ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4306/2013 NEMOVITOST: Pozemek, Pozemek Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Svitavy, obec Rychnov na Moravě, k.ú. Rychnov na Moravě Adresa nemovitosti: Rychnov na Moravě, Vlastníci pozemku: Milada Řiháková, Přístavní 5354, Otrokovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Albín Skácel, Dvorecká 382, Budišov nad Budišovkou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Vlastimil Skácel, Mladeč 70, Mladeč, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 ZOS Rychnov na Moravě s.r.o., Rychnov na Moravě 205, Rychnov na Moravě, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 7 / 10 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: telefon: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č. 124 EX 14460/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 7 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 241, vedené Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, kat. úz. Rychnov na Moravě, obec Rychnov na Moravě. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 241, kat. úz. Rychnov na Moravě, Katastrální úřad pro Pardubický kraj, KP Svitavy, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Moravská Třebová 4-6/12, měřítko 1:1000, kat. úz. Rychnov na Moravě - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 14460/12-33 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 14460/12-59 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Rychnov na Moravě se nachází v Pardubickém kraji, severovýchodně od okresního města Svitavy, severně od Moravské Třebové, jihozápadně od Zábřehu, jižně od Lanškrouna a jihovýchodně od České Třebové. V obci se základní občanskou vybaveností je doprava zajištěna autobusy. Rozšířená občanská vybavenost je v Moravské Třebové (cca 10 km), kompletní ve Svitavách (cca 26 km). SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný pozemek, v KN veden jako orná půda, se nachází jihovýchodně od Rychnova na Moravě, okres Svitavy. Pozemek je svažitý, přístupný přes pozemky jiných vlastníků, zemědělsky obhospodařovaný, sousedící s lesním porostem. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z 2

3 komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Popis Oceňovaný pozemek, v KN veden jako orná půda, se nachází jihovýchodně od Rychnova na Moravě a západně od Třebařova, v okrese Svitavy. Pozemek je svažitý, bez vyznačených hranic, přístupný přes pozemky jiných vlastníků, zemědělsky obhospodařovaný, sousedící s lesním porostem. Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly informace čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Nájemní smlouvy nebyly předloženy. 3

4 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] orná půda ,00 4,18 4,18 0,00 Úprava dle přílohy č. 23 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k východu nebo západu -40 %. orná půda - pás u lesa 113,00-40,00 2,51 283,63 orná půda ,00 3,06 3, ,38 Mezisoučet 4 636, ,01 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,01 = ,01 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 10 Pozemek - zjištěná cena = 1 412,40 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1.1. Pozemek 1 412,40 Kč celkem 1 412,40 Kč Celkem 1 412,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 412,40 Kč 4

5 Ocenění majetku obecnou metodikou Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Staré Město, okr. Svitavy Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 0,50 KDD: 0,80 KMZ: 1,00 KIV: 0,90 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,60 0,32 10,56 Popis pozemku: Prodej dvou pozemků o celkové ploše m 2 v obci Staré Město u Moravské Třebové, okres Svitavy. Oba pozemky jsou evidované jako orná půda. Lokalita: Borušov, okr. Svitavy KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,90 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,80 0,90 9,72 Popis pozemku: Prodej zemědělského pozemku v kat. úz. Borušov, obec Borušov, okres Svitavy o výměře výměra m 2. Lokalita: Kunčina, okr. Svitavy KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 0,90 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 0,90 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0,73 10,97 Popis pozemku: Prodej zemědělských pozemků o celkové výměře m² v malé obci Kunčina. Kunčina je samostatná obec nacházející se v okrese Svitavy zhruba 3 kilometry od města Moravská Třebová. Průměrná jednotková cena 10,42 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda Obvyklá cena před korekcí ceny * 1,00 / 10,00 = 4 636,00 Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem 5

6 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1 410,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 4 600,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 0,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 0 Kč 0 Kč Kč Kč Kč Obvyklá cena 1/ Kč slovy: Čtyři tisíce šest set Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je nízká b) parametry povyšující cenu: zemědělsky obhospodařovaný c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, přístup přes pozemky jiných vlastníků Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/10 nemovitostí ve výši Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 6

7 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4306/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 273/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 241 ze dne