ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3516/403/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3516/403/2015 Předmětem ocenění je bývalá úpravna vody, pozemky parc. č. st. 559/3 a parc. č. 699/3 v Hrubé Skále, k. ú. Hrubá Skála. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny obvyklé pro exekuční řízení č. j. 180 Ex 3805/15 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zák. č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. František Císař U Sadu 293/ Vřesina u Hlučína Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednavateli se předává ve 4 vyhotoveních. Ve Vřesině u Hlučína

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je bývalá úpravna vody v Hrubé Skále. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bývalá úpravna vody Adresa předmětu ocenění: Hrubá Skála Hrubá Skála Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Hrubá Skála Katastrální území: Hrubá Skála Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Objednávka Exekutorského úřadu Praha 6, č. j. 180 Ex 3805/15 ze dne Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 789 ze dne Kopie snímku katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Pavol Macek, Masarykovo náměstí 108/1, Vyškov, vlastnictví: výhradní Pavol Macek, Masarykovo náměstí 108/1, Vyškov, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K vyhotovení znaleckého posudku nebyla znalci předložena žádná projektová dokumentace. Znalecký posudek je vyhotoven podle skutečného fyzického stavu. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o část bývalé úpravny vody v obci Hrubá Skála. Stavba má jedno podzemní podlaží. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné, tl. 45 cm. levá stěna je vybourána.. Podlaha je z betonové mazaniny. Stropní konstrukce jsou z železobetonových panelů, část stropu je vybourána. Střecha je plochá, část střechy je vybourána, střešní krytina je z pozinkovaného plechu, část krytiny nad vybouranou částí je zlikvidována. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou ze skleněných tvárnic. Dveře jsou ocelové s plechovou výplní. Vnitřní a vnější omítky jsou - 2 -

3 vápenné hladké. Rozvody elektro, vody a kanalizace jsou vybourány. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bývalá úpravna vody B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Inženýrské stavby Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo IV 0,00 bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00-3 -

4 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,600 Koeficient pp = I T * I P = 0,600 7 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bývalá úpravna vody Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: N. vodní hospodářství Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.P.P. 11,10*11,35 = 125,99 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.P.P. 125,99 m 2 4,00 m 503,96 Součet 125,99 m 2 503,96 Průměrná výška podlaží: PVP = 503,96 / 125,99 = 4,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 125,99 / 1 = 125,99 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.P.P. 125,99*4,00 = 503,96 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.P.P. PP 503,96 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 503,96 m 3-4 -

5 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm S Stropy železobetonové panelové S Krov, střecha plochá S Krytiny střech pozinkovaný plech S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky N Vnitřní obklady keramické X Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 11. Dveře ocelové S Vrata chybí C Okna skleněné tvárnice S Povrchy podlah betonová mazanina S Vytápění X Elektroinstalace chybí C Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod chybí C Vnitřní kanalizace chybí C Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody chybí C Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. chybí C Výtahy X Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 10, ,00 10,30 2. Svislé konstrukce S 23, ,00 23,90 3. Stropy S 13, ,00 13,10 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,10 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,20 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,30 8. Úprava vnějších povrchů N 3, ,54 4,93 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata C 0, ,00 0, Okna S 4, ,00 4,20-5 -

6 14. Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace C 7, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 3, ,00 0, Vnitřní kanalizace C 3, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. C 2, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 79,23 Koeficient vybavení K 4 : 0,7923 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 3 247,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9724 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8250 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7923 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0860 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 234,01 Plná cena: 503,96 m 3 * 3 234,01 Kč/m 3 = ,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 60 = 91,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = ,75 Kč Koeficient pp * 0,600 Cena stavby CS = ,05 Kč Bývalá úpravna vody - zjištěná cena = ,05 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bývalá úpravna vody ,- Kč - 6 -

7 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jednostočtyřicetšesttisícšestsetosmdesát Kč Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. st. 559/3 a parc. č. 699/3 z LV č. 789 v Hrubé skále, k. ú. Hrubá Skála Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Hrubá Skála se nachází v okrese Semily, v Libereckém kraji. Nachází se 12 km jihozápadně od Semil a 6 km jihovýchodně od Turnova. V obci je 560 obyvatel. V Hrubé skále je základní škola nižšího stupně, mateřská škola a hřiště.je zde základní síť obchodů a služeb. V obci je proveden rozvod vody. Dopravní spojení autobusové a železniční. Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 559/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 143 m 2 a pozemek parc. č. 699/3 ostatní plocha manipulační plocha o výměře 137 m 2. Na pozemku parc. č. st. 559/3 se nachází bývalá úpravna vody. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 789 Kraj: CZ051 Liberecký Okres: CZ0514 Semily Obec: Hrubá Skála Katastrální území: Hrubá Skála Ulice: č.o.: Vlastníci FO RČ: Pavol Macek Masarykovo náměstí 108/1, Podíl 1 / Vyškov Pozemky st. 559/3 Stavební parcela Parcela KN 143 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 699/3 Pozemková parcela Parcela KN 137 m 2 ostatní plocha Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 559/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 143 m 2 a pozemek parc. č. 699/3 ostatní plocha manipulační plocha o výměře 137 m 2. Na pozemku parc. č. st. 559/3 se nachází bývalá úpravna vody. Výhradním vlastníkem pozemků je Pavol Macek, MÚ Masarykovo náměstí 108/1, Vyškov

8 Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Hrubá Skála - Doubravice ,00 0,80 239,20 Svažitý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd. Hrubá Skála ,53 0,80 88,42 Svažitý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd. Radostné pod Kozákovem - Lestkov ,06 0,80 200,05 Svažitý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový vlastní příjezd. Turnov - Pelešany ,85 0,80 221,48 Svažitý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd. Holenice ,00 0,80 180,00 Svažitý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový zpevněný příjezd. Karlovice - Roudný ,00 0,80 200,00 Svažitý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd. Žernov - Sýkořice ,21 0,80 181,77 Svažitý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd. Průměrná jednotková cena 187,27 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 559/ / ostatní plocha 699/ / Celková výměra pozemků: 280 Hodnota pozemků celkem: Obvyklá cena oceňované stavby bývalé úpravny vody a pozemků parc. č. st. 559/3 a parc. č. 699/3 z LV č. 789 v Hrubé Skále, k. ú. Hrubá Skála činí ke dni odhadu = Kč, po zaokrouhlení Kč slovy: dvěstětisíc Kč Závěr LV č. 789 a)obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitostech bývalé úpravby vody a pozemků z LV č. 789 v Hrubé Skále, k. ú. Hrubá Skála, Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění Kč - 8 -

9 b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcné břemeno nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitostech bývalé úpravby vody a pozemků z LV č. 789 v Hrubé Skále, k. ú. Hrubá Skála, Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění slovy: dvěstětisíc Kč Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 789 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína Ing. František Císař U Sadu 293/ Vřesina u Hlučína ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č. j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3516/403/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3516/403/

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 Snímek katastrální mapy

14 Fotodokumentace nemovitosti Pohled severozápadní Vnitřní prostory Pohled severovýchodní

15 Mapa oblasti