ODHAD OBVYKLÉ CENY. číslo

Transkript

1 ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo NEMOVITOST: o ceně byt.jednotky č.7/5 vč.podílu 9866/57962 na společných částech domu č.p.7 a pozemků p.č.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy Vary Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, k.ú. Dvory Adresa nemovitosti: Závodní 7, Karlovy Vary Vlastník stavby: Viktor Holec, Závodní 7/28, Karlovy Vary, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Viktor Holec, Závodní 7/28, Karlovy Vary, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108, Kladno Tomáš Maršál Lidická 342, Středokluky IČ: telefon: DIČ: fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 10 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne Tomáš Maršál NÁLEZ

2 Přehled podkladů: - výpis z KN Karlovy Vary LV č.1179, snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - zástavní právo smluvní V-3574/ věcné břemeno V-3574/ dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví V-3574/ SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované byt.jednotky č.7/5 vč.podílu 9866/57962 na společných částech domu č.p.7 a pozemků p.č.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy Vary, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do byt.jednotky byt.jednotky č.7/5 vč.podílu 9866/57962 na společných částech domu č.p.7 a pozemků p.č.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy Vary. Jedná se o byt.jednotku č.7/5 vč.podílu 9866/57962 na společných částech domu č.p.7 a pozemků p.č.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy Vary. Uvedená jednotka a příslušné spoluvlastnické podíly na společných částech budovy a pozemcích. byt č. 7/5, který se nachází v budově č.p. 7 postavené na pozemku č. parc. 164/1 v katastrálním území Dvory, spoluvlastnický podíl ve výši 9866/57962 na společných částech budovy č.p. 7 postavené na pozemku č. parc. 164/1 v katastrálním území Dvory, spoluvlastnický podíl ve výši 9866/57962 na pozemku č. parc. 164/1 v katastrálním území Dvory. Shora uvedený byt č. 7/5 je evidován v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č pro obec Karlovy Vary a katastrální území Dvory, okres Karlovy Vary, a shora uvedená budova a shora uvedený pozemek jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č.1179, 618 pro obec Karlovy Vary a katastrální území Dvory, okres Karlovy Vary, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Jde o velmi prostorný byt o dispozici 2+1, s podlahovou plochou cca 82,9 m2, umístěný v bytovém domě č.p. 7 (částečně rekonstruovaném) v Karlových Varech, části Dvory, ulici Závodní. Bytová jednotka sestává z kuchyně, obývacího pokoje, ložnice a příslušenství, které je tvořeno předsíní, spíží, koupelnou a WC; k bytové jednotce náleží dále zděná kůlna o podlahové ploše 15,77 m2. V blízkosti domu je dostatečné množství parkovacích míst a udržované příjezdové a přístupové cesty. Bytový dům se nachází dobré lokalitě. V místě je k dispozici plná občanská vybavenost.další popis konstr. prvků je popsán ve znaleckém posudku. Stavebně technický stav dobrý. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: - 2 -

3 Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.7/5 Obsah tržního ocenění majetku: 1. Ocenění pozemků Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.7/5 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.7/5 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky č.p.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy Vary Popis: - 3 -

4 Jedná se o pozemek č.p.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy Vary.Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: a Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,4030 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1310 1, ,83 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 164/1 652, , ,16 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,16 Pozemky č.p.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy Vary - zjištěná cena = ,16 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: pozemky č.p.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy = ,16 Kč Vary ,16 Kč Cena příslušenství - celkem: = ,16 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovy Vary 3 Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: byt.jedn.č.7/5: 82,90 m 2 sklad: 15,70 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 98,60 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání - 4 -

5 Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - IV 0,04 8. Vytápění bytu II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - IV 0,65 Koeficient pro stáří : 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,70 = 0,464 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti II -0,01 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu I -0,04 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,464 * 0,950 * 0,900 = 0,

6 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,397 = ,14 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,14 Kč/m 2 * 98,60 m 2 = ,40 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,40 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,16 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,16 Kč * / = ,67 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,67 Kč Byt.jedn. č.7/5 - zjištěná cena = ,07 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby byt.jedn. č.7/ ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou: 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.7/5 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 82,90 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: byt 2+1 Prodej bytu 2+1, 63 m2, OV, cihla, K.V. Dvory - kpt. Jaroše v 1. patře udržovaného cihlového domu. Byt je po rekonstrukci, má nová eurookna, v osobním vlastnictví o celkové velikosti 63 m2. Topení je zde lokální plynové - plynový kotel. Nedaleko sklárny Moser, v blízkosti veškeré služby - 6 -

7 a obchody. byt. jednotka 2+1 Byt 2+1 v OV ve zvýšeném přízemí 3.podlažního panelového domu. Byt je po celkové rekonstrukci, v chodbě a kuchyni dlažba, v pokoji plovoucí podlaha. Kuchyň vybavena elektrospotřebiči, lednice, mikrovlná trouba, sporák. V koupelně masážní sprchový kout. V pokoji sádrokartonová vestavba šatního úložného prostoru. Dům je taktéž po rekonstrukci, zateplený s novými vchodovými dveřmi. Slunný tichý byt ve velice příjemné lokalitě se sklepem, parkováním zdarma na hlídaném parkovišti před domem a veškerou občanskou vybaveností v bezprostřední blízkosti. Srovnatelné nemovitosti Název: byt 2+1 Lokalita Karlovy Vary Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,86 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 63,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: byt. jednotka 2+1 Lokalita Karlovy Vary Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč/m 2-7 -

8 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 62,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 82,90 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.7/ ,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.7/ ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Karlovy Vary LV č.1179, 618 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : ,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi - tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je ,- Kč slovy:jednmilionpětsettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou, která se nachází v obci Karlovy Vary. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost je velmi dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do centra Karlových Varů. Dále je cena ovlivněna také velikostí, napojení na inž.sítě, přístupem.obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu v obci Karlovy Vary, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu

9 Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jednotku č.7/5 vč.podílu 9866/57962 na společných částech domu č.p.7 a pozemků p.č.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy Vary včetně příslušenství a pozemku podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.v podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jednotky č.7/5 vč.podílu 9866/57962 na společných částech domu č.p.7 a pozemků p.č.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy Vary ve výši: ,-Kč SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 2-9 -

10 - 10 -

11 - 11 -