- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 103 na pozemku parc.č. 904, včetně pozemků a příslušenství, v k.ú. Hlučín, obci Hlučín, okresu Opava (LV č. 3144) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EXE 400/12 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 103 Adresa nemovitosti: Ostravská 103/28 Okres: Opava Obec: Hlučín Katastrální území: Hlučín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne pouze za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovitosti, vlastník nemovitosti neumožnil znalci prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Hlučín ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 400/12-32 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č zapsán: Trejtnarová Alena, Ostravská 103/28, Hlučín Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč pro DS Real & Partner Company s.r.o. ze dne Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč pro DS Real & Partner Company s.r.o. ze dne Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč pro DS Real & Partner Company s.r.o. ze dne Nařízení exekuce pověřeným soudním exekutorem JUDr. Jiřím Trojanovským, č.j. 22 EXE-3269/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Hlučín při ulici Ostravská, cca 100m vedle Penny Marketu. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 103 na pozemku p.č. 904, pozemky p.č. 904 a p.č. 905/1 a příslušenstvím, které jsou ve funkčním celku. Příslušenství nemovitosti tvoří oplocení, přípojky IS, zpevněné plochy (příjezdový a přístupový chodník), venkovní schodiště. Nemovitost se nachází poblíž centra města. Dobrá dostupnost centra města, centrum města v pěším dosahu. Ve městě dobrá občanská vybavenost, úplná občanská vybavenost ve městě Ostrava, vzdáleném cca 11 km. Město Hlučín a okolí je vyhledávanou lokalitou k bydlení. Pozitiva oceňované nemovitosti: - nebyla shledána Negativa oceňované nemovitosti: - nemovitost je situována při frekventované komunikaci (páteřní komunikace procházející městem), z toho plyne zvýšená hlučnost a prašnost - malá velikost pozemku ve funkčním celku - nedokončená rekonstrukce objektu vyžadující další investice 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovitosti - Výpis z Katastru nemovitostí

4 - 4 - B. Posudek II) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rodinný dům č.p. 103 Oceňovaný rodinný dům je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví pod sedlovou střechou. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné z cihel (původní část objektu) a tvárnic (přístavba objektu). Okna plastová. Fasádní omítky na původní části za hranici životnosti, na přístavbě chybí. Klempířské konstrukce částečně provedeny. Krov střechy sedlový s krytinou z asfaltového šindele. Zastavěná plocha objektu je cca 158 m 2, celkovou užitnou plochu pak odhaduji na cca 200 m 2. Součástí objektu je garáž situována v 1. NP. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti, znalec si prohlédl pouze exteriér. Vzhledem k tomu, že objekt je ve stádiu probíhající rekonstrukce a přístavby, znalec pro další ocenění předpokládá, že rovněž proběhla rekonstrukce interiéru. Znalec předpokládá, že byly rekonstruovány podlahy, omítky, rozvody. Stáří původního domu odhaduji na více než 100 let. V posledních letech proběhla přístavba obytného podkroví a rekonstrukce objektu. Připojení na IS: elektřina, vodovod, kanalizace, plyn. Objekt bude vyžadovat další finanční náklady na dokončení rekonstrukce a přístavby. Příslušenství nemovitosti je minimálního rozsahu a sestává z přípojek IS a oplocení (uliční z dřevěných latí; boční drátěné pletivo na ocelové sloupky), zpevněných ploch, přístupového chodníku. 2) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 904 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č 905/1 zahrada o výměře 270 m2 o výměře 258 m2 Pozemky jsou ve funkčním celku s rodinným domem. Pozemky jsou rovinaté a mírně svažité. Celková výměra pozemků činí 528 m 2.

5 - 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca tis. až tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná srov. 1 srov. 2 srov. 3 srov. 4 Ludgeřovice Hlučín Darkovice Ludgeřovice 1 2 Bobrovníky ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,9 0,9 0,9 0,9 datum nabídky/prodeje IV.13 III.13 II.13 IV.13 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu horší srov. srov. lepší korekce pro tech. Stav 1,10 1,00 1,00 0,95 vzhled a atraktivita objektu horší srov. srov. lepší korekce pro atraktivitu 1,10 1,00 1,00 0,95 lokalita/přístupnost horší horší horší horší korekce pro lokalitu 1,15 1,05 1,05 1,05 příslušenství lepší lepší lepší lepší korekce pro příslušenství 0,90 0,95 0,93 0,93 korekce pro velikost domu 0,98 0,95 1,05 1,00 korekce pro velikost pozemku 0,75 0,90 1,00 0,98 Indikovaná hodnota nemovitosti Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační): Kč

6 - 6 - Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i příslušenství a pozemků. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem ,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rodinného domu č.p situovaného na pozemku parc.č. 904, pozemků p.č. 904 a p.č. 905/1 a příslušenství, v k.ú. Hlučín, obci Hlučín, okresu Opava (LV č. 3144), je stanovena ke dni Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši ,- Kč.

7 - 7 - V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti následovně: Cena obvyklá ,- Kč Slovy: jedenmiliončtyřistatisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku.

8 - 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3144

9 - 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti

10 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí