Porovnání efektivnosti financování bydlení

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola, a.s. Bankovnictví a pojišťovnictví Porovnání efektivnosti financování bydlení Diplomová práce Autor: Bc. Pavla Šromová Finance Vedoucí práce: Ing. Jan Krajíček Praha Duben,

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Prostějově, dne Pavla Šromová

3 Poděkování: Ráda bych poděkovala vedoucímu mé diplomové práce Ing. Janu Krajíčkovi za odborné vedení, cenné rady, připomínky a čas, který mi věnoval při zpracování této práce.

4 Anotace Tématem diplomové práce je porovnání efektivnosti financování bydlení. Cílem práce je analyzovat rozdíly mezi jednotlivými formami financování bydlení, jejich porovnání a doporučení pro výběr. Práce je rozdělena na část teoretickou a praktickou. Teoretická část obsahuje, jakým způsobem je moţné financovat vlastní bydlení, včetně podmínek a způsobů financování. Praktická část se zabývá srovnáním konkrétní nabídky úvěru ze stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny a hypotečního úvěru u Hypoteční banky. Závěr obsahuje návrh modelu hodnocení efektivnosti financování bydlení a doporučení k vhodnému způsobu financování. Klíčová slova Stavební spoření, překlenovací úvěr, úvěr, hypoteční úvěr, úrokové sazby, státní podpora. Annotation Topic thesis compared the effectiveness of financing of housing. The aim of the work is to analyze the differences between the various forms of financing for housing, their comparison and recommendations for selection. The work will be divided into part of the theoretical and practical. In the theoretical part will examine the manner in which it is possible to finance their own housing, including the conditions and modalities of funding. The practical part of the deals by comparing the specific offer of credit from construction savings with Českomoravská stavební spořitelna and the mortgage loan Mortgage Bank. The conclusion contains a proposal for a model of assessment of the effectiveness of financing of housing and the recommendation on the appropriate method of financing. Keywords Building savings, bridge loan, loan, mortgage credit, interest rates, state subsidy.

5 Obsah ÚVOD Stavební spoření Stavební spořitelny Stavební spoření Fáze stavebního spoření Výhody stavebního spoření Nevýhody stavebního spoření Státní podpora po novele zákona Překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření Výhody úvěru/překlenovacího úvěru ze stavebního spoření Nevýhody úvěru/překlenovacího úvěru ze stavebního spoření Překlenovací úvěr ze stavebního spoření Podmínky pro poskytování překlenovacího úvěru Úrokové sazby překlenovacího úvěru u jednotlivých spořitelen Podmínky pro přidělení cílové částky Hodnotící číslo Úvěr ze stavebního spoření Podmínky pro poskytování úvěrů Úrokové sazby úvěru u jednotlivých spořitelen Pravidla a zásady týkající se účastníků úvěrového případu Účastníci úvěrového případu Prokázání úvěruschopnosti (bonity) účastníka úvěrového případu Zajištění návratnosti poskytnutého překlenovacího úvěru/úvěru ze stavebního spoření 23 5

6 1.9 Rizikové skupiny Hypoteční úvěr Hypoteční banky Hypoteční úvěr Výhody hypotečního úvěru Nevýhody hypotečního úvěru Účely hypotečního úvěru Zástava nemovitosti Ţadatel Úroková sazba Fixace úrokové sazby Druhy hypotečních úvěrů Příjmy Účelové faktury a jiné účetní doklady Státní finanční podpora (SFP) Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) Úvěr ze státního fondu rozvoje bydlení Spotřebitelský úvěr Účelový úvěr - financování bydlení Právní úprava financování bydlení Srovnání překlenovacího úvěru, úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru Překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny, a.s. (ČMSS) Typy překlenovacích úvěrů u ČMSS, a.s Pojištění úvěru ze stavebního spoření u ČMSS, a.s Sazebník úhrad u ČMSS, a.s

7 6.4 Modelové příklady překlenovacího úvěru u úvěru ze stavebního spoření u ČMSS, a.s Hypoteční úvěr u Hypoteční banky, a.s. (HB) Typy hypotečního úvěru u HB, a.s Sazebník úhrad u HB, a.s Pojištění hypotečního úvěru Modelové příklady hypotečního úvěru u HB, a.s Porovnání stavebního spoření a hypotečního úvěru Shrnutí a doporučení ZÁVĚR Seznam pouţitých zdrojů Seznam tabulek Seznam obrázků Seznam pouţitých zkratek Seznam příloh

8 ÚVOD Kaţdý člověk má svou potřebu a přání a jednou z nich je mít vlastní bydlení. Jedná se o základní potřebu člověka - kaţdý chce bydlet a chce bydlet v hezkém a kvalitním bytě nebo domě. Stavební spoření nebo hypotéky slouţí k tomu, aby si kaţdý z nás mohl pořídit takové bydlení, po kterém touţí, a také k tomu, abychom si stávající bydlení co nejvíce zpříjemnili. Právě tyto dva produkty jsou základními nástroji pro financování bydlení. Na rozdíl od hypoték je systém stavebního spoření zaloţen na úrokové jistotě. Oba systémy mají své přednosti, avšak vývoj ekonomiky stále více zdůrazňuje výhody stavebního spoření. Kaţdý z nás si poloţí otázku, jak nejlépe zhodnocovat své úspory, jakým způsobem financovat vlastní bydlení, jak zajistit budoucnost svým dětem a jak si zachovat svůj ţivotní standart v důchodu. Existuje velká škála institucí nabízející tyto sluţby a je těţké se rozhodnout, která finanční instituce je ta správná. Výhodou je mít všechny sluţby s tímto spojené pod jednou střechou, coţ tyto předpoklady většina institucí splňuje. Domov potřebujeme všichni. Jen málokdo z nás si můţe dovolit z vlastních úspor pořídit nový byt či dům. Právě proto si většina z nás půjčí peníze od finančních institucí. I já za nedlouho budu muset řešit svou bytovou potřebu. Proto jsem si vybrala toto téma. Tato diplomová práce se zaměřuje na Porovnání efektivnosti financování bydlení a to úvěrem ze stavebního spoření, hypotečním úvěrem, státním fondem pro rozvoj bydlení a účelovým spotřebitelským úvěrem na bydlení. Porovnává jejich výhody a nevýhody. Cílem práce je analyzovat rozdíly mezi jednotlivými formami financování bydlení, jejich porovnání a doporučení pro výběr. Práce je rozdělena na část teoretickou a praktickou. Teoretická část obsahuje, jakým způsobem je moţné financovat vlastní bydlení, včetně podmínek a způsobů financování. První část podává základní informace o stavebním spoření a jeho dvou sloţek překlenovacího úvěru a úvěru. Druhá část o hypotečním úvěru a formě státní podpory. Třetí část je zaměřena na další moţnosti financování bydlení 8

9 a to na státní fond rozvoje bydlení. Čtvrtá část je věnována účelovému spotřebitelskému úvěru na bydlení a v páté části je zmíněna právní úprava financování bydlení. Praktická část se zabývá srovnáním konkrétní nabídky úvěru ze stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny a hypotečního úvěru u Hypoteční banky. Závěr obsahuje návrh modelu hodnocení efektivnosti financování bydlení a doporučení k vhodnému způsobu financování. 9

10 1 Stavební spoření 1.1 Stavební spořitelny Stavební spořitelnou můţe být pouze banka, které bylo uděleno povolení dle zvláštního zákona (zákon č. 21/1992 Sb.), pokud předmětem její činnosti je pouze stavební spoření a další činnosti dle zákona o stavebním spoření. 1 Stavební spořitelny v ČR: Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. 1.2 Stavební spoření Stavebního spoření je produktem, kterým výhodně zhodnocujeme své finanční prostředky s moţností získání úvěru na financování bytových potřeb. Účastníkem smlouvy o stavebním spoření můţe být kaţdá fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky, občanům Evropské unie stačí povolení k pobytu, všichni pak musejí mít přidělené rodné číslo. Kaţdý můţe spořit na více smluv s různými stavebními spořitelnami, ale státní podpora je poskytována jen na jednu smlouvu. 1 Kolektiv autorů, Bankovnictví, vyd. Praha: Bankovní institut, s. ISBN: , str

11 Kaţdá spořitelna nabízí několik tarifů, liší se parametry. Důleţitá je také volba cílové částky. Cílová částka obsahuje vklady, státní podpora, úroky a případný úvěr. Od její výše se odvíjí jak velikost měsíční úloţky - pohybuje se okolo půl procenta z cílové částky, tak i poplatek za uzavření smlouvy, který činí 1 % z cílové částky. Spořící doba trvá šest let. Ukládat je moţné libovolné částky. Úroky z vkladů se pohybují okolo 2 %. Sazba úroků je pevná a platí po celou dobu spoření. Velkou výhodou je, ţe jsou peníze pojištěny. Druhou fází vyuţití stavebního spoření, je čerpání úvěru, a to buď řádného úvěru, nebo překlenovacího úvěru. 2 Stavebním spořením se podle zákona o stavebním spoření rozumí účelové spoření spočívající: v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, v poskytování příspěvku fyzickým osobám (státní podpora) účastníkům stavebního spoření Fáze stavebního spoření Fáze spořící Období, kdy klient pouze ukládá finanční prostředky na vkladový účet. Tyto prostředky se úročí úrokovou sazbou podle zvoleného tarifu. Z uloţených peněz navíc získává státní podporu ve výši 10 % z ročně uspořené částky, maximálně Kč, coţ odpovídá ročně uspořené částce Kč. 4 2 VICHMANOVÁ, L. a NOVÁKOVÁ, J., Financování bydlení, vyd. Brno: Era, s. ISBN , str Citace: Kolektiv autorů, Bankovnictví, vyd. Praha: Bankovní institut, s. ISBN: , str Dostupný na WWW: [citováno ]. 11

12 Během spořící fáze se mohou parametry smlouvy o stavebním spoření měnit tak, aby odpovídaly případným změnám v klientových plánech a potřebách. Smlouva končí buď výpovědí, nebo přidělením cílové částky a následným čerpáním úvěru ze stavebního spoření. Jestliţe je smlouva vypovězena po zákonem stanovené době, můţe klient se získanými finančními prostředky libovolně nakládat - můţe je pouţít na cokoliv. Fáze úvěrová Období, ve kterém klient splácí čerpaný úvěr ze stavebního spoření. Pro získání úvěru je nutné splnit podmínky pro přidělení cílové částky. Po jejich splnění si účastník můţe podat ţádost o poskytnutí úvěru a následně tento úvěr čerpat. Jestliţe účastník ještě nesplní podmínky pro přidělení cílové částky a pro získání úvěru ze stavebního spoření, ale nutně potřebuje financovat svoje bydlení, můţe vyuţít překlenovacího úvěru Výhody stavebního spoření státní podpora aţ Kč, úročení vkladů, naspořené prostředky a státní podpora po 6 letech volně pouţitelné, vklady účastníků jsou pojištěny podle zákona č. 21/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, 5 moţnost odepisování zaplacených úroků z úvěru i z překlenovacího úvěru ze stavebního spoření od základu daně z příjmu, a to jak pro podnikatele, tak i pro zaměstnance, zákonný nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření po splnění poţadovaných podmínek, moţnost získání překlenovacího úvěru v době, kdy ještě nevznikl nárok na přidělení cílové částky a poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. 5 Dostupný na WWW: [citováno ]. 12

13 1.2.3 Nevýhody stavebního spoření jeden státní příspěvek na jednoho klienta, spořící fáze minimálně 6 let, výpovědní lhůta činí 3 kalendářní měsíce Státní podpora po novele zákona Ministerstvo financí určí stavebním spořitelnám termín k předání nároků na zálohy státní podpory, od termínu předání nároku nabíhá Ministerstvu financí dvouměsíční lhůta na zpracování a následné přiznání záloh státní podpory jednotlivým stavebním spořitelnám, stavební spořitelna pak musí přijaté zálohy státní podpory do 1 měsíce rozúčtovat na účty účastníků, nárok na státní podporu vzniká k kaţdého roku. Stavební spoření zasáhlo mnoho změn. Nově bude na všech smlouvách o stavebním spoření jednotná výše státní podpory a to ve výši 10 % z uspořené částky, maximálně však z Kč za rok. Peníze, které přesáhnou v jednom kalendářním roce tuto částku, jsou převedeny do základu státní podpory na další rok Výše státní podpory tak bude maximálně Kč ročně pro všechny smlouvy o stavebním spoření. Změny jsou platné od a dotknou se státních podpor za rok 2011, které budou připisovány na účet stavebního spoření v roce Nově budou všechny připisované úroky (včetně úrokových bonusů, ) zdaněny sazbou 15 %, tak jak je to běţné u jiných bankovních produktů. Zdanění se týká pouze úroků připisovaných od , tzn., ţe dříve připsané úroky zdaněny nebudou. 6 6 Dostupný na WWW: [citováno ]. 13

14 1.3 Překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření Úvěr či překlenovací úvěr můţe být stavební spořitelnou poskytnut a účastníkem stavebního spoření pouţit pouze na financování bytových potřeb účastníka stavebního spoření na území České republiky v souladu se Zákonem o stavebním spoření a státní podpoře v platném znění (dále jen zákon o stavebním spoření ). Pokud účastník (dluţník) čerpá úvěr nebo překlenovací úvěr ze stavebního spoření, pak je povinen tyto prostředky v plné výši pouţít na bytové potřeby dle zákona o stavebním spoření bez ohledu na to, zda byl úvěr/překlenovací úvěr poskytnut po uplynutí 5/6 let od uzavření smlouvy o stavebním spoření. Pokud účastník (dluţník) nedoloţí účelové pouţití úvěru/překlenovacího úvěru ze stavebního spoření, pak tím porušuje úvěrovou smlouvu i zákon o stavebním spoření. Je tedy povinen vrátit celou podporu. U smluv o stavebním spoření uzavřených po je moţné financovat i bytové potřeby osob blízkých. Za osobu blízkou se povaţuje příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manţel. Příbuznými v řadě přímé jsou pokrevní potomci - syn, vnuk, pravnuk a pokrevní předci Výhody úvěru/překlenovacího úvěru ze stavebního spoření nízké úrokové sazby, fixní úroková sazba po celou dobu trvání úvěru, moţnost předčasného splacení bez sankcí, po celou dobu trvání překlenovacího úvěru nárok na státní podporu. 7 Zákon č. 96/1993 o stavebním spoření, v platném znění 14

15 1.3.2 Nevýhody úvěru/překlenovacího úvěru ze stavebního spoření účelovost čerpání (bytové potřeby), u některých typů úvěrů poţadavek na minimální akontaci. Bytové potřeby účastníka vymezené zákonem výstavba bytového domu, rodinného domu nebo bytu, změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt, koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo s řešením jiných bytových potřeb, splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, změna stavby, údrţba stavby nebo udrţovací práce na bytovém domě, rodinném domě, bytu, vypořádání společného jmění manţelů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců v případě, ţe předmětem vypořádání je úhrada spoluvlastnického podílu na potřeby bydlení klienta, úhrada za převod členských práv a povinností v druţstvu, nebo za převod podílu v právnické osobě, připojení bytového domu nebo rodinného domu, nebo domu s byty k veřejným sítím technického vybavení, splacení úvěru, nebo půjčky pouţitých na financování bytových potřeb s výjimkou pokut nebo jiných sankcí Překlenovací úvěr ze stavebního spoření Překlenovací úvěr slouţí k překlenutí čekací doby do doby získání nároku na úvěr a můţe být poskytnut aţ do cílové částky smlouvy o stavebním spoření. 8 Dostupný na WWW: [citováno ]. 15

16 Do data přidělení cílové částky splácí dluţník měsíčně pouze úroky z vyčerpaného překlenovacího úvěru a podle typu je povinen dále spořit na účet stavebního spoření a vytvořit tak předpoklady pro přidělení cílové částky. Překlenovací úvěr je automaticky splacen jednorázově ke dni přidělení cílové částky uspořenou částkou, státní podporou a poskytnutým úvěrem ze stavebního spoření. Po celou dobu překlenovacího úvěru je nárok na státní podporu. Jsou zde moţné mimořádné splátky. U překlenovacích úvěrů lze odečítat úroky od daňového základu. Kaţdá stavební spořitelna nabízí několik typů překlenovacích úvěrů, výběr je dosti široký. 9 Není zde stanovena fixace, protoţe úroková sazba je po celou dobu překlenovacího úvěru neměnná Podmínky pro poskytování překlenovacího úvěru uzavření smlouvy o stavebním spoření a zaplacení úhrady za její uzavření, podání ţádosti o poskytnutí překlenovacího úvěru na příslušném formuláři, dosaţení poţadované výše zůstatku na účtu stavebního spoření podle zvoleného typu překlenovacího úvěru, je automaticky splacen jednorázově ke dni přidělení cílové částky uspořenou částkou, státní podporou a poskytnutým úvěrem ze stavebního spoření v uvedeném pořadí, pokud se strany nedohodnou jinak SYROVÝ, P. a NOVOTNÝ, M., Osobní a rodinné finance, vyd. Praha: Grada Publishing, s. ISBN , str KIELAR, P., Matematika stavebního spoření, vyd. Praha: Ekopress, s. ISBN , str

17 1.4.2 Úrokové sazby překlenovacího úvěru u jednotlivých spořitelen Úrokové sazby závisí na zvolené variantě, kterou si klient vybere jiţ při uzavření smlouvy o stavebním spoření, a jsou neměnné po celou dobu trvání překlenovacího úvěru. Tabulka č. 1 Úrokové sazby překlenovacího úvěru u jednotlivých spořitelen Název spořitelny Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. Úrokové sazby od 3,9 % ročně od 3,55 % ročně od 4,1 % ročně od 6,29 % ročně od 2,5 % ročně Pramen: Vlastní zpracování dle Pozn.: Sazby jsou platné k 27. prosinci Podmínky pro přidělení cílové částky minimální čekací doba na poskytnutí úvěru je 24 měsíců od data uzavření smlouvy o stavebním spoření, zůstatek na účtu účastníka činí k rozhodnému dni obvykle 40 % cílové částky, dosáhnout stanoveného hodnotícího čísla Hodnotící číslo Smlouva dosáhla daného hodnotícího čísla. Kaţdá stavební spořitelna má své hodnotící parametry. Pořadí pro přidělení cílových částek je stanoveno podle výše hodnotícího čísla jednotlivých smluv k příslušnému rozhodnému dni. Smlouvy s vyšším hodnotícím číslem mají při přidělování přednost. Vzorec pro výpočet hodnotícího čísla je uveden v příslušných 11 Kolektiv autorů, Bankovnictví, vyd. Praha: Bankovní institut, s. ISBN: , str

18 všeobecných obchodních podmínkách kaţdé stavební spořitelny. Hodnotící číslo závisí na délce spoření, naspořených prostředcích a variantě smlouvy o stavebním spoření. 12 Vzoreček pro výpočet hodnotícího čísla: výše zůstatku na účtu k rozhodnému dni x koeficient rychlosti tarifu výše cílové částky 1.6 Úvěr ze stavebního spoření Úvěr můţe být poskytnut aţ do výše rozdílu: cílová částka (CČ) - uspořená částka a připsané zálohy státní podpory, nejvýše však do 65 % cílové částky. Např. smlouva s cílovou částkou Kč, naspořeno Kč, úvěr ze stavebního spoření činí Kč. Úvěr je účelově určen k financování bytových potřeb vymezených v 6 zákona č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření v platném znění. Úvěr ze stavebního spoření je poskytován po přijetí cílové částky a splnění podmínek stanovených stavební spořitelnou. Po celou dobu splácení je úvěr úročen pevně stanovenou roční úrokovou sazbou. Úvěr včetně úroků je splácen pravidelnými měsíčními splátkami. Ve splátkách jsou zahrnuty úroky z úvěru ze stavebního spoření. Minimální výše splátky je dána procentní sazbou ve vztahu k cílové částce a tarifní variantě. Dluţník má moţnost provádět i mimořádné splátky úvěru bez omezení U řádného úvěru není nárok na státní podporu a lze odečítat úroky od daňového zakladu. 12 Dostupný na WWW: [citováno ]. 13 SYROVÝ, P. a NOVOTNÝ, M., Osobní a rodinné finance, vyd. Praha: Grada Publishing, s. ISBN , str SYROVÝ, P., Financování vlastního bydlení, vyd. Praha: Grada Publishing, 2000, 2001, s. ISBN , str

19 Není zde stanovena fixace, protoţe úroková sazba je po celou dobu úvěru neměnná Podmínky pro poskytování úvěrů účastník stavebního spoření, kterému nastane rozhodný den, obdrţí od stavební spořitelny písemné vyrozumění o předpokládaném vzniku nároku na přidělení a tím i na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, účastník po písemném přijetí přidělení cílové částky vyplní ve spolupráci s finančním poradcem stavební spořitelny ţádost o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, který ji zašle včetně potřebných dokladů na ústředí stavební spořitelny, dosáhnou stanovenou výši hodnotícího čísla a spořit minimálně dva roky Úrokové sazby úvěru u jednotlivých spořitelen Úrokové sazby závisí na zvolené variantě, kterou si klient vybere jiţ při uzavření smlouvy o stavebním spoření, a jsou neměnné po celou dobu trvání překlenovacího úvěru. Tabulka č. 2 Úrokové sazby úvěru u jednotlivých spořitelen Název spořitelny Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. Úrokové sazby od 3,7 % ročně od 4,75 % ročně od 3,5 % ročně od 3 % ročně od 3,7 % ročně Pramen: Vlastní zpracování dle Pozn.: Sazby jsou platné k 27. prosinci SYROVÝ, P. a NOVOTNÝ, M., Osobní a rodinné finance, vyd. Praha: Grada Publishing, s. ISBN , str

20 1.7 Pravidla a zásady týkající se účastníků úvěrového případu podle novely o stavebním spoření (zákon č. 423/2003 Sb.) můţe být účastníkem stavebního spoření fyzická nebo právnická osoba. Podrobněji se budeme věnovat pouze fyzickým osobám, účastníkem úvěrového případu je fyzická osoba, která je občanem České republiky s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Dále občan Evropské unie s povolením k pobytu na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky Účastníci úvěrového případu Dluţník Dluţník je subjekt úvěru, fyzická nebo právnická osoba, která je povinná splatit poskytnutý úvěr včetně příslušenství a sjednaných sankcí. Dluţník je majitel smlouvy o stavebním spoření, který poţádal o poskytnutí překlenovacího úvěru/úvěru ze stavebního spoření. Spoludluţník Spoludluţník je manţel/manţelka dluţníka v případě, ţe manţelé nemají zrušené bezpodílové spoluvlastnictví manţelů nebo zúţené společné jmění manţelů v maximálním rozsahu. Společná domácnost není podmínkou. Spoludluţníkem můţe být osoba bez ohledu na státní příslušnost, nemusí mít přidělené rodné číslo. Přistupitel k závazku Přistupitel k závazku je účastníkem úvěrového případu od okamţiku uzavření Smlouvy o přistoupení k závazku a stává se dluţníkem vedle původního dluţníka a za splnění závazků odpovídají společně a nerozdílně. 16 Dostupný na WWW: [citováno ]. 20

21 Jako přistupitel k závazku můţe být akceptován pouze občan České republiky bez ohledu na státní příslušnost dluţníka/dluţníků. Ručitel Ručitel je osoba, zavazující se podpisem Prohlášení ručitele vzít na sebe vůči věřiteli (stavební spořitelna) povinnost uspokojit pohledávku, jestliţe ji neuspokojí dluţník. Ručitel je na základě písemné výzvy věřitele povinen dluh splatit, protoţe ručí za splacení poskytnutého úvěru celým svým majetkem. Jako ručitel můţe být akceptován pouze občan České republiky bez ohledu na státní příslušnost dluţníka/dluţníků. Zastávce Zastávce je osoba, která dala nemovitost nebo pohledávku (termínovaný vklad, vkladní kníţku, apod.) do zástavy věřiteli a zajistila tím pohledávku věřitele (stavební spořitelna) vůči dluţníkovi. Zastávce svým majetkem zajišťuje poskytnutý překlenovací úvěr/úvěr ze stavebního spoření. Zákonný zástupce Zákonnými zástupci nezletilého jsou zpravidla rodiče, pokud nebyli soudním rozhodnutím zbaveni rodičovských práv nebo jejich práva nebyla omezena. Nezletilého můţe zastoupit kterýkoli ze zákonných zástupců (v případě ţádosti o poskytnutí překlenovacího úvěru/úvěru ze stavebního spoření oba dva). Nemohou-li práva a povinnosti zákonných zástupců vykonávat rodiče, mohou nezletilého zastupovat osvojitel, opatrovník, pěstoun na základě opatrovnického soudu. Druh a druţka Druh a druţka jsou neoddaní partneři, ţijící ve společné domácnosti. Při podání ţádosti o překlenovací úvěr/úvěr vţdy předkládají Čestné prohlášení o vedení společné domácnosti s ověřenými podpisy Dostupný na WWW [citováno ]. 21

22 1.7.2 Prokázání úvěruschopnosti (bonity) účastníka úvěrového případu Bonitou se rozumí schopnost účastníka úvěrového případu hradit ze svých trvale dosaţitelných příjmů následující poloţky: zajištění přiměřené obţivy sobě i své rodině, vytvoření rezervy ve stanovené výši z čistého měsíčního příjmu na krytí potřeb dalších členů domácnosti, závazky plynoucí z poskytnutého překlenovacího úvěru nebo úvěru u stavební spořitelny, ostatní existující závazky (půjčky, úvěry). Standardní kontrola příjmů Pro zajištění úvěruschopnosti účastníků úvěrového případu se provádí kontrolní výpočet pomocí formuláře Kontrola příjmů. Výsledkem výpočtu je stanovení koeficientu ţivotního minima, který nesmí být menší neţ 1,0. Pokud nejsou příjmy dluţníka dostatečné, je moţné ţádost doplnit přistupitelem k závazku, který svými příjmy posílí úvěruschopnost dluţníka. Rezerva z čistých příjmů Výpočet koeficientu ţivotního minima je prováděn s odečtením rezervy z čistých příjmů, jejíţ výše je závislá na typu překlenovacího úvěru či úvěru. Prověření příjmů zaměstnance Zaměstnanec v úvěrové ţádosti předkládá tyto podklady: potvrzení o výši čistých příjmů za posledních 12 měsíců, aktuální dvě výplatní pásky. Dostatečnost příjmů účastníka úvěrové ţádosti se můţe posoudit nejdříve po třech měsících od nástupu do zaměstnání, a to po ukončení zkušební lhůty. Do příjmů lze započítat všechny druhy důchodu, výţivné, rodičovský příspěvek a příspěvek na dítě. 22

23 Prověření příjmů osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ) OSVČ do úvěrové ţádosti předkládá dvě daňová přiznání, aktuální je nutné ověřit příslušným finančním úřadem. Kompletní daňové přiznání je moţné nahradit jednostránkovým výpisem finančního úřadu o výši příjmů přiznaných ke zdanění Zajištění návratnosti poskytnutého překlenovacího úvěru/úvěru ze stavebního spoření Zajištění úvěru dává stavební spořitelně větší jistotu, ţe jí budou peníze vráceny, v případě, ţe klient nechce splácet nebo z nějakého důvodu nemůţe. Pro malé objemy úvěru není zajištění poţadováno. Pro trochu větší vyšší objemy úvěrů potřebuje zajištění pomocí ručitele. Pro ještě větší vyšší úvěry poţaduje zajištění zástavním právem k nemovitosti. Stavební spořitelny poskytují 80 % z odhadu nemovitosti. 19 Zástavní právo k pohledávce Pohledávkou se pro potřeby stavební spořitelny rozumí: terminovaný vklad, vkladní kníţka na jméno v případě, ţe banka potvrdí vinkulaci přímo do vkladní kníţky, uspořená částka na jiném účtu stavebního spoření. Poţadované doklady: kopie bankovního dokladu, prokazující existenci pohledávky, informace o čísle účtu, jménu, rodném číslu a adrese majitele pohledávky VICHMANOVÁ, L. a NOVÁKOVÁ, J., Financování bydlení, vyd. Brno: Era, s. ISBN , str SYROVÝ, P. a NOVOTNÝ, M., Osobní a rodinné finance, vyd. Praha: Grada Publishing, s. ISBN , str HARTLOVÁ, V., SOLDÁNOVÁ, M., SVOBODOVÁ, J. a ŢLEBKOVÁ, M., Bankovnictví, vyd. Praha: Fortuna, s. ISBN , str

24 Zástavní právo k nemovitosti Zástavní právo k nemovitosti vzniká vkladem do katastru nemovitostí na základě uzavřené smlouvy o zřízení zástavního práva k věci nemovité mezi zástavním věřitelem (stavební spořitelna) a majitelem nemovitosti. Vhodnost zástavy Stavební spořitelny akceptují zajištění překlenovacího úvěru/úvěru zástavním právem k nemovitosti ve vlastnictví: dluţníka/dluţníků, zástavce (třetí osoby). Osoba, v jejímţ vlastnictví je zastavována nemovitost, bude v ţádosti o poskytnutí překlenovacího úvěru/úvěru označena zástavce: prodávajícího. Pro případ, ţe prodávající poţaduje úhradu kopní ceny před převodem vlastnictví na kupujícího, je stavební spořitelna připravena akceptovat vznik zástavního práva, kde účastníkem zástavní smlouvy jsou prodávající jako zástavce, kupující jako dluţník a budoucí zástavce a stavební spořitelna jako zástavní věřitel. 21 Poţadované doklady: aktuální výpis z katastru nemovitosti, ocenění nemovitosti, dvě barevné fotografie, pojistnou smlouvu k nemovitosti uzavřenou na ţivelná rizika, snímek z katastrální mapy, smlouvy k případným existujícím věcným břemenům na nemovitosti. 21 Dostupný na WWW: [citováno ]. 24

25 V závislosti na výši nezajištěné částky úvěrového případu můţeme stanovit, jakým způsobem má být překlenovací úvěr/úvěr zajištěn. Zajištění je vţdy stanoveno s ohledem na výslednou rizikovou skupinu, do které je úvěrový případ zařazen. 1.9 Rizikové skupiny Riziková skupina odpovídá míře rizika, které banka podstupuje při poskytnutí překlenovacího úvěru nebo úvěru. Kaţdá smlouva o stavebním spoření je podle výše hodnotícího čísla a varianty zařazena do konkrétní rizikové skupiny. Cílem je zvýhodnění klientů, kteří u stavební spořitelny dlouhodobě spoří nebo splácí překlenovací úvěr nebo úvěr. Riziková skupina musí být stanovena pro kaţdou úvěrovou ţádost, a to i v případě, ţe se jedná o ţádost následnou. Podle výsledné rizikové skupiny je určena výše rezervy z čistých příjmů a jsou stanoveny podmínky pro zajištění. Stavební spořitelny mohou svým stávajícím klientům půjčit aţ Kč bez zajištění. Jinak je tomu u nových klientů, kterým mohou poskytnout Kč bez zajištění. 25

26 2 Hypoteční úvěr 2.1 Hypoteční banky Jsou to instituce, které se specializují na poskytování hypotečních úvěrů, které si obvykle zajišťují financování prodejem hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní listy jsou zvláštním druhem dluhopisů. Tyto specializované instituce získávají emisí hypotečních zástavních listů finanční zdroje pro poskytování hypotečních úvěrů. 22 Hypoteční banky v ČR: Hypoteční banka Wüstenrot Česká spořitelna GE Money Bank ING Bank Československá obchodní banka Komerční banka mbank UniCredit Bank Volksbank Raiffeisenbank Citibank 22 KIPIELOVÁ, I. a kolektiv, Bankovnictví, vyd. Praha: Fortuna, 1995, s. ISBN , str

27 2.2 Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je střednědobý aţ dlouhodobý úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavní právem k nemovitosti, i rozestavěné, kdyţ pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 23 Nemovitost se musí nacházet na území České republiky. U hypotečních úvěrů lze odečítat úroky od daňového základu. 2.3 Výhody hypotečního úvěru moţnost aţ 100 % financování, splatnost aţ 40 let, platnost aţ do 70 let věku ţadatele, nízká splátka, moţnost individuální slevy na úrokové sazbě, moţnost financovat druţstevní byty - předhypoteční úvěr, moţnost financovat i nebytové prostory. 2.4 Nevýhody hypotečního úvěru vţdy se musí ručit nemovitostí, nejsou moţné mimořádné vklady, není moţnost jednorázového splacení v době fixace, 23 KIPIELOVÁ, I. a kolektiv, Bankovnictví, vyd. Praha: Fortuna, 1995, s. ISBN , str

28 poplatky za předčasné splacení, po skončení fixace není předem známá úroková sazba. 2.5 Účely hypotečního úvěru Je určen pro: nemovitosti koupě nemovitosti (i spoluvlastnického podílu), převod členských práv a povinností nebo splacení členského podílu (druţstevní podíl), získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehoţ výstavbě bylo pouţito programu státní podpory nové bytové výstavby ve formě účelově vázané dotace, jehoţ podmínkou bylo zejména uţívání zkolaudovaného bytu po dobu nejméně 20 let pro účely trvalého bydlení a po uplynutí této lhůty převod do osobního vlastnictví, vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí nebo s druţstevním podílem, výstavba nemovitostí, rekonstrukcí, modernizací a oprav nemovitostí, vyrovnání (konsolidace) dříve poskytnutých půjček (úvěrů) pouţitých na investice do nemovitostí nebo druţstevního podílu, kombinace výše uvedených účelů. 24 Objekty hypotečního úvěru stavební pozemek určený ke stavbě rodinného domu, garáţe nebo jiné nemovitosti slouţící k bydlení vč. příslušenství, byt, dům v osobním vlastnictví, bytové jednotky v druţstevním vlastnictví, nemovitosti slouţící k individuální rekreaci, 24 HARTLOVÁ, V., SOLDÁNOVÁ, M., SVOBODOVÁ, J. a ŢLEBKOVÁ, M., Bankovnictví, vyd. Praha: Fortuna, s. ISBN , str

29 nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (garáţ, bazén, sauna, terénní úpravy pozemku atd.) Zástava nemovitosti na nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, věcné břemeno ovlivní cenu obvyklou nebo můţe být vyhodnoceno jako nevhodné, nemovitost se musí dát do zástavy celá, nemovitost musí být pojištěna, musí se nacházet na území České republiky. nemovitost můţe být rozestavěná Ţadatel osoba způsobilá k právním úkonům, osoba starší 18 let, osoba způsobilá k právním úkonům, s trvalým pobytem na území ČR, nebo občan ČR nebo občané států EU s povolením k přechodnému pobytu, v produktivním věku po celou dobu trvání úvěru. Produktivním věkem se rozumí věková hranice do 70 let bez zohlednění doby čerpání. V případě, ţe ţádá o úvěr více ţadatelů, podmínku produktivního věku nemusí splňovat všichni ţadatelé. Je dostačující, aby podmínku produktivního věku splňoval ţadatel, který má příjem dostačující na splácení min. 50 % poţadované výše úvěru, ţadatel má sjednán pracovní poměr na dobu neurčitou, popř. je mu pravidelně obnovována pracovní smlouva na dobu určitou (pracovní smlouva musí být minimálně jednou prodlouţena), nebo je OSVČ, případně kombinace obou, 25 SYROVÝ, P. a NOVOTNÝ, M., Osobní a rodinné finance, vyd. Praha: Grada Publishing, s. ISBN , str Dostupný na WWW: [citováno ]. 29

30 ţadatel nesmí být ve zkušební nebo výpovědní lhůtě, v případě, kdy příjmy ţadatele jsou postačující pro splátku úvěru, nemusí se ověřovat a dokladovat příjmy druhého ţadatele, vyjma případu, kdy spoluţadatel podniká a má daňové přiznání. V takovém případě musí spoluţadatel doloţit daňové přiznání, ţádá-li o hypoteční úvěr osoba v manţelském stavu, stává se manţel/manţelka ţadatele/spoluţadatele automaticky spoluţadatelem, tj. podepisuje ţádost, úvěrovou smlouvu společně se ţadatelem. Výjimku tvoří případy, kdy mají manţelé vypořádáno/zúţeno společné jmění manţelů (manţel/manţelka nemusí být v tomto případě spoluţadatelem), všichni ţadatelé se po podepsání smlouvy o úvěru stávají dluţníky, kteří jsou vázáni společně a nerozdílně, tzn. v případě neplnění závazků vyplývajících ze smlouvy o úvěru má banka právo poţadovat plnění na kterémkoliv z nich Úroková sazba Částka, kterou je dluţník povinen platit věřiteli z jeho pohledávky, stanovená určitým procentem z dluţné částky za určité období, tedy za rok - úrok p. a. (per annum). Úroková sazba závisí na mnoha faktorech: úrokové sazby na trhu, doba splatnosti hypotečního úvěru, konkurence, doba fixace, hodnota zajištění nemovitosti (70 %, 85 % nebo 100 %). 28 Slevy na úrokové sazbě Kaţdá banka můţe klientům poskytnout slevu na úrokové sazbě pokud: u dané banky vlastní běţný účet a zasílání výplaty na tento účet, 27 Interní materiály Hypoteční banky, a.s. 28 SYROVÝ, P., Financování vlastního bydlení, vyd. Praha: Grada Publishing, 2000, 2001, s. ISBN , str

31 u dané banky má pojištěný úvěr i nemovitost, je osloven konkurenční nabídkou, individuální slevy, např. při hypotečním úvěru nad Kč. 2.7 Fixace úrokové sazby Fixace je doba, která nám dává jistotu, ţe se na podmínkách smlouvy nebude nic měnit. Fixace úrokové sazby nám umoţňuje na předem stanovenou dobu zafixovat úrokovou sazbu na neměnné výši. Banky nabízí různé délky fixace úrokové sazby. Fixaci si můţete zvolit od 1 roku aţ na 15 let. Musíte počítat s tím, ţe čím kratší doba fixace, tím niţší je úroková sazba a naopak. S koncem doby fixace je spojena moţnost bezplatného předčasného splacení. V dnešní době je nejoptimálnější si zvolit tříletou aţ pětiletou fixaci Druhy hypotečních úvěrů Banky je obvykle dělí dle následujících kritérií: hypoteční úvěr do 70 % ceny nemovitosti, hypoteční úvěr do 85 % ceny nemovitosti, hypoteční úvěr do 100 % ceny nemovitosti, předhypoteční úvěr. Hypoteční úvěr do 70 % ceny nemovitosti Výše hypotečního úvěru je omezena hodnotou nemovitosti a můţe být do výše maximálně 70 % její hodnoty. Splatnost je zde v rozmezí 5-40 let. Minimální výše úvěru činí Kč VICHNAROVÁ, L. a NOVÁKOVÁ, J., Financování bydlení, vyd. Brno: Era, s. ISBN , str Dostupný na WWW: [citováno ]. 31

32 Tabulka č. 3 Úrokové sazby u hypotečního úvěru do 70 % u vybraných institucí Instituce Minimální úrokové sazby pro jednotlivé fixace Fixace 1 rok 3 roky 5 let 10 let Hypoteční banka / ČSOB od 4,19 % od 3,59 % od 3,49 % od 4,29 % Komerční banka od 4,64 % od 4,04 % od 4,14 % od 4,74 % Wüstenrot od 3,99 % od 4,04 % od 4,46 % od5,85 % Pramen: Vlastní zpracování dle pozn.: Sazby jsou platné k Hypoteční úvěr do 85 % ceny nemovitosti Účelový hypoteční úvěr do 85% zástavní hodnoty nemovitosti. Minimální výše hypotéky je 300 tis. Kč. Maximální výše hypotéky není omezena. Všechny účely úvěru a všechny objekty úvěru. Splatnost 5-30 let. 31 Tabulka č. 4 Úrokové sazby u hypotečního úvěru do 85 % u vybraných institucí Instituce Minimální úrokové sazby pro jednotlivé fixace Fixace 1 rok 3 roky 5 let 10 let Hypoteční banka / ČSOB od 4,39 % od 4,79 % od 3,69 % od 4,49 % Komerční banka od 4,74 % od 4,14 % od 4,24 % od 4,84 % Wüstenrot od 4,24 % od 4,29 % od 4,71 % od 6,45 % Pramen: Vlastní zpracování dle pozn.: Sazby jsou platné k Dostupný na WWW: [citováno ]. 32

33 Hypoteční úvěr do 100 % ceny nemovitosti Účelový hypoteční úvěr do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Objekt úvěru musí být současně zástavou. Splatnost 5-30 let. Všechny účely úvěru. Minimální výše hypotéky je Kč. 32 Tabulka č. 5 Úrokové sazby u hypotečního úvěru do 100 % u vybraných institucí Instituce Minimální úrokové sazby pro jednotlivé fixace Fixace 1 rok 3 roky 5 let 10 let Hypoteční banka / ČSOB od 5,49 % od 4,89 % od 4,79 % od 5,59 % Komerční banka od 5,44 % od 4,84 % od 4,94 % od 5,54 % Wüstenrot od 6,19 % od 5,84 % od 6,26 % od 7,65 % Pramen: Vlastní zpracování dle pozn.: Sazby jsou platné k Předhypoteční úvěr Tento úvěr popírá podstatu hypotečních úvěrů, které jsou zajištěny zástavním právem na nemovitost, a díky tomu umoţňuje klientovi získat finanční prostředky například ke koupi druţstevního bytu. Jedná se tedy o případ, kdy kupovaná nemovitost nemůţe slouţit jako prostředek zástavního práva. To znamená, ţe není zajištěn zástavním právem, je poskytován osobám, které doloţí dostatečnou výši svých příjmů, úvěr není ze strany klienta nijak jinak zajištěn. Předhypoteční úvěr je moţno splatit pouze prostřednictvím hypotečního úvěru, který je sjednán zároveň s úvěrem předhypotečním. Předhypoteční úvěr je poskytován pouze na dobu 1 roku, během kterých musí být nemovitost převedena do osobního vlastnictví. Během těchto 12 měsíců klient platí pouze úrok, ale 32 Dostupný na WWW: [citováno ]. 33

34 nesplácí jistinu. Ve chvíli, kdy byt získává do osobního vlastnictví, vloţí k němu do katastru nemovitostí zástavní právo ve prospěch banky, a ta splatí předhypoteční úvěr úvěrem hypotečním. Předhypoteční úvěr tak zaniká. V tuto chvíli uţ také klient přestává platit úroky z předhypotečního úvěru, ale začíná platit úroky a splátku jistiny hypotečního úvěru. 33 Tabulka č. 6 Úrokové sazby u předhypotečního úvěru u vybraných institucí Instituce Úrokové sazby Hypoteční 8,49 % banka/čsob GE Money Bank 7,65 % Raiffeisen Bank 6,99 % Pramen: Vlastní zpracování dle pozn.: Sazby jsou platné k 10. listopadu Příjmy Příjmy ze závislé činnosti: Prokazují se na formuláři potvrzení o výši pracovního příjmu. Toto potvrzení má platnost 30 dnů. V případě, ţe je příjem vyplácen v hotovosti, je nutné tuto skutečnost doloţit buď evidenčním listem důchodového pojištění nebo výplatními páskami nebo výpisy z účtu se vklady. Banky vychází při stanovení příjmu z průměru za poslední 3 měsíce. Ţadatel ani spoluţadatel nesmí být ve výpovědní ani zkušební lhůtě. U zkušební doby je však moţné příjem započítat za podmínky doloţení pracovní historie klienta, a to min. 2 roky zpětně. Zároveň klient nesmí mít za tyto 2 roky více neţ 2 zaměstnavatele. 33 Dostupný na WWW: [citováno ]. 34

35 Příjmy z podnikání: Daňově přiznání za poslední dva roky a min. za 6 měsíců potvrzené razítkem finančního úřadu. Výpočet čistých měsíčních příjmů z daňového přiznání: Čistý příjem = (základ daně - daň) / počet měsíců popř. základ daně před odečtením ztráty. Ostatní příjmy: invalidní důchody, přídavek na bydlení vojáků z povolání, cestovní náhrady (diety) 30 %, rodičovský příspěvek, doţivotní (výsluhou) renty, příjmy z nezávislé činnosti (svobodná povolání), příjmy vázané na zletilost dítěte dle splatnosti úvěru. Tyto příjmy lze akceptovat pouze do 50 % z celkové výše Účelové faktury a jiné účetní doklady Dokladem o účelovém pouţití prostředků ze stavebního spoření jsou předloţené originály nebo kopie faktur, případně jiných účetních dokladů. Tyto doklady nesmí být starší neţ 12 měsíců. Klient se v úvěrové smlouvě zavazuje k uchování dokladů a k jejich předloţení pro případnou kontrolu. Dokladem o účelovém pouţití prostředků z hypotečního úvěru jsou pouze faktury se jménem. Faktury nesmí být starší neţ 12 měsíců. 34 VICHNAROVÁ, L. a NOVÁKOVÁ, J., Financování bydlení, vyd. Brno: Era, s. ISBN , str

36 Účelové pouţití: advokát odměna, alarm (viz bezpečnostní zařízení, zabezpečení proti vloupání), anténa (satelit) - ne pořizovaná samostatně, architekt, bazén pevně zabudovaný (i otevřený mimo budovu) při výstavbě či rekonstrukci objektu bydlení, bezpečnostní dveře, bezpečnostní zařízení (zabezpečení proti vloupání), pokud je v budově trvale instalováno, bourání (pokud předchází výstavbě či rekonstrukci domu, bytu), budova slouţící k bydlení (i s nebytovým prostorem, pokud výše úvěru odpovídá nákladům na část slouţící bydlení) - koupě, výstavba, údrţba a změna, byt druţstevní (úhrada za převod členských práv a povinností v druţstvu nebo za převod podílu / příp. splacení členského vkladu nebo podílu / právnické osobě, která je vlastníkem), byt ve vlastnictví - koupě, výstavba, údrţba, změna, byt nájemní viz byt druţstevní (ne předplacení nájemného), bytový dům - koupě, výstavba, údrţba, změna, bytové jádro (vyzdění, přestavba apod.), civilní ochrana (prostory, náklady, pokud jsou součástí obytného domu), centrální vysavač (pouze rozvody), čistička odpadních vod, členský vklad nebo podíl v právnické osobě (splacení), jejímţ je účastník členem nebo společníkem a stane-li se nájemcem bytu, další členský vklad slouţící k úhradě technického zhodnocení bytového domu, daně (darovací, dědická, daň z převodu nemovitosti), demoliční náklady (pokud předchází výstavbě či rekonstrukci domu, bytu), dědictví (úhrada spoluvlastnického podílu při řešení bytové potřeby), digestoř, dluh (viz splacení úvěru nebo půjčky pouţitých na financování bytových potřeb), 36

37 draţba (v případě řešení bytové potřeby), dveře - koupě, oprava, nátěry, elektřina zavedení, elektrárna (fotovoltaická), etáţové topení, fasáda - nová, oprava, financování podílu na opravě bytového domu (společné části a společné prostory) členům bytových druţstev, garáţ, garáţové stání (pokud je pořízení spojeno s uspokojením bytové potřeby) včetně samostatné rekonstrukce stávající garáţe, garnýţe (jsou-li trvalou součástí stavby), geometrické zaměření stavby, hasicí přístroj, hlásiče kouře a poţáru, honorář architektovi, projektantovi, technickému dozoru stavby, inţenýrské sítě - napojení (elektro, voda, plyn, kanalizace) při výstavbě RD příp. i část vedení, izolační práce (izolační okna, tepelná a zvuková izolace), kamna, krb, krbová vloţka, kanalizace (viz přípojka, napojení na inţenýrské sítě), koupelna (zřízení, rekonstrukce, údrţba), koupě rodinného nebo bytového domu, bytu, stavebního pozemku, kotel ústředního (etáţového) topení, kuchyňská linka s elektrospotřebiči, které tvoří součást kuchyňského vybavení v rámci výstavby nebo modernizace bytu, malování, markýza, materiál stavební, měřící a regulační technika, mezipodlaţí, mezistrop, 37

38 míchačka - pouze u velkých staveb prováděných svépomocí, kde se jedná o velký objem stavebních prací, při kterých bude vyuţita. Záleţí na individuálním posouzení, modernizace bytu, rodinného nebo bytového domu, mříţe (viz bezpečnostní zařízení, zabezpečení proti vloupání), nábytek vestavěný, nájemní byt - pouze byt druţstevní (ne předplacení nájemného), náklady na stavbyvedoucího, na autorizovaného inspektora, napojení na inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace), nátěry oken, dveří, notářské poplatky, obecní byt - koupě: privatizace, obklady vnitřní, vnější, obnova omítky, fasády, oken, dveří, balkónu, terasy, střechy, oplocení, odhad nemovitosti (kupované, zastavované), odměna advokátovi, okna - koupě, oprava, nátěry, omítky vnitřní, vnější, opatření k úsporám energií a médií u bydlení (regulační a měřící technika, kolektory, zateplení, tepelné čerpadlo), opěrná zeď pokud souvisí s bytovou potřebou (např. chrání příjezd k RD), oplechování (např. střechy), oplocení pozemku, osvětlení, pergola, plot, plyn (vnitřní rozvody, přípojka), plynový kotel, podlahová krytina (dlaţba, lepené koberce, linoleum, parkety), polyfunkční objekt - pouze část slouţící k bydlení, která je prokázána příslušnými doklady, 38

39 poplašné zařízení, poplatky realitním kancelářím, poplatky správní (a jiné související s koupí, úvěrem, výstavbou, změnou nebo údrţbou bytu nebo rodinného či bytového domu), pozemek (stavební) včetně přikoupení: jedná-li se o provozní závislosti objektu bydlení na pozemku a stavbách na něm (přístup, stavba, příslušenství - studny, jímky apod.), poţární zabezpečení, dále viz hasicí přístroj, hlásiče kouře a poţáru, projektové náklady, projekční práce (honorář architektovi, projektantovi), průkaz energetické náročnosti budov, průzkumy nezbytné pro stavební řízení (např. geologický, hydrologický), přestavba, přístavba, přeúvěrování, převod práv a povinností (k druţstevnímu bytu) spojených se členstvím v bytovém druţstvu, přípojky (elektro, voda, plyn, kanalizace), je-li účastník vlastníkem nebo spoluvlastníkem připojované stavby, půdní vestavba, radiátory, radonový průzkum, rekonstrukce (modernizace, změna, údrţba) bytu, rodinného nebo bytového domu, rozvody elektřiny, plynu, sanitární rozvody, rozvody pro centrální vysavač, řemeslnické práce, sanitární zařízení koupelny a záchody, sauna, septik (ţumpa), smlouva kupní (koupě bytu, rodinného nebo bytového domu, stavebního pozemku), smlouva o smlouvě budoucí kupní, smlouva o převodu práv a povinností spojených se členstvím v bytovém druţstvu, splacení úvěru nebo půjčky pouţitých na financování bytových potřeb, 39

40 společné prostory, společné části bytového domu (viz financování podílu na opravě bytového domu), sprchový kout, stavební materiál, stavební náklady, stavební pozemek, stavební úprava nebytového prostoru na byt, staveniště (náklady na zařízení), střešní krytina, střecha, studna, terénní úpravy (související s bytovou potřebou), tepelná čerpadla, topení etáţové, ústřední, údrţba, udrţovací práce na bytovém domě, rodinném domě, bytu, úhrada kupní ceny/faktury, zálohy kupní ceny/faktury nebo části kupní ceny/faktury/zálohy, úhrada za převod členských práv a povinností v druţstvu, stane-li se účastník nájemcem bytu, úhrada za převod podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, umoření dluhu (splacení úvěru nebo půjčky na bytové potřeby), s výjimkou pokut nebo jiných sankcí dle znění zákona 6, umyvadlo, úprava okolí stavby, vana, vedlejší náklady na stavbu, vestavěný nábytek, větrná elektrárna ve vztahu k RD (pouze v objemu slouţícím pro vlastní potřebu tzn. do cca 20 KW), vyjmutí ze zemědělského půdního fondu, výměna oken, dveří, kotle topení, vyměření, zaměření pozemku, 40

41 vypořádání SJM, spoluvlastníků, dědiců, popř. vypořádání v souvislosti s darováním v případě, ţe předmětem vypořádání je bytová potřeba, výstavba bytu, rodinného nebo bytového domu (včetně garáţe), výtah, záchod (zřízení, rekonstrukce, údrţba), zabezpečení proti vloupání, zabezpečení poţární, záloha kupní ceny/faktury, zaměření stavby, zařízení staveniště, zateplení, zavedení elektřiny, vody, plynu, kanalizace, zemní práce, zhotovení projektové dokumentace, změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt, ţumpa (septik) Státní finanční podpora (SFP) Jedná se o příspěvek poskytovaný ze státního rozpočtu ke splátkám hypotečního úvěru poskytnutého na koupi bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, jehoţ výši stanovuje Ministerstvo pro místní rozvoj a řídí se Nařízeními vlády. Průměrná sazba úroku z objemu úvěrů všech hypotečních bank v ČR poskytnutých fyzickým osobám podle nařízení vlády č. 33/2004 Sb. činila v roce ,64 %, podle nařízení vlády č. 249/2002 Sb. činila v roce ,66 %. 35 VICHMANOVÁ, L. a NOVÁKOVÁ, J., Financování bydlení, vyd. Brno: Era, s. ISBN , str

42 Komu je aktuálně SFP vyplácena SFP ve výši jednoho procentního bodu je vyplácena: novým klientům, kteří splňují podmínky a zahajují čerpání po , klientům, kteří jiţ mají uzavřenou smlouvou o SFP, kterým se v období mezi aţ se mění jejich úroková sazba, novým klientům bude SFP vyplácena nejdříve počínaje měsícem po odeslání podepsané Smlouvy o SFP centrálou bank na Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) nebo u jiţ uzavřených smluv - následujícím měsícem po změně úrokové sazby. Základní poţadavky ke schválení SFP věk do 36 let, SFP musí poţádat vţdy všichni dluţníci z úvěrové smlouvy, ţádost o SFP a čestné prohlášení musí být přijaty Bankou nejdříve v den podpisu úvěrové smlouvy a nejpozději v den prvního čerpání, účel úvěru: nákup, nemovitost musí být starší 2 let před podáním ţádosti o SFP, nemovitost musí být byt, nebo rodinný dům s jednou bytovou jednotkou. Doklady, které musí ţadatel o příspěvek doloţit ţádost a čestné prohlášení, list vlastnictví s vyznačením vlastnického a zástavního práva, kupní smlouva s doloţkou (nového majitele - ţadatele o SFP), doklad prokazující stáří nemovitosti. Schválení SFP schválení SFP (po doloţení dokumentů a kontrole údajů), odeslání Smlouvy o SFP na pobočku, pobočka vrátí 2 originály podepsaných smluv, smlouva o SFP musí být podepsána s datem a údaji platnými ke dni zadání smlouvy do systému, 42

43 první výplata SFP bude mezi 20. aţ 30. dnem v daném měsíci, kdy smlouvu ministerstvo obdrţí. Poskytování SFP dle NV 249/2002 Sb. vţdy se vyplácí zpětně za předchozí měsíc, doba poskytování SFP - max. 10 let od první splátky, smlouvu o SFP lze uzavřít jen jedenkrát, SFP se vztahuje na omezenou výši hypotéky, příjemce příspěvku musí po celou dobu jeho poskytování v nemovitosti trvale bydlet (a mít tam trvalé bydliště), společně s převzetím dluhu lze převzít i SFP. Ukončení poskytování SFP ze strany Ministerstva pro místní rozvoj, na základě ţádosti klienta, předčasným splacením úvěru, standardně ve sjednaném termínu ve Smlouvě o SFP Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů, nařízení vlády č. 97/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů, nařízení vlády č. 616/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů, nařízení vlády č. 28/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů 43

44 3 Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) Státní fond rozvoje bydlení je jedním z nástrojů realizace státní bytové politiky, který byl zřízen zákonem č. 211/2000 Sb. ze dne 21. června Jeho hlavním úkolem je podporovat, vytvářet a akumulovat finanční prostředky, které jsou určené na podporu financování bydlení a pouţívat je v souladu se zákonem ve směrech: na výstavbu, pořízení a modernizaci bytů, bytových a rodinných domů, ke krytí části úroků z úvěru poskytnutých bankami, k ručení za část nesplacené jistiny úvěrů poskytnutých bankami. Státní fond rozvoje bydlení je samostatnou právnickou osobou a jeho majetek je součástí majetku státu. Umoţňuje předem určit objemy prostředků na konkrétní cíle, tyto prostředky přecházejí vţdy do dalšího kalendářního roku a nemusí být vráceny do rozpočtu. Státní fond rozvoje bydlení je řízen výborem Fondu, v jehoţ čele stojí ze zákona ministr pro místní rozvoj. Ostatní členové výboru jsou jmenováni vládou. Majetek, s nímţ Fond hospodaří, je ve vlastnictví státu. Příjmy Fondu tvoří: dotace ze státního rozpočtu, příjem z vydaných dluhopisů, výnosy z dluhopisů a hypotečních zástavních listů, splátky z poskytnutých úvěrů, prostředky ze strukturálních fondů Evropských společenství Dostupný na WWW: [citováno ]. 44

45 3.1 Úvěr ze státního fondu rozvoje bydlení Úvěr 300 Z důvodu toho, ţe v letošním roce byly vyčerpány finanční prostředky, které byly určené na poskytování úvěrů osobám mladším 36 let na výstavbu nebo pořízení bytu podle nařízení vlády č. 616/2004 Sb. ve znění pozdějších předpisů (úvěr 300 ), je Státní fond rozvoje bydlení nucen ke dni 24. března 2011, ukončit pro tento rok příjem ţádostí o tuto formu podpory. Státní fond rozvoje bydlení poskytuje mladým lidem do 36 let věku ţijícím v manţelství výhodné úvěry na výstavbu nebo pořízení bytu. Řídí se Nařízením vlády 616/2004 Sb. schváleného ve znění pozdějších novel. Úvěr se poskytuje do výše Kč, doba splatnosti úvěru je 20 let a úročí se 2 % ročně. Fond si zajišťuje návratnost poskytnutých úvěrů. Nejčastější formou zajištění splácení úvěru je závazek ručitele. S ţadatelem můţe však být dohodnuta i jiná moţnost zajištění. Na ţádost příjemce úvěru můţe být počátek splácení jistiny úvěru odloţen a to na dobu deseti let ode dne, kdy došlo k čerpání úvěru. Po celou dobu odkladu příjemce splácí pouze úrok. Stále platí, ţe celková doba splatnosti nesmí však překročit 20 let. Z důvodů sociálních, rodinných a jiných závaţných důvodů můţe Fond udělat výjimku a povolit přerušení splácení jistiny úvěru, ovšem jen na dobu dvou let. V tomto případě se musí počítat s tím, ţe se doba splatnosti úvěru prodlouţí o dobu, na kterou bylo povoleno přerušení splácení Dostupný na WWW: [citováno ]. 39 Nařízení vlády č. 616/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů 45

46 Úvěr je možno využít k financování: výstavby bytu podle zákona o vlastnictví bytů, výstavby bytu v rodinném domě, výstavby bytu formou změny stavby, kterou vznikne byt z prostorů původně kolaudovaných k jiným účelům neţ k bydlení, koupě bytu, koupě rodinného domu s jedním bytem, úhrady za převod členských práv a povinností v bytovém druţstvu, stane-li se příjemce úvěru nájemcem druţstevního bytu, úhrada členského vkladu do bytového druţstva, stane-li se příjemce úvěru nájemcem druţstevního bytu. Velikost bytu nebo rodinného domu není limitována. V případě, ţe byt je pořizován výstavbou nebo koupí, bude v případě narození dítěte v době po uzavření úvěrové smlouvy nesplacená část jistiny úvěru sníţena o Kč za kaţdé narozené dítě (nebo osvojené). Dotace na narozené dítě je sníţena na základě ţádosti. Úvěr nelze poskytnout: je-li ţadatel, jeho manţel/manţelka vlastníkem bytu, bytového domu, rodinného domu nebo nájemcem druţstevního bytu, stejné osobě opakovaně, na výstavbu nebo pořízení bytu, na který byl úvěr Státním fondem rozvoje bydlení jiţ poskytnut. Formuláře ţádosti jsou ţadatelům k dispozici na pracovištích Fondu, na Ministerstvu pro místní rozvoj a na pobočkách hypotečních bank a stavebních spořitelen. Ţadatelé mohou také vyuţít formulář ţádosti uveřejněný na těchto stránkách. Vyplněné ţádosti doloţené přílohami se zasílají poštou na adresy pracovišť Státního fondu rozvoje bydlení v Praze nebo Olomouci. 46

47 Upozornění: Úroky z tohoto poskytnutého úvěru nelze podle zákona č. 586/1992 Sb. odečíst od základu daně z příjmu Citace: Dostupný na WWW: [citováno ]. 47

48 4 Spotřebitelský úvěr Další moţností, jak financovat bydlení je vyuţití spotřebitelského úvěru na bydlení. Slouţí k financování krátkodobých, střednědobých i dlouhodobých potřeb občanů. Typy spotřebitelských úvěrů: neúčelový úvěr, účelový úvěr. Úroková sazba bývá obvykle pevná po celou dobu trvání úvěru. Zajištění úvěru je závislé na účelu a výši úvěru, na schopnosti splácení úvěru a na době splatnosti úvěru. Mezi běţné moţnosti zajištění patří např. bez zajištění, zajištění ručitelem nebo zástavní právo k terminovanému vkladu. U niţších úvěrů banka zajištění nepoţaduje. 41 V této kapitole se budeme zabývat účelovým úvěrem, který můţe být poskytnut na bydlení. Pro názornost uvádím příklad účelového spotřebitelského úvěru nabízeného Poštovní spořitelnou. 4.1 Účelový úvěr - financování bydlení Spotřebitelský úvěr na bydlení je moţné pouţít pro následující účely: koupě garáţe, koupě, rekonstrukce nebo modernizace rekreačního zařízení (s číslem popisným nebo evidenčním), koupě vybavení bytu (pevně vestavěné části bytu jako koupelna nebo kuchyňská linka, nábytek a dále spotřebiče (pouze společně s rekonstrukcí nebo modernizací). 41 HARTLOVÁ, V., SOLDÁNOVÁ, M., SVOBODOVÁ, J. a ŢLEBKOVÁ, M., Bankovnictví, vyd. Praha: Fortuna, s. ISBN , str

49 U účelu koupě vybavení bytu není zahrnuto: výpočetní technika, černá elektronika, drobné spotřebiče a police na dovybavení kuchyňské linky, samostatně stojící spotřebiče, dekorace, umělecká díla, textil, nádobí, nářadí a nástroje, rostliny a květiny, chemické a čisticí prostředky. Výjimka: je moţné u spotřebičů a polic na dovybavení kuchyňské linky, které jsou pořizovány jako součást kompletní rekonstrukce (celkové dodávky včetně montáţe). Základní parametry: splatnost úvěru je od 13 měsíců do 10 let, výše úvěru od min Kč do max Kč, základní podmínkou je mít u dané banky osobní účet, v našem případě u Poštovní spořitelny nebo Československé obchodní banky (ČSOB), poskytnutý úvěr je splácen z osobního účtu klienta formou inkasa, doloţení dokladů k účelovosti aţ za 6 měsíců od podpisu smlouvy. Spotřebitelský úvěr bez zajištění: maximální moţná nezajištěná částka úvěru pro nového klienta je Kč, přistoupením dalších osob (ručitel, spoludluţník) je moţné navýšení na Kč, maximální moţná nezajištěná částka úvěru pro stávajícího klienta je Kč, přistoupením dalších osob (ručitel, spoludluţník) je moţné navýšení na Kč Interní materiály Poštovní spořitelny, a.s. 49

50 Reprezentativní příklad: 43 Celková výše spotřebitelského úvěru je Kč. Doba trvání úvěru je 120 měsíců. Úroková sazba 9,7 % p. a., RPSN 10,10 %. Výše jednotlivých měsíčních splátek je Kč. Celková částka zaplacená klientem činí Kč. Bez poplatku za podání ţádosti, poskytnutí a správu úvěru. Výše splátky platí za předpokladu čerpání úvěru 15. den měsíce následujícího. Splácení úvěru probíhá vţdy k 15. dni v měsíci. V případě bezproblémového splácení můţe být poslední anuitní splátka niţší. 43 Pramen: Vlastní tvorba na základě web kalkulačky. Dostupná na WWW: [citováno ]. 50

51 5 Právní úprava financování bydlení Financování bydlení je upraveno na základě těchto právních předpisů. Stavební spoření, překlenovací úvěr, úvěr ze stavebního spoření a hypoteční úvěr: Zákon č. 96/1993 sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 sb., ve znění zákona č. 83/1995 sb., zákona č. 423/2003 sb., zákona č. 292/2005 sb., zákona č. 161/2006 sb. a zákona č. 342/2006 sb., Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů, Zákon č. 21/1992 Sb., ve znění zákona č. 264/1992 Sb. Zákon CNR č. 6/1993 Sb., o České národní bance, Zákon č. 40/1993 Sb., o nabývání a pozbývání státního občanství České republiky, ve znění pozdějších předpisů, Zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, Zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonu (zákon o evidenci obyvatel), ve znění pozdějších předpisů, Zákon České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, upravující přímo problematiku dluhopisů a jejich emisi, Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, Zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení, ve znění pozdějších předpisů, Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů (Katastrální zákon), Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, 51

52 Zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech, ve znění pozdějších předpisů, Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů, Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných draţbách, ve znění pozdějších předpisů, Zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád, ve znění pozdějších předpisů, Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů. Státní fond pro rozvoj bydlení: Zákon č. 211/2000 Sb. o Státním fondu rozvoje bydlení a o změně zákona č. 171/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky ve věcech převodů majetku státu na jiné osoby a o Fondu národního majetku České republiky, ve znění pozdějších předpisů, Zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, Zákon č. 40/2004 Sb., o veřejných zakázkách, ve znění pozdějších předpisů, Zákon č. 218/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech a o změně některých souvisejících zákonů (rozpočtová pravidla), ve znění zákona č. 482/2004 Sb. Spotřebitelský úvěr: Zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru v platném znění. 52

53 6 Srovnání překlenovacího úvěru, úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru Vzhledem k tomu, ţe v letošním roce byly vyčerpány finanční prostředky, které byly určené na poskytování úvěrů osobám mladším 36 let, byl nucen Státní fond pro rozvoj bydlení ukončit pro letošní rok příjem ţádostí o tuto formu podpory. Dále, ne kaţdý splňuje podmínky pro získání tohoto úvěru. Spotřebitelský úvěr není, aţ tak častým způsobem pro financování bydlení. Je zde příliš vysoká úroková sazba a ţádná státní podpora, ani moţnost daňového odpočtu ze zaplacených úroků. Z tohoto důvodu nebudu tyto moţnosti financování bydlení srovnávat a zaměřím se na stavební spoření a hypoteční úvěry. Stavební spoření se svými úvěry a hypotéky jsou v České republice naprosto převládajícím způsobem financování bydlení. Podle Českého statistického úřadu to byly právě stavební spoření a hypoteční úvěry, které v České republice bytovou výstavbu rozhýbaly. V současnosti se zvyšuje zájem o financování prostřednictvím stavebního spoření. Umoţňuje totiţ výhodné a dlouhodobě fixované úvěry. 6.1 Překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny, a.s. (ČMSS) Českomoravská stavební spořitelna je v České republice dlouhodobě největším poskytovatelem úvěrů na bydlení. Od roku 1993, kdy vstoupila na český trh, poskytla do současnosti lidem na jejich bytové potřeby více neţ 710 tisíc překlenovacích úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v objemu 180 miliard korun. Přibliţně kaţdý čtvrtý byt nebo rodinný dům byl tudíţ spolufinancován úvěrem od ČMSS. Klienti Českomoravské stavební spořitelny mohou úvěr ze stavebního spoření na své bytové potřeby pouţít aţ do půl milionu korun bez jakéhokoliv zajištění nebo ručitele. A pro většinu klientů je dosaţitelný bez zajištění i překlenovací úvěr s nezajištěnou částkou aţ půl milionu 53

54 korun. Důleţitá je úroková jistota. Stále častějším důvodem k uzavření smlouvy o stavebním spoření je to, ţe si tak klient zajistí do budoucna přístup k úvěru na bytové potřeby s nízkou úrokovou sazbou, která se od uzavření smlouvy o spoření nezmění a v nezměněné výši zůstane aţ do úplného splacení úvěru. U ČMSS zaručuje smlouva stálý roční úrok z úvěru ze stavebního spoření 3,7 %. Řešení si najdou i ti zájemci, kteří ještě nemají naspořeno. Překlenovací úvěry Topkredit, Topkredit plus a Tophypo jsou k dispozici s nulovou akontací. Překlenovací úvěrové podmínky přihlíţí k tomu, jak rychle dosáhne klient přidělení nebo řečeno jinak, jak rychle dospěje k vyrovnání překlenovacího úvěru. Podle toho, k jaké době splatnosti překlenovacího úvěru se zaváţe, je mu přiznána roční úroková sazba Typy překlenovacích úvěrů u ČMSS, a.s. Českomoravská stavební spořitelna rozlišuje typ překlenovacího úvěru dle stanovených podmínek: Kredit standard Klient jiţ má naspořenou stanovenou akontaci ve výši 38/40 % cílové částky a není proto povinen dále spořit. Pro získání niţší úrokové sazby a včasnější dosaţení úvěru ale můţe na základě zpracovaného modelu spořit i dále. Překlenovací úvěr typu Kredit standard je moţné poskytnout v tarifu Klasik, Invest a Atraktiv. podskupina Snadno a rychle 1) Zjednodušená ţádost o poskytnutí překlenovacího úvěru nebo úvěru nebo kombinace překlenovacího úvěru a úvěru do celkové výše nezajištěné částky Kč Kč v I. nebo II. rizikové skupině. 2) U překlenovacího úvěru musí všechny smlouvy zapojené do ţádosti splňovat i podmínku minimální výše naspořené částky, to znamená 38/40 % cílové částky v závislosti na zvoleném tarifu. 54

55 3) Úvěrový pracovník provádí zjednodušenou kontrolu bonity na základě příjmů, které klient v ţádosti uvede. 4) Pokud nemá klient ţádný příjem, je třeba ţádost doplnit přistupitelem k závazku, jehoţ příjmy je nutné doloţit standardním způsobem (potvrzení o příjmu + výplatními páskami nebo daňovým přiznáním). Kredit 90 Klient naspořil alespoň 10 % cílové částky a do přidělení cílové částky bude spořit pravidelnými měsíčními vklady dle zpracovaného modelu a úvěrové smlouvy. Za zpracování překlenovacího úvěru typu Kredit 90 je klientovi účtován poplatek ve výši 1 % z objemu překlenovacího úvěru. Překlenovací úvěr typu Kredit 90 je moţné poskytnout v tarifu Klasik, Invest a Atraktiv. Topkredit Překlenovací úvěr Topkredit musí být zajištěný nemovitostí nebo pohledávkou a nezajištěná částka musí být vyšší nebo rovna Kč. Za zpracování meziúvěru je klientovi účtován poplatek ve výši 0,5 % z objemu překlenovacího úvěru. Pro klienta není stanoveno povinné naspoření určitého procenta cílové částky. Vyţaduje se pouze vloţení minimálního vkladu ve výši Kč na kaţdý účet, který je zahrnutý do financování. Překlenovací úvěr typu Topkredit je moţné poskytnout v tarifu Klasik a Invest. Topkredit plus Překlenovací úvěr Topkredit plus musí být zajištěný nemovitostí nebo pohledávkou a nezajištěná částka musí být vyšší nebo rovna Kč. Za zpracování je klientovi účtován poplatek ve výši 0,5 % z objemu překlenovacího úvěru. Pro klienta není stanoveno povinné naspoření určitého procenta cílové částky. Vyţaduje se pouze vloţení minimálního vkladu ve výši Kč na kaţdý účet, který je zahrnutý do financování. Překlenovací úvěr typu Topkredit plus je moţné poskytnout v tarifu Atraktiv. 55

56 Tophypo Překlenovací úvěr Tophypo musí být zajištěný nemovitostí nebo pohledávkou a nezajištěná částka musí být vyšší nebo rovna Kč. Za zpracování je klientovi účtován poplatek ve výši 0,5 % z objemu překlenovacího úvěru. Pro klienta není stanoveno povinné naspoření určitého procenta cílové částky. Vyţaduje se pouze vloţení minimálního vkladu ve výši Kč na kaţdý účet, který je zahrnutý do financování. Překlenovací úvěr typu Tophypo je moţné poskytnout v tarifu Perspektiv. Úroková sazba Tophypo je fixována na období 6 let. Vzhledem k rozloţení splátek do delšího časového období je určen pro klienty, kteří v současné době nejsou schopni unést vyšší měsíční zatíţení Interní materiály ČMSS, a.s. 56

57 Přehled úroků u překlenovacího úvěru u ČMSS, a.s. Českomoravská stavební spořitelna dlouhodobě sníţila úrokové sazby u překlenovacího úvěru se zástavou nemovitostí a nabízí vyřízení ţádosti zdarma. Obrázek č. 1 Přehled úroků u překlenovacího úvěru u ČMSS, a.s. Pramen: Interní materiály ČMSS, a.s., pozn.: Sazby jsou platné od 1. března 2012 Uvedená tabulka znázorňuje typy poskytovaných překlenovacích úvěrů, dobu do splatnosti překlenovacího úvěru (tedy dobu do přidělení cílové částky), úrokovou sazbu u daného typu 57

58 překlenovacího úvěru, dobu fixace, úhradu za zpracování a vyřízení ţádosti. Tarify o smlouvě o stavebním spoření a jejich minimální naspoření a způsob zajištění úvěru. Přehled úrokových sazeb a výše minimální splátky úvěru u ČMSS, a.s. Jednou z podmínek řádného úvěru je, aby u jednotlivých tarifů a jejich variant, bylo určité procento z cílové částky naspořeno pro získání maximální výše úvěru. Tabulka č. 7 Úrokové sazby a výše minimální splátky úvěru Max. výše Roční úroková Min. výše měsíční Tarif Varianta úvěru sazba splátky Rychlá 60 % CČ 4,80 % 0,8 % CČ Invest Standardní 60 % CČ 4,80 % 0,6 % CČ Perspektiv Dlouhodobá 65 % CČ 4,80 % 0,53 % CČ Rychlá 62 % CČ 3,70 % 0,8 % CČ Atraktiv Standardní 62 % CČ 3,70 % 0,6 % CČ Pramen: Interní materiály ČMSS, a.s., pozn.: Sazby jsou platné k 1. březnu 2012 Přehled rizikových skupin Českomoravská stavební spořitelna dělí dle zajištění návratnosti úvěru klienty do tří rizikových skupin na základě výše hodnotícího čísla. Do první a druhé rizikové skupiny spadají klienti, kteří mají na smlouvě naspořeno a mají vysoké hodnotící číslo. Do třetí rizikové skupiny patří nově příchozí klienti nebo klienti, kteří na smlouvu moc nenaspořili, a jejich hodnotící číslo je nízké. 58

59 Tabulka č. 8 Rizikové skupiny Riziková skupina - I. a II. Skupina III. skupina zajištění Nezajištěná částka Nezajištěná částka Bez zajištění Kč Kč 1 ručitel nebo pohledávka nebo nemovitost Kč Kč 2 ručitelé nebo pohledávka nebo nemovitost Kč Kč Pohledávka nebo nemovitost Kč Kč Pramen: Interní materiály ČMSS, a.s. 6.2 Pojištění úvěru ze stavebního spoření u ČMSS, a.s. Rizikové ţivotní pojištění je dnes standardně vyuţívaným způsobem zabezpečení rodiny. Pojištění úvěru ze stavebního spoření nebo překlenovacího úvěru kryje rizika spojená s úmrtím nositele nebo nositelů příjmů v úvěrovém případu. Riziko se tak nepřenáší na ostatní spoluţadatele nebo ručitele. Pojištění je moţné sjednat aţ do výše 3 milionů korun. S postupným splácením úvěru dochází i ke sniţování výše měsíčního příspěvku. Toto pojištění se sjednává zdarma bez poplatků. Není třeba absolvovat lékařská vyšetření. Zkrátka s rizikovým ţivotním pojištěním má rodina jistotu, ţe i v případě mezní ţivotní situace bude mít dál svůj domov. Pro zajímavost, kolik byste řekli, ţe měsíčně zaplatí na pojistném pětatřicetiletý muţ a ţena stejného věku, dosahuje-li nezajištěná částka úvěru u ČMSS jednoho milionu korun? Muţ by odváděl měsíčně 420 Kč, ţena 281 Kč (ţeny se totiţ doţívají vyššího věku neţ muţi). 59

60 6.3 Sazebník úhrad u ČMSS, a.s. S vyřízením překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření souvisí řada poplatků. Nyní má Českomoravská stavební spořitelna dlouhodobou akci na uzavření smlouvy na cílovou částku Kč zdarma a vyřízení ţádosti o překlenovací úvěr se zástavou nemovitosti zdarma. Tabulka č. 9 Sazebník úhrad u ČMSS, a.s. I. Stavební spoření 1. Úhrada za uzavření smlouvy/zvýšení cílové částky 1) % z cílové částky/z rozdílu cíl. částek 2. Úhrada za vedení vkladového účtu. 330 Kč ročně 3. Úhrada za změnu tarifu - z tarifu s 3 % úrok. sazbou na tarif s 2 % úrok. sazbou ve výši 1/3 dosud připsaných úroků - z tarifu s 3 % úrok. sazbou na tarif s 1 % úrok. sazbou ve výši 2/3 dosud připsaných úroků - z tarifu s 2 % úrok. sazbou na tarif s 1 % úrok. sazbou ve výši 1/2 dosud připsaných úroků 4. Roční výpis z účtu vkladový zdarma 5. Sníţení cílové částky zdarma 6. Rozdělení cílové částky zdarma II. Úvěry 1. Úhrada za vedení úvěrového účtu 330 Kč ročně 2. Roční výpis z účtu úvěrový zdarma 3. Zpracování ţádosti o poskytnutí úvěru.zdarma 4. Vyhotovení smluvních dokumentů...zdarma 5. Vyhotovení dodatku ke smlouvě o poskytnutí úvěru zdarma 6. Vystavení potvrzení o zaplacených úrocích...zdarma III. Překlenovací úvěry 1. Úhrada za vedení překlen. úvěrového účtu 2). 330 Kč ročně 60

61 2. Úhrada za poskytnutí překlen. úvěru 3). - Kredit Standard. 0,5 % z objemu překlen. úvěru - Kredit % z objemu překlen. úvěru - Topkredit, Topkredit plus, Tophypo 0,5 % z objemu překlen. úvěru 3. Úhrada za nedočerpání překlen. úvěru 5 % z nedočerpané částky 4) 4. Roční výpis z účtu překlen. úvěru zdarma 5. Vyhotovení smluvních dokumentů. zdarma 6. Vyhotovení dodatku ke smlouvě o poskytnutí překlen. úvěru a úvěru zdarma 7. Vystavení potvrzení o zaplacených úrocích. zdarma 1) Maximálně Kč 2) Úhrada za vedení překlenovacího úvěrového účtu je účtována na vrub vkladového účtu 3) Minimálně Kč, maximálně Kč 4) Maximálně Kč Pramen: Dostupný na WWW: [citováno ]. 6.4 Modelové příklady překlenovacího úvěru u úvěru ze stavebního spoření u ČMSS, a.s. Manţelé Novákovi (oba 38 let) plánují rekonstrukci rodinného domu. Počítají s rozpočtem Kč a bude spočívat v kompletní rekonstrukci koupelny, záchodu, výměny radiátorů a oken za plastové. Na stavebním úřadě se informovali, ţe na tuto rekonstrukci nebudou potřebovat stavební povolení ani ohlášení stavebních prací. Jejich čistý měsíční příjem za posledních 12 měsíců je Kč. Jsou si vědomi moţné zástavy nemovitosti. Odhadní cena nemovitosti je Kč. Měsíční splátku, by si představovali do Kč. 61

62 PŘÍKLAD A Klienti nemají smlouvu o stavebním spoření. Fáze stavební spoření Vzhledem k tomu, ţe manţelé Novákovi nemají smlouvu o stavebním spoření, vyuţijí překlenovacího úvěru. Smlouva o stavebním spoření bude uzavřena na cílovou částku Kč v tarifu Invest Standard. Úroková sazba ve fázi spoření činí 2 % ročně. Za uzavření smlouvy zaplatí 1 % z cílové částky, tedy Kč. Nyní ČMSS nabízí smlouvy na cílovou částku Kč zdarma. To znamená, ţe po zaplacení celého poplatku za uzavření, bude připsána prémii ve výši Kč na vkladový účet. Dále zaplatí 330 Kč ročně za vedení účtu. Dohromady musí poslat na stavební spoření částku Kč, ale ve výsledku celkové náklady za uzavření smlouvy o stavebním spoření činí Kč. Fáze překlenovací úvěr Minimální zůstatek na smlouvě o stavebním spoření je Kč, vzhledem k tomu, ţe dostanou prémii ve výši Kč, nemusí klienti zasílat na smlouvu tuto částku. V tarifní variantě Invest Standard je typ překlenovacího úvěru Topkredit a úroková sazba 4,20 % po celou dobu trvání překlenovacího úvěru. Poplatek za zpracování ţádosti činí 0,5 % z objemu překlenovacího úvěru. ČMSS má nyní dlouhodobou akci, zpracování ţádosti u typu Top zdarma. To znamená, ţe klienti ušetří Kč. Ze zůstatku na smlouvě se strhne částka 330 Kč ročně za vedení účtu překlenovacího úvěru. Po celou dobu trvání překlenovacího úvěru je nárok na státní podporu a moţnost daňového odpočtu ze zaplacených úroků. Fáze úvěru Po naspoření 40 % z cílové částky a dosaţení hodnotícího čísla, přejde do řádného úvěru. Úroková sazba činí 4,8 %. Úhrada za vedení úvěrového účtu je 330 Kč ročně. V řádném úvěru není nárok na státní podporu, jen moţnost daňového odpočtu ze zaplacených úroků. Způsob zajištění Protoţe manţelé Novákovi neměli smlouvu o stavebním spoření u ČMSS, spadají tedy do třetí rizikové skupiny, kde je maximální nezajištěná částka Kč, musí tedy ručit nemovitostí. Ze seznamu odhadců si vyberou odhadce, který jim vyhotoví odhad. Cena 62

63 za odhad rodinného domu se pohybuje okolo Kč. Dále klienti musí počítat s poplatkem za sluţby na katastrálním úřadě. List vlastnictví 100 Kč, snímek katastrální mapy 50 Kč a návrh na vklad Kč. PŘÍKLAD B Manţelé Novákovi mají smlouvu o stavebním spoření u ČMSS. Fáze stavební spoření Manţelé Novákovi mají smlouvu o stavebním spoření, která byla uzavřena dne na cílovou částku Kč v tarifní variantě Invest Standard. Úroková sazba ve fázi spoření činí 2 % ročně. Na smlouvě mají naspořeno Kč. Protoţe cílová částka je na Kč a potřebují čerpat Kč, zvýší se cílová částka o Kč. Poplatek ve výši 1 % za zvýšení, tedy Kč se strhne automaticky z naspořené částky ze smlouvy o stavebním spoření. Aktuální zůstatek na smlouvě činí Kč. Fáze překlenovací úvěr V tarifní variantě Invest Standard je typ překlenovacího úvěru Topkredit a úroková sazba 4,20 % po celou dobu trvání překlenovacího úvěru. Poplatek za zpracování ţádosti činí 0,5 % z objemu překlenovacího úvěru. ČMSS má nyní dlouhodobou akci, zpracování ţádosti u typu Top zdarma. To znamená, ţe klienti ušetří Kč. Ze zůstatku na smlouvě se strhne částka 330 Kč ročně za vedení účtu překlenovacího úvěru. Po celou dobu trvání překlenovacího úvěru je nárok na státní podporu a moţnost daňového odpočtu ze zaplacených úroků. Fáze úvěru Po naspoření 40 % z cílové částky a dosaţení hodnotícího čísla, přejde do řádného úvěru. Úroková sazba činí 4,8 %. Úhrada za vedení úvěrového účtu je 330 Kč ročně. V řádném úvěru není nárok na státní podporu, jen moţnost daňového odpočtu ze zaplacených úroků. 63

64 Způsob zajištění Protoţe jiţ existuje smlouva o stavebním spoření u ČMSS, spadají tedy do druhé rizikové skupiny, kde je maximální nezajištěná částka Kč a aktuální zůstatek na smlouvě po strhnutí poplatku za vedení ročního překlenovacího účtu je Kč. Z toho vyplívá, ţe klienti musí ručit nemovitostí, protoţe celková výše překlenovacího úvěru je Kč. Ze seznamu odhadců si vyberou odhadce, který jim vyhotoví odhad. Cena za odhad rodinného domu se pohybuje okolo Kč. Dále klienti musí počítat s poplatkem za sluţby na katastrálním úřadě. List vlastnictví 100 Kč, snímek katastrální mapy 50 Kč a návrh na vklad Kč. PŘÍKLAD C Manţelé Novákovi mají smlouvu o stavebním spoření a bylo jim nabídnuto písemné přijetí přidělení cílové částky. Fáze stavební spoření Smlouva o stavebním spoření byla uzavřena dne na cílovou částku Kč v tarifu Atraktiv rychlá. Úroková sazba ve fázi spoření činí 1 % ročně. Klienti přijali přidělení cílové částky. Naspořeno mají Kč, tato částka bude klientům vyplacena a mohou naspořené prostředky pouţít na cokoliv, třeba na vybavení domácnosti. Fáze úvěru Úvěr ze stavebního spoření bude ve zbývající výši a to Kč. Úroková sazba činí 3,7 %. Úhrada za vedení úvěrového účtu je 330 Kč ročně. Jiţ není nárok na státní podporu, jen moţnost daňového odpočtu ze zaplacených úroků. Způsob zajištění První riziková skupina, kde je maximální nezajištěná částka Kč, nemusí ručit nemovitostí. 64

65 Modelové příklady A, B, C. Porovnání překlenovacího úvěru u příkladu A nová smlouva, příkladu B stávající smlouva a řádného úvěru u příkladu C přijetí přidělení cílové částky. Tabulka č. 10 Modelové příklady A, B, C. Příklad A Příklad B Příklad C Překlenovací úvěr / úvěr Kč Kč Kč Naspořeno po 10 letech Kč Neměnná úroková sazba z překlen. úvěru 4,20 % p. a. 4,20 % p. a. --- Dospořování + úrok z překlen. úvěru Kč Kč --- Trvání překlen. úvěrové fáze 9 let a 2 měs. 6 let a 3 měs. --- Neměnná úroková sazba úvěru 4,8 % p. a. 4,8 % p. a. 3,7 % p. a. Splátka úvěru Kč Kč Kč Trvání úvěrové fáze 10 let a 2 měs. 10 let a 2 měs. 7 let a 5 měs. Celková doba trvání úvěrového případu 19 let a 4 měs. 16 let a 5 měs. 7 let a 5 měs. Vyřízení ţádosti o překlen. úvěr/úvěr zdarma zdarma zdarma Poplatek smlouva o stavebním spoření Kč Kč --- Celkové finanční náklady Kč Kč Kč Doloţení účelovosti (faktury, účetní doklady) Kč Kč Kč Rizikové ţivotní pojištění 219 Kč měs. 192 Kč měs. 135 Kč měs. Pramen: Vlastní tvorba na základě propočtu k Hypoteční úvěr u Hypoteční banky, a.s. (HB) Vznikla 10. ledna V září roku 1995 získala oprávnění k vydání hypotečních zástavních listů a stala se tak první bankou specializovanou na hypoteční úvěry v České republice. V červnu 2000 se majoritním vlastníkem stala Československá obchodní banka, a.s. (ČSOB) 65

66 a tím přešla do finanční skupiny ČSOB. Nabízí hypotéční úvěry nejen pro vlastní obchodní síť, ale také připravuje hypoteční produkty pro ČSOB, Poštovní spořitelnu, Českomoravskou stavební spořitelnu a další partnery. Prostřednictvím hypotéky můţete kromě standardních účelů realizovat také záměry, které jdou nad rámec zákonem vymezené účelovosti stavebního spoření. Financovat tak lze například koupi nebo rekonstrukci rekreačního objektu, bazénu, úhradu členského podílu a úhradu za převod členských práv a povinností u druţstevního bytu apod. Ze základní úrokové sazby dále můţete získat mnoţství slev Typy hypotečního úvěru u HB, a.s. Hypotéka 70 účelový hypoteční úvěr do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (ZHN), minimální výše je Kč, splatnost 5-40 let, úroková sazba pevná na období 1, 2, 3, 4, 5, 10, 15, 20, 25, a 30 let (tzn. fixace), mimořádná splátka - v době změny fixace bez sankce. Hypotéka 85 účelový hypoteční úvěr do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti (ZHN), všechny účely úvěru, všechny objekty úvěru, splatnost 5-30 let, mimořádná splátka bez sankce - aţ do výše úvěru 70 % zástavní hodnoty. 45 Dostupný na WWW: [citováno ]. 66

67 Hypotéka 100 účelový hypoteční úvěr do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti (ZHN), pouze na vlastní bydlení typu rodinný dům, bytová jednotka a stavební pozemek, objekt úvěru musí být současně zástavou, splatnost 5-30 let, pojištění na 100 % hypotečního úvěru, příjem min Kč, mimořádná splátka bez sankce - aţ do výše úvěru 70 % zástavní hodnoty. Předhypoteční úvěr současně se schvaluje předhypoteční úvěr i hypoteční úvěr, minimální výše Kč, maximální výše Kč (výstavba Kč), splatnost 1 rok, sazba pevná, splácí se pouze úrok, bez zajištění. Účel předhypotečního úvěru: financování privatizace bytového fondu (koupě od obcí) aţ do 85 % ZHN, koupě stavebního pozemku od města/obce aţ do 85 % ZHN, koupě/privatizace bytových jednotek a rodinných domů od velkých firem aţ do 85 % ZHN, financování koupě/výstavby bytů a rodinných domů v rámci developerských projektů aţ do 50 % ZHN, druţstevní bydlení aţ do 50 % ZHN, konkurzy v insolventním řízení, draţby aţ do 85 % ZHN. 67

68 Hypotéka bez příjmů do 50 % zástavní hodnoty nemovitosti, všechny účely úvěru mimo refinancování půjček fyzických osob, všechny povolené objekty úvěru, nelze poskytnout pro předhypoteční úvěr. Hypotéka na pronájem součástí příjmů je příjem z pronájmu úvěrované nemovitosti, objektem můţe být bytová jednotka, rodinný dům a bytový dům, min. výše Kč, splatnost 5-25 let, do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti Dostupný na WWW: [citováno ]. 68

69 Přehled úrokových sazeb u HB, a.s. Hypoteční banka nabízí základní úrokové sazby dle zvoleného typu úvěru a době fixace. Sazby jsou uvedené bez slev. Obrázek č. 2 Úrokové sazby u HB, a.s. Doba platnosti úrokové sazby (v % p. a.) Typ úvěru 1 rok 3 roky 5 let 10 let 15 let 20 let 25 let 30 let Předhypoteční úvěr 4, Hypoteční úvěr 4,69 4,09 4,19 4,99 5,09 5,09 5,09 5,09 Hypoteční úvěr do 85 % hodnoty nemovitosti 4,89 4,29 4,39 5,19 5,29 5,29 5,29 5,29 Hypoteční úvěr do 100 % hodnoty nemovitosti 5,99 5,39 5,49 6,29 6,39 6,39 6,39 6,39 Hypoteční úvěr bez dokládání příjmu - 6,09 6,19 6,99 7,09 7,09 7,09 7,09 Hypot. úvěr na pronájem 4,99 4,39 4,49 5,29 5,39 5,39 5,39 - Pramen: Interní materiály Hypoteční banky, a.s., pozn.: Sazby jsou platné k 1. březnu

70 Slevy z úrokové sazby při zaloţení či existenci účtu v ČSOB nebo v Poštovní spořitelně a zaslání výplaty na tento účet je poskytnuta sleva 0,15 %, při sjednání či existenci dvou ze tří pojištění u ČSOB pojišťovny a to pojištění majetku a ţivotní pojištění je poskytnuta sleva 0,10 %, individuální sleva 0,20 % je poskytnuta v případě, kdy byl klient osloven konkrétní konkurenční nabídkou, dále je poskytnuta sleva u hypotečního úvěru od 1,5 mil. korun, individuální sleva aţ 0,40 % s ohledem na parametry hypotečního úvěru u bonitních klientů, vyšších objemů apod. Sleva se neposkytuje do 0,5 mil. korun, např. 0,10 % příjmy více neţ Kč, 0,20 % příjmy více neţ Kč, 0,30 % příjmy více neţ Kč, 0,40 % příjmy více neţ Kč, bez poplatku za zpracování pro hypotéční úvěr do 70 % hodnoty nemovitosti, sleva z poplatku pro hypoteční úvěr do 85 % hodnoty nemovitosti - paušální poplatek ve výši Kč, podpora nového bydlení jaro sleva z úrokové sazby ve výši 0,20 %, platí pro hypoteční úvěr s účelem koupě nebo výstavba nemovitosti s datem kolaudace od včetně, dodatečná sleva za účet v ČSOB/Poštovní spořitelna 0,15 %, dodatečná sleva za pojištění 2 z 3 u ČSOB pojišťovny 0,10 % Interní materiály Hypoteční banky, a.s. 70

71 6.6 Sazebník úhrad u HB, a.s. S vyřízením hypotečního úvěru souvisí řada poplatků. Záleţí podle typu hypotéky. Hypoteční banka nyní nabízí vyřízení ţádosti hypotečního úvěru 70 % zástavní hodnoty nemovitosti zdarma. Tabulka č. 11 Sazebník úhrad u HB, a.s. I. Zpracování ţádostí 1. Zpracování hypotečního úvěru 0,4 % z výše poskytnutého úvěru, min Kč a max Kč 2. Zpracování předhypotečního úvěru Kč Poplatek zahrnuje komplexní posouzení a vyhodnocení předhypotečního úvěru a vyhotovení smluvní dokumentace. Poplatek za zpracování úvěru je účtován pouze v případě schválení úvěru. II. Čerpání 1. aţ 3. Čerpání zdarma 4. a kaţdé další čerpání. 800 Kč Povolení čerpání hypotečního úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí sjednané ve smlouvě o poskytnutí hypotečního úvěru Kč III. Mimořádná splátka 1. Mimořádná splátka hypotečního úvěru nebo doplňkového úvěru nesjednaná ve smlouvě o poskytnutí úvěru 5 % z výše mimořádné splátky za kaţdý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby nebo pevné odchylky, max. 25 % z výše mimořádné splátky 2. Mimořádná splátka úvěru uskutečněná v termínu změny úrokové sazby zdarma 3. Mimořádná splátka úvěru sjednaná ve smlouvě o poskytnutí úvěru 1 % ze sjednané mimořádné splátky jistiny Celkový objem takto sjednaných mimořádných splátek nesmí překročit 50 % sjednané výše hypotečního úvěru. Poplatek je splatný současně s poplatkem za zpracování hypotečního úvěru nebo s poplatkem za změnu smluvních podmínek. 71

72 4. Mimořádná splátka u Zelené hypotéky do výše dotace z programu Zelená úsporám (je-li tato splátka ve smlouvě sjednána a při dodrţení podmínek sjednaných ve smlouvě). zdarma IV. Vedení a správa úvěru 1. Vedení a správa úvěru 150 Kč/měsíc Poplatek se inkasuje za kaţdý i započatý měsíc od uzavření smlouvy o poskytnutí úvěru do doby úplného splacení jistiny. Je splatný vţdy k poslednímu dni příslušného kalendářního měsíce. 2. Vedení a správa hypotečního úvěru se státní finanční podporou 220 Kč/měsíc Poplatek se vztahuje k úvěrům, ke kterým je poskytována státní finanční podpora dle nařízení vlády č. 244/1995 Sb. nebo příspěvek pro mladé dle nařízení vlády č. 249/2002 Sb. vyšší neţ 0 %. Je inkasován měsíčně počínaje měsícem, ve kterém byla uzavřená smlouva o podpoře doručena bance. Je splatný vţdy k poslednímu dni příslušného kalendářního měsíce. Pramen: Dostupný na WWW: [citováno ]. 6.7 Pojištění hypotečního úvěru Hypoteční banka nabízí 3 varianty pojištění: smrt a trvalá invalidita, smrt, trvalá invalidita a závazné onemocnění, smrt, trvalá invalidita, závazné onemocnění a ztráta zaměstnání. 6.8 Modelové příklady hypotečního úvěru u HB, a.s. Manţelé Novákovi (oba 38 let) plánují rekonstrukci rodinného domu. Počítají s rozpočtem Kč a bude spočívat v kompletní rekonstrukci koupelny, záchody, výměny radiátorů a oken za plastové. Na stavebním úřadě se informovali, ţe na tuto rekonstrukci nebudou potřebovat stavební povolení ani ohlášení stavebních prací. Jejich čistý měsíční příjem 72

73 za posledních 12 měsíců je Kč. Jsou si vědomi moţné zástavy nemovitosti. Odhadní cena nemovitosti je Kč. Měsíční splátku, by si představovali do Kč. PŘÍKLAD D Hypoteční úvěr do 70 % zástavní hodnoty. Fáze hypotečního úvěru Hypoteční úvěr bude ve výši Kč, aby manţelé Novákovi mohli vyuţít hypoteční úvěr do 70 % zástavní hodnoty, musí být minimální zástavní hodnota nemovitosti Kč. V našem případě je hodnota nemovitosti Kč, proto se můţe poskytnout tento typ hypotéky. Fixaci si zvolili na 5 let a základní úroková sazba činí při této fixaci 4,19 %. V současné době nabízí hypoteční banka akci poplatkové prázdniny 2012, které se týkají hypotéky do 70 % hodnoty nemovitosti, tato akce je platná od a spočívá v odpuštění poplatku za zpracování. Dále mohou vyuţít slev z úrokové sazby. Zaloţili si účet u poštovní spořitelny a zároveň se pojistili pro případ smrti a pojištění nemovitosti u ČSOB pojišťovny. Za tyto produkty jim byla poskytnuta sleva 0,50 %, díky bonitě získali slevu 0,20 %. Celkem tedy byla poskytnuta sleva 0,70 % ze základní úrokové sazby. Nová úroková sazba je 3,49 % ročně. Za vedení hypotečního účtu zaplatí 150 Kč měsíčně. Částka za pojištění úvěru pro případ smrti záleţí na věku a pohlaví ţadatele, platí se měsíčně. Moţnost daňového odpočtu ze zaplacených úroků. Způsob zajištění U hypotečního úvěru je vţdy nutná zástava nemovitosti, která musí být pojištěna. Ze seznamu odhadců si vyberou odhadce, který jim vyhotoví odhad. Cena za odhad rodinného domu se pohybuje okolo Kč. Dále klienti musí počítat s poplatkem za sluţby na katastrálním úřadě. List vlastnictví 100 Kč, snímek katastrální mapy 50 Kč a návrh na vklad Kč. Hypoteční banka si účtuje poplatek ve výši Kč za povolení čerpání hypotečního úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí sjednané ve smlouvě o poskytnutí hypotečního úvěru. 73

74 PŘÍKLAD E Pro srovnání si uveďme hypoteční úvěr do 85 % zástavní hodnoty. Fáze hypotečního úvěru Hypoteční úvěr bude ve výši Kč. Fixaci si zvolili na 5 let a základní úroková sazba činí při této fixaci 4,39 %. V současné době nabízí hypoteční banka akci sleva z poplatku pro hypotéky do 85 % hodnoty nemovitosti, tato akce je platná od a paušální poplatek za zpracování je ve výši Kč. Dále mohou vyuţít slev z úrokové sazby. Zaloţili si účet u poštovní spořitelny a zároveň se pojistili pro případ smrti a pojištění nemovitosti u ČSOB pojišťovny. Za tyto produkty jim byla poskytnuta sleva 0,50 %, díky bonitě získali slevu 0,20 %. Celkem tedy byla poskytnuta sleva 0,70 % ze základní úrokové sazby. Nová úroková sazba je 3,69 % ročně. Za vedení hypotečního účtu zaplatí 150 Kč měsíčně. Částka za pojištění úvěru pro případ smrti záleţí na věku a pohlaví ţadatele, platí se měsíčně. Moţnost daňového odpočtu ze zaplacených úroků. Způsob zajištění U hypotečního úvěru je vţdy nutná zástava nemovitosti, která musí být pojištěna. Ze seznamu odhadců si vyberou odhadce, který jim vyhotoví odhad. Cena za odhad rodinného domu se pohybuje okolo Kč. Dále klienti musí počítat s poplatkem za sluţby na katastrálním úřadě. List vlastnictví 100 Kč, snímek katastrální mapy 50 Kč a návrh na vklad Kč. Hypoteční banka si účtuje poplatek ve výši Kč za povolení čerpání hypotečního úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí sjednané ve smlouvě o poskytnutí hypotečního úvěru. 74

75 Modelové příklady D a E Porovnání hypotečního úvěru u příkladu D 70 % zástavní hodnoty nemovitosti a příkladu E 85 % zástavní hodnoty nemovitosti. Tabulka č. 12 Modelové příklady D a E. Příklad D Příklad E Hypoteční úvěr Kč Kč Původní úroková sazba 4,19 % 4,39 % Sleva na úrokové sazbě 0,70 % 0,70 % Celková sazba po slevě 3,49 % 3,69 % Měsíční splátka* Kč Kč fixace 5 let 5 let Doba splacení 16 let 16 let Vyřízení ţádosti hypotečního úvěru zdarma 2000 Kč Poplatek - čerpání na návrh na vklad Kč Kč Celkové finanční náklady** Kč Kč Doloţení účelovosti (faktury) Kč Kč Pojištění úvěru 187 Kč měsíčně 189 Kč měsíčně Zdroj: Vlastní tvorba na základě propočtu k * za předpokladu ţe bude platit stávající úroková sazba po celou dobu ** nelze říci přesně, není známá úroková sazba po skončení fixace, celkové finanční náklady jsou za předpokladu, ţe bude po celou dobu stejná úroková sazba 6.9 Porovnání stavebního spoření a hypotečního úvěru Porovnejme překlenovací úvěr ze stavebního spoření příklad A a nejčastěji pouţívaný hypoteční úvěr 85 % zástavní hodnoty nemovitosti příklad E. Úvěr ze stavebního spoření se 75

76 poskytuje na 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. Tyto varianty jsou nejčastěji pouţívané. Pro porovnání je pouţita stejná doba splatnosti 19 let. Tabulka č. 13 Porovnání stavebního spoření příklad A a hypotečního úvěru příklad E. Stavební spoření Hypoteční úvěr Doba trvání úvěru 19 let 4 měsíce 19 let Výše úrokové sazby* 4,20 % 3,69 % Výše úrokové sazby** 4,80 % --- Výše měsíční splátky**** Kč Kč*** Výše měsíční splátky***** Kč --- Úroky z vkladů Kč 0 Kč Státní podpora Kč 0 Kč Poplatky za vedení účtu celkem Poplatky za vyřízení ţádosti celkem Poplatek čerpání na návrh na vklad Kč Kč Kč Kč Kč Náklady celkem Kč Kč****** * u překlenovacího úvěru ze stavebního spoření ** u úvěru ze stavebního spoření *** za předpokladu ţe bude platit stávající úroková sazba 3,69 % **** u překlenovacího úvěru ze stavebního spoření ***** u úvěru ze stavebního spoření ****** nelze říci přesně, není známá úroková sazba po skončení fixace, celkové finanční náklady jsou za předpokladu, ţe bude po celou dobu stejná úroková sazba Pramen: Vlastní tvorba na základě propočtu k (viz příloha č. 1 a č. 2) 76

77 6.10 Shrnutí a doporučení Pokud bych měla porovnat hypotéku versus úvěr ze stavebního spoření, vyplívá následující. Hypotéční úvěr bývá většinou preferován mladými lidmi, kteří hledají maximální moţnou délku splatnosti z důvodu co nejniţšího měsíčního zatíţení. Hypotéční úvěr je moţné rