Finanční produkty pro financování vlastního bydlení v ČR

Transkript

1 Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta Finanční produkty pro financování vlastního bydlení v ČR Bakalářská práce Vedoucí práce: Ing. Tomáš Sobotka Jaroslava Vinklárková Brno 2012

2 Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci Finanční produkty pro financování vlastního bydlení v ČR zpracovala samostatně s použitím literatury a zdrojů uvedených v seznamu a za odborného vedení Ing. Tomáše Sobotky. V Brně dne 21. května 2012

3 Tímto bych chtěla poděkovat vedoucímu mé bakalářské práce Ing. Tomáši Sobotkovi za odborné konzultace a spolupráci při vypracovávání práce. Dále bych chtěla poděkovat Ing. Editě Zatloukalové za odbornou pomoc při vypracovávání praktické části práce.

4 Abstract VINKLÁRKOVÁ, J., Financial products for financing own housing in The Czech Republic. Bachelor thesis. Brno: Mendel University in Brno, This thesis deals with the comparison of the most common forms of financing their own housing in the Czech Republic by financing through a mortgage and a loan from building savings. The possibility of financing housing by consumer credit is mentioned too. The first part thesis focuses on basic principles and functioning of mentioned forms. It is briefly outlined developments in the mortgage market and building society in the Czech Republic. In the second part is performed the comparison of selected products as mortgage loans and building society according given parameters and the model examples are worked for comparison of selected forms of financing own housing. Component of thesis are also recommendations and suggestions for potential applicants for the said loans. Keywords Mortgage loan, building society, state allowance, financing own housing. Abstrakt VINKLÁRKOVÁ, J., Finanční produkty pro financování vlastního bydlení v ČR. Bakalářská práce. Brno: Mendelova univerzita v Brně, Tato bakalářská práce se zabývá komparací nejčastějších forem financování vlastního bydlení v České republice, a to financováním prostřednictvím hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Okrajově je v práci zmíněna možnost financování bydlení pomocí spotřebitelského úvěru. První část práce se věnuje základním principům fungování zmíněných forem. Dále je stručně nastíněn vývoj situace na trhu hypotečních úvěrů a stavebního spoření v České republice. V druhé části práce je provedena komparace vybraných produktů jak hypotečních úvěrů, tak stavebního spoření dle daných parametrů a jsou zde vypracovány modelové příklady pro srovnání vybraných forem financování vlastního bydlení. Součástí práce jsou také doporučení a návrhy pro potenciální žadatele o zmíněné úvěry. Klíčová slova Hypoteční úvěr, stavební spoření, státní podpora, spotřebitelský úvěr, financování vlastního bydlení.

5

6 6 Obsah Obsah 1 Úvod 10 2 Cíl práce 11 3 Metodika 12 4 Literární rešerše Hypoteční úvěry Historie a právní úprava Fáze hypotečního úvěrování Státní podpora Stavební spoření Historie a právní úprava Fáze stavebního spoření Překlenovací úvěr Státní podpora Analýza vývoje situace na trhu hypotečních úvěrů a stavebních spořitelen Vývoj situace na trhu stavebního spoření Vývoj situace na trhu hypotečních úvěrů Státní programy určené k podpoře bydlení Spotřebitelský úvěr Vlastní práce Komparace produktů hypotečních úvěrů dle daných parametrů Náklady na vyřízení hypotečního úvěru Poplatky spojené s čerpáním hypotečního úvěru Výše úrokové sazby Komparace úvěrů ze stavebního spoření dle daných parametrů Poplatky spojené se stavebním spořením...44

7 Obsah Poplatky spojené s překlenovacím a řádným úvěrem ze stavebního spoření Výše úrokové sazby Zajištění Modelové příklady čerpání jednotlivých finančních produktů Zadání příkladu Hypoteční banky Stavební spořitelny Spotřebitelský úvěr Komparace modelových příkladů Diskuze 63 7 Doporučení a návrhy pro klienty 65 8 Závěr 66 9 Použité zdroje Seznam příloh 71

8 8 Seznam obrázků Seznam obrázků Obr. 1 Schéma průběhu stavebního spoření v případě čerpání řádného úvěru 23 Obr. 2 Schéma průběhu stavebního spoření v případě čerpání překlenovacího úvěru 24 Obr. 3 Vývoj počtu nově uzavřených smluv o stavebním spoření v letech Obr. 4 Vývoj výše průměrné cílové částky u nově uzavřených smluv o stavebním spoření v letech (v tis. Kč) 28 Obr. 5 Vývoj počtu úvěrů ze stavebního spoření v letech Obr. 6 Vývoj objemu úvěrů ze stavebního spoření v letech (v mld. Kč)30 Obr. 7 Vývoj průměrné měsíční úrokové sazby (hypoindex) z hypotečních úvěrů v letech (v%) 32

9 Seznam tabulek 9 Seznam tabulek Tab. 1 Vývoj hypotečních úvěrů v ČR v letech Tab. 2 Náklady na vyřízení hypotečního úvěru 41 Tab. 3 Poplatky spojené s čerpáním hypotečního úvěru 42 Tab. 4 Přehled úrokových sazeb z hypotečních úvěrů 43 Tab. 5 Poplatky spojené se stavebním spořením 45 Tab. 6 Poplatky spojené s úvěry ze stavebního spoření 46 Tab. 7 Přehled úrokových sazeb z vkladů a úvěrů ze stavebního spoření 47 Tab. 8 Simulace čerpání hypotečního úvěru od Wűstenrot Hypoteční banky 50 Tab. 9 Simulace čerpání hypotečního úvěru od České spořitelny 51 Tab. 10 Simulace čerpání hypotečního úvěru od UniCredit Bank 52 Tab. 11 Simulace čerpání hypotečního úvěru od Hypoteční banky, a. s. 53 Tab. 12 Simulace čerpání hypotečního úvěru od Equa bank 54 Tab. 13 Simulace překlenovacího úvěru od Wűstenrot Stavební spořitelny 55 Tab. 14 Simulace překlenovacího úvěru od Českomoravské stavební spořitelny 56 Tab. 15 Simulace překlenovacího úvěru od Stavební spořitelny Modrá pyramida57 Tab. 16 Simulace překlenovacího úvěru od Raiffeisen Stavební spořitelny 58 Tab. 17 Simulace překlenovacího úvěru od Stavební spořitelny ČS 59 Tab. 18 Simulace spotřebitelského úvěru od Raiffeisen bank 60 Tab. 19 Komparace 61

10 10 Úvod 1 Úvod Mít vlastní střechu nad hlavou je v dnešní době snem mnoha lidí. Mladý člověk, který je ještě závislý na svých rodičích, se otázkou vlastního bydlení nezabývá. Avšak v dospělosti se většinou musí o své bydlení postarat každý sám. Většina lidí si je také vědoma, že pořízení vlastního domu či bytu není levnou záležitostí. Jen málo kdo má dostatek finančních prostředků na koupi vlastního domu nebo bytu pouze z vlastních zdrojů. Proto je řada lidí odkázána na pomoc některé bankovní instituce, a to na úvěrové financování. Avšak mnoho lidí se břemenu splácení úvěru brání, neboť financování bydlení z cizích zdrojů je pro většinu domácností dlouhodobou záležitostí, pro některé dokonce záležitostí celoživotní. Proto ti, kteří mají obavu z dlouhodobého zadlužení a splácení úvěru, volí raději podnájem. Volba nájemného má své výhody. Mezi tyto výhody patří například mobilita. Člověk se nemusí vázat ke svému bydlišti a v případě, že například dostane výhodnější nabídku zaměstnání v jiném vzdálenějším městě, nebo přestanou-li mu vyhovovat podmínky nájmu, může se kdykoliv přestěhovat. V případě, že je vázán úvěrem k dané nemovitosti, takovou volnost nemá. Naopak bydlení ve vlastním domě nebo bytě s sebou přináší určitý pocit jistoty, a to i v případě, že je daný dům či byt financován pomocí úvěru. Jednak má jistotu v tom, že je daná nemovitost jeho, jednak si může být jist, že jednotlivé splátky úvěru budou po dobu fixace úrokové sazby stejné. To se nedá říci o nájemném, které dle výzkumu Institutu pro regionální informace v čase roste, a není vůbec jasné, v jaké výši se bude pohybovat za několik let. A proto v případě, kdy daná domácnost shledá na nájemném více nevýhod a rozhodne se dát přednost bydlení ve vlastním domě nebo bytě, a tedy financovat své bytové potřeby pomocí úvěru, musí zvážit všechna rizika s tím spojená. V důsledku těchto rizik může nastat situace, že daná domácnost nebude schopna daný úvěr splácet. Těmito riziky jsou zejména pokles či ztráta příjmů, která může být zapříčiněna dlouhodobou nemocí či ztrátou zaměstnání. Po zvážení těchto rizik, je na řadě vybrat, jaký typ úvěru bude pro danou domácnost nejvhodnější. Na dnešním finančním trhu působí celá řada bankovních institucí nabízejících finanční produkty určené k financování bydlení. Těmi základními a nejvyužívanějšími jsou hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Avšak k financování vlastního bydlení lze také například využít spotřebitelského úvěru nebo půjček na bydlení od různých bankovních institucí. Protože současná nabídka těchto produktů je velmi široká a je těžké se v ní zorientovat, zvolila jsem si jako téma své bakalářské práce právě finanční produkty určené k financování vlastního bydlení.

11 Cíl práce 11 2 Cíl práce Hlavním cílem bakalářské práce je na základě analýzy a komparace finančních produktů, určených pro financování vlastního bydlení zhodnotit výhody a nevýhody jejich využití ve vazbě na zvolená kritéria. Posuzováno bude zejména financování prostřednictvím hypotečního úvěru a překlenovacího úvěru ze stavebního spoření se zaměřením primárně na pořízení nového domu nebo bytu. V práci bude také okrajově vyhodnocena možnost realizace financování vlastního bydlení prostřednictvím spotřebitelského úvěru. Jako kritéria pro porovnání daných finančních produktů jsem zvolila finanční nákladovost úvěrů a podmínky dostupnosti úvěrů. Pozornost bude zaměřena na klienty v produktivním věku. Práce by dále měla odpovědět na otázku, který způsob financování vlastního bydlení je obecně výhodnější.

12 12 Metodika 3 Metodika Bakalářská práce se skládá ze dvou stěžejních částí, a to z teoretického základu, neboli literární rešerše, a na ni navazující vlastní práce. Při zpracovávání teoretické části práce jsem využila hlavně metody deskripce a komparace. V první části literární rešerše jsem provedla metodou deskripce charakteristiku hypotečních úvěrů a poté úvěrů ze stavebního spoření. Nejprve jsem se věnovala historii a právní úpravě hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření a popsala jsem jednotlivé fáze jak hypotečního úvěrování, tak stavebního spoření. Dále jsem se věnovala státní podpoře hypotečních úvěrů a stavebního spoření. Další část literární rešerše jsem zaměřila na státní programy, které jsou v současné době státem nabízeny k podpoře bydlení občanů České republiky v produktivním věku. Dále jsem se zabývala vývojem situace na trhu hypotečních úvěrů a stavebního spoření za posledních 10 let. Data pro zpracování vývoje situace na trhu stavebního spoření jsem převzala z webových stránek České asociace stavebních spořitelen a pomocí metody komparace jsem porovnala jednotlivé údaje za dané období. Pro zpracování vývoje situace na trhu s hypotečními úvěry jsem použila data ze zpráv ministerstva financí o vývoji finančního trhu v jednotlivých letech. Účelem analýzy bylo ukázat, že otázka financování vlastního bydlení je stále aktuální, neboť zájem o finanční produkty určené k financování bytových potřeb v čase roste. Dále jsem provedla pro znázornění proměnlivosti úrokových sazeb v čase analýzu vývoje úrokových sazeb z hypotečních úvěrů. K této analýze byla využita data zveřejněná na webových stránkách Hypoindex.cz, kde jsou uvedeny měsíční úrokové sazby. V poslední části literární rešerše jsem se krátce věnovala možnosti financování vlastního bydlení pomocí spotřebitelského úvěru. Pro zpracování vlastní práce jsem použila zejména metody komparace, dedukce, indukce a syntézy. Také jsem využila metody osobního rozhovoru s odborníkem z praxe, konkrétně s rodinným finančním poradcem. Nejprve byly vybrány a posouzeny finanční produkty vybraných bankovních institucí a byly porovnány na základě daných kritérií metodou komparace. Jako základní kritéria jsem pro komparaci zvolila zejména finanční nákladovost úvěrů (úroková sazba, poplatky, ) a podmínky dostupnosti úvěru. Zvlášť byly porovnány produkty hypotečních úvěrů a zvlášť úvěry ze stavebního spoření. Také jsem krátce zhodnotila potenciální využitelnost spotřebitelských úvěrů pro financování vlastního bydlení. Na základě jednotného modelového příkladu jsem zpracovala simulace čerpání hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Dle získaných výsledků a pomocí metody dedukce jsem vyhodnotila, která z daných variant čerpání úvěru je výhodnější, vzhledem k definovaným požadavkům v zadání modelového příkladu. Dále pomocí metody indukce a syntézy jsem učinila závěr, zda je obecně výhodnější financovat vlastní bydlení, konkrétně nákup nového domu nebo bytu, pomocí hypotečního úvěru, nebo pomocí překlenovacího úvěru ze stavebního spoření.

13 Metodika 13 Součástí práce je také návrh formalizovaného postupu pro výběr vhodného finančního produktu. Tento formalizovaný postup byl sestaven na základě odborných konzultací s rodinným finančním poradcem.

14 14 Literární rešerše 4 Literární rešerše 4.1 Hypoteční úvěry Historie a právní úprava Počátky hypotečního úvěrování v České republice se datují k období sametové revoluce, a to mezi léta 1990 až V tomto období docházelo k přípravě legislativního rámce hypotečního financování. Pro jeho rozvoj byl rozhodující vznik účelného zákona a vznik kapitálového trhu. Funkční zákon o dluhopisech byl sice schválen, ale kapitálový trh jak ho známe dnes, v té době zdaleka nefungoval tak, jak by měl, což bylo překážkou v rozvoji hypotečního úvěrování. Podmínky pro fungování plně funkčního kapitálového trhu byly splněny až v roce 1995, kdy byla udělena první hypoteční licence ČNB Českomoravské hypoteční bance (dnes Hypoteční banka). (Ostatek, 2010) První zákon, který se věnoval hypotečnímu úvěrování v České republice, byl, jak už bylo řečeno, zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. Tento zákon byl v roce 1995 upraven a novelizován na zákon č. 84/1995 Sb., a dále měnil a doplňoval zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 o konkursu a vyrovnání, zákon č. 99/1963 Sb., občanský a soudní řád a zákon č. 21/1992 o bankách. (Pavelka, 1995) V zákoně č. 84/1995 Sb. v 14, odstavci 2 byl hypoteční úvěr definován jako úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitostí na území České republiky nebo na její výstavbu či pořízení a jehož splácení je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné nebo jiné nemovitosti na území České republiky. Dle tohoto zákona byl hypoteční úvěr jen úvěrem účelovým, a to jak na pořízení existující nemovitosti, tak na její rekonstrukci či výstavbu nové nemovitosti. A tento úvěr musel být zajištěn zástavním právem k nemovitosti nacházející se na území České republiky. Avšak po vstupu České republiky do Evropské unie bylo nutné tento zákon opět novelizovat, a tak byl upraven na zákon č. 190/2004 Sb., kde v 28, odstavci 3 je hypoteční úvěr definován jako úvěr, jehož splácení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Z toho vyplývá, že v současné době už hypoteční úvěr není úvěrem účelovým a je možné ho využít k jakémukoliv účelu, nebo také jako neúčelový. Dále v odstavci 4 je uvedeno, že daná nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Jak už jsem se zmínila výše, hypoteční úvěry lze dělit dle účelu jejich využití, a to na: účelové a neúčelové, tzv. americké hypotéky.

15 Literární rešerše 15 Účelové hypoteční úvěry lze využít pouze na financování potřeb vymezených v úvěrové smlouvě. Dle serveru Finance.cz, (2012) lze účelovou hypotéku získat na tyto záměry: koupě nemovitosti, stavebního pozemku, výstavba nemovitosti, rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitosti, splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti, případně získání vlastnického podílu na nemovitosti (např. vypořádání společného jmění manželů, vypořádání dědictví atd.) Neúčelové hypoteční úvěry může klient využít za jakýmkoliv účelem. Například na nákup movitých věcí, financování dovolené apod. Podmínkou je zastavení úvěru nemovitostí. V současné době v České republice nabízí hypoteční úvěry toto banky: Citibank Europe plc. Česká spořitelna Česká pojišťovna Československá obchodní banka Equa bank Fio banka Ge Money Bank Hypoteční banka, a.s., ING Bank mbank Komerční banka LBBW Bank CZ Oberbank AG Poštovní spořitelna Raiffeisenbank Volksbank CZ UniCredit Bank Waldviertler Sparkasse von 1842 Wüstenrot hypoteční banka (Finance.cz, 2012)

16 16 Literární rešerše Fáze hypotečního úvěrování Proces poskytování a splácení hypotečních úvěrů má svá specifická pravidla, která jsou obecně známá jako úvěrové postupy. Tyto postupy lze rozdělit do tří základních fází, a to fáze přípravné, fáze schvalovací a fáze realizační. Obsahem přípravné fáze je podání žádosti o hypoteční úvěr, prověření úvěruschopnosti klienta a předložení znaleckého posudku zastavené nemovitosti. V rámci schvalovací fáze je zpracován návrh úvěrové smlouvy, jeho projednání a schválení. Výsledkem této fáze je podepsání úvěrové a zástavní smlouvy účastníky úvěrového obchodu. Fáze realizační se sestává z čerpání úvěru, splácení úvěru a kontroly dodržování smluvních podmínek. (Kašparovská, 2010) A. Fáze přípravná Žádost o hypoteční úvěr může podat kterákoliv osoba jak fyzická, tak právnická za podnikatelským či nepodnikatelským účelem. Vzhledem k tomu, že tato práce je však určena především pro potencionální žadatele o hypoteční úvěr fyzické osoby nepodnikatele, bude popis jednotlivých úvěrových postupů zaměřen hlavně na tyto žadatele. Vzor žádosti o hypoteční úvěr se všemi potřebnými náležitostmi obsahuje příloha č. 1. Žádost klienta tvoří pro banku podklad pro prvotní zhodnocení jeho úvěruschopnosti. V české bankovní praxi je úvěrové hodnocení žadatele označováno jako scoring a obsahuje tyto náležitosti: zjištění disponibilního příjmu žadatele, prověření vlastnických práv k zastavované nemovitosti, ověření účelu úvěru, ocenění nemovitosti. (Kašparovská, 2010) Disponibilní příjem žadatele se rovná rozdílu mezi trvalými příjmy klienta a jeho pravidelnými nutnými měsíčními výdaji při zohlednění životního minima. Tento zjištěný a ověřený disponibilní příjem tvoří základnu pro odvození pravidelné měsíční splátky tzv. měsíční anuity, kterou klient splácí bance po dobu trvání úvěrového vztahu a mezi těmito veličinami platí zásada (Kašparovská, 2010): měsíční anuitní splátka měsíční disponibilní příjem Pro ověření příjmu žadatele je nutné předložit v případě zaměstnance potvrzení o příjmech a v případě podnikatele daňové přiznání.

17 Literární rešerše 17 Potvrzení o příjmech žadatele: nesmí být zpravidla starší než 30 dní, nesmíte být ve zkušební ani ve výpovědní lhůtě, zaměstnavatel uvede váš příjem i všechny srážky ze mzdy, které zpracovává. (Vichnarová, Nováková, 2007) V případě, že máte uzavřenou pracovní smlouvu na dobu určitou, která je kratší než jeden rok a která nebyla ani jednou prodloužena, může dojít ke komplikacím. Neboť banka si nemůže být jistá, že v daném zaměstnání setrváte déle a váš příjem bude trvalý. (Vichnarová, Nováková, 2007) Dále v procesu scoringu banka prověřuje vlastnická práva k zastavované nemovitosti. Po žadateli o úvěr požaduje doklad o nabytí nemovitosti, výpis z katastru nemovitostí a provádí kontrolu vlastnických práv. Pokud se jedná o účelový úvěr, ověřuje banka i účel hypotečního úvěru. V neposlední řadě je potřeba předložit znalecký posudek zastavované nemovitosti, který provádí znalec v oboru. Zástavní hodnota uvedená ve znaleckém posudku je určujícím faktorem pro výši hypotečního úvěru, který musí být nižší nebo roven zástavní hodnotě nemovitosti. (Kašparovská, 2010) Zastavovaná nemovitost se musí nacházet, jak už jsem zmínila výše, na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo na území státu tvořící EHP. Na danou nemovitost nesmí být uvaleno jiné zástavní právo třetí osoby a nesmí na ni váznout žádné věcné břemeno, které by bránilo v užívání nemovitosti. (Finance.cz, 2012) B. Fáze schvalovací V rámci této fáze, pokud výsledek prověření úvěruschopnosti klienta je kladný, banka předloží návrh úvěrové a zástavní smlouvy. Úvěrová smlouva obvykle obsahuje identifikaci účastníků smlouvy, výši a účel hypotečního úvěru, úrokové podmínky, zajištění úvěru, způsob a podmínky čerpání a splácení hypotečního úvěru, poplatky, sankční úroky a smluvní pokuty, práva a povinnosti věřitele a dlužníka. Příklad úvěrové smlouvy obsahuje příloha č. 2 a vzor zástavní smlouvy je obsažen v příloze č. 3. Součástí daných smluv jsou i obchodní podmínky banky. (Kašparovská, 2010) C. Fáze realizační Čerpání úvěru K uvolnění úvěrových prostředků bankou dochází až po splnění určitých podmínek, které si banky vymezují, tj. podepsání a schválení úvěrové smlouvy, schválení zástavní smlouvy, potvrzení katastrálního úřadu, že vklad zástavního práva byl povolen a složení stanovené částky vlastních zdrojů klienta na bankovní účet. (Kašparovská, 2010)

18 18 Literární rešerše Existují dva základní způsoby čerpání hypotečního úvěru: jednorázově při investici do hotové, existující nemovitosti apod., postupně buď v předem stanovených pevných termínech, nebo v plovoucích termínech, např. při předložení faktur klientem. (Kašparovská, 2010) Splácení úvěru Splácení hypotečního úvěru zpravidla u fyzických či právnických osob nepodnikatelů probíhá v pravidelných splátkách, které mohou být buď: konstantní s proměnlivou velikostí úmoru a úroku tzv. anuitní splácení, nebo proměnlivé s konstantní částkou úmoru a proměnlivou velikostí úroku. (Pavelka, 1995) Způsob splácení hypotečního úvěru je uveden ve splátkovém kalendáři, který je součástí úvěrové smlouvy. Ten zobrazuje výši a strukturu jednotlivých splátek a časový harmonogram splácení úvěru. Pokud se klient rozhodne, tak může předčasně splatit hypoteční úvěr v souladu s obchodním zákoníkem. Pokud k předčasnému splacení dojde, je klient povinen zaplatit jen úroky vztahující se k době od poskytnutí hypotečního úvěru do doby jeho předčasného splacení. V okamžiku, kdy je celý úvěr splacen včetně úroků, poplatků, provize apod. banka uvolňuje záruky, což znamená podání návrhu na výmaz vkladu zástavního práva v katastru nemovitostí. (Kašparovská, 2010) Státní podpora Státní podporu hypotečních úvěrů můžeme dělit na přímou a nepřímou. Přímá státní podpora hypotečních úvěrů má usnadnit určitým skupinám občanů splácení hypotečních úvěrů. Nepřímá státní podpora má za cíl snížit daňovou zátěž těm, kteří splácí hypoteční úvěr. (Poláková, 2006) Přímá státní podpora dle nařízení vlády č. 249/2002 Sb. Tato státní podpora hypotečních úvěrů není určena pro všechny žadatele o hypoteční úvěr. Je určena pouze lidem mladším 36 let a je směřována především na starší bydlení. O tuto podporu si musí každý zažádat sám. Základní podmínky poskytnutí podpory: žadatel v roce podání žádosti o poskytnutí příspěvku nesmí dovršit věku 36 let (v případě manželů ani jeden partner), žadatel nesmí být k datu podání žádosti o poskytnutí příspěvků vlastníkem nebo spoluvlastníkem bytového domu, rodinného domu nebo bytu, vyjma bytu nebo

19 Literární rešerše 19 rodinného domu s jedním bytem, který byl zakoupen s pomocí úvěru, na jehož koupi je podpora žádána, byt nebo rodinný dům s jedním bytem, na jehož koupi je žádána tato podpora, musí být starý nejméně dva roky, musí se nacházet na území ČR a po dobu čerpání podpory musí sloužit k trvalému bydlení žadatele. (nařízení vlády č. 249/2002 Sb., 3) Podpora je poskytována ve formě úrokové dotace prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru. Průměrnou sazbu úroku zveřejňuje Ministerstvo pro místní rozvoj ČR. Úprava se provádí vždy k 1. únoru příslušného kalendářního roku a činí při průměrné sazbě úroku a) 8 % a více 4 procentní body, b) 7 % - 8 % 3 procentní body, c) 6 % - 7 % 2 procentní body, d) 5 % - 6 % 1 procentní bod; e) pod 5 % se příspěvek neposkytuje. Avšak tato úroková dotace se poskytuje příjemci nebo nabyvateli k úvěru nebo jeho části určeným na koupi bytu nejvýše do částky 800 tis. Kč, nebo na koupi rodinného domu s jedním bytem nejvýše do částky 1,5 mil. Kč. Část úvěru překračující tyto limity není dotována. (nařízení vlády č. 249/2002 Sb., 5-6) V současné době se tato státní podpora neposkytuje, neboť úrokové sazby z hypoték jsou pod hranicí 5 %. Tento stav trvá od roku 2005, avšak nařízení vlády je stále v platnosti a vždy k kalendářního roku proběhne nové stanovení této podpory pro následujících dvanáct měsíců. Nepřímá státní podpora - daňová úspora Každý, kdo financuje své bytové potřeby pomocí hypotečního úvěru, si může snížit svůj daňový základ o úroky z dané hypotéky. Ročně si může klient daňový základ snížit až o Kč. (Vichnarová, Nováková, 2007) 4.2 Stavební spoření Historie a právní úprava Stavební spoření je účelový druh spoření, který kombinuje spoření a úvěrové financování. Je jedním z nejrozšířenějších, nejdostupnějších a nejvýhodnějších finančních nástrojů využitelných k financování bytových potřeb. Počátky stavebního spoření sahají do roku 1775, a to přesně do Birminghamu v Anglii, kde tohoto roku byla založena společnost Ketley's Building Society. Vznik tohoto sdružení byl dán potřebou financovat nejen bydlení, ale také byl nutný pro rozvoj podnikání drobných řemeslníků. V této době ale nemůžeme ještě hovořit o stavebních

20 20 Literární rešerše spořitelnách tak, jak je známe dnes. Tato sdružení fungovala na principu vzájemné spolupráce, byla to tzv. svépomocná družstva. Avšak otázku, jak financovat bydlení, museli řešit nejen obyvatelé Anglie, takže není divu, že myšlenka svépomocných družstev se rozšířila do dalších evropských zemí, zejména do Německa a Rakouska-Uherska. Mezi průkopníky svépomocných družstev patří Friedrich Wilhelm Raiffeisen a Hermann Schulze-Delitzsch. (Kielar, 2010) Avšak první stavební spořitelna v dnešním slova smyslu byla založena až v roce 1921 Georgem Kroppem v německém Wüstenrotu. Tato společnost sice během prvních měsíců fungování byla rozpuštěna, ale její znovuotevření v roce 1924 bylo již úspěšné. Na český finanční trh vstoupilo stavební spoření počátkem 90. let a je upraveno zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, ve znění platných předpisů. Tento zákon byl několikrát novelizován. Jedna z podstatných změn proběhla v roce 2004, kdy byla upravena výše státní podpory a vázací lhůta. Další významná novelizace zákona byla schválená v roce 2010, kdy byly opět upraveny podmínky čerpání státní podpory. (Lukáš, Kielar, 2007) Dle zákona č. 96/1993 Sb., 1 stavební spoření spočívá: v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, v poskytování příspěvku (státní podpory) fyzickým osobám občanům, kteří jsou účastníky stavebního spoření. Dále v 2 odstavci 1 tohoto zákona je uvedeno, že provozovatelem stavebního spoření v České republice může být jen banka, která získala bankovní licenci a její činností je pouze stavební spoření a další činnosti podle zákona č. 96/1993 Sb. Smlouvu o stavebním spoření může uzavřít jak fyzická tak právnická osoba. ( 4 odstavec 1) V současné době působí na trhu stavebního spoření v České republice pět stavebních spořitelen: Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Modrá pyramida stavební spořitelna a.s., Raiffeisen stavební spořitelna, a.s., Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. (Kielar, 2010) Princip stavebního spoření spočívá v tom, že účastník stavebního spoření po určitou dobu spoří a po splnění předepsaných podmínek získává zpět zúročené úspory a nárok na poskytnutí účelového úvěru na bytové potřeby za předpokladu zajištění jeho návratnosti. (Kašparovská, 2010)

21 Literární rešerše Fáze stavebního spoření Podle Kašparovské (2010) lze průběh stavebního spoření rozdělit do tří základních fází: spoření, poskytnutí úvěru, splácení úvěru. Avšak Kielar (2010) proces stavebního spoření dělí jen na dvě fáze, a to na fázi spoření a úvěrovou. Přičemž úvěrová fáze nemusí vůbec nastat, pokud účastník stavebního spoření využívá tento produkt pouze ke spoření. Z uvedeného se tedy dá říci, že fázi poskytnutí úvěru a fázi splácení úvěru můžeme spojit do jedné, a to dle Kielara (2010) do fáze úvěrové. A i v dalším textu budu používat toto označení. Fáze spoření Fáze spoření se uskutečňuje na základě sepsání smlouvy o stavebním spoření mezi klientem a stavební spořitelnou. Žadatelem o stavební spoření může být i osoba mladší 18ti let, v takovém případě smlouvu o stavebním spoření uzavírá její zákonný zástupce. Podle 5 zákona o stavebním spoření musí smlouva o stavebním spoření obsahovat tyto nezbytné náležitosti: cílovou částku ta se rovná součtu vkladů, státní podpory, z částky úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků, prohlášení účastníka fyzické osoby, zda v rámci smlouvy žádá o přiznání státní podpory, které může v průběhu kalendářního roku jedenkrát změnit, podmínky pro nárok na úvěr ze stavebního spoření. Tento úvěr může být použit jen na financování bytových potřeb, pevně sjednanou úrokovou sazbu z vkladů a úrokovou sazbu z úvěru ze stavebního spoření, přičemž jejich rozdíl nesmí přesáhnout 3 procentní body. Tyto úrokové sazby se mohou změnit až po uplynutí šesti let spoření, a to když klient nevyužije nároku na přidělení cílové částky, dále smlouva obsahuje sjednanou výši měsíčních úložek, které bude klient ukládat na účet stavebního spoření a způsob splácení úvěru pravidelné měsíční splátky v předem stanovené výši. (Kašparovská, 2010) V průběhu spoření klient stavebního spoření ukládá pravidelně na svůj účet u stavební spořitelny dohodnutou částku. Zpravidla jsou tyto částky ukládány měsíčně, ale není to povinné. Klient se může například rozhodnout ukládat šestinásobek měsíčního vkladu dvakrát ročně, nebo dvanáctinásobek jednou za rok apod. Také může vkládat prostředky nad sjednaný rámec. Jediným omezením je, že naspořená částka nesmí převýšit cílovou částku. Dané vklady jsou po dobu spoření úročeny a v případě, že klient za-

22 22 Literární rešerše žádal o poskytování státní podpory, je mu tato podpora připisovaná ve formě zálohy. (Lukáš, Kielar 2007) Více o státní podpoře v kapitole Fáze spoření končí dle 5 odstavce 10, zákona o stavebním spoření dnem uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření, jinými slovy dnem přidělení cílové částky. Nejdříve však uplynutím čekací doby 1, nebo vyplacením zůstatku účtu stavebního spoření účastníka, nejpozději však dnem ukončení smlouvy, nebo zánikem právnické osoby jako účastníka. Fáze úvěrová Fáze úvěrová začíná dnem přidělení cílové částky. Cílová částka se rovná součtu naspořené částky plus úvěru. Aby klient mohl čerpat úvěr ze stavebního spoření, musí splnit zákonem stanovené podmínky a také podmínky dané stavební spořitelny. Těmito podmínkami jsou: splnění čekací doby na úvěr, která dle zákona o stavebním spoření musí činit minimálně 24 měsíců, naspoření daného podílu z cílové částky. Hodnota podílu se pohybuje v rozmezí % z cílové částky a musí být uvedena v obchodních podmínkách stavební spořitelny. Hodnota podílu se skládá z vkladů účastníka, státní podpory a úroků z nich, prokázání úvěruschopnosti klienta neboli tzv. bonity klienta. To znamená, že stavební spořitelna si ověřuje, zda klient má dostatečné příjmy a bude schopen splácet daný úvěr, dosažení určité výše tzv. hodnotícího čísla. Toto číslo určuje v jaké výši, se klient podílí na tvorbě zdrojů stavebního spoření. (Kašparovská, 2010) Způsob a podmínky splácení úvěru jsou součástí úvěrové smlouvy. Obvykle je splácení úvěru realizováno pravidelnými měsíčními splátkami, konstantními anuitami. Jakmile je úvěr splacen, stavební spořitelna uvolní případné záruky. (Kašparovská, 2010) Schéma průběhu stavebního spoření v případě čerpání řádného úvěru je znázorněno na obrázku č Čekací doba musí dle zákona činit minimálně 24 měsíců.

23 Literární rešerše 23 Obr. 1 Schéma průběhu stavebního spoření v případě čerpání řádného úvěru Zdroj: Šikulová, Překlenovací úvěr Překlenovací úvěr je určen pro účastníky stavebního spoření, kteří ještě nemají nárok na poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření a přitom potřebují urychleně řešit své bytové potřeby. (Asociace českých stavebních spořitelen, 2012) Výše překlenovacího úvěru je rovna rozdílu mezi cílovou částkou a reálným zůstatkem na spořícím účtu k určenému datu. Podmínky čerpání překlenovacího úvěru jsou odlišné od podmínek čerpání úvěru ze stavebního spoření, proto je nutné pro jeho získání sepsat samostatnou úvěrovou smlouvu. Zpravidla je potřeba, aby zájemce měl na svém účtu u stavební spořitelny naspořeno minimálně 20 % z cílové částky, výjimečně nemusí mít naspořeno nic. Co se týče úrokové sazby, tak u překlenovacích úvěrů je sazba vyšší než u běžných úvěrů ze stavebního spoření a její výše závisí na délce doby spoření a na době, za kterou dojde k přidělení cílové částky. Dalším faktorem, který ovlivňuje výši úrokové sazby, je výše cílové částky a výše hodnotícího čísla. V současné době se úroková sazba u překlenovacích úvěrů pohybuje v rozmezí 2,5-6,9 %. (Vichnarová, Nováková, 2007) Tím, že je klientovi poskytnut překlenovací úvěr, ale nekončí fáze spoření. Účastník dále pokračuje ve spoření a v okamžiku, kdy splní podmínky pro čerpání řádného úvěru ze stavebního spoření, je překlenovací úvěr refinancován řádným úvěrem. (Kašparovská, 2010)

24 24 Literární rešerše Schéma průběhu stavebního spoření v případě čerpání překlenovacího úvěru je znázorněno na obrázku č. 2. Obr. 2 Schéma průběhu stavebního spoření v případě čerpání překlenovacího úvěru Zdroj: Šikulová, 2006 Doklady potřebné pro získání úvěru (Vichnarová, Nováková, 2007) Zaměstnanci: potvrzení o jejich příjmu a příjmu manžela či manželky, spoludlužníků včetně jejich manželů či manželek a ručitelů, tato potvrzení nesmějí být starší než jeden měsíc; Podnikatelé: daňové přiznání za poslední rok, potvrzení i zaplacení daně, čestné prohlášení, že nemají nedoplatky u finančního úřadu, správy sociálního zabezpečení či zdravotní pojišťovny. V případě, kdy je potřeba daný úvěr zajistit nemovitostí, tak spořitelna bude požadovat: aktuální výpis z katastru nemovitostí k zastavované nemovitosti, starý maximálně 1 měsíc, znalecký posudek ne starší než 6 měsíců, doklad o nabytí nemovitosti, pojistnou smlouvu na zastavovanou nemovitost, případně její návrh.

25 Literární rešerše Státní podpora Přímá státní podpora Jak už jsem se zmínila výše, činnost stavebních spořitelen upravuje zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, ve znění platných předpisů. Tento zákon upravuje i podmínky pro poskytování státní podpory. Státní podpora je klientovi připisovaná na jeho účet u stavební spořitelny v podobě záloh, je poskytována ze státního rozpočtu a je mu vyplacena po ukončení fáze spoření v případě, že klient splnil zákonem stanovené podmínky. (Lukáš, Kielar, 2007) Na státní podporu má nárok: občan České republiky, občan Evropské unie, kterému bylo vydáno potvrzení o pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky, fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. (Kašparovská, 2010) Účastníkovi vyplatí stavební spořitelna zálohy v případě, že: účastník stavebního spoření po dobu šesti let od uzavření smlouvy nenakládal s uspořenou částkou, nebo účastník v období do šesti let ode dne uzavření smlouvy uzavřel smlouvu o úvěru ze stavebního spoření a použil uspořenou částku, peněžní prostředky z úvěru a zálohy státní podpory na bytové potřeby. (zákon č. 96/1993 Sb., 12 odstavec 2) Vývoj státní podpory V období dle zákona č. 96/1993 Sb., činila státní podpora 25 % z ročně naspořené částky, maximálně však Kč. (25 % z částky max Kč) Vázací lhůta, po kterou klient nesměl se vkladem nakládat, činila 5 let. V roce 2003 byl zákon novelizován na zákon č. 423/2003 Sb., a tato novelizace kromě úprav souvisejících s členstvím České republiky v EU přinesla změnu výše státní podpory, a to na 15 % z ročně uspořené částky, maximálně však Kč. (15 % z částky max Kč) Současně byla prodloužena vázací lhůta na 6 let. Snížení státní podpory se vztahovalo jen na smlouvy uzavřené po , na smlouvy uzavřené před rokem 2004 se tato novelizace nevztahovala a státní podpora byla vyplácená v původní výši. (Lukáš, Kielar, 2007) V roce 2010 proběhla další novelizace, která upravila maximální výši státní podpory na Kč z ročně uspořené částky Kč, a to jak u smluv uzavřených po , tak u smluv uzavřených dříve. Do této doby se všechny novelizace týkaly jen smluv uzavřených po datech daných novelizací, avšak tato novelizace se vztahuje na

26 26 Literární rešerše všechny smlouvy. Což znamená, že od náleží všem účastníkům stavebního spoření státní podpora maximálně ve výši Kč. (10 % z částky max Kč) V roce 2010 proběhla také změna zákona o daních z příjmů, která přinesla zásadní změny týkající se zdaňování státní podpory ze stavebního spoření a také zdanění úrokových příjmů ze stavebního spoření. S účinností od se zdaňují 15% sazbou daně jak státní podpora, tak úrokové příjmy. Součástí novelizace bylo i zavedení tzv. jednorázové srážkové daně vztahující se na státní podporu náležející za rok 2010, a to ve výši 50 %. Což by znamenalo, že pro smlouvy uzavřené do roku 2003 by státní podpora činila maximálně Kč a mezi lety jen Kč. (Ministerstvo financí ČR, 2010) Proti této novelizaci, konkrétně proti zavedení jednorázové srážkové daně byla podána stížnost k ústavnímu soudu. Ústavní soud vyhověl stížnosti a jednorázovou srážkovou daň s okamžitou platností zrušil. (Pelcová, 2011) Nepřímá státní podpora - daňová úspora Stejně jako v případě financování bytových potřeb pomocí hypotečního úvěru, tak i v případě čerpání úvěru ze stavebního spoření, si klient může snížit svůj daňový základ o úroky z daného úvěru. Maximální částka, o kterou si může klient snížit svůj daňový základ, je rovna Kč. 4.3 Analýza vývoje situace na trhu hypotečních úvěrů a stavebních spořitelen V této podkapitole stručně nastíním, jak se vyvíjela situace jednak na trhu stavebního spoření, jednak na trhu hypotečních úvěrů za posledních 10 let. Dá se říci, že jak historie stavebního spoření, tak hypotečních úvěrů se datuje od vzniku České republiky. V roce 1993 vstoupil v platnost zákon o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a v roce 1995 byla přijata novela zákona o dluhopisech. V roce 2004 tyto zákony nutně prošly další novelizací, která byla potřeba z důvodu vstupu České republiky do Evropské unie a začala tak nová etapa v historii jak stavebního spoření, tak v historii hypoték. Z tohoto důvodu provedu analýzu za období, které částečně zasahuje do období před zmíněnou novelizací a pokračuje až do současnosti Vývoj situace na trhu stavebního spoření Již v prvním roce fungování stavebních spořitelen bylo uzavřeno smluv o stavebním spoření a jejich počet neustále stoupal. V roce 2000 počet smluv překonal hranici 1 milionu, a jak můžeme vidět na obrázku č. 3 i v roce 2001 růst pokračoval. Tento růst ovlivnily dle Polákové (2006) dva hlavní faktory, a to klesající úrokové sazby na bankovním trhu a také fakt, že lidé si z obavy z možných budoucích změn v systému stavebního spoření založili novou smlouvu. Vývoj v roce 2002 byl podobný roku předešlému. Vzhledem k tomu, že rok 2004 měl přinést změny v systému stavebního spoření (snížení státní podpory, prodloužení vázací lhůty), není divu, že v roce

27 Literární rešerše nastal výrazný nárůst v počtu nově uzavřených smluv, který přesáhl 2 miliony. Po roce 2003 dochází k výraznému poklesu v počtu nově uzavíraných smluv, který naznačuje, že někteří klienti už neobnovují ukončené smlouvy. Pokles o více jak 1,5 milionu uzavřených smluv lze také odůvodnit tím, že v roce 2003 došlo k nasycení poptávky po stavebním spoření. (Poláková, 2006) V roce 2005 dochází opět k mírnému růstu počtu uzavřených smluv, který jak můžeme vidět na obrázku č. 3, pokračuje až do roku 2008, ve kterém spořitelny vykázaly nejvíce nově uzavřených smluv od roku Tento rostoucí zájem šel ve velké míře ruku v ruce s finanční krizí, v důsledku které lidé vyhledávali bezpečné způsoby ukládání peněz. (Šalanda, 2008) Po boomu v roce 2008 dochází k mírnému poklesu, který pokračuje i v dalších letech. V roce 2010 bylo uzavřeno celkem nových smluv o stavebním spoření, což je o více jak 42 tisíc méně než v roce 2009 a o méně jak v roce Rok 2010 také přinesl další novelizaci zákona, která snížila výši státní podpory u všech platných smluv na Kč. Zároveň byl upraven zákon o daních z příjmů, který zavedl zdaňování jak státní podpory, tak úrokových příjmů ze stavebního spoření. Tento fakt byl, dle mého názoru, příčinou v poklesu uzavřených smluv jak v roce 2010, tak v roce 2011, neboť současné neustálé diskuze o změnách podmínek stavebního spoření způsobují nejistotu klientů. Avšak podle tajemníka Asociace českých stavebních spořitelen Jiřího Šedivého, v roce 2012 můžeme očekávat mírný růst v počtu nově uzavřených smluv o stavebním spoření. Důvodem je očekávaný pokles cen nemovitostí a u stavebních spořitelen stabilní podmínky pro poskytování úvěrů. (Asociace českých stavebních spořitelen, 2011) Obr. 3 Vývoj počtu nově uzavřených smluv o stavebním spoření v letech Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, 2012, vlastní zpracování

28 28 Literární rešerše Vývoj výše průměrné cílové částky u nově uzavřených smluv v letech je znázorněn na obrázku č. 4. Jak je vidět, vývoj má vzrůstající tendenci. V roce 2001 byla průměrná výše cílové částky rovna 136,9 tis. Kč a podobně tomu bylo i v roce V roce 2003 došlo k výraznému navýšení průměrné cílové částky, a to o 53,8 tis. Kč. V letech byla výše průměrné cílové částky rovna 228,8 tis. Kč. V roce 2007 lze sledovat opětovné výrazné navýšení průměrné cílové částky, a to na 284,9 tis. Kč. Vzrůstající tendence přetrvávala až do roku 2009, kdy se průměrná cílová částka rovnala 308,7 tis. Kč. V roce 2010 došlo k nepatrnému poklesu, avšak následující rok je patrný opětovný nárůst, a to na 346,2 tis. Kč. Obr. 4 Vývoj výše průměrné cílové částky u nově uzavřených smluv o stavebním spoření v letech (v tis. Kč) 400,0 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0 136,9 146,7 200,5 222,8 227,9 235,8 284,9 302,8 308,7 300,5 346, Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, 2012, vlastní zpracování Dále na obrázku č. 5 můžeme vidět, jak se vyvíjel počet poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření. Ten měl za sledované období vzrůstající charakter, přičemž k výraznějšímu růstu docházelo v období let , kdy počet poskytnutých úvěrů ročně rostl přibližně o 100 tisíc. V roce 2006 došlo k mírnému zpomalení růstu, i přes to, však počet poskytnutých úvěrů rostl až do roku 2010, kdy bylo poskytnuto celkem úvěrů. V roce 2011 došlo k mírnému poklesu počtu poskytnutých úvěrů, a to o úvěrů. Co se týče vývoje počtu poskytnutých překlenovacích úvěrů, tak ten kopíroval trend vývoje úvěrů celkem. Naopak počet řádně poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření rostl pouze do roku 2006, kdy se rovnal úvěrů. Od roku 2007 dochází k poklesu řádně poskytnutých úvěru, a to až na hodnotu

29 Literární rešerše 29 Obr. 5 Vývoj počtu úvěrů ze stavebního spoření v letech Úvěry celkem Úvěry ze stavebního spoření Překlenovací úvěry Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, 2012, vlastní zpracování Na obrázku č. 6 je znázorněn jednak vývoj objemu poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření celkem, jednak vývoj řádných a překlenovacích úvěrů zvlášť. Co se týče objemu překlenovacích úvěrů, tak ten měl mnohem více vzrůstající charakter než objem řádně poskytnutých úvěrů. To se dá odůvodnit tím, že klienti nutně potřebují financovat své bytové potřeby a právě překlenovací úvěr ze stavebního spoření je jednou z nejjednodušších a nejrychlejších variant. V letech 2001 a 2002 byl objem řádných a překlenovacích úvěrů téměř vyrovnaný. Avšak od roku 2003 dochází k výraznějšímu rozdílu v objemu poskytnutých překlenovacích a řádných úvěrů. Zatímco objem řádných úvěrů se po celou dobu pohyboval v rozmezí mld. Kč, objem překlenovacích úvěrů od roku 2003 výrazně rostl, a to až do roku 2010 na hodnotu, která přesahuje 240 mld. Kč. V roce 2011 došlo k mírnému poklesu objemu překlenovacích úvěrů na hodnotu 237,335 mld. Kč.

30 30 Literární rešerše Obr. 6 Vývoj objemu úvěrů ze stavebního spoření v letech (v mld. Kč) 350, , , , , ,000 50,000 37,023 46,308 63,597 84, , , , , , , ,115 Úvěry celkem v mld. Kč Překlenovací úvěry v mld. Kč Úvěry ze stavebního spoření v mld. Kč 0, Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, 2012, vlastní zpracování Co se týče vývoje stavebního spoření do budoucna, tak podle Jaroslavy Šindelářové (2012) z Asociace finančních zprostředkovatelů a finančních poradců nehrozí, že by stavební spoření mohlo zaniknout. Jako hlavní argumenty uvádí relativně vysoké zhodnocení finančních prostředků na stavebním spoření (cca 3 % p. a.). Dále jistotu ve výši měsíční splátky, a tedy i pevné úrokové sazby a také za určitých podmínek (je-li požadován úvěr v nižší částce a je-li naspořeno na stavebním spoření určité procento z cílové částky) i relativně výhodnější způsob získání finančních prostředků, neboť není nutné daný úvěr zajišťovat Vývoj situace na trhu hypotečních úvěrů Vývoj na trhu s hypotečními úvěry závisí jednak na vývoji ekonomiky obecně, jednak na legislativních úpravách vlády souvisejících s touto problematikou. Objem hypotečních úvěrů je určen nabídkou a poptávkou po nich. Velikost poptávky závisí hlavně na cenách nemovitostí, které chtějí potencionální zájemci o hypoteční úvěry užívat, a také na jejich příjmech. Nabídka je pak určena cenou použitých zdrojů, tedy dlouhodobého kapitálu na finančních trzích, a výsledek se následně promítá do cen úvěrů ve formě úroků z nich. (Poláková, 2006) Základní přehled o vývoji hypotečního úvěrování je znázorněn v tabulce č. 1, ve které je uveden počet všech poskytnutých hypotečních úvěrů za posledních 10 let. V celkovém počtu jsou zahrnuty jak poskytnuté hypotéky domácnostem, tak i podnikatelským subjektům a municipalitám.

