ZNALECKÝ POSUDEK č / 15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 15 o obvyklé ceně domu čp. 776 na pozemku pč a pozemku pč zastavěná plocha a nádvoří na katastrálním území Zlaté Hory v Jeseníkách, obec Zlaté Hory, okres Jeseník Vypracoval: Ing. Ivan Zach V Praze dne Mladých 228 Počet vyhotovení: Praha 5 Počet stran: 8 Tel. 723/

2 Vlastník: Posudek si vyžádal: Účel posudku: Předpis pro ocenění: Milan Baňka, Na Okálech 776, Zlaté hory JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha - západ, Plzeňská 298/276, Praha 5 zjištění ceny obvyklé pro účely dražby v exekuci vedené soudním exekutorem JUDr. Milanem Makariem pod sp. zn. 156 EX 1365/15-45 Ocenění je provedeno podle zákona č. 151 / 1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění Podklady pro vypracování posudku: 1. Prohlídka objektu 2. Realitní časopisy Real city, Reality region, informace z internetu S - reality 3. Usnesení čj. 156 EX 1365/15-45 ze dne Výpis LV č. 827 pro k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách N á l e z Předmětem ocenění je rodinný dům čp. 776 na vlastním pozemku pč tvořící se stavbou jednotný funkční celek. Rodinný dům čp podle údajů starý 38 roků v odpovídajícím stavu. Dům má 2 nadzemní podlaží a částečně upravené podkroví. V 1. podlaží zádveří, kotelna, kuchyně, šatna, sklad, chodba, koupelna a WC, pokoj, ve 2. podlaží předsíň, kuchyně, WC, obývací pokoj, koupelna a 2 ložnice. Dům na betonové desce, zdivo porotherm 45cm + zateplení 10cm polystyrenu, stropy rovné, stropy rovné, okna plastová, podlahy dlažba a koberce, topení ústřední na plyn, střecha sedlová, krytina pálená, celkový stav průměrný. Dům napojen na obecní vodovod, kanalizaci, elektro i plyn. Velikosti podlaží: 1. nadzemní podlaží 10,50 x 7,50 = 78,75m 2 2. nadzemní podlaží 10,50 x 7,50 = 78,75m 2 Podkroví 5,00 x 7,50 = 37,50m 2 Celkem 195,00m 2 2-8

3 M e t o d i k a o c e ň o v á n í Zákon č. 151/1997 Sb. považuje za cenu obvyklou cenu, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, případně podobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Zákon uvádí 3 metody pro oceňování nemovitostí, a to 1. Metoda výnosová Ocenění vzniká podílem budoucích zisků z nemovitostí jejich diskontací, vyjadřující předpoklad návratnosti oceňované investice. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase. 2. Metody nákladová ( věcné hodnoty ) Vychází z nákladů na pořízení podobné stavby s tím, že od předpokládaného pořizovací ceny je odečteno technické opotřebení oceňované stavby. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase. 3. Metoda porovnávací Metoda nejobvyklejší, nazývaná též královská metoda ocenění. Předpokládá odborný sběr dat ohledně nabízených cen podobné nemovitostí v místě a čase a aplikaci porovnání jejich ceny s oceňovanou nemovitostí. Tato metoda je absolutně nejčastěji používaná - pokud se jedná o byty, rodinné domy, rekreační chaty, rekreační chalupy, garáže či stavební pozemky. 3-8

4 P o s u d e k Pro porovnání byly na realitním serveru vybrány 3 podobné rodinné domy ve Zlatých Horách, a proto bude posudek vypracován obvyklou metodou porovnávací. Metoda porovnávací. Zjištěná průměrná vážená nabídková cena bude podrobena korekci vyjadřující diferenci mezi cenami požadovanými za podobné nemovitosti a cenami reálně dosaženými. Tuto korekci vzhledem k absenci zahrady a jen průměrnému stavu stanovuji na 15%. Výsledná cena domu zahrnuje cenu stavby včetně pozemků tvořících se stavbou jednotný funkční celek. Užitnou plochu domu stanovuji ve výši součtu ploch nadzemních podlaží upraveno koeficientem 0, nadzemní podlaží 78,75 x 0,85 66,93 m 2 2. nadzemní podlaží 78,75 x 0,85 66,93 m 2 podkroví 37,50 x 0,85 31,87 m 2 Celkem 165,73 m 2 Vzorek Užitná plocha ( m 2 ) Požadovaná cena ( Kč ) 1 Zlaté Hory ,00 2 Zlaté Hory ,00 3 Zlaté Hory ,00 Průměrná požadovaná cena za m 2 : ( ) / ( ) = / 520 = 4.037,50Kč Korekce 0, ,50 x 0, ,87 Kč Výsledná cena domu Zaokrouhleno 3.431,87 x 165,73 = ,64 Kč ,00 Kč ( slovy pětsetsedmdesáttisíc korunčeských ) Tato zjištěná cena je stanovena podle platného zákona o oceňování majetku. 4-8

5 Výrok znalce Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu nemovitosti sestávající z domu čp. 776 na pozemku pč a pozemku pč na katastrálním území Zlaté hory v Jeseníkách, obec Zlaté Hory, okres Jeseník k datu Na základě provedené detailní analýzy jsem toho názoru, že tržní hodnota nemovitosti sestávající z domu čp. 776 na pozemku pč a pozemku pč na katastrálním území Zlaté hory v Jeseníkách, obec Zlaté Hory, okres Jeseník činí k datu ,00 Kč ( slovy pětsetsedmdesáttisíc korunčeských Posudek vypracován dne Ing. Ivan Zach Mladých Praha 5 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne č.j. Spr 7133/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č / 15 znaleckého deníku. 5-8

6 1)Prodej rodinného domu 418 m 2 Cena: ,00 Kč (hypotéka 1 768,00 měsíčně) Lokalita: Podlesí, Zlaté Hory Číslo zakázky: Stav objektu: Dobrý Datum aktualizace: Budova: Cihlová Podlaží umístění: 2 včetně 1 podzemního Užitná podlahová ploch: 418 m 2 Vlastnictví: Osobní Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední dílkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V, 230V, 400V Popis: RD 3+1, 2 nadzemní podlaží, krásné okolí, po částečné rekonstrukci 2) Prodej rodinného domu 205 m 2 (pozemek 1 333m 2 ) Cena: ,00 Kč Lokalita: Ondřejovice, Zlaté Hory Číslo zakázky: R 14/03 Stav objektu: Velmi dobrý Datum aktualizace: Budova: Cihlová Podlaží umístění: 2 Užitná podlahová ploch: 250 m 2 Vlastnictví: Osobní Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 400V Popis: RD 3 + 1, pěkná zahrada, lokální topení, septik 3) Prodej rodinného domu 200 m 2 (pozemek 802 m 2 ) Cena: ,00 Kč Lokalita: Ondřejovice, Zlaté Hory Číslo zakázky: Stav objektu: Dobrý Datum aktualizace: Budova: Cihlový Podlaží umístění: 1 Užitná podlahová ploch: 150 m 2 Vlastnictví: Osobní Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: RD 7 +1, po částečné rekonstrukci, plastová okna, studna, septik 6-8

7 7-8

8 8-8