ZNALECKÝ POSUDEK. č /13. o ceně řadové garáže se st.p.č. 1160, řadové garáže se st.p.č v Blatné, okres Strakonice

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /13 o ceně řadové garáže se st.p.č. 1160, řadové garáže se st.p.č v Blatné, okres Strakonice Objednatel znaleckého posudku: ČR - Krajské ředitelství policie Jihočeského kraje č.j. KRPC /ČJ EU Lannova tř. 193/ České Budějovice Účel znaleckého posudku: stanovení ceny administrativní a ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Václav Jeníček Rakovnická Blatná telefon: , jenicek.odhady@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Blatné

2 A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně řadové garáže se st.p.č. 1160, řadové garáže se st.p.č v Blatné, okres Strakonice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: řadová garáž se st.p.č. 1160, řadová garáž se st.p.č k.ú. Blatná Blatná Blatná Jihočeský Strakonice Blatná Blatná Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 77,6008 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 77,60 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Karla Šilhavého, Policie ČR - OO Blatná. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - částečný výpis z KN - LV č k.ú. a obec Blatná, okres Strakonice, vyhotoveného dálkovým přístupem pro účel: Správa majetku, č.j pro Policejní prezidium ČR ze dne kopie katastrální mapy k.ú. Blatná 1:1000, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, KP Strakonice , č. 324/ povolení k užívání 2 boxů garáží v Blatné na p.č. 53 k.ú. Blatná, vydané MěstNV v Blatné, odborem výstavby , č.j. výst/2/74 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje V souladu s dílem A výpisu z katastru nemovitostí 6. Dokumentace a skutečnost PD nebyla předložena, bylo provedeno podrobné zaměření objektů. 7. Celkový popis nemovitosti Řadové garáže jsou situovány v lokalitě zástavby řadových garáží v centrální zástavbě obce Blatná, s přístupem z místní zpevněné komunikace, s možností napojení na el., bez možnosti přímého napojení na veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci - jedné se o velmi výhodnou polohu, výrazný vliv na cenu má umístění uprostřed zástavby bytových domů, v této lokalitě poptávka po garážích vysoce převyšuje nabídku. Řadové garáže jsou užívány v souladu s údaji evidovanými v katastru nemovitostí, garáže jsou bez dalších součástí a příslušenství, situované v lokalitě v souladu se schválenou územně plánovací dokumentací Města Blatná

3 8. Obsah znaleckého posudku Řadová garáž se st.p.č k.ú. Blatná Řadová garáž 2.1. Pozemek Řadová garáž se st.p.č k.ú. Blatná Řadová garáž 2.1. Pozemek B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Řadová garáž se st.p.č k.ú. Blatná Řadová garáž Popis: Jedná se o vnitřní řadovou garáž, která je zděná z cihel tl. 30cm, střecha plochá, střešní krytina IPA, strop ze ž.b. žebírkových panelů, podlaha betonová, vnitřní omítky vápenné, fasády břizolitové, bez oken (pouze skleněné tvárnice), bez dveří, vrata plechová, el. 230V, v zadní části okap. Kolaudační rozhodnutí bylo vydáno stáří 39 roků - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (pouze částečně poškozené vnitřní omítky u vrat a vrata). Jedná se o samostatnou garáž, která netvoří příslušenství jiných staveb - ocenění je provedeno podle 24 vyhl. Garáž a pozemek stejného vlastníka, bez VB a jiných závazků - bez vlivu právních vztahů na prodejnost, bez konfliktních skupin obyv. v okolí, beze změn v okolní zástavbě. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, nad do obyvatel Stáří stavby: 39 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 2 049,- Kč/m 3-3 -

4 Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: 3,05*6,25 = 19,06 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 19,06 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: : 3,05*6,25*(2,35+2,60)/2 = 47,18 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 47,18 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 39 let: 0,80 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 6 * 0,80 = 0,806 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce poblíž centra obce IV 0,10 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve II 0,00 vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - vlivy zvyšující cenu - Umístění v atraktivní lokalitě v zástavbě bytových domů v těsném sousedství centra III 0,10 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,200 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je V 0,10 výrazně vyšší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00-4 -

5 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,100 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,806 * 1,200 * 1,100 = 1,064 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 049,- Kč/m 3 * 1,064 = 2 180,14 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 180,14 Kč/m 3 * 47,18 m 3 = ,01 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,01 Kč Ocenění: 2.1. Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č další položky: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + -12% * (100 % + 100%) 76,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Výhodná poloha v těsném sousedství centra. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,2190 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,0930 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 77,60 1,00 2,0930 1, ,00 348,46 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 348, ,74 nádvoří Stavební pozemek - celkem 6 620,74 Pozemek - zjištěná cena = 6 620,74 Kč - 5 -

6 Řadová garáž se st.p.č k.ú. Blatná Řadová garáž Popis: Jedná se o vnitřní řadovou garáž, která je zděná z cihel tl. 30cm, střecha plochá, střešní krytina IPA, strop ze ž.b. žebírkových panelů, podlaha betonová, vnitřní omítky vápenné, fasády břizolitové, bez oken (pouze skleněné tvárnice), bez dveří, vrata plechová, el. 230V, v zadní části okap. Kolaudační rozhodnutí bylo vydáno stáří 39 roků - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (pouze částečně poškozená vrata). Jedná se o samostatnou garáž, která netvoří příslušenství jiných staveb - ocenění je provedeno podle 24 vyhl. Garáž a pozemek stejného vlastníka, bez VB a jiných závazků - bez vlivu právních vztahů na prodejnost, bez konfliktních skupin obyv. v okolí, beze změn v okolní zástavbě. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, nad do obyvatel Stáří stavby: 39 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 2 049,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: 3,30*6,25 = 20,62 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 20,62 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: : 3,30*6,25*(2,35+2,60)/2 = 51,05 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 51,05 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 39 let: 0,80-6 -

7 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 6 * 0,80 = 0,806 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce poblíž centra obce IV 0,10 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve II 0,00 vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - vlivy zvyšující cenu - Umístění v atraktivní lokalitě v zástavbě bytových domů v těsném sousedství centra III 0,10 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,200 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je V 0,10 výrazně vyšší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,100 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,806 * 1,200 * 1,100 = 1,064 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 049,- Kč/m 3 * 1,064 = 2 180,14 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 180,14 Kč/m 3 * 51,05 m 3 = ,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,15 Kč Ocenění: 2.1. Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č další položky: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % - 7 -

8 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + -12% * (100 % + 100%) 76,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Výhodná poloha v těsném sousedství centra. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,2190 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,0930 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 77,60 1,00 2,0930 1, ,00 348,46 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 348, ,66 nádvoří Stavební pozemek - celkem 7 317,66 Pozemek - zjištěná cena = 7 317,66 Kč - 8 -

9 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen Řadová garáž se st.p.č k.ú. Blatná Řadová garáž ,- Kč celkem ,- Kč 2.1. Pozemek 6 620,70 Kč celkem 6 620,70 Kč Řadová garáž se st.p.č k.ú. Blatná celkem Řadová garáž se st.p.č k.ú. Blatná ,70 Kč Řadová garáž ,20 Kč celkem ,20 Kč 2.1. Pozemek 7 317,70 Kč celkem 7 317,70 Kč Řadová garáž se st.p.č k.ú. Blatná celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Dvěstědvacetosmtisícdevadesát Kč - 9 -

10 Stanovení ceny v místě a čase obvyklé : Řadové garáže v dobrém stavu se v Blatné v okrajových lokalitách prodávají v cenovém rozpětí tis. Kč, v centrálním území v cenovém rozpětí tis. Kč /zdroj informací vlastní databáze realizovaných cen/. Podle 2, odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb., s ohledem na atraktivní lokalitu v blízkosti centra, velikost, totožnou výměru podlahové plochy obou garáží a dobrý stavebně technický stav odhaduji : 1) obvyklou cenu řadové garáže se st.p.č k.ú. Blatná /včetně pozemku/ ve výši ,-- Kč (jednostoosmdesátisíc Kč). 2) obvyklou cenu řadové garáže se st.p.č k.ú. Blatná /včetně pozemku/ ve výši ,-- Kč (jednostoosmdesáttisíc Kč). V Blatné Ing. Václav Jeníček Rakovnická Blatná D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne , č.j. Spr. 1897/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /13 znaleckého deníku

11 E. Seznam příloh - fotodokumentace - částečný výpis z katastru nemovitostí - LV č k.ú. a obec Blatná - kopie katastrální mapy k.ú. Blatná garáž st garáž st