31 Literární rešerše 31 Tab. 1 Vývoj hypotečních úvěrů v ČR v letech Hypoteční úvěry Přírůstek v jednotlivých letech Kumulativně Rok Počet Objem v mil. Kč Počet Objem v mil. Kč Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, 2012, vlastní zpracování Jak je vidět z tabulky č. 1, tak až do roku 2007 počet hypotečních úvěrů rostl. V roce 2001 bylo uzavřeno smluv o hypotečním úvěru v hodnotě mil. Kč a v roce 2007 to už bylo smluv v hodnotě mil. Kč. To znamená, že v roce 2007 uzavřelo smlouvu o hypotečním úvěru pětkrát více subjektů než v roce Zároveň se zvyšovala i výše hypotečních úvěrů. Tento rostoucí zájem o hypoteční úvěry korespondoval s poklesem úrokových sazeb z hypoték, které, jak ukazuje obrázek č. 7, až do roku 2005 klesaly. Důsledkem historického minima, kterého úrokové sazby z hypoték v roce 2005 dosáhly, bylo snížení úrokových sazeb centrální bankou, a to hlavně dvoutýdenní reposazby. (Jarošová, 2005) V roce 2008 došlo k poklesu v počtu poskytnutých hypoték, a to na hodnotu , která byla téměř stejná jak v roce Ještě méně hypotečních úvěrů bylo poskytnuto v roce 2009, kdy počet klesl na v hodnotě mil. Kč, což je téměř o mil. Kč méně než v roce 2008 a také v roce Pokles v počtu poskytnutých hypotečních úvěrů lze připsat růstu úrokových sazeb z hypotečních úvěrů, k němuž došlo v důsledku světové finanční a ekonomické krize. (Ministerstvo financí ČR, 2011) Nejen v důsledku poklesu úrokových sazeb v letech , ale také díky poměrně nízkým cenám nemovitostí, které klesly dopadem finanční krize, je od roku 2010 patrný opětovný růst zájmu o hypoteční úvěry. K těmto pozitivním faktorům lze připsat i jeden negativní, a to očekávané zvýšení sazby DPH u stavebních prací z 10 na 14 %, a to od ledna V důsledku toho se pravděpodobně mnoho lidí rozhodlo zažádat o hypotéku ještě ke konci roku Co lze očekávat v roce 2012 je nejasné, neboť názory odborníku na budoucí vývoj se značně odlišují. Někteří zastávají názor, že zájem klientů bank bude podobný jako v roce Jiní naopak tvrdí, že dojde k poklesu objemu poskytnutých hypoték a také,

32 32 Literární rešerše že se zvýší úrokové sazby. Jak tomu ve skutečnosti bude, není vůbec jasné, záležet bude hlavně na celkovém vývoji ekonomiky, který není moc optimistický. (Štainc, 2012) Dále na obrázku č. 7 je znázorněn vývoj průměrné měsíční úrokové sazby z hypotečních úvěrů v letech Obr. 7 Vývoj průměrné měsíční úrokové sazby (hypoindex) z hypotečních úvěrů v letech (v %) 2 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% leden 03 červenec 03 leden 04 červenec 04 leden 05 červenec 05 leden 06 červenec 06 leden 07 červenec 07 leden 08 červenec 08 leden 09 červenec 09 leden 10 červenec 10 leden 11 červenec 11 Zdroj: Hypoindex.cz, 2012, vlastní zpracování Z obrázku č. 7 vyplývá, že za sledované období se výše úrokových sazeb z hypotečních úvěrů značně měnila. Jak už jsem se zmínila výše, tak svého minima úrokové sazby dosáhly na konci roku 2005, kdy se pohybovaly kolem 3,60 %. Následující roky docházelo k postupnému růstu úrokových sazeb, který se zastavil až v roce 2009, kdy úrokové sazby z hypotečních úvěrů dosáhly svého maxima. Od konce roku 2009 dochází k výraznému poklesu měsíční úrokové sazby z hypotečních úvěrů. Mezi příčiny tohoto poklesu může patřit konkurenční boj na trhu hypoték, který tlačí sazby z hypoték dolů, smlouvy s pohyblivými sazbami, a také levnější zdroje v důsledku politiky centrální banky. (Ministerstvo financí ČR, 2011) 2 Data z let nebyla k dispozici. HYPOINDEX hodnotí vývoj cen hypoték v čase. Jedná se váženou průměrnou úrokovou sazbu, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky: Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka. (Hrušová, 2012)

33 Literární rešerše Státní programy určené k podpoře bydlení Státní programy určené k podpoře bydlení poskytuje Státní fond rozvoje bydlení, který byl zřízen na základě zákona 211/2000 Sb. Dle 1 odstavce 1 účelem fondu je podporovat rozvoj bydlení v České republice v souladu s koncepcí bytové politiky schválenou vládou České republiky. Jednotlivé státní podpory jsou poskytovány dle nařízení vlády. Těmito nařízeními jsou nařízení vlády č. 28/2006 Sb., jehož prostřednictvím lze získat půjčku až Kč na modernizaci, nařízení vlády č. 97/2002 Sb., díky kterému lze získat až Kč na novou bytovou výstavbu a nařízení vlády č. 616/2004 Sb., upravující podmínky poskytnutí úvěru až do výše Kč na pořízení bydlení pro mladé rodiny. Úvěr 150 V roce 2006 bylo vydáno nové nařízení vlády, jehož prostřednictvím lze získat úvěr až ve výši Kč na modernizaci, tedy na opravu či úpravu bytu nebo domu. Tento úvěr lze poskytnout žadateli, který: 1. žije v manželství, ve kterém alespoň jeden z manželů nedovrší v roce podání žádosti 36 let, 2. nežije v manželství, nedovrší v roce podání žádosti 36 let a má ve výchově, střídavé výchově nebo pěstounské péči alespoň jedno nezletilé dítě, nebo 3. jehož byt byl poškozen povodněmi. (nařízení vlády č. 28/2006 Sb., 3) Úvěr 150 lze využít na modernizaci: bytového domu ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví, rodinného domu ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví, bytu v osobním vlastnictví, bytu v družstevním vlastnictví, připojení bytového nebo rodinného domu k veřejným sítím. Modernizovaný byt musí zároveň sloužit k trvalému bydlení žadatele po dobu splácení úvěru. Parametry a podmínky čerpání úvěru 150: úroková sazba 2 % p. a., čerpání úvěru musí být zahájeno do 1 roku ode dne uzavření úvěrové smlouvy a úvěr lze čerpat do 2 let ode dne uzavření úvěrové smlouvy, úvěr je splatný nejdéle do 10 let ode dne, kdy bylo započato s jeho čerpáním s možností přerušení splátek v závažných životních situacích nebo s možností mimořádných splátek kdykoliv v průběhu splácení v libovolné výši,

34 34 Literární rešerše úvěr musí být zajištěn ručitelským závazkem. (nařízení vlády č. 28/2006 Sb., 6 7) Tato forma státní podpory byla poskytována od do a za tuto dobu bylo uzavřeno smluv. V současné době nejsou ve Státním fondu rozvoje bydlení vyčleněny prostředky na poskytování úvěrů 150 na modernizaci bydlení, avšak tento program je platný v režimu povodňových podpor. (Státní fond rozvoje bydlení, 2011) Úvěr 200 Podmínky poskytování úvěrů 200 jsou upraveny v nařízení vlády č. 97/2002 Sb. Tyto úvěry jsou určeny pro osoby mladší 36 let a jsou poskytovány na úhradu části nákladů spojených s výstavbou bytů. Úvěr může být tedy poskytnut žadateli, který: nedovršil v roce podání žádosti o úvěr 36 let a není v době podání žádosti vlastníkem ani spoluvlastníkem bytu, bytového domu nebo rodinného domu, v případě, že žadatel žije v manželství, musí tyto podmínky splnit oba z manželů. Úvěr 200 lze poskytnout na výstavbu: a) bytu, jestliže podlahová plocha všech místností bytu, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu, nepřesáhne 80 m 2, nebo b) bytu v rodinném domě s jedním bytem, jestliže podlahová plocha všech místností bytu včetně místností, které tvoří příslušenství bytu, kromě garáže, nepřesáhne 120 m 2. (nařízení vlády č. 97/2002 Sb., 3) Byt, na jehož výstavbu byl úvěr poskytnut, musí být po dobu splácení úvěru ve výlučném vlastnictví žadatele o úvěr. Pokud byl úvěr poskytnut jednomu z manželů, musí být, trvá-li manželství, byt po dobu splácení úvěru ve společném jmění manželů nebo ve výlučném vlastnictví toho z manželů, kterému byl úvěr poskytnut. (nařízení vlády č. 97/2002 Sb., 4) Parametry a podmínky čerpání Úvěru 200: úroková sazba 3 % p. a., čerpání úvěru musí být zahájeno do 2 let ode dne účinnosti úvěrové smlouvy a úvěr lze čerpat do 3 let ode dne účinnosti úvěrové smlouvy, úvěr je splatný do 10 let ode dne, kdy bylo započato s jeho čerpáním s možností přerušení splátek v závažných životních situacích až na dobu 2 let, nebo s možností mimořádných splátek kdykoliv v průběhu splácení v libovolné výši, úvěr musí být zajištěn ručitelským závazkem. (nařízení vlády č. 97/2002 Sb., 6)

35 Literární rešerše 35 Úvěry 200 byly poskytovány od do Za tuto dobu bylo uzavřeno smluv. Stejně jako v případě úvěrů 150, tak i pro úvěry 200 nejsou v současné době ve Státním fondu rozvoje bydlení vyčleněny prostředky na jejich poskytování, a proto nejsou přijímány žádosti o tuto podporu. (Státní fond rozvoje bydlení, 2011) Úvěr 300 Jak už jsem se zmínila výše, podmínky poskytování tohoto úvěru se řídí dle nařízení vlády č. 616/2004 Sb. Jedná se o velmi výhodný úvěr do výše až Kč určený na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením bytu a lze jej čerpat společně s jiným účelovým úvěrem. O tuto půjčku může požádat: osoba žijící v manželství, která nedovršila věku 36 let, osoba nežijící v manželství, která nedovršila věku 36 let a pečuje alespoň o jedno dítě (i osvojené), osoba, která dle platného devizového zákona na našem území může nabývat nemovitost, osoba (vč. jejího manžela/ky) nesmí být v době žádosti vlastníkem bytu, bytového domu, rodinného domu nebo nájemcem družstevního bytu, osoba (vč. jejího manžela/ky), které nebyl v minulosti poskytnut příspěvek na koupi či výstavbu bytu. (nařízení vlády č. 616/2004 Sb., 3) Úvěr 300 lze čerpat na: výstavby bytu podle zákona o vlastnictví bytů, výstavby bytu v rodinném domě, výstavby bytu formou změny stavby, kterou vznikne byt z prostorů původně kolaudovaných k jiným účelům než k bydlení, koupě bytu, koupě rodinného domu s jedním bytem, úhrady za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, stane-li se příjemce úvěru nájemcem družstevního bytu, úhrada členského vkladu do bytového družstva, stane-li se příjemce úvěru nájemcem družstevního bytu. (nařízení vlády č. 616/2004 Sb., 2) Parametry a podmínky čerpání Úvěru 300: úroková sazba 2 % p. a., čerpání úvěru musí být zahájeno do 2 let ode dne účinnosti úvěrové smlouvy a úvěr lze čerpat do 3 let ode dne nabytí účinnosti úvěrové smlouvy,

36 36 Literární rešerše úvěr je splatný nejdéle do 20 let ode dne, kdy bylo započato s jeho čerpáním, s výjimkou případů, kdy došlo k přerušení splácení, které může trvat maximálně 2 roky, splácení jistiny úvěru může být odloženo až na dobu 10 let, po dobu odkladu jsou spláceny jen úroky, úvěr musí být zajištěn buď ručitelským závazkem, nebo zástavou nemovitosti. (nařízení vlády č. 616/2004 Sb., 5-6) Úvěry 300 byly poskytovány v letech Za tuto dobu bylo uzavřeno platných smluv a celková částka čerpaných úvěrů představovala k objem Kč. V současné době, stejně jako u předešlých úvěrů, nejsou ve Státním fondu rozvoje bydlení vyčleněny prostředky na poskytování této státní podpory. (Státní fond rozvoje bydlení, 2011) 4.5 Spotřebitelský úvěr Zákon o spotřebitelském úvěru Počátky právní úpravy poskytování spotřebitelských úvěrů v České republice sahají do konce 90. let 20. století, kdy byl vypracován zákon č. 321/2001 Sb., o některých podmínkách sjednávání spotřebitelského úvěru, který vstoupil v platnost Avšak po vstupu České republiky do evropských institucí, bylo potřeba právní úpravu spotřebitelských úvěrů sladit s evropským právem, neboť tento zákon nekorespondoval s právem Evropské unie. Proto v roce 2011 vstoupil v platnost nový zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů, který dosavadní zákon nahradil. Dále je právní úprava spotřebitelských úvěrů také obsažena v obchodním a občanském zákoníku. (Dohnal, 2011) Zákon o spotřebitelském úvěru definuje spotřebitelský úvěr jako platbu, půjčku, úvěr nebo jinou obdobnou finanční službu, která je poskytována nebo přislíbena spotřebiteli věřitelem, nebo zprostředkovatelem. Avšak na tuto definici se vztahuje řada výjimek, které vymezení spotřebitelského úvěru značně zužují. Za spotřebitelský úvěr se tedy nepovažují: půjčky poskytnuté na bydlení zajištěné zástavním právem k nemovitosti, nájem nebo leasing, u něhož není sjednána povinnost nebo právo koupě po uplynutí určité doby, bezúplatné půjčky, případy, kdy je průběžné poskytování služby nebo dodávání zboží stejného druhu placeno formou splátek, některé druhy půjček poskytované zaměstnavatelem zaměstnancům, některé druhy půjček sjednaných obchodníkem s cennými papíry za účelem provedení operace s investičními nástroji,

37 Literární rešerše 37 bezplatné odložení platby stávajícího dluhu, půjčky poskytované omezenému okruhu osob ve veřejném zájmu na základě zákona, půjčky, při nichž je věřiteli přenechána movitá věc a věřiteli nevzniká právo na vrácení peněz, půjčky obsažené v soudních nebo jiných úředních smírech. Co se týče výše úvěru, tak dle tohoto zákona je spotřebitelským úvěrem myšlen jen úvěr v celkové výši od Kč do Kč. (zákon č. 145/2010 Sb., 2) Dále zákon o spotřebitelském úvěru vymezuje v 3 pojmy spotřebitel, věřitel a roční procentní sazba nákladů (RPSN) následovně: spotřebitel - fyzická osoba, která nejedná v rámci své podnikatelské činnosti nebo v rámci samostatného výkonu svého povolání, věřitel - osoba nabízející nebo poskytující spotřebitelský úvěr v rámci své podnikatelské činnosti nebo v rámci samostatného výkonu svého povolání, RPSN - celkové náklady spotřebitelského úvěru pro spotřebitele, vyjádřené jako roční procentní podíl z celkové výše spotřebitelského úvěru. RPSN Roční procentní sazba nákladů představuje základní ukazatel, dle kterého můžeme hodnotit nákladovost spotřebitelských úvěrů. Prostřednictvím RPSN můžeme posoudit výhodnost jednotlivých úvěrů, které jsou nabízeny na trhu. Jak už jsem se zmínila výše, zákon o spotřebitelském úvěru ukládá povinnost informovat spotřebitele o výši RPSN. RPSN rozumíme veškeré náklady s úvěrovou půjčkou související. Těmito náklady jsou například: úrok z úvěru, poplatky za uzavření smlouvy, poplatky za správu úvěru, poplatky za vedení účtu, poplatky vážící se k převodu peněžních prostředků, první navýšená splátka, pojištění schopnosti splácet apod. (Pololáník, 2008) Základní dělení spotřebitelských úvěrů Existuje řada způsobů, jak lze dělit spotřebitelské úvěry. Lze je dělit například podle účelovosti, podle typu výplaty, podle zajištění, podle doby splatnosti atd. Já zde uvedu dvojí dělení, které považuji za základní a důležité vzhledem k povaze této práce, a to

38 38 Literární rešerše dle účelovosti a zajištění. Dle účelovosti dělíme spotřebitelské úvěry na účelové a neúčelové. U neúčelových spotřebitelských úvěrů není potřeba, aby žadatel předkládal bance doklady ověřující účel úvěru. Po sepsání úvěrové smlouvy dostává klient peníze na účet. Tento typ spotřebitelského úvěru zpravidla banky nabízí za vyšší úrokovou sazbu, neboť je pro banky rizikovější, z důvodu nemožnosti ověření si účelu úvěru. V případě účelových spotřebitelských úvěrů musí klient doložit, za jakým účelem je úvěr čerpán a banka má právo kontrolovat, zda je toto čerpání úvěru v souladu se sjednaným účelem. (Kašparovská, 2010) Dle zajištění se spotřebitelské úvěry dělí na: Zajištěné spotřebitelské úvěry, u kterých banka vyžaduje určitou formu zajištění, z důvodu vyššího rizika nesplacení dané částky. Mezi nejčastější formy zajištění spotřebitelského úvěru patří zástava nemovitého majetku, ručitelská prohlášení, postoupení pohledávek z nájmu a směnečné zajištění. A dále na nezajištěné spotřebitelské úvěry, u kterých není potřeba žádná forma zajištění. Výše těchto úvěrů je zpravidla nižší než v případě zajištěných úvěrů. (Kašparovská, 2010) Žádost o spotřebitelský úvěr Aby klient získal spotřebitelský úvěr, musí o něj v první řadě zažádat a splnit stanovené podmínky, které se mohou u každé bankovní či nebankovní instituce nepatrně odlišovat. Mezi tyto nejčastější podmínky patří: 1. minimální věk 18 let, 2. trvalé bydliště na území ČR nebo povolení k trvalému pobytu na území ČR, 3. běžný účet vedený u dané banky, 4. dostatečně vysoké příjmy. (Finance, 2012) Dále žadatel musí k žádosti o úvěr předložit dva doklady totožnosti a potvrzení o příjmu. V případě fyzické osoby podnikatele musí předložit daňové přiznání. Povinné náležitosti smlouvy o spotřebitelském úvěru uvádí zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru v příloze č. 3.

39 Vlastní práce 39 5 Vlastní práce V této části práce se zaměřím na komparaci hypotečních úvěrů a úvěrů, které lze získat ze stavebního spoření. Komparaci budu provádět na základě těchto kritérií: náklady na vyřízení úvěru, poplatky spojené s úvěrem, výše úrokové sazby a náklady na zajištění úvěru. Jednotlivé informace, které zde uvedu, se budou týkat nabídky bankovních institucí aktuální k datu zpracování bakalářské práce. V navazující kapitole pak na základě konzultací s jednotlivými poradci daných bankovních institucí zpracuji modelové příklady čerpání úvěrů pro fyzické osoby nepodnikatele. V neposlední řadě také zpracuji modelový příklad čerpání spotřebitelského úvěru a zhodnotím, která varianta úvěru je obecně výhodnější pro financování vlastních bytových potřeb fyzických osob nepodnikatelů, a to konkrétně na koupi nového rodinného domu nebo bytu. 5.1 Komparace produktů hypotečních úvěrů dle daných parametrů Vzhledem k velkému počtu bankovních institucí nabízející hypoteční úvěry, jsem vybrala pouze pět z nich, jejichž produkty použiji pro následnou komparaci. Těmito bankovními institucemi jsou: Hypoteční banka, a. s., Česká spořitelna, Wűstenrot hypoteční banka, UniCredit Bank, Equa bank. Česká spořitelna, Hypoteční banka, a. s. a Wűstenrot hypoteční banka jsou bankovní instituce, které mají v poskytování hypotečních úvěrů dlouhodobou praxi a vykazují dle statistik největší podíl na trhu v počtu poskytnutých hypoték. Navíc poslední dvě zmiňované jsou na poskytování hypotečních úvěrů specializované. UniCredit Bank patří k méně významným bankovním institucím nabízející hypoteční úvěrování. Co se týče Equa bank, tak ta na českém finančním trhu působí od červa 2011 a nabízí standardní bankovní služby Náklady na vyřízení hypotečního úvěru Prvotním nákladem spojeným s vyřízením hypotečního úvěru je poplatek za podání a zpracování žádosti o úvěr. Tento poplatek si stanovuje každá banka sama, a proto se může jeho výše u jednotlivých bank výrazně lišit. Některé banky tento jednorázový poplatek stanovují jako procento z výše úvěru, některé jako pevnou částku v Kč. Jak můžeme vidět v tabulce č. 2, tak z vybraných bankovních institucí jen jediná poskytuje hypoteční úvěr zdarma, a to Česká spořitelna. Ostatní banky tuto službu zpoplatňují, přičemž nejvíce může potencionální žadatel zaplatit u Wűstenrot hypoteční banky, a to

40 40 Vlastní práce až Kč. Avšak v případě, že klient zvolí dobu fixace úrokové sazby tři nebo pět let, tak za podání a zpracování žádosti o úvěr nic neplatí. K získání hypotečního úvěru je nutné společně s podáním žádosti také doložit další doklady, které jsou bankou povinně vyžadovány. Jedním z těchto dokladů je potvrzení o vyhotovení tržního odhadu zastavované nemovitosti. Vyhotovení tohoto dokladu je také zpoplatněno, a tedy jsou to další náklady pro žadatele o úvěr. Cena odhadu se většinou odvíjí od typu zastavované nemovitosti. Zpravidla odhad tržní ceny bytu je levnější než odhad tržní ceny rodinného domu. Některé banky nabízejí sníženou cenu za vyhotovení odhadu, a to v případě, kdy klient předloží všechny potřebné podklady k posouzení tržní ceny nemovitosti. Banka tak vyhotoví odhad tzv. od stolu a nevznikají jí tak vysoké náklady jako v případě, kdyby si musela všechny tyto podklady vyhotovit sama. Kolik si jednotlivé banky za tuto službu účtují je uvedeno v tabulce č. 2. Některé banky také poskytují tzv. příslib úvěru. Tím se rozumí, že banka se zaváže klientovi poskytnout v určitém čase a v určité výši úvěr v souladu s podmínkami definovanými v příslibu. Hypoteční příslib dokládá jak velkou částkou budoucí žadatel o úvěr disponuje na koupi určité nemovitosti a umožňuje mu tak pořídit si danou nemovitost snadněji. Neboť tento příslib potvrzuje ostatním subjektům na trhu s nemovitostmi, že zájemce je dostatečně bonitní na koupi určité nemovitosti. Hypoteční banka, a. s. a Česká spořitelna poskytuje příslib úvěru zdarma. Wűstenrot hypoteční banky má tuto službu zpoplatněnou a účtuje si 500 Kč. UniCredit Bank a Equa bank příslib úvěru neposkytují.

41 Vlastní práce 41 Tab. 2 Náklady na vyřízení hypotečního úvěru Bankovní instituce Hypoteční banka, a. s. Zpracování a poskytnutí úvěru (% z výše úvěru) 0,4 (min Kč, max Kč) Poskytnutí příslibu úvěru (v Kč) Poplatek za odhad tržní ceny zastavované nemovitosti (v Kč) Byt Rodinný dům Zdarma Česká spořitelna Zdarma Zdarma Wűstenrot hypoteční banka 0,8 (min Kč, max Kč) Unicredit Bank Kč Neposkytuje Max Equa bank 2800 Kč (účelová 6 Neposkytuje hypotéka) Zdroj: Interní materiály jednotlivých bank, vlastní zpracování Poplatky spojené s čerpáním hypotečního úvěru Mnoho lidí se při volbě banky řídí jen výší úrokové sazby, za kterou daná banka hypoteční úvěr nabízí. Avšak kromě úroků je s čerpáním hypotečního úvěru spojeno hned několik dalších poplatků, kterým je také důležité věnovat pozornost. Tyto poplatky jsou uvedeny v tabulce č. 3. Prvním z nich je poplatek za správu účtu, který se u většiny bank pohybuje téměř ve stejné výši. Nejvíce si z vybraných bank účtuje UniCredit Bank, a to až Kč za rok. Dalším poplatkem, se kterým se klient může setkat, je poplatek za čerpání úvěru. Nejvíce klient za čerpání úvěru zaplatí u UniCredit Bank, a to Kč. U České spořitelny je zpoplatněno až druhé a další čerpání úvěru částkou 500 Kč. U Hypoteční banky, a. s. klient zaplatí za čtvrté a další čerpání úvěru, a to 800 Kč. U Equa bank až při pátém čerpání úvěru, které činí 500 Kč. Jako jediná nemá čerpání hypotečního úvěru vůbec zpoplatněno Wűstenrot hypoteční banky. V případě, že klient potřebuje změnit některé z úvěrových podmínek, banka mu to ve většině případů umožní, avšak požaduje za tuto operaci také určitý poplatek, a to ne zcela bezvýznamný. Jak můžeme vidět v tabulce č. 3, výše tohoto poplatku je u každé banky rozdílná a odvíjí se od charakteru dané změny. Pouze u Wűstenrot hypoteční banky je výše tohoto poplatku univerzální, a to Kč za jakoukoliv změnu podmínek 3 S elektronickými podklady klienta pouze Kč. 4 V případě zvolení tříleté nebo pětileté fixační doby úrokové sazby je poskytnutí úvěru zdarma. 5 Při dodání kompletních podkladů potřebných k posouzení je účtováno 50 % z uvedených úhrad. 6 V případě poskytnutí neúčelové hypotéky Kč.

42 42 Vlastní práce čerpání úvěru. U Hypoteční banky, a. s. může částka za změnu podmínek úvěrové smlouvy dosahovat až Kč. Tab. 3 Poplatky spojené s čerpáním hypotečního úvěru Bankovní instituce Správa účtu (v Kč/rok) Hypoteční banka, a. s Česká spořitelna Wűstenrot hypoteční banka Čerpání úvěru (v Kč) čerpání zdarma, další čerpání zdarma, další 500 Změna podmínek úvěrové smlouvy (v Kč) /5 000 (dle typu změny) Zdarma /5 000 (dle UniCredit Bank typu změny) Equa bank čerpání zdarma, další 500 Zdroj: Interní materiály jednotlivých bank, vlastní zpracování Poplatek za nedočerpání úvěru (% z nevyčerpané částky) 5 (při nedočerpání nad 20 % výše úvěru) 5 (při nedočerpání nad 10 % výše úvěru) 3 (při nedočerpání nad 20 % výše úvěru) Klientská sazba/diskontní sazba; min / (při nedočerpání nad 10 % výše úvěru) Výše úrokové sazby Výše úrokové sazby u hypotečních úvěrů se odvíjí jednak od její fixace, tedy doby po kterou zůstává výše úrokové sazby neměnná, jednak od výše částky úvěru, která pokrývá hodnotu zastavované nemovitosti. Také záleží na tom, jestli se jedná o účelovou či neúčelovou hypotéku, případně na jaký účel je daný hypoteční úvěr čerpán. Zpravidla výše úrokové sazby neúčelové hypotéky je vyšší než v případě účelové hypotéky. Navíc banky nabízí za využívání dalších jejich bankovních služeb (běžný účet, pojištění) různé slevy z úrokových sazeb. Co se týče doby fixace, tak fixační období může trvat jeden rok, tři roky, či pět, deset, patnáct, dvacet, pětadvacet až třicet let. Také je možnost si místo pevné úrokové sazby zvolit variabilní úrokovou sazbu, která se odvíjí od aktuálních úrokových sazeb vyhlašovaných Českou národní bankou. Vzhledem k tématu bakalářské práce jsem pro komparaci úrokových sazeb vybraných bankovních institucí zvolila úrokové sazby hypotečních úvěrů účelových, konkrétně určených na koupi vlastní nemovitosti. Výši těchto sazeb znázorňuje tabulka č Čerpání úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitosti 8 Klientská sazba je uvedená v úvěrové smlouvě. 9 Změna smlouvy vyžadující vyhotovení dodatku ke smlouvě 3000 Kč, bez nutnosti dodatku 1000 Kč.

43 Vlastní práce 43 Tab. 4 Přehled úrokových sazeb z hypotečních úvěrů Bankovní instituce Typ úvěru dle Úroková sazba s fixací zástavní hodnoty nemovitosti 1 rok 3 roky 5 let 10 let 15 let let Do 85 % 4,89 4,29 4,39 5,19 5,29 5,29 Hypoteční banka, a. s % 5,99 5,39 5,49 6,29 6,39 6,39 Česká spořitelna % 4,99 4,29 4,19 4,94 Individu álně - Wűstenrot hypoteční Do 85 % 12 3,79 3,59 3,69 5, banka % 3,99 3,79 3,89 5, Unicredit Bank 13 Do 85 % 4,09 4,49 4,49 5, % 5,39 5,89 5,99 6, Equa bank % Od 4,79 Od 3,49 Od 3, Zdroj: Interní materiály jednotlivých bank, vlastní zpracování Jak je vidět v tabulce č. 4, tak úvěry ve výši % zástavní hodnoty nemovitosti jsou obecně úročeny nižší úrokovou sazbou než úvěry, které pokrývají celou hodnotu zastavované nemovitosti. Také se dá říci, že podle úrokových sazeb platných pro rok 2012 je nejvýhodnější doba fixace na dobu 3 let, neboť na tuto dobu fixace se vztahují nejnižší úrokové sazby. Z tabulky také vyplývá, že při porovnání úrokových sazeb jednotlivých bankovních institucí nabízí nejnižší úrokové sazby u hypotečních úvěrů pokrývajících 85% zástavní hodnoty nemovitosti Wűstenrot hypoteční banka. Avšak tyto úrokové sazby platí pouze pro nově uzavřené hypotéky. Naopak nejvyšší úrokové sazby nabízí Hypoteční banka, a. s. To stejné platí i u hypotečních úvěrů pokrývající % zástavní hodnotu nemovitosti. Co se týče slev z úrokových sazeb, které vybrané bankovní instituce nabízí, tak ty budou zmíněny u jednotlivých modelových příkladů čerpání hypotečních úvěrů. 5.2 Komparace úvěrů ze stavebního spoření dle daných parametrů Jak už jsem se zmínila v teoretickém základu, tak na dnešním finančním trhu působí celkem 5 stavebních spořitelen a každá z nich nabízí hned několik variant stavebního spoření a úvěrů z nich. Tyto jednotlivé varianty se liší jednak výší úrokových sazeb z vkladů a z úvěrů, také je u nich rozdílná hranice minimálně naspořené částky z cílové částky pro možnost čerpání úvěru, nebo minimální výše měsíční splátky úvěru apod. 10 Úrokové sazby platí pro nové klienty po dobu prvního fixačního období a neobsahují žádné slevy. 11 Sazba se snižuje o 0,1 % p. a., pokud je současně uzavřeno životní pojištění Wüstenrot. 12 Minimální úroková sazba platí pouze pro nové hypotéky ve výši min. 1,3 mil. Kč, do 85 % hodnoty zajištění a pro žadatele splňující požadavky na bonitu. 13 Úrokové sazby se vztahují na nově poskytnuté úvěry a neobsahují žádné slevy.

44 44 Vlastní práce Co se týče překlenovacích úvěrů, tak jednotlivé typy se liší hlavně ve výši úrokových sazeb a délce splatnosti Poplatky spojené se stavebním spořením Tato část práce je především zaměřena na komparaci produktů stavebního spoření určených k okamžitému financování vlastního bydlení. To znamená tedy na komparaci překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření. Proto zde jen stručně uvedu, jaké náklady jsou spojené se samotným stavebním spořením a v dalších podkapitolách se budu věnovat jen nákladům spojených s úvěry ze stavebního spoření. V případě, že se člověk rozhodne uzavřít si stavební spoření a využívat jej pouze jako spořící produkt, tak náklady s tím související jsou následující. Prvotním nákladem je jednorázový poplatek za uzavření smlouvy, který se u většiny stavebních spořitelen rovná 1 % z cílové částky. Avšak jak můžeme vidět v tabulce č. 5, některé stavební spořitelny si stanovují maximální výši tohoto poplatku. Dále musí klient ročně platit poplatek za vedení spořícího účtu, který se pohybuje v rozmezí 240 Kč 550 Kč. Nejméně klient zaplatí u Wűstenrot stavební spořitelny. Naopak nejvíce u Stavební spořitelny České spořitelny, kde za vedení účtu může zaplatit až 550 Kč, podle toho jakou má stanovenou úrokovou sazbu z vkladů. Poplatky za roční výpisy z účtu se pohybují v rozmezí Kč, některé stavební spořitelny je poskytují zdarma. Co se týče poplatku spojeného se zvýšením či snížením cílové částky, tak ten se počítá z rozdílu původní a nové cílové částky. Za snížení cílové částky si poplatek účtuje jen Wűstenrot stavební spořitelna, a to 0,9 % z rozdílu cílových částek, u ostatních stavebních spořitelen není tato služba zpoplatněna. Naopak za zvýšení cílové částky klient zaplatí u všech stavebních spořitelen. Nejvíce si účtuje Wűstenrot stavební spořitelna, a to až Kč, nejméně Stavební spořitelna České spořitelny, a to Kč. Dalším významným poplatkem spojeným se stavebním spořením je jednorázová úhrada za ukončení smlouvy před uplynutím vázací doby, která trvá šest let. Tento poplatek se stanovuje jako procento z cílové částky a jak je vidět v tabulce č. 3, pohybuje se v rozmezí 0,5 0,9 % z cílové částky.

45 Vlastní práce 45 Tab. 5 Poplatky spojené se stavebním spořením Stavební spořitelna Českomoravská stavební spořitelna Wűstenrot stavební spořitelna Raiffeisen stavební spořitelna Modrá pyramida stavební spořitelna Stavební spořitelna České spořitelny Úhrada za uzavření smlouvy (% z c.č.) 1 (max Kč) 1 (max Kč) 1 1 (max Kč) 0,5 (max ,-) Vedení spořícího účtu (Kč/rok) Poplatek za roční výpis z účtu (Kč/rok) 330 Zdarma Dle tarifu 316 nebo 360 Dle tarifu 21 nebo zdarma Dle úr. sazby 310/470/ Zahrnuto v poplatku za vedení účtu Poplatek za zvýšení/snížení cílové částky (% z rozdílu c.č.) 1,00 (max Kč)/zdarma Ukončení smlouvy před uplynutím vázací doby (% z c.č.) 0,5 1,00 (max Kč)/ 0,90 (min. 100 Kč) 14 0,9 1,00/zdarma 1,00 (max Kč)/zdarma 5,00 (max Kč)/zdarma Zdroj: Interní materiály jednotlivých stavebních spořitelen, vlastní zpracování 0,5 (min. 500 Kč) 1 0,5 (max Kč) Poplatky spojené s překlenovacím a řádným úvěrem ze stavebního spoření V případě, že se klient stavební spořitelny rozhodne financovat své bytové potřeby úvěrem ze stavebního spoření či překlenovacím úvěrem, tak k nákladům spojených se stavebním spořením (tabulka č. 5) přibudou další náklady, a to za zpracování žádosti o poskytnutí úvěru, poplatky za vedení úvěrového účtu, poplatky za výpisy z úvěrového účtu a další jednorázové poplatky. Pokud se žadatel o úvěr rozhodne požádat o řádný úvěr ze stavebního spoření, tak jeho žádost je vyřízena zdarma. Avšak v případě podání žádosti o překlenovací úvěr si každá stavební spořitelna za tuto službu poplatek účtuje. Ten se odvíjí od výše požadovaného úvěru. Poplatky spojené s čerpáním překlenovacího či řádného úvěru ze stavebního spoření jsou uvedeny v tabulce č V souvislosti s podáním žádosti o překlenovací úvěr 100 Kč Kč při úrokové sazbě 2 %, 470 Kč (3 %), 550 Kč (4 %).

46 46 Vlastní práce Tab. 6 Poplatky spojené s úvěry ze stavebního spoření Stavební spořitelna Zpracování žádosti o poskytnutí úvěru (% z výše úvěru) Řádný Překlenovací Vedení účtu řádného /překlenovacího úvěru (Kč/rok) Změna podmínek úvěrové smlouvy (v Kč) Předčasné splacení překlenovacího úvěru (v % z c. č.) Českomoravská stavební spořitelna Wűstenrot stavební spořitelna Raiffeisen stavební spořitelna Modrá pyramida stavební spořitelna Stavební spořitelna České spořitelny 16 0,5 (min Zdarma 0, / Kč) Zdarma Zdarma Zdarma 1 (min. 900,- max ,-) 1 (min. 1000,- max ,-) 1 (max ,-) Zdarma 1 (min ,-; max ,-) 300/ / / / / Zdroj: Interní materiály jednotlivých stavebních spořitelen, vlastní zpracování Z tabulky č. 6 lze vyčíst, že poplatek za vyřízení žádosti o překlenovací úvěr se u většiny stavebních spořitelen rovná 1 % z výše úvěru, max Kč. Poplatek za vedení úvěrového účtu se pohybuje v rozmezí Kč ročně, poplatek za roční výpis z úvěrového účtu je u všech stavebních spořitelen shodný s poplatkem za roční výpis ze spořícího účtu, který je uveden v tabulce č. 5. Pokud se klient rozhodne změnit některé parametry úvěru, zaplatí za tuto změnu jednorázový poplatek 500 Kč, u Modré pyramidy stavební spořitelny až Kč. V případě předčasného splacení překlenovacího úvěru si stavební spořitelny také účtují poplatek, jehož výše je u každé stavební spořitelny různá. U Raiffeisen stavební spořitelny tento úkon zpoplatněn není, avšak u ostatních stavebních spořitelen bude muset klient určité procento z cílové částky zaplatit. Předčasné splacení řádného úvěru ze stavebního spoření není u žádné stavební spořitelny zpoplatněno Výše úrokové sazby Výše úrokové sazby závisí na mnoha faktorech. Těmito faktory jsou výše hodnotícího čísla, délka doby spoření a splácení úvěru, výše cílové částky a také doba, která zbývá 16 Změna zajištění nebo účastníka úvěrového případu % do 5 let od uzavření smlouvy, 3 % po 5 letech od uzavření smlouvy. 18 Za každý rok do fixace.

47 Vlastní práce 47 do data přidělení cílové částky. Také záleží na tom, zda se jedná o překlenovací úvěr nebo o řádný úvěr ze stavebního spoření. V případě překlenovacího úvěru, je hodnota úrokové sazby zpravidla vyšší než v případě řádného úvěru a je garantována po dobu šesti let. Naopak úroková sazba z řádného úvěru je po celou dobu trvání řádného úvěru neměnná. Výši úrokové sazby může také ovlivnit způsob, jakým je daný úvěr zajištěn. Zpravidla výše úrokové sazby z vkladů a z úvěru jsou spolu provázané. V případě, že klient požaduje výhodnější úrokovou sazbu z úvěru, musí počítat s tím, že úroková sazba z vkladů pro už tak výhodná nebude. To lze dobře vidět v tabulce č. 7, která uvádí výši úrokových sazeb jak z úvěrů, tak z vkladů, za které v současné době stavební spořitelny nabízejí své produkty. Tab. 7 Přehled úrokových sazeb z vkladů a úvěrů ze stavebního spoření Stavební spořitelna Úroková sazba z vkladů (% p. a.) Úrok z řádného úvěru (% p. a.) Českomoravská 1,00 3,70 stavební spořitelna 2,00 4,80/5,50 Wűstenrot Stavební 1,00 3,70 spořitelna 2,20 4,90 Raiffeisen stavební 1,00 3,50 spořitelna 2,00 4,90 Modrá pyramida stavební spořitelna Stavební spořitelna České spořitelny Úrok z překlenovacího úvěru (% p. a.) Od 4,80 Min. 2,50; max. 5,90 19 Od 3,70 1. rok 3,00 další roky 2,00 Od 3,00 Od 3,60/od 5, ,00 4,75 Od 3,55/od 5,40 21 Zdroj: Interní materiály jednotlivých stavebních spořitelen, vlastní zpracování Z tabulky č. 7 vyplývá, že vklady jsou u všech stavebních spořitelen úročeny buď 1%, nebo 2% úrokovou sazbou. Jen v případě Wűstenrot stavební spořitelny se vyšší úroková sazba z vkladů rovná 2,20 %. Co se týče úrokových sazeb z řádného úvěru, tak nejnižší sazbu nabízí Stavební spořitelna Modrá pyramida. Ostatní stavební spořitelny nabízejí téměř srovnatelné úrokové sazby z řádného úvěru. Naopak úrokové sazby z překlenovacího úvěru jsou u jednotlivých stavebních spořitelen různé. Nejnižší úrokovou sazbu, od které je poskytován překlenovací úvěr, nabízí Wűstenrot stavební spořitelna, a to 2,50 %. Avšak pro získání této úrokové sazby je potřeba mít naspořeno minimálně 50 % z cílové částky. Dále například Stavební spořitelna České spořitelny nabízí překlenovací úvěr za úrokovou sazbu 3,55 %. Tento úvěr 19 2,50 % v případě úspory 50 % z cílové částky, 5,90 % v případě, kdy klient nemá na stavebním spoření žádnou úsporu. 20 Od 3,60 % při zajištění úvěru nemovitostí, od 5,59 % u úvěrů bez zajištění. 21 Od 3,55 % při zajištění úvěru nemovitostí, od 5,40 % u úvěrů bez zajištění.

48 48 Vlastní práce však musí být zajištěn nemovitostí. Raiffeisen stavební spořitelna nabízí překlenovací úvěr od 3,70% sazby a Českomoravská stavební spořitelna od 4,80% sazby Zajištění Zda bude potřeba zajištění jak překlenovacího úvěru, tak řádného úvěru ze stavebního spoření, záleží na více faktorech. Těmito faktory jsou: výše hodnotícího čísla, délka spoření a výše úvěru. U úvěrů ve výši cca až Kč není zpravidla nutné žádné zajištění. Pro čerpání vyššího úvěru se můžeme setkat u jednotlivých spořitelen s požadavky povinného zajištění jedním až třemi bonitními ručiteli, nebo zástavou nemovitosti. Ručení nemovitostí je vyžadováno většinou u úvěrů nad Kč, někdy dokonce až nad Kč. Také je možné zajistit úvěr zástavním právem k pohledávce vůči peněžnímu ústavu. V případě zajištění úvěru ručitelem, případně ručiteli, musí každý z nich splňovat podmínku výše jejich příjmů tak, aby daný úvěr mohli případně splácet oni sami. Dále spořitelny požadují, aby účastník stavebního spoření splácel daný úvěr v produktivním věku a jeho příjem byl pravidelný a dostatečně vysoký. Pro vyčíslení dostatečné výše příjmu se využívá částky životního minima rodiny, která se porovnává s částkou rovnající se rozdílu mezi čistým příjmem klienta a pravidelnými měsíčními závazky a splátkami. Minimální hodnota, která je požadovaná pro poskytnutí úvěru je rovna 1,3násobku životního minima. (Vichnarová, Nováková, 2007) 5.3 Modelové příklady čerpání jednotlivých finančních produktů Následující modelové příklady čerpání úvěrů jsem vypracovala na základě konzultací s jednotlivými poradci daných bankovních institucí. Jedná se však pouze o nezávazné modelové příklady a získané výsledky jsou pouze orientační. V případě faktického čerpání úvěru se každý klient posuzuje individuálně, a tedy neexistuje univerzální modelové řešení pro všechny. Příklady jsem vypracovala na základě nabídky jednotlivých bankovních institucí aktuální k datu zpracování bakalářské práce Zadání příkladu Tento jednotný modelový přiklad jsem použila pro všechny vybrané produkty. Jedná se o mladý manželský pár, který žádá o úvěr na pořízení rodinného domu, jehož zástavní hodnota se rovná Kč. Z dřívějšího stavebního spoření disponují naspořenou částkou Kč. Jejich čistý měsíční příjem dohromady činí Kč. Jiné závazky nemají. Jejich jediným požadavkem, co se týče úvěru je, aby výše jeho splátky se pohybovala kolem Kč. Protože neví, zda pro ně bude lepší své bytové potřeby řešit překlenovacím úvěrem, nebo hypotékou, nechali si vypracovat nabídku od všech sta-

49 Vlastní práce 49 vebních spořitelen a vybraných hypotečních bank, na základě které se rozhodnou, který finanční produkt využijí Hypoteční banky Jak je uvedeno v zadání modelového příkladu, tak zástavní hodnota pořizované nemovitosti se rovná Kč a daný manželský pár má k dispozici Kč. To znamená, že na koupi rodinného domu potřebují ještě Kč. Proto v následujících modelových příkladech čerpání hypotečních úvěrů od vybraných bankovních institucí se požadovaná výše hypotečních úvěrů rovná Kč, což je 84 % zástavní hodnoty nemovitosti. To znamená, že v simulacích je použita nižší úroková sazba než v případě, kdyby hypoteční úvěr pokrýval celou zástavní hodnotu nemovitosti. Pro čerpání hypotečního úvěru není potřeba, dle podmínek jednotlivých bankovních institucí, uzavírat životní pojištění, ale v případě jeho sjednání lze u některých bankovních institucí získat například slevu z úrokové sazby. Naopak zastavovaná nemovitost musí být vždy pojištěna. Navíc si některé bankovní instituce kladou za podmínku poskytnutí úvěru sjednání dalších bankovních produktů u dané banky. Ty budou zmíněny u jednotlivých modelových příkladů. Délka fixačního období úrokové sazby je u všech simulací pětiletá. Co se týče jednotlivých poplatků, jako například za správu úvěrového účtu či za uzavření smlouvy, tak ty nejsou do jednotlivých splátek úvěru započteny, a tedy se platí samostatně.

50 50 Vlastní práce Wűstenrot hypoteční banka Tab. 8 Simulace čerpání hypotečního úvěru od Wűstenrot Hypoteční banky Účel úvěru Hodnota nemovitosti Výše úvěru Vlastní zdroje Doba splatnosti Koupě Kč Kč Kč 15 let Úroková sazba 3,69 % Fixace úrokové sazby Měsíční splátka Životní pojištění Pojištění nemovitosti Poplatky Poplatek za uzavření smlouvy Poplatek za ocenění nemovitosti Poplatek za správu úvěru Náklady na úvěr Splátky celkem Poplatky za správu úvěru celkem Poplatek za uzavření smlouvy Poplatek za ocenění nemovitosti Daňová úspora Celkem přeplaceno ( ) Zdroj: Interní materiály Wűstenrot hypoteční banky, vlastní výpočty 5 let Kč Nevyžadováno Vyžadováno 0 Kč 4800 Kč 150 Kč/měs Kč Kč 0 Kč 4800 Kč Kč Kč V případě, že je klientem zvolená tříletá nebo pětiletá fixační doba úrokové sazby, tak úvěrová smlouva je zpracována zdarma.

51 Vlastní práce 51 Česká spořitelna Tab. 9 Simulace čerpání hypotečního úvěru od České spořitelny Účel úvěru Koupě Hodnota nemovitosti Kč Výše úvěru Kč Vlastní zdroje Kč Doba splatnosti 15 let Úroková sazba 4,19 % Fixace úrokové sazby 5 let Měsíční splátka Kč Životní pojištění Nevyžadováno Pojištění nemovitosti Vyžadováno Poplatky Poplatek za uzavření smlouvy Zdarma Poplatek za ocenění nemovitosti 2000 Kč Poplatek za správu úvěru 150 Kč/měs. Náklady na úvěr Splátky celkem Kč Poplatky za správu úvěru celkem Kč Poplatek za uzavření smlouvy 0 Kč Poplatek za ocenění nemovitosti 2000 Kč Daňová úspora Kč Celkem přeplaceno ( ) Zdroj: Interní materiály České spořitelny, vlastní výpočty Kč Výchozí úroková sazba s pětiletou fixací činí 4,19 %. Pokud klient bude po dobu trvání úvěrové smlouvy aktivně využívat účet u České spořitelny, bude mu poskytnuta sleva z úrokové sazby ve výši 0,50 %. Pokud si sjedná i pojištění schopnosti splácet, získá slevu 0,15 % z úrokové sazby. UniCredit Bank Jelikož součástí podmínek smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru je povinnost sjednání bankovního účtu u dané banky, budou v následující simulaci čerpání hypotečního úvěru zahrnuty poplatky s tímto účtem spojené, ale také sleva z úrokové sazby.

52 52 Vlastní práce Tab. 10 Simulace čerpání hypotečního úvěru od UniCredit Bank Účel úvěru Hodnota nemovitosti Výše úvěru Vlastní zdroje Doba splatnosti Koupě Kč Kč Kč 16 let Úroková sazba 4,49 % Sleva z úrokové sazby (za běžný účet u UniCredit Bank) 0,50 % Výsledná úroková sazba 3,99 % Fixace úrokové sazby Měsíční splátka Životní pojištění Pojištění nemovitosti Poplatky Poplatek za uzavření smlouvy Poplatek za ocenění nemovitosti Poplatek za správu úvěru Poplatek za čerpání úvěru Poplatek za vedení běžného účtu Náklady na úvěr Splátky celkem Poplatky za správu úvěru celkem Poplatek za uzavření smlouvy Poplatek za ocenění nemovitosti Poplatek za čerpání úvěru Poplatky za vedení běžného účtu celkem Daňová úspora Celkem přeplaceno ( ) Zdroj: Interní materiály UniCredit Bank, vlastní výpočty 5 let Kč Nevyžadováno Vyžadováno Kč Max Kč 200 Kč/měs Kč 50 Kč/měs Kč Kč 2500 Kč Kč Kč Kč Kč Kč Běžný účet, který je založen společně s hypotečním úvěrem, musí být po dobu splácení úvěru aktivně využíván a měsíční pohyb na tomto účtu se musí rovnat minimálně 1,5násobku splátky hypotečního úvěru. Banka dále nabízí slevu v hodnotě 0,50 procentního bodu z úrokové sazby za sjednání jednorázového pojištění CARDIF na dobu 60 měsíců, které činí Kč 22. Toto pojištění pokrývá rizika úmrtí a pracovní neschopnosti nebo úmrtí a nedobrovolné ztráty zaměstnání nebo úmrtní a invalidity III. stupně. Záleží pouze na klientovi, jakou variantu pojištění si vybere. 22 Jednorázová částka.

53 Vlastní práce 53 Potenciální žadatel o hypoteční úvěr může také získat slevu z úrokové sazby za využívání kreditní karty UCB, a to ve výši 0,10 %. Po odečtení těchto dvou slev se výše úrokové sazby rovná 3,39 %. Za sjednání pojištění CARDIF činí orientační úspora na splátkách Kč za dobu trvání pojištění a za využívání kreditní karty Kč za dobu trvání úvěru. Hypoteční banka, a. s. Tab. 11 Simulace čerpání hypotečního úvěru od Hypoteční banky, a. s. Účel úvěru Hodnota nemovitosti Výše úvěru Vlastní zdroje Doba splatnosti Koupě Kč Kč Kč 16 let Úroková sazba 4,39 % Fixace úrokové sazby Měsíční splátka Životní pojištění Pojištění nemovitosti Poplatky Poplatek za uzavření smlouvy Poplatek za ocenění nemovitosti Poplatek za správu úvěru Náklady na úvěr Splátky celkem Poplatky za správu úvěru celkem Poplatek za uzavření smlouvy Poplatek za ocenění nemovitosti Daňová úspora Celkem přeplaceno ( , ) Zdroj: Interní materiály Hypoteční banky, a. s., vlastní výpočty 5 let Kč Nevyžadováno Vyžadováno Kč Kč 150 Kč/měs Kč Kč Kč Kč Kč Kč Hypoteční banka, a. s. nevyžaduje od svých klientů společně s hypotečním úvěrem využívat další bankovní produkty. Avšak za využívání některých bankovních produktů u Československé obchodní banky poskytuje slevy z úrokové sazby. Těmito produkty jsou ČSOB Aktivní konto nebo ČSOB exkluzivní konto, za jejichž využívání může klient získat slevu ve výši 0,15 procentního bodu, a to pokud na dané účty bude měsíčně zasílán obnos ve výši 1,3násobku měsíční splátky úvěru. A dále pojištění ČSOB 2 ze 3, za jehož sjednání banka poskytuje slevu z úrokové sazby ve výši 0,10 %. Měsíční poplatek za vedení ČSOB Aktivního konta činí 100 Kč, poplatek za vedení ČSOB exkluzivního konta se rovná 400 Kč/měsíc. Cena pojištění se stanovuje individuálně.

54 54 Vlastní práce Equa bank Tab. 12 Simulace čerpání hypotečního úvěru od Equa bank Účel úvěru Hodnota nemovitosti Výše úvěru Vlastní zdroje Doba splatnosti Koupě Kč Kč Kč 15 let Úroková sazba 3,99 % Fixace úrokové sazby Měsíční splátka Životní pojištění Pojištění nemovitosti Poplatky Poplatek za uzavření smlouvy Poplatek za ocenění nemovitosti Poplatek za správu úvěru Náklady na úvěr Splátky celkem Poplatky za správu úvěru celkem Poplatek za uzavření smlouvy Poplatek za ocenění nemovitosti Daňová úspora Celkem přeplaceno ( ) Zdroj: Interní materiály Equa bank, vlastní výpočty 5 let Kč Nevyžadováno Vyžadováno Kč 4900 Kč 150 Kč/měs Kč Kč Kč 4900 Kč Kč Kč Bankovní instituce Equa bank nepožaduje po klientovi společně s hypotečním úvěrem využívání dalších bankovních produktů, avšak také neposkytuje žádné slevy z úrokové sazby či další zvýhodnění Stavební spořitelny Vzhledem k výši požadované cílové částky, všechny stavební spořitelny požadují zajištění úvěru nemovitostí. Žádná stavební spořitelna po klientovi nevyžaduje životní pojištění. Avšak v případě jeho sjednání u dané stavební spořitelny, může klient získat výhodnější úrokovou sazbu z úvěru, nebo jsou mu nabídnuty výhodnější smluvní podmínky životního pojištění než v případě jeho sjednání u jiné bankovní instituce. Úroková sazba z řádného úvěru je po celou dobu splácení garantovaná, tedy neměnná. Úroková sazba z překlenovacího úvěru je fixovaná po dobu šesti let, poté může dojít k její změně. Poplatky za roční vedení jednotlivých účtů a hodnota státní podpory jsou zahrnuty v jednotlivých splátkách, a tedy jsou ve výpočtech již zohledněny. Jelikož dané

55 Vlastní práce 55 úvěru jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti, spořitelna po klientovi vyžaduje i odhad ceny zastavované nemovitosti, jehož vyhotovení je zpoplatněno. Výše tohoto poplatku se pohybuje v rozmezí Kč a v jednotlivých simulacích není zahrnut. Wűstenrot stavební spořitelna Tab. 13 Simulace překlenovacího úvěru od Wűstenrot Stavební spořitelny Účel úvěru Cílová částka Mimořádný vklad Státní podpora Zajištění Životní pojištění Doba splatnosti Koupě Kč Kč Ano Nemovitostí Nevyžadováno 187 měsíců Úroková sazba z vkladů 1,00 % Úroková sazba z překlenovacího úvěru (fixace 6 let) 4,70 % Úroková sazba z řádného úvěru 3,70 % Výše měsíční splátky překlenovacího úvěru (89 měs.) Výše měsíční splátky řádného úvěru (98 měs.) Poplatky Poplatek za uzavření smlouvy Poplatek za vedení spořícího účtu Poplatek za vedení úvěrového účtu Náklady na úvěr Splátky celkem Kč Kč Kč 240 Kč/rok 300 Kč/rok Kč - Splátky překlenovacího úvěru Kč - Splátky řádného úvěru Kč - Mimořádný vklad Kč Jednorázový poplatek za uzavření smlouvy Kč Daňová úspora Celkem přeplaceno ( ) Zdroj: Interní materiály Wűstenrot stavební spořitelny, vlastní výpočty Kč Kč V případě, že je daný úvěr zajištěn nemovitostí, poskytuje stavební spořitelna snížení úrokové sazby z překlenovacího úvěru, a to ve výši 0,60 %. Jelikož v tomto případě je daný úvěr zastaven nemovitostí, úroková sazba z překlenovacího úvěru je nižší, a tedy se rovná 4,70 %.

56 56 Vlastní práce Českomoravská stavební spořitelna Tab. 14 Simulace překlenovacího úvěru od Českomoravské stavební spořitelny Účel úvěru Cílová částka Mimořádná úložka Státní podpora Zajištění Životní pojištění Koupě Kč Kč Ano Nemovitostí Nevyžadováno Doba splatnosti 199 měsíců Úroková sazba z vkladů 2 % Úroková sazba z překlenovacího úvěru (fixace 6 let) 3,70 % Úroková sazba z řádného úvěru 4,80 % Výše měsíční splátky překlenovacího úvěru (76 měs.) Výše měsíční splátky řádného úvěru (123 měs.) Poplatky Poplatek za uzavření smlouvy Poplatek za vedení spořícího účtu Poplatek za vedení úvěrového účtu Náklady na úvěr Splátky celkem Kč Kč Kč 300 Kč/rok 300 Kč/rok Kč - Splátky překlenovacího úvěru Kč - Splátky řádného úvěru Kč - Mimořádný vklad Kč Jednorázový poplatek za uzavření smlouvy Daňová úspora Celkem přeplaceno ( , ) Zdroj: Interní materiály Českomoravské stavební spořitelny, vlastní výpočty Kč Kč Kč Poplatek za uzavření smlouvy činí Kč, avšak v případě, že se jedná o nové klienty, spořitelna poskytuje slevu na uzavření smlouvy v hodnotě Kč. V době zpracovávání této práce nabízela Českomoravská stavební spořitelna nižší úrokovou sazbu z překlenovacího úvěru za podmínky uzavření smlouvy do konce dubna Proto se výše úrokové sazby z překlenovacího úvěru rovná 3,70 %, a je tedy nižší než úroková sazba z řádného úvěru. Za normálních okolností by se úroková sazba z překlenovacího úvěru pohybovala kolem 4,80 %.

57 Vlastní práce 57 Modrá pyramida stavební spořitelna Tab. 15 Simulace překlenovacího úvěru od Stavební spořitelny Modrá pyramida Účel úvěru Cílová částka Mimořádná úložka Státní podpora Zajištění Životní pojištění Koupě Kč Kč Ano Nemovitostí Nevyžadováno Doba splatnosti 237 měsíců Úroková sazba z vkladů 2 % Úroková sazba z překlenovacího úvěru (fixace 6 let) 4,19 % Úroková sazba z řádného úvěru 5,00 % Výše měsíční splátky překlenovacího úvěru (108 měs.) Výše měsíční splátky řádného úvěru (123 měs.) Poplatky Poplatek za uzavření smlouvy Poplatek za vedení spořícího účtu Poplatek za vedení úvěrového účtu Náklady na úvěr Splátky celkem Kč Kč Kč 330 Kč/rok 330 Kč/rok Kč - Splátky překlenovacího úvěru Kč - Splátky řádného úvěru Kč - Mimořádný vklad Kč Jednorázový poplatek za uzavření smlouvy Daňová úspora Celkem přeplaceno ( ) Zdroj: Interní materiály Stavební spořitelny Modrá pyramida, vlastní výpočty Kč Kč Kč Úroková sazba z překlenovacího úvěru činí 4,19 % a z řádného úvěru 5,00 %. Potencionální klienti však mohou získat několik slev na úrokové sazbě, a to hned v několika případech. Pokud se žadatelé o úvěr stanou nebo jsou klienty Komerční banky, tak dostanou slevu 0,30 % z úrokové sazby, pokud jsou zároveň klienty Modré pyramidy stavební spořitelny, tak mají nárok na slevu ve výši 0,10 % z úrokové sazby. V případě, že si u dané stavební spořitelny uzavřou i životní pojištění získají slevu ve výši 0,10 %. To znamená, že při využití všech slev se úroková sazba z překlenovacího úvěru rovná 3,69 %.

58 58 Vlastní práce Raiffeisen stavební spořitelna Tab. 16 Simulace překlenovacího úvěru od Raiffeisen Stavební spořitelny Účel úvěru Cílová částka Mimořádná úložka Státní podpora Zajištění Životní pojištění Koupě Kč Kč Ano Nemovitostí Nevyžadováno Doba splatnosti 196 měsíců Úroková sazba z vkladů 1,00 % Úroková sazba z překlenovacího úvěru (fixace 6 let) 3,90 % Úroková sazba z řádného úvěru 3,50 % Výše měsíční splátky překlenovacího úvěru (67 měs.) Výše měsíční splátky řádného úvěru (129 měs.) Poplatky Poplatek za uzavření smlouvy Poplatek za vedení spořícího účtu Poplatek za vedení úvěrového účtu Náklady na úvěr Splátky celkem Kč Kč Kč 360 Kč/rok 360 Kč/rok Kč - Splátky překlenovacího úvěru Kč - Splátky řádného úvěru Kč - Mimořádný vklad Kč Jednorázový poplatek za uzavření smlouvy Daňová úspora Celkem přeplaceno ( ) Zdroj: Interní materiály Raiffeisen Stavební spořitelny, vlastní výpočty Kč Kč Kč Pokud si u dané stavební spořitelny potencionální klient sjedná i životní pojištění, získá tak nižší úrokovou sazbu z překlenovacího úvěru, a to o 0,10 %. V tomto případě však není sleva do výpočtů zahrnuta.

59 Vlastní práce 59 Stavební spořitelna České spořitelny Tab. 17 Simulace překlenovacího úvěru od Stavební spořitelny ČS Účel úvěru Koupě Cílová částka Kč Mimořádná úložka Kč Státní podpora Ano Zajištění Nemovitostí Životní pojištění Nevyžadováno Doba splatnosti 149 měsíců Úroková sazba z vkladů 2,00 % Úroková sazba z překlenovacího úvěru (fixace 6 let) 6,35 % Úroková sazba z řádného úvěru 4,75 % Výše měsíční splátky překlenovacího úvěru (67 měs.) Kč Výše měsíční splátky řádného úvěru (82 měs.) Kč Poplatky Poplatek za uzavření smlouvy Kč Poplatek za vedení spořícího účtu 310 Kč/rok Poplatek za vedení úvěrového účtu 310 Kč/rok Náklady na úvěr Splátky celkem Kč - Splátky překlenovacího úvěru Kč - Splátky řádného úvěru Kč - Mimořádný vklad Kč Jednorázový poplatek za uzavření smlouvy Kč Daňová úspora Kč Celkem přeplaceno ( ) Kč Zdroj: Interní materiály Stavební spořitelny České spořitelny, vlastní výpočty Spotřebitelský úvěr Pro srovnání zde uvádím i simulaci čerpání spotřebitelského úvěru. Konkrétně se jedná o účelový spotřebitelský úvěr na bydlení od Raiffeisen bank v hodnotě Kč. Vyšší spotřebitelský úvěr Raiffeisen bank nenabízí. Tento úvěr nemusí být zajištěn, ale v případě jeho zajištění ručitelem, klient získá slevu z úrokové sazby, která se potom pohybuje od 8,3 %. Doba splatnosti úvěru je maximálně 120 měsíců. Poplatek za poskytnutí úvěru činí 1 % z poskytnuté částky, avšak min. 500 Kč, max Kč.

60 60 Vlastní práce Tab. 18 Simulace spotřebitelského úvěru od Raiffeisen bank Účel úvěru Cílová částka Zajištění Životní pojištění Doba splatnosti Koupě Kč Nevyžadováno Nevyžadováno 120 měsíců Úroková sazba 8,9 % RPSN 9,7 % Výše měsíční splátky Poplatky Poskytnutí úvěru Využívání a správa úvěru Náklady na úvěr Splátky celkem Poplatky za správu úvěru celkem Poplatek za uzavření smlouvy Celkem přeplaceno ( ) Zdroj: Interní materiály Raiffeisen bank, vlastní výpočty Kč Kč 150 Kč/měs Kč Kč 5000 Kč Kč 5.4 Komparace modelových příkladů Záměrem manželského páru ze zadání modelového příkladu je získat dostatek finančních prostředků na koupi rodinného domu v hodnotě Kč. V následujícím textu jsou posouzeny jednotlivé nabídky vybraných bankovních institucí a dle zvolených parametrů vybrána pro dané manželé nejvhodnější varianta získání potřebných financí na koupi rodinného domu. Pro komparaci finančních produktů jsem si zvolila tři parametry, a to dobu splácení úvěru, měsíční zatížení rodiny a kolik se na jednotlivých úvěrech za dobu splácení celkem přeplatí.

61 Vlastní práce 61 Tab. 19 Komparace Bankovní instituce Doba splácení (v měs.) Přeplaceno (v Kč) Měsíční zatížení (v Kč) Hypoteční banka, a. s Česká spořitelna Wűstenrot Hypoteční banka UniCredit Bank Equa bank Českomoravská stavební spořitelna Wűstenrot Stavební spořitelna Raiffeisen stavební spořitelna Modrá pyramida stavební spořitelna Stavební spořitelna České spořitelny Spotřebitelský úvěr od Raiffeisen bank Zdroj: Vlastní zpracování / / / / / V tabulce č. 19 je vidět, že hlavní požadavek na výši měsíční splátky, která by se měla pohybovat kolem Kč, byl ve většině případů dodržen. Výjimku tvoří úvěr od Stavební spořitelny České spořitelny, ve kterém měsíční splátka činí přes Kč. Také splátka úvěru od Wűstenrot stavební spořitelny je pro daný manželský pár celkem vysoká. Proto v dalším srovnávání nebudou tyto dva produkty brány v úvahu. Naopak nejnižší měsíční splátkou je zatížen úvěr od stavební spořitelny Modrá pyramida, kde splátka překlenovacího úvěru činí Kč a splátka následného řádného úvěru činí Kč. Ale vzhledem k délce splácení a také vysoké částce, kterou se daný úvěr přeplatí, bych tento produkt pro daný manželský pár nedoporučovala a z komparace jsem ho tedy vyloučila. Co se týče zbývajících vybraných bankovních produktů a výše částky, která se za jednotlivé úvěrové produkty přeplatí, tak ta se pohybuje v rozmezí Kč. Nejméně klient přeplatí v případě hypotečního úvěru od Wűstenrot hypoteční banky, a to Kč. Druhým nejlevnějším úvěrem je hypoteční úvěr od Equa bank a dále následuje hypotéka od České spořitelny. Nejlevnější úvěr ze stavebního spoření nabízí Raiffeisen stavební spořitelna, na kterém klient přeplatí Kč. Doba splácení se u většiny úvěrů pohybuje kolem 180 až 200 měsíci. Avšak jelikož jediným požadavkem manželského páru byla určitá výše měsíční splátky, a to přibližně Kč, tak bych jim i s ohledem na dobu splácení a přeplacení doporučila využít nabídky buď bankovní instituce UniCredit Bank, kde se výše měsíční-

62 62 Vlastní práce ho zatížení rovná ,40 Kč, doba splácení trvá 192 měsíců a celkem se za daný hypoteční úvěr přeplatí Kč. Nebo využít nabídky Českomoravské stavební spořitelny, kde se výše měsíční splátky překlenovacího úvěru rovná Kč a následného řádného úvěru Kč, doba splácení trvá 199 měsíců a celkem se přeplatí Kč. V úvahu by také přicházel hypoteční úvěr od Wűstenrot hypoteční banky, u kterého je výše měsíčního zatížení sice o 100 Kč vyšší, avšak manželský pár by za daný úvěr přeplatil zhruba Kč. Zda však vybrat hypoteční úvěr či překlenovací úvěr záleží na více faktorech a každá varianta má své výhody i nevýhody. Proto nelze tyto dva způsoby financování bydlení porovnávat jen na základě výše měsíční splátky či celkového přeplacení. Co by měl brát klient dále v úvahu a výhody i nevýhody jednotlivých variant budou zmíněny v následující diskuzi. Co se týče spotřebitelského úvěru, tak ten bych za účelem financování nemovitosti určitě nepoužívala, vzhledem k výši úrokové sazby. Jak je vidět z tabulky č. 19, tak při době splácení 120 měsíců se za tento úvěr přeplatí více jak 50 % z půjčované částky. Navíc tato půjčka by nepokryla celou hodnotu kupované nemovitosti a daný manželský pár by musel společně se spotřebitelským úvěrem využít ještě jiný bankovní produkt k získání zbývající částky.

63 Diskuze 63 6 Diskuze V samotném počátku, než jsem vůbec přistoupila k vypracovávání této práce, jsem si vyhledala a nastudovala potřebnou literaturu. Po přečtení vybrané literatury jsem nejprve přistoupila ke zpracovávání literární rešerše, kde jsem se zabývala hlavně základními principy fungování hypotečního úvěrování a stavebního spoření. Dále jsem se zabývala analýzou vývoje situace na trhu hypotečních úvěrů a stavebního spoření a státními programy určenými k podpoře bydlení. Poslední část literární rešerše jsem věnovala spotřebitelskému úvěru. Ve vlastní práci jsem provedla komparaci výše zmíněných variant financování vlastního bydlení a uvedla modelové příklady jejich čerpání. Nyní zhodnotím výhody a nevýhody jednotlivých variant a učiním závěr, která varianta financování vlastního bydlení je obecně výhodnější. Pokud lidé potřebují řešit své bytové potřeby ihned a nemají na koupi rodinného dumu či bytu dostatek finančních prostředků, nabízí se jim dvě nejčastěji využívané varianty, jak potřebné finance získat. První variantou je využít hypotečního úvěru, druhou variantou je překlenovací úvěr. Jak je z práce patrné, vzhledem k zadání modelového příkladu a zvoleným parametrům, na základě kterých jsem porovnávala hypoteční úvěry s překlenovacími úvěry ze stavebního spoření, nelze jednoznačně určit, která varianta je výhodnější. Avšak jak už jsem se zmínila výše, při výběru určité varianty je potřeba přihlížet i k dalším okolnostem, nejenom k finanční nákladovosti úvěru či době splácení, neboť každá varianta má své výhody a nevýhody a záleží na tom, v jaké finanční situaci se klient nachází a jaké jsou jeho možnosti. Na základě porovnání jednotlivých produktů s ohledem na výši úrokových sazeb, které jsem provedla, je možné konstatovat, že v současné době je výhodnější hypoteční úvěr, neboť je úročen nižšími úrokovými sazbami než je úročen úvěr překlenovací. Avšak je nutné říci, že toto se týká úrokových sazeb hypotečních úvěrů, které pokrývají 85 % zástavní hodnoty nemovitosti. V případě 100% hypotéky jsou u těchto dvou produktů úrokové sazby srovnatelné. Ale je také třeba podotknout, že hypoteční banky nabízí řadu slev z úrokových sazeb, takže při jejich využití lze získat podstatně výhodnější úrokovou sazbu. Klient se může rozhodnout pro různou délku fixace úrokové sazby. U hypotečních úvěrů si lze zvolit fixaci v rozmezí 1 30 let, přičemž nejčastěji se využívá tříletá nebo pětiletá doba fixace. U překlenovacích úvěrů je délka fixačního období 6 let. Klient tedy může polemizovat, který produkt je pro něj výhodnější vzhledem k fixačnímu období. Výhodou překlenovacího úvěru je, že je vyřízen společně se smlouvou o stavebním spoření, která obsahuje i podmínky následného řádného úvěru, ve kterých je také stanovena úroková sazba řádného úvěru. Klient tedy má jistotu, že po splnění zákonem stanovených podmínek, kterými jsou doba spoření nejméně 2 roky, naspoření 40 % cílové částky a získání určité výše hodnotícího čísla, bude po celou dobu splácení řádný úvěru úročen stejnou úrokovou sazbou. To může řada klientů, zejména těch, kteří jsou více konzervativní a dávají přednost jistotě, považovat za značnou výhodu v porovnání

64 64 Diskuze s hypotečním úvěrem, kde výše úrokové sazby se mění v závislosti na zvolené době fixace. Nevýhodou překlenovacího úvěru v porovnání s hypotečním úvěrem je, že v případě jeho předčasného splacení si stavební spořitelny účtují určité procento z cílové částky. Naopak hypoteční úvěr může být v předčasně splacen bez sankce, ale jen při změně fixačního období. Do nedávné doby bylo také stavební spoření považované za výhodné vzhledem k státní podpoře, na kterou měl klient při splnění daných podmínek nárok. Avšak v roce 2011 došlo ke změnám zákona, v důsledku kterých se stavební spoření stává pro potenciální klienty méně atraktivní. První změna zákona se týká výše státní podpory, která se snížila na sazbu 10 % v maximální výši Kč ročně. V roce 2010 proběhla také změna zákona o daních z příjmů, která přinesla zásadní změny týkající se zdaňování výnosů ze stavebního spoření. S účinností od se zdaňují 15% sazbou daně jak státní podpora, tak úrokové příjmy. Z těchto důvodů je značně ovlivněna výhodnost stavebního spoření a lze jen těžko předpovídat, jak se bude vyvíjet situace na trhu stavebního spoření v budoucnu. To, že se stavební spoření stalo pro potencnální klienty méně atraktivní dokazuje i pokles počtu nově uzavřených smluv o stavebním spoření v roce Naopak vývoj situace na trhu s hypotečními úvěry je pro potencionální zájemce o hypoteční úvěr značně příznivý. V roce 2011 se počet i objem nově poskytnutých hypoték značně zvýšil, což lze připsat nízkým úrokovým sazbám, které na konci roku 2011 dosáhly svého historického minima a ani začátkem roku 2012 nedošlo k jejich významnějšímu růstu. V případě přetrvání tohoto trendu se dá předpokládat pozitivní vývoj hypotečního úvěrování v České republice. Co se týče spotřebitelského úvěru a jeho využití k financování bytových potřeb, konkrétně k nákupu rodinného domu či bytu, tak tento produkt je pro daný účel značně nevhodný, a to hned z několika důvodů. Zaprvé je to výše spotřebitelského úvěru, která podle zákona o spotřebitelském úvěru může být maximálně Kč, což by na pořízení rodinného domu či většího bytu nestačilo. Dalším důvodem, proč bych spotřebitelský úvěr nedoporučovala, je poměrně krátká doba splatnosti, která se pohybuje kolem 6 10 lety a která značí vysoké měsíční finanční zatížení klienta. V neposlední řadě proti spotřebitelskému úvěru hovoří vysoká úroková sazba, kterou je daný úvěr zatížen. Ta se ve většině případů pohybuje v rozmezí 8-10 %. Jedinou výhodou spotřebitelského úvěru je, že klient získá potřebné finanční prostředky rychleji než v případě hypotečního nebo překlenovacího úvěru.

65 Doporučení a návrhy pro klienty 65 7 Doporučení a návrhy pro klienty Jak už jsem se zmínila výše, v současné době bych potenciálním zájemcům o úvěr, kteří nedisponují téměř žádnými úsporami a daným úvěrem zamýšlí financovat nákup rodinného domu či bytu, doporučila využít, vzhledem k nízkým úrokovým sazbám na hypotečním trhu, hypoteční úvěr s tříletou či pětiletou fixační dobou. Pokud by došlo k náhlému zvýšení úrokových sazeb z hypotečních úvěrů a překlenovací úvěr by se stal výhodnějším, je možné tento hypoteční úvěr refinancovat překlenovacím úvěrem. Opačný postup by byl dosti problematický, vzhledem k vysokým finančním sankcím, které si stavební spořitelny za předčasné splacení překlenovacího úvěru nárokují. Naopak hypoteční úvěr může být v době změny fixace předčasně splacen bez problému. Navíc v současné době většina hypotečních bank nabízí řadu slev z úrokových sazeb, které jsou poskytovány za podmínky využívání dalších bankovních produktů, jako například životní pojištění nebo bankovní účet u dané banky. Pokud již potenciální žadatelé o úvěr jsou účastníky stavebního spoření, doporučovala bych toto spoření zachovat a případně ho v budoucnu využít k vyšší mimořádné splátce hypotečního úvěru, nebo toto spoření mít jako určitou finanční rezervu pro případ nečekaných událostí. Společně s hypotečním či překlenovacím úvěrem je dobré mít uzavřeno životní pojištění pro případ, že z určitého důvodu, jako je například ztráta zaměstnání, dlouhodobá nemoc apod., klient nebude mít dostatek finančních prostředků na splácení úvěru, a tedy k tomu využije plnění z daného pojištění. V případě, že se jedná o klienta, který již má vlastní bydlení a zamýšlí pouze menší rekonstrukci domu či bytu, nebo modernizaci vybavení domácnosti, je pro tento účel vhodnější využít překlenovací úvěr či řádný úvěr ze stavebního spoření, který není potřeba zajišťovat nemovitostí. K tomuto účelu lze využít i spotřebitelský úvěr, ale jak už jsem uvedla v předchozí kapitole, celkové finanční náklady na tento úvěr jsou podstatně vyšší než v případě překlenovacího či řádného úvěru. Na dnešním trhu je celá řada bankovních institucí nabízejících mnoho finančních produktů pro financování vlastního bydlení. Proto bych doporučovala potencionálním žadatelům o úvěr v prvé řadě navštívit několik těchto institucí a nechat si zpracovat předběžné nabídky daných úvěrů, na základě kterých se rozhodnou, jaký úvěr od jaké bankovní instituce využít. Při schůzce s finančními poradci je také dobré, aby klient znal své příjmy, závazky, zda má nějaké pojištění apod., neboť toto vše usnadní zpracování předběžné nabídky úvěru. V případě, že se klient rozhodne své bytové potřeby řešit hypotečním úvěrem, je dobré společně s žádostí o úvěr podat žádost o státní podporu, která se řídí nařízením vlády č. 249/2002 Sb. a která je určena pro všechny žadatele o hypoteční úvěr. A to i v případě, že se v současné době tato podpora neposkytuje. Neboť může se stát, že přijímání žádostí bude v budoucnu pozastaveno. Postup vyřizování žádosti o hypoteční úvěr je podrobněji popsán v kapitole č Fáze hypotečního úvěrování.

66 66 Závěr 8 Závěr Ve své bakalářské práci jsem se zabývala dvěma nejčastějšími způsoby financování vlastního bydlení, a to prostřednictvím hypotečního úvěru a úvěrů ze stavebního spoření, se zaměřením na nákup nového domu nebo bytu. V první části práce jsem se věnovala základním principům fungování zmíněných forem financování. Dále jsem stručně nastínila vývoj situace na trhu hypotečních úvěrů a stavebního spoření v České republice. Také jsem se zmínila o možnosti financování vlastního bydlení pomocí spotřebitelského úvěru. V druhé části práce jsem provedla komparaci vybraných finančních produktů dle daných parametrů. Na základě jednotného modelového příkladu jsem zpracovala simulace čerpání jednotlivých úvěrů. Hlavním cílem práce bylo na základě analýzy a komparace zmíněných forem financování vlastního bydlení zhodnotit výhody a nevýhody jejich využití ve vazbě na zvolená kritéria. Těmito kritérii byly zejména finanční nákladovost úvěru a podmínky dostupnosti úvěrů. Dílčím cílem práce bylo určit, který způsob financování vlastního bydlení je obecně výhodnější. Avšak na tuto otázku není jednoznačná odpověď. Na základě komparace vybraných produktů lze říci, že v současné době je vzhledem k výši úrokových sazeb výhodnější využít hypoteční úvěr. Neboť hypoteční úvěry jsou momentálně úročeny nižšími úrokovými sazbami než je tomu u překlenovacích úvěrů. Další výhodou hypotečního úvěru je, že si klient může zvolit délku fixačního období úrokové sazby. Ta se pohybuje v rozmezí 1 30 let. Klient má také možnost si zvolit variabilní úrokovou sazbu. V případě překlenovacího úvěru je délka fixačního období úrokové sazby rovna 6 let. Avšak součástí smlouvy o překlenovacím úvěru jsou i podmínky čerpání následného řádného úvěru ze stavebního spoření, ve kterých je stanovena i úroková sazba následného úvěru. Klient tedy má jistotu, že řádný úvěr bude po celou dobu splácení úročen stejnou úrokovou sazbou. Je tedy otázkou, který úvěr vzhledem k fixačnímu období je pro klienta výhodnější. Co se týče možnosti předčasného splacení jednotlivých úvěrů, tak hypoteční úvěr lze bez jakékoliv sankce splatit při změně fixačního období. Naopak předčasné splacení překlenovacího úvěru je sankcionováno, a to zaplacením určitého procenta z cílové částky. Za výhodu překlenovacího úvěru byla do nedávné doby považována státní podpora, na kterou měl klient po splnění určitých podmínek nárok. Avšak v roce 2011 byla její výše snížena na sazbu 10 % v maximální výši Kč ročně. Také jsou od tohoto roku zdaňovány 15% sazbou výnosy ze stavebního spoření, a to včetně státní podpory. Z těchto důvodů je v současné době stavební spoření, a tedy i úvěry z něj považováno za méně atraktivní než tomu bylo dříve. Jak je z práce patrné, každá varianta má své výhody a nevýhody, nelze jednoznačně určit, který způsob financování vlastního bydlení je výhodnější. Oba dva produkty mají své místo na trhu a záleží na finanční situaci a možnostech klienta, který z nich k financování svých bytových potřeb využije.

67 Použité zdroje 67 9 Použité zdroje Odborné publikace: [1] DOHNAL, J. Spotřebitelský úvěr. 1. vyd. Praha: Leges, s.r.o., s. ISBN [2] KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a komerční obchody. 1. vyd. Kravaře: Marreal servis, s.r.o., s. ISBN [3] KIELAR, P. Matematika stavebního spoření. 1. vyd. Praha: Ekopress, s. ISBN [4] LUKÁŠ, V., KIELAR, P. Stavební spoření a stavební spořitelny. 1. vyd. Praha: Ekopress, s. ISBN [5] PAVELKA, F. Hypoteční úvěry. 1. vyd. Praha: Hospodářská komora České republiky, s. [6] POLÁKOVÁ, O. a kolektiv. Bydlení a bytová politika. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., s. ISBN [7] VICHNAROVÁ, L, NOVÁKOVÁ, J. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA, s. ISBN Webové zdroje: [1] Asociace českých stavebních spořitelen. Grafy stavebního spoření [online] [cit ]. Dostupné z: < [2] Asociace českých stavebních spořitelen. Překlenovací úvěr (meziúvěr): Slovník pojmů. [online] [cit ]. Dostupné z: < [3] Asociace českých stavebních spořitelen. Zájem o stavební spoření stále klesá, příští rok se čeká lepší. [online] [cit ]. Dostupné z: < [4] Česká spořitelna [online] [cit ]. Dostupné z: < bel=subportal01>. [5] Českomoravská stavební spořitelna [online] [cit ]. Dostupné z: < gn=s_brand_cmss>. [6] Equa bank [online] [cit ]. Dostupné z: < Brand_Brand_v3>.

68 68 Použité zdroje [7] Finance.cz. Hypotéky - kdo je poskytuje. [online] [cit ]. Dostupné z: < [8] Finance.cz. Typy hypoték. [online] [cit ]. Dostupné z: < [9] Finance.cz. Zajištění hypoték. [online] [cit ]. Dostupné z: < [10] HRUŠOVÁ, M. Fincentrum Hypoindex leden 2012: Úrokové sazby zamrzly, objemy zůstaly pod ledem. Hypoindex.cz [online] [cit ]. Dostupné z: < urokove-sazby-zamrzly-objemy-zustaly-pod-ledem/>. [11] Hypoteční banka [online] [cit ]. Dostupné z: < utm_campaign=cpc_adwords_brand-s_hypotecni-banka&utm_content=v2>. [12] JAROŠOVÁ, J. Fincentrum Hypoindex: Úrokové sazby hypoték jsou na historickém minimu. Finexpert.cz [online] [cit ]. Dostupné z: < [13] Modrá pyramida [online] [cit ]. Dostupné z: < [14] Ministerstvo financí České republiky. MF k novým podmínkám stavebního spoření - rok [online] [cit ]. Dostupné z: < [15] Ministerstvo financí České republiky. Zpráva o vývoji finančního trhu v roce [online] [cit ]. Dostupné z: < FT_v_2 010.pdf>. [16] OSTATEK, L. Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh?. Hypoindex.cz [online] [cit ]. Dostupné z: < [17] PELCOVÁ, J. Ústavní soud zrušil novelu zákona o stavebním spoření. Ústavní soud České republiky [online]. 27. dubna 2011 [cit ]. Dostupné z: < [18] POLOLÁNÍK, L. RPSN jako hlavní ukazatel úvěru. Finance.cz [online] [cit ]. Dostupné z: < rpsn-jako-hlavni-ukazatel-uveru/>.

69 Použité zdroje 69 [19] Raiffeisen bank [online] [cit ]. Dostupné z: < [20] Raiffeisen stavební spořitelna [online] [cit ]. Dostupné z: < [21] Realitní revoluce. Vzory smluv zdarma [online] [cit ]. Dostupné z: < [22] Stavební spořitelna České spořitelny [online] [cit ]. Dostupné z: < [23] Státní fond rozvoje bydlení. Podpora mladých. [online] [cit ]. Dostupné z: < [24] ŠALANDA, R. Boom stavebního spoření. Lidové noviny [online]. 2008, [cit ]. Dostupné z: < stavebni-sporeni/17290-boom-stavebniho-sporeni>. [25] ŠINDELÁŘOVÁ, J. Téma pro dva - Další osud stavebního spoření. Zlatakoruna.info [online] [cit ]. Dostupné z: < [26] ŠTAINC, F. Hypotéky loni lámaly rekordy. Co bude dál?. Zlatakoruna.info [online] [cit ]. Dostupné z: < [27] UniCredit Bank [online] [cit ]. Dostupné z: < bel=subportal01>. [28] Wustenrot [online] [cit ]. Dostupné z: < Další zdroje informací: [1] ŠIKULOVÁ, M. Analýza stavebního spoření. Diplomová práce. Brno: Masarykova univerzita Dostupné z: < uni.cz/th/62755/esf_m/dp_sikulovaanalyzastsp.doc+p%c5%99eklenovac%c3 %AD+%C3%BAv%C4%9Br+ze+stavebn%C3%ADho+spo%C5%99en%C3%AD+sc h%c3%a9ma&cd=5&hl=cs&ct=clnk&gl=cz&client=firefox-a>. Právní předpisy: [1] Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., podmínky poskytování příspěvku k hypotečnímu úvěru osobám do 36 let

70 70 Použité zdroje [2] Nařízení vlády č. 28/2006 Sb., úvěr ke krytí nákladů na modernizaci bytu osobami mladšími 36 let [3] Nařízení vlády č. 97/2002 Sb., o použití prostředků z fondu rozvoje bydlení formou úvěru [4] Nařízení vlády č. 616/2004 Sb., použití prostředků fondu rozvoje bydlení osobami mladšími 36 let [5] Zákon č. 84/1995 Sb., o dluhopisech [6] Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech [7] Zákona č. 211/2000 Sb., o státním fondu rozvoje bydlení [8] Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření [9] Zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru

71 Seznam příloh Seznam příloh Příloha č. 1 Žádost o hypoteční úvěr Příloha č. 2 Smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru Příloha č. 3 Zástavní smlouva

72 72 Příloha č. 1 - Žádost o hypoteční úvěr Příloha č. 1 - Žádost o hypoteční úvěr Zdroj: Česká spořitelna, 2012

73 Příloha č. 1 - Žádost o hypoteční úvěr 73 Zdroj: Česká spořitelna, 2012