ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně pozemku p.č.3281/51, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 286 m 2, jehož součástí je stavba bez čp/če a pozemku p.č.3281/54, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 248 m 2, jehož součástí je rozestavěná stavba v obci Poštorná, včetně příslušenství a pozemků p.č.3281/38, ostatní plocha, o velikosti 2753 m 2 a p.č.3281/39, ostatní plocha, o velikosti 1713 m 2, vše zapsáno na LV č.4088 pro k.ú.poštorná Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Stanovení ceny pro účely insolvenčního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 44 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.3281/51, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 286 m 2, jehož součástí je stavba bez čp/če a pozemku p.č.3281/54, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 248 m 2, jehož součástí je rozestavěná stavba v obci Poštorná, včetně příslušenství a pozemků p.č.3281/38, ostatní plocha, o velikosti 2753 m 2 a p.č.3281/39, ostatní plocha, o velikosti 1713 m 2, vše zapsáno na LV č.4088 pro k.ú.poštorná 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Komerční areál Adresa předmětu ocenění: Hraniční Poštorná Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Břeclav Katastrální území: Poštorná Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 390,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce, nájemce a insolvenčního správce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4088 pro k.ú.poštorná - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - ZP č /2015 Ing.Jaroslava Bendy - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Recyklace Příborský s.r.o., RČ/IČO: , náměstí Svobody 93/22, Brno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Recyklace Příborský s.r.o., RČ/IČO: , náměstí Svobody 93/22, Brno, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Oceňuje se komerční areál, sestávající s několika pozemků a nadzemních objektů. Areál je součástí bývalého areálu MUNA Poštorná, který se nachází na okraji zastavěného území města, při silnici k hraničnímu přechodu s Rakouskem. Jde o oplocený areál. Nacházejí se zde ocelové haly, sloužící ke skladování, a dále dle evidence v KN rozestavěný administrativní objekt, který je zcela dokončen, není však dosud zkolaudován. Areál je využíván ke zpracování a recyklaci stavebního odpadu. Rozestavěná administrativní budova je zděným objektem, který je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Základy jsou betonové, s izolací, zdivo je z různých materiálů (předchozí využití areálu bylo jako stavebniny, takže byly použity zbytkové materiály). Krov je dřevěný sedlový, krytina je z pálené tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní dveře jsou plné a prosklené do ocelových zárubní. Podlahy jsou z dlažby. WC je splachovací, sprchový kout, kancelářské kuchyňky. Schody jsou betonové s povrchem z dlažby. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Objekt je napojen na elektřinu, vodu z vlastní studny, kanalizace do jímky. Objekt je ve výstavbě od roku Ačkoliv je dokončen, není dosud zkolaudován. Skladovací hala na pozemku pč.3281/54 je ocelová hala s plechovým opláštěním. Základy jsou z betonových patek, podlaha je hliněná. Jiné vybavení chybí. Hala byla montována z použitých materiálů. Hala je v užívání od roku Druhá skladovací hala na pozemku p.č.3281/51 je ocelová hala s plechovým opláštěním. Základy jsou z betonových patek, podlaha je hliněná. Jiné vybavení chybí. Hala byla montována z použitých materiálů. Hala je v užívání od roku Areál je k datu místního šetření pronajat

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s komerčním areálem - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s komerčním areálem Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - insolvenční řízení I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek je zatížen I -0,30 existencí stavebí suti a odpadů. V případě prodeje nutnost ekologické likvidace 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,600 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty III 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II -0,05 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní III 0,00 dopravu 5. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku III 0,02 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - III 0,00 Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,388 7 i = 2 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,600 * 1,000 * 0,388 = 0,

7 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,87 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3281/51 286,00 323, ,82 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3281/54 248,00 323, ,76 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 3281/ ,00 323, ,11 4 odst. 1 ostatní plocha 3281/ ,00 323, ,31 Stavební pozemky - celkem 5 000,00 m ,

8 Ocenění staveb na pozemcích Komerční areál Ocenění staveb nákladovým způsobem Administrativní budova Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 6,6*8,9 = 58,74 podkroví 58,74 = 58,74 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 58,74 m 2 2,80 m 164,47 podkroví 58,74 m 2 2,50 m 146,85 Součet 117,48 m 2 311,32 Průměrná výška podlaží: PVP = 311,32 / 117,48 = 2,65 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 117,48 / 2 = 58,74 m 2-8 -

9 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor vrchní stavba 58,74*2,8 = 164,47 m 3 zastřešení 58,74*(1,13+1,65/2) = 114,84 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 164,47 m 3 zastřešení Z 114,84 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 279,31 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S Svislé konstrukce zděné P Stropy rovné S Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech taška S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů zateplená fasáda S Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 11. Dveře plné a prosklené S Vrata X Okna plastová S Povrchy podlah běžná keramická dlažba S Vytápění ústřední S Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod plastové trubky S Vnitřní kanalizace plastové potrubí S Vnitřní plynovod C

10 21. Ohřev teplé vody bojler P Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty S Výtahy C Ostatní C Instalační pref. jádra X Kancelářské kuchyňky A 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8, ,00 8,20 2. Svislé konstrukce P 17, ,46 8,00 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody P 1, ,46 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0, Kancelářské kuchyňky A 1, ,00 1,09 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 5 * K i ) ,00 / (279,31 * 2 807,- * 0,9390 * 1,0324 * 1,0925 * 1,0500 * 2,0970) = 1,09 Součet upravených objemových podílů 83,27 Koeficient vybavení K 4 : 0,

11 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 807,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0324 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0925 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8327 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0970 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 450,72 Plná cena: 279,31 m 3 * 5 450,72 Kč/m 3 = ,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 77 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 80 = 3,8 % Koeficient opotřebení: (1-3,8 % / 100) * 0,962 Administrativní budova - zjištěná cena = ,86 Kč Skladovací hala I. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: kovová Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 6,15*30,6 = 188,

12 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 188,19 m 2 4,10 m 771,58 Součet 188,19 m 2 771,58 Průměrná výška podlaží: PVP = 771,58 / 188,19 = 4,10 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 188,19 / 1 = 188,19 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor obestavěný prostor 188,19*4,1+188,19*1,1/2 = 875,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor obestavěný prostor NP 875,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 875,08 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové patky S Svislé konstrukce ocelové sloupy P Stropy chybí C Krov, střecha kovový S Krytiny střech plechová pozinkovaná S Klempířské konstrukce C Úprava vnitřních povrchů C Úprava vnějších povrchů C Vnitřní obklady X

13 10. Schody C Dveře C Vrata C Okna C Povrchy podlah C Vytápění X Elektroinstalace chybí C Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienická vybavení X Výtahy X Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12, ,00 12,20 2. Svislé konstrukce P 29, ,46 13,48 3. Stropy C 8, ,00 0,00 4. Krov, střecha S 11, ,00 11,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů C 6, ,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 3, ,00 0,00 9. Vnitřní obklady X 0, ,00 0, Schody C 0, ,00 0, Dveře C 2, ,00 0, Vrata C 2, ,00 0, Okna C 4, ,00 0, Povrchy podlah C 4, ,00 0, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace C 4, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienická vybavení X 0, ,00 0,

14 24. Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 6, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 39,58 Koeficient vybavení K 4 : 0,3958 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 599,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9551 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 0,9829 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3958 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0500 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 212,37 Plná cena: 875,08 m 3 * 1 212,37 Kč/m 3 = ,74 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 50 = 12,0 % Koeficient opotřebení: (1-12,0 % / 100) * 0,880 Skladovací hala I. - zjištěná cena = ,25 Kč

15 Skladovací hala II Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: kovová Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 6,3*45,38 = 285,89 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 285,89 m 2 3,60 m 1 029,20 Součet 285,89 m ,20 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 029,20 / 285,89 = 3,60 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 285,89 / 1 = 285,89 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor obestavěný prostor 285,89*3,6+285,89*(4,44-3,6)/2 = 1 149,28 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor obestavěný prostor NP 1 149,28 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 149,28 m

16 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové patky S Svislé konstrukce ocelové sloupy S Stropy C Krov, střecha kovový S Krytiny střech plechová pozinkovaná S Klempířské konstrukce C Úprava vnitřních povrchů C Úprava vnějších povrchů C Vnitřní obklady X Schody C Dveře C Vrata plechová S Okna C Povrchy podlah C Vytápění X Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod C Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienická vybavení X Výtahy X Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12, ,00 12,20 2. Svislé konstrukce S 29, ,00 29,30 3. Stropy C 8, ,00 0,00 4. Krov, střecha S 11, ,00 11,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů C 6, ,00 0,

17 8. Úprava vnějších povrchů C 3, ,00 0,00 9. Vnitřní obklady X 0, ,00 0, Schody C 0, ,00 0, Dveře C 2, ,00 0, Vrata S 2, ,00 2, Okna C 4, ,00 0, Povrchy podlah C 4, ,00 0, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienická vybavení X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 6, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 62,40 Koeficient vybavení K 4 : 0,6240 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 599,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9431 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,0778 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6240 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0500 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 069,57 Plná cena: 1 149,28 m 3 * 2 069,57 Kč/m 3 = ,41 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 50 = 12,0 % Koeficient opotřebení: (1-12,0 % / 100) * 0,880 Skladovací hala II - zjištěná cena = ,56 Kč

18 Oplocení Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Plot zděný ze štípaných tvárnic barevných tl. do 20 cm, beton. základ Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1252 Výměra: 50,3*2,0+30,3*2,0 = 161,20 m 2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 1 250,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0500 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 2 690,63 Plná cena: 161,20 m 2 * 2 690,63 Kč/m 2 = ,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 40 = 15,0 % Koeficient opotřebení: (1-15,0 % / 100) * 0,850 Oplocení - zjištěná cena = ,13 Kč

19 Brána Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1252 Výměra: 2,00 ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 3 700,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0500 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 7 964,25 Plná cena: 2,00 ks * 7 964,25 Kč/ks = ,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 40 = 15,0 % Koeficient opotřebení: (1-15,0 % / 100) * 0,850 Brána - zjištěná cena = ,23 Kč

20 Rekapitulace nákladové ceny staveb: Administrativní budova Skladovací hala I. Skladovací hala II Oplocení Brána ,86 Kč ,25 Kč ,56 Kč ,13 Kč ,23 Kč ,03 Kč Nákladové ceny - celkem = ,03 Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro skladování Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,00 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: -0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 5,50 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] část haly a pozemku - 1, , , ,- Forting s.r.o. Budovy a pozemky - 1, , , ,- Caudette s.r.o. Výnosy celkem ,

21 Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: ,- Kč - výměra stavebního pozemku: 5 000,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 533,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: ,71 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: ,14 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: ,00 * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = ,86 Kč Míra kapitalizace 5,50 % / 5,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,30 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): Stabilizovaná oblast bez bezprostředního rozvoje. Ocenění nákladovým způsobem CN = ,03 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = ,30 Kč Rozdíl R = ,73 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny D): CV R = ,47 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,47 Kč Cena staveb celkem = ,47 Kč

22 Ocenění věcných břemen váznoucích na pozemcích Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům

23 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům ,- Kč

24 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům

25 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům

26 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům

27 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům

28 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům

29 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům

30 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům

31 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Cena věcných břemen váznoucích na pozemcích celkem = ,- Kč Pozemky s komerčním areálem - zjištěná cena = ,47 Kč

32 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s komerčním areálem ,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s komerčním areálem ,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třimilionyčtyřistadvacettřitisícdvěstěosmdesát Kč

33 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcná břemena chůze a jízdy, Věcná břemena vedení, Věcná břemeno uložení inženýrských sítí a s tím souvisejících oprav a údržby. Tyto závady a oprávnění jsou zohledněny při stanovení obvyklé ceny. Zástavní práva exekutorská, smluvní a soudcovská, Zahájení exekucí a Exekučních příkazů k prodeji nemovitosti a Rozhodnutí o úpadku. Vše rozepsáno na přiloženém LV č.4088 ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

34 nebytové prostory v komerčním domě v samém centru Břeclavi. Jedná se o dva nebytové prostory, jeden v přízemí domu a další v podzemním podlaží této komerce. Vstup do obou částí je přes vestibul domu, odkud vede kovové točité schodiště do prodávaných nebytových prostor ve sklepní části (v současné době využívané jako herna s barem) a nahoru k již prodaným bytovým jednotkám. Nebytový prostor v podzemním podlaží se skládá z prostorné místnosti, kancelářského zázemí, WC, a dalších místností určených pro původní záměr provozování restaurace: chladicí box, kuchyně, přípravny, sklady, a sociální zázemí. Nebytový prostor v přízemí se skládá z hlavní místnosti, sociálního zázemí, kanceláře, dalšího sociálního zázemí na chodbě s přilehlým skladem. V současné době je pronajat pouze spodní prostor. V případě koupě nemovitosti pro vlastní potřebu, lze nájemní smlouvu ukončit před dokončením samotné koupě. Nemovitost je v těsné blízkosti obchodního centra města. UP je 432 m2. Požadovaná cena ,- Kč

35 komerční objekt budovu s kancelářskými a obchodními prostory v Břeclavi na hlavní frekventované třídě. Budova je dvoupodlažní s velkým půdním prostorem vhodným na vestavbu bytů nebo kanceláří. Před nemovitostí je parkování pro 4 vozy a nedaleko cca 100m velké parkoviště. Velikost užitné plochy 1.NP je 80m2, velikost užitné plochy druhého 2.NP je 82m2. Budova je po rekonstrukci : nové rozvody vody, kompletní nové odpady a kanalizace, nové rozvody a radiátory ústředního topení, nové dva samostatné plynové kotle, oprava podlahových krytin a omítek, 4x nové WC. Dobrá investiční příležitost. Návratnost investice do 10 let. UP je 273 m2. Požadovaná cena ,- Kč. k prodeji samostatně stojící komerční objekt, po rekonstrukci. Objekt o užitné ploše 500 m2 se rozléhá na pozemku o celkové výměře m2. Nalezneme v něm prostornou vstupní chodbu, 2 dílny, samostatné dámské a pánské toalety a šatny, sklad, kuchyňku s jídelnou, 10 kanceláří. Budova prošla zdařilou rekonstrukcí, vnitřní prostory působí velmi příjemně, je zde umístěn zabezpečovací systém, včetně kamerového systému při vjezdu k objektu. Za objektem se nachází dvůr, kde je 5 krytých parkovacích stání ve dvoře se samostatným vjezdem. Napojeno na veškeré IS, kanalizace do septiku. Před budovou jsou k užívání 4 venkovní stání pro automobily. Je nutno upozornit, že je možnost upravit objekt jako bezbarierový. Objekt má široké možnosti využití. UP 1000,0 m2. Požadovaná cena ,- Kč

36 Náklady na vyklizení uskladněné suti jsou zohledněny při stanovení obvyklé ceny areálu. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : ,- Kč Obvyklá cena oprávnění : ,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Třimilionydvěstětisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

37 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

38 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

39 Fotodokumentace nemovitosti

40 - 40 -

41 - 41 -

42 Mapa oblasti

43 - 43 -

44 - 44 -