím, že zvolíme vhodnou střešní konstrukcí, která je dimenzována na větší sněhovou zátěž. V horských oblastech je toto opatření samozřejmostí. 19

20 3. Metody oceňování nemovitostí v pojišťovnictví 3. 1 STANOVENÍ POJISTNÉ HODNOTY Nejdůležitějším krokem při sjednávání pojistné smlouvy je stanovení pojistné hodnoty dané věci a z ní stanovené pojistné částce. Pojistná by měla být stanovena co nejpřesněji a měla by odpovídat reprodukční ceně pojištěného majetku nebo věci v den uzavření pojistné smlouvy. Pokud by se pojistná nestanovila správně, mohlo by dojít k velkým nesrovnalostem pří plnění pojistné události a to mezi náhradou majetku, který je sepsán v pojistné smlouvě a potřebnou náhradou a to může ohrozit v krajním případě existenci pojištěného. Mohlo by se stát, že by byla díky špatnému stanovení pojistné hodnoty, by byla poškozena i pojišťovna. Proto je velice důležité hned na začátku přesně stanovit pojistnou hodnotu věci. Pojistná smlouva také upravuje, na jakou hodnotu je majetek pojištěn. Jedná se o pojistnou hodnotu. Pojistná 15 věci může být vyjádřena jako: Nová cena peněžní částka, která je nutná k financování nahrazení té samé věci stejného druhu, rozsahu a kvality, na stejném místě a do nového stavu. Např. u nemovitosti by se dalo říct, že se jedná o postavení kopie domu. Časová cena je to nová cena, která je snížená o odpovídající stupeň opotřebení Dohodnutá cena- jedná se o cenu blíže specifikovanou v pojistné smlouvě V praxi se nemovitosti skoro vždy pojišťují na cenu novou a s ostatními variantami pojištění se setkáváme jen velmi zřídka. Pokud není možné stanovit pojistnou hodnotu věci podle Všeobecných pojistných podmínek, stanoví tuto hodnotu pojištěný na svojí vlastní odpovědnost. Pojistnou hodnotu lze také určit na základě odhadu, mnohé pojišťovny mají na stanovení pojistné hodnoty vypracované vlastní metodiky, podle kterých postupují. Tyto metodiky jsou většinou zjednodušené a standardizované, tak aby každý pojistitel, který prošel školením 15 ORT, P. Oceňování na tržních principech. Praha

21 pojišťovny je schopen stanovit pojistnou hodnotu majetku. Především se to týká menších staveb, jako jsou rodinné domy a byty. Pokud se jedná o odhad velkého majetku, jako jsou např. banky, nemocnice, zemědělské objekty, firmy, atd., pojistitel není schopný stanovit hodnotu pomocí určených standardizovaných formulářů, odhad provede odborný odhadce. Obecně lze říci, že všechny odhady se řídí Všeobecnými podmínkami PODPOJIŠTĚNÍ 16 K podpojištění dojde za situace, kdy je v době vzniku pojistné události pojistná částka nižší než pojistná pojištěné věci. V takovém případě poskytne pojišťovna plnění ve stejném poměru jako je pojistná částka k pojistné hodnotě pojištěných věci PŘEPOJIŠTĚN Přepojištění je opačná situace jako u podpojištění. Tato situace nastává, pokud je částka v pojistné smlouvě větší, než skutečná pojistná majetku, který je předmětem pojistné smlouvy. Zde se uplatňuje princip, že pojištěný se z majetkového pojištění nemůže obohatit JEDNOTLIVÉ FÁZE URČENÍ POJISTNÉ HODNOTY 1. Stanovení typu stavby Nejdůležitější je stanovit správný výpočet reprodukční ceny. Z tohoto výpočtu určíme pojistnou hodnotu. Sazebníky pojišťoven jsou uspořádány podle rozdělení staveb, ale jak tyto stavby rozdělit, pojišťovna přesně nespecifikuje. Obecně se postupuje stejně jako u ostatních typů ocenění. 2. Materiálově technická charakteristika Druhým rozdělovacím kritériem sazebníku je materiálově technická charakteristika. Tento sazebník určujeme podle ceníku stavebních prací a dodávek. V praxi to neznamená, že 16 ORT, P. Oceňování na tržních principech. Praha

22 provádíme destruktivní zásahy, ale určíme materiálově technickou charakteristiku z dokumentace. 3. Určení stáří stavby Stanovit správné stáří stavby se zabývají pouze pojišťovny, které pojišťují na cenu časovou. S určením stáří stavby se nezabýváme u pojistné hodnoty na cenu novou ani v případě pojištění na cenu dohodnutou není potřeba určit stáří stavby. Stáří stavby se určuje buď z kolaudačního rozhodnutí, nebo z účetní dokumentace, také pojistník si může podle Všeobecných podmínek určit stáří stavby sám, ale potom za tyto údaje stoprocentně odpovídá on. 4. Opotřebení Při uzavírání pojištění na cenu časovou se zabýváme opotřebením, v jiných případech pojištění opotřebení neurčujeme. Technické opotřebení nemovitosti zjišťujeme třemi způsoby: Lineární metoda Lineární metoda spočívá v tom, že opotřebení při stárnutí stavby probíhá lineárně. Tato metoda je nejvíce používaná a nejjednodušší, ale také je nejméně přesná. Nemůžeme jí použít u rozestavěných staveb nebo staveb po rekonstrukci. Nelineární metoda Tato metoda vychází z toho, že opotřebení stavby je nelineární. V první třetině životnosti stavby je opotřebování mírnější než v poslední fázi stárnutí, kdy prudce klesá. Analytická metoda Analytická metoda je nejpřesnější a nejpracnější. U této metody rozebíráme dílčí části a celky a zároveň u nich děláme detailně opotřebení. Provádíme jí pouze v případech, kdy stanovujeme pojistnou hodnotu, kdy se jedná o velké komplexy, jako jsou administrativní budovy nebo zemědělské budovy a pokud se jedná o rozestavěnou budovu. 5. Stanovení standardu Můžeme se setkat s tím, že dvě budovy mohou mít naprosto jiné pojistné hodnoty, až o desítky procent. Je to způsobeno tím, že první stavba má standardní zařízení a druhá stavba může mít luxusní zařízení. Přímé definování standardu není nikde uvedené, stejně tak jako se nesetkáme s jeho konkretizování. Při určování můžeme postupovat obdobně jako u oceňování 22

23 pro jiné účely. Jestliže, určujeme menší pojistnou hodnotu, můžeme koeficient standardu určit agregovaně, tedy vynásobit základní reprodukční cenu jediným koeficientem vyjádřeným koeficientem standardu. U staveb s vysokou pojistnou hodnotou určujeme standard stavby analyticky, podle objemových podílů Výpočet obestavěného prostoru U výpočtu obestavěného prostoru neexistuje žádná závazná metodika. Každá pojišťovna by měla při výpočtu postupovat podle svého určeného ceníku. Pokud nemá tyto ceníky stanovené, může postupovat tak, že vypočte výměru obestavěného prostoru stejně tak jako při ocenění pro jiné účely. 7. Stanovení reprodukční ceny Jedná se o poslední krok při stanovení pojistné hodnoty. U pojištění může dojít k tomu, že některé stavby jsou vyřazeny z pojištění. Podle všeobecných podmínek neleze pojistit budovy, které nejsou trvale obydleny, budovy sloužící k výdělečným účelům, stavby které nejsou v dobrém technickém stavu a už vůbec nelze pojistit stavby, které nemají charakter budovy (bazény, krby, cesty, ). U pojištění právnických nebo podnikatelů lze pojistit nemovitý majetek, jehož vlastníkem je pojištěný a zároveň je zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské činnosti. Tato činnost je vymezena v pojistné smlouvě STANOVENÍ NOVÉ CENY PRO BUDOVY A HALY Pro popsání této metody oceňování nemovitostí se vychází z následujícího základního vzorce uvedeného v oceňovací vyhlášce v 3 Budova a hala: ZCU = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * * K 5 * K i * K p Kde ZCU je základní cena upravená (Kč/m 3 ), ZC - základní cena podle účelu užití stavby (Kč/m 3 ), K 1 - koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce, 17 ORT, P. Oceňování na tržních principech. Praha

24 K 2 - koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy, K 3 - koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky, K 4 - koeficient vybavení stavby, K 5 - koeficient polohový K i - koeficient změny staveb, vztažený k cenám úrovni roku 1994 ( ), K p - koeficient prodejnosti Nová cena stavby CN se poté určí ve vztahu: kde OP je obestavěný prostor. 18 CN = ZCU * OP, Takto určená cena nová se může lišit od nové ceny stavby jako pojistné hodnoty. Pro výpočet této ceny CNP je nutno provést několik korekcí. Jako první musí být vyloučen koeficient K p, který vyjadřuje prodejnost stavby. Jelikož nová cena pro pojištění nemovitosti nemá tržní charakter, není tento koeficient důležitý. Další úpravy se budou týkat koeficientu K i, který udává změnu staveb. Místo tohoto koeficientu budeme používat koeficient K ip, který je aktuálnější a napomáhá tak minimalizovat rizika podpojištěné nemovitosti. Zbývající koeficienty zůstanou nezměněny a výpočet ceny CNP se tedy provede podle vzorce: CNP = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K ip * OP, kde hodnoty ZC, K 1, K 2, K 3, K 4, K 5 jsou stejné jako u výpočtu ZCU, K ip aktuální cenový index ČSÚ. Koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K 1, je k nalezení v oceňovací vyhlášce č. 364/2010 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 18 Dle vyhlášky č. 364/2010 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 24

25 Koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy K 2 nelze vyčíslit v žádných tabulkách. Pro jeho výpočet se použije vzorec: K 2 = 0,92 + 6,60 / PZP, kde PZP průměrná zastavěná plocha podlaží oceňované nemovitosti. Průměrná zastavěná plocha podlaží se vypočítá tak, že se sečte zastavěná plocha všech podlaží v objektu a vydělí se celkovým počtem podlaží. PZP = (zp 1 + zp 2 + zp 3 +.zpn) / n, kde zp 1 zastavěná plocha podlaží n celkový počet podlaží Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky K 3 musí být také vypočítán podle vzorce: K 3 = 2,10 / PVP + 0,30, kde PVP průměrná výška podlaží. Průměrnou výškou podlaží oceňovaného objektu lze vypočíst podle vzorce: PVP = zp 1 * v 1 + zp 2 * v 2 + zp 3 * v 3 + zp n * v n / zp 1 + zp 2 + zp 3. zp n, kde zp1 zastavěná plocha podlaží, v1 výška nad největší zastavěnou plochou v podlaží. Koeficient vybavení stavby K 4 má pro stanovení pojistné hodnoty nemovitosti významnou úlohu. Tento koeficient se řídí nadstandardní nebo podstandardní provedení konstrukce, popřípadě konstrukce chybějící. Pro výpočet koeficientu K 4 jsou důležité cenové podíly konstrukcí a vybavení k celé stavbě (a 1 ). a 1 = cena prvku na stavbě / celkový součet cen a prvků na stavbě 25

26 Pokud jsou použity podíly podle standardního provedení, jak je uvedeno v přílohách oceňovací vyhlášky, platí že Σa 1 = 1. Když a 1 označuje upravené cenové podíly pro nadstandardní a podstandardní prvky, dále pro prvky neuvedené v přílohách standardního provedení a konstrukce chybějící, platí pro koeficient K 4 : kde i = (1, 2, 3, 26) pro budovy i = (1, 2, 3,...25) pro haly K4 =, a i a i * 0, 46 pro konstrukci standardní pro konstrukci podstandardní a i = a i * 154 pro konstrukci nadstandardní cpk pro konstrukci neuvedenou nebo výrazně jinou než standard 0 pro chybějící konstrukci Hodnota cpk udává cenový podíl konstrukce a vybavení k celé stavbě pro stavby, které jsou uvedeny v konstrukci neuvedenou v příloze. Tento podíl je nutné určit zejména v případě dodatečného technického zhodnocení stavby a vypočítá se podle vztahu: cpk = ck * 1 / OP * ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 *K ip kde ck cena neuvedené konstrukce ( faktur za provedené práce). 19 V případě ceny neuvedené konstrukce neboli hodnoty faktur za provedené práce je nutné odečíst bourací práce a vícenáklady za ztížené podmínky, aby nemohlo dojít k přepojištění majetku. Koeficient polohový K 5 lze vyčíst z tabulky uvedené v příloze č. 14 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. 19 NĚMĚČEK, A., JANATA, J. Oceňování majetku v pojišťovnictví. Praha: C. H. Beck,

27 Tabulka 1 Polohový koeficient K 5 Název, resp. Skupiny měst a obcí Koeficient K5 Praha, Brno, Ostrava 1,20 až 1,25 Ostatní statutární města a katastrální území lázeňských míst typu A 1,10 až 1,15 Města, která byla k 31. Prosinci 2002 sídly okresních úřadů a 1,05 katastrální územní lázeňských míst typu B Ostatní města 1,00 Ostatní obce 0,85 Zdroj: Příloha č. 14 oceňovací vyhlášky 3. 5 STANOVENÍ NOVÉ CENY RODINNÉHO DOMU A REKREAČNÍ CHALUPY Výpočet nové ceny rodinného domu a rekreační chalupy se provede pomocí podobného vzorce, jako u výpočtu nové ceny pro budovy a haly. Podle vyhlášky tento vzorec vypadá takto: ZCU = ZC * K 4 * K 5 * K i * K p CN = ZCU * PO, kde ZCU - základní cena za 1m 3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup rekreačních domků, K 4 - koeficient vybavenosti stavby, K 5 - koeficient polohy, K i - koeficient změny stavby, K p - koeficient prodejnosti. Pro užití tohoto vzorce v praxi je nutné provést stejné úpravy jako u vzorce pro budovy a haly. Koeficient prodejnosti K p je z výpočtu vyřazen a koeficient změny cen staveb K i je nahrazen koeficientem K ip aktuálním cenovým indexem ČSÚ. Základní cenu za 1m 3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků je možno vyčíst z tabulky uvedené v příloze č. 6 oceňovací vyhlášky. Tato základní cena musí být vynásobena několika koeficienty. Prvním koeficientem je koeficient vyjadřující náklady na účelové užití podkroví: 27

28 Tabulka 2 Koeficient účelového využití podkroví Stavba S jedním nadzemním podlažím Se dvěma nadzemními podlažími a) Podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1,05 1,04 1. nadzemního podlaží b) Podkroví nad 1/3 do 2/3 zastavěné 1,09 1,075 plochy 1. nadzemního podlaží c) Podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1,12 1, nadzemního podlaží Zdroj: příloha č. 6 oceňovací vyhlášky U řadových rodinných domů se základní ceny násobí koeficienty: - 0,90 u vnitřních řadových RD - 0,95 u koncových řadových RD 3. 6 OCEŇOVÁNÍ STAVBY Z POHLEDU POJIŠTOVNY Většina velkých komerčních pojišťoven na českém trhu používá, při stanovení pojistné hodnoty nemovitosti, reprodukční hodnotu, kterou vypočítáme nákladovým způsobem. Cílem každé pojišťovny je zjistit, za kolik by bylo možné postavit stavbu znovu. Pojišťovna takovéto posudky zpracovává až tehdy, dojde k realizaci rizika a vzniklé škodné události u škodového pojištění. Pojistné plnění se nemusí vždy rovnat nákladové kalkulaci škody. Záleží na typu škodového pojištění - zda se jedná o pojištění na první riziko, na plnou hodnotu nebo o pojištění ryzí zájmové, dále také na výši sjednané pojistné částky a dalších faktorech. Kooperativa pojišťovna, a. s. Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group je druhou největší pojišťovnou na tuzemském trhu. Byla založena v roce 1991 jako první komerční pojišťovna na území bývalého Československa. Její podíl na celkovém předepsaném pojistném v ČR je 22 %. Je univerzální pojišťovnou, která nabízí plný sortiment služeb a všechny standardní druhy 28

29 pojištění jak pro občany, tak pro klienty z řad firem od drobných podnikatelů až po velké korporace. Pojištění nemovitostí u této pojišťovny poskytuje pojistnou ochranu před živelnými pojistnými událostmi (včetně povodně, záplavy, vodovodních škod), nárazem dopravního prostředku, odcizením, vandalismem, aerodynamickým třeskem. Tato pojišťovna nabízí dva typy pojištění a to PRIMA a KOMFORT: PRIMA zahrnuje tyto pojistná živelná nebezpečí (včetně vodovodních) a pojištění elektromotorů (např. čerpadel, ventilátorů a elektromotorů sloužících k pohonu otevíracích systémů) na zkrat nebo přepětí, odcizení (krádež, loupež), úmyslné poškození nebo úmyslné zničení věcí (vandalismus), dočasné přepětí v elektrorozvodné nebo komunikační síti, podpětí v elektrorozvodné síti, zatečení atmosférických srážek, poškození nebo zničení věci aerodynamickým třeskem při přeletu letadel, mechanické poškození zateplení vnějšího pláště budovy hlodavci, ptactvem nebo hmyzem, únik vody v důsledku vodovodní pojistné události (úhrada vodného a stočného). U těchto pojištění jsou předmětem pojištění trvale obývané rodinné domy, ostatní objekty, které jsou zachovalé a udržované (hospodářské budovy, garáže, bazény, ploty, chodníky) a jsou umístěné na pozemku náležejícím k rodinnému domu. Mohou to být také movité věci, tedy stavební materiál, věci sloužící k výstavbě, opravám nebo rekonstrukci pojištěné nemovitosti (i stavební mechanismy) a dočasné objekty zařízení staveniště VÝPOČET POJISTNÉ HODNOTY DLE METODIKY POJIŠTOVNY Tato kapitola používá interní metodiku pojišťovny 20 pro výpočet pojistné hodnoty. V tomto případě se jedná o majetkové pojištění občanů rodinný dům 21. Postup je rozdělen do tří kroků: 1. Základní identifikace objektu Nejdůležitějším údajem je adresa. Tento údaj je důležitý hned z několika důvodů. Identifikaci a lokaci objektu a určení povodňové zóny, ve které se nemovitost nachází. Adresa se zadá do 20 Byla použita metodika pojišťovny Kooperativa 21 Za rodinný dům se považuje budova s nejvýše třemi samostatnými bytovými jednotkami, které svým uspořádáním odpovídají požadavkům rodinného bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy všech místností určena k bydlení. 29

30 systému, který nám vyhodnotí riziko. První stupeň (nízké riziko) znamená, se objekt nachází v zóně I, za posledních 20 let zde nebyla povodeň ani záplava. Dále se zde uvádí stav nosných konstrukcí, vodovodní a kanalizační instalace, klempířské prvky a elektroinstalace. Pokud pojišťujeme novostavbu v dobrém technickém stavu, většinou je poskytnuta sleva 10% z celkové výše pojistného. 2. Informace o objektu V tomto bodě se zabýváme přesnou specifikací objektu. Určujeme zde plochu jednotlivých podlaží, typ střechy a provedení budovy. Tyto informace dělíme do tří skupin 22 : Účelné jedná se zpravidla o starší typ budovy, kde chybí části obvyklé vybavenosti (např. topení, splachovací WC, vodovod) Běžné budova je standardně vybavená, použité materiály a prvky jsou převážně v nižší a střední cenové hladině. Nadstandardní budova je komfortně vybavena. Použité prvky a materiály jsou ve vyšší cenové hladině 3. Určení pojistné hodnoty a výpočet pojistného Dalším krokem je určení typu pojištění a další specifika pojistné smlouvy. Pojišťovna Kooperativa nabízí pojištění PRIMA a KONFORT již uvedené v předchozí kapitole. V praxi se nemovitosti pojišťují na novou cenu. Výňatek ze všeobecných pojistných podmínek Kooperativa pojišťovny, a. s.: 1) Pojistná je věci rozhodná pro stanovení pojistné částky. 2) Pojistná věci může být vyjádřena jako: a) nová cena, tj. cena, za kterou lze stejnou nebo srovnatelnou věc, sloužící ke stejnému účelu, znovu pořídit v daném čase a na daném místě jako věc novou (pojištění na novou cenu), b) časová cena, tj. cena, která stanoví z nové ceny věci, přičemž přihlíží ke stupni opotřebení nebo jiné znehodnocení nebo k zhodnocení věci, k němuž došlo opravou, modernizací nebo jiným způsobe (pojištění na časovou cenu), c) obvyklá cena, tj. cena, která byla dosažena při prodeji stejné, popř. obdobné věci v obvyklém obchodním styku v daném čase a v daném místě (pojištění na obvyklou cenu). 22 Definice dle sazebníku pro pojištění majetku a odpovědnosti za škodu občanů pojišťovny Kooperativa 30

31 4. Závěr k teoretické části V této bakalářské práci je řešena problematika stanovení pojistné hodnoty nemovitostí. Pojišťovny postupují při stanovení pojistné hodnoty dle svých vypracovaných metod a postupů, existují tabulky, do kterých stačí jen doplnit příslušné metry čtvereční, sami ani kolikrát neví, jak výpočet vznikl. V praxi totiž dochází k tomu, že klienti pojišťoven si často určují výši pojistné hodnoty sami a pojišťovny jen tuto částku akceptují. Může se stát, že klienti nekladou důraz na přesné údaje o svém majetku, to má v mnohých případech za následek, že klientovi mohou vzniknout existenční problémy v důsledku rozdílu potřebné částky pro financování nápravy vzniklých škod a částku, která je uvedena v pojistné smlouvě. Přesné stanovení pojistné hodnoty a jeho výpočet je popsán ve vyhlášce o oceňování majetku. Tento postup je ale velice zdlouhavý a složitý. Dalo by se předpokládat, že vypracované tabulky pojišťoven vychází z tohoto upraveného výpočtu. Tato bakalářská práce slouží jako podklad pro navazující magisterské studium a jeho diplomovou práci. 31

32 B. PRAKTICKÁ ČÁST 5. TRŽNÍ ODHAD RODINNÉHO DOMU Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/ Praha 5 Česká republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ Rodinný dům č. p. 519 K Jakubině Hýskov STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU Datum ocenění: 28. března

33 Obsah Úvodní list. 32 Obsah. 33 Průvodní dopis Popisné informace.. 36 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí.. 55 Snímek z katastrální mapy. 59 Fotodokumentace objektu

34 Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/ Praha 5 Česká republika Oznamujeme Vám, že jsme dokončili tržní ocenění majetku označeného nám jako 30. března RODINNÝ DŮM č. p. 519 Uvedeným na listu vlastnictví č. 1164, pro katastrální území Hýskov, obec Hýskov, okres Beroun Nacházejícího se na adrese K Jakubině 519, Hýskov, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 28. březnu 2012 ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je znám, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům právy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Berouně, na listu vlastnictví č. 1164, pro katastrální území Hýskov, obce Hýskov, okres Beroun. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu jako cenu, a kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 34

35 Pokud je tržní majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníženého o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodej, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 35

36 POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek rodinný dům č. p. 519 se nachází v menší vesnici Hýskov, která je vzdálena asi 5 kilometrů od okresního města Berouna. Celkový charakter lokality je vesnické bydlení v klidném rázu. Jedná se o novou zástavbu rodinných domů blízko u lesa. V dochůdné vzdálenosti se nachází obchod se smíšeným zbožím, základní škola, mateřská školka, pošta, obecní úřad. V obci má ordinaci praktický lékař i pediatr. Spojení s městem Berounem je zajišťován autobusovou či vlakovou dopravou. Vlakové spojení leží na trati Beroun Rakovník. Spojení s hlavním městem je možné s jedním přestupem v Berouně a to i v autobusové či vlakové dopravě. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce jako rodinný dům. V březnu 2010 bylo domu přiděleno popisné číslo a dům obývá mladá čtyřčlenná rodina vlastníků objektu. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Orientace je směrem na jih a východ. Pozemky jsou situovány v obci Hýskov v lokalitě novostaveb rodinných domků. Jako celek mají zhruba lichoběžníkový půdorys. Svojí nejdelší stranou opisují ulici K Jakubině, druhá nejdelší strana sousedí s dosud nezastavěným pozemkem, krátké strany pozemku sousedí s vedlejšími parcelami rodinných domů. 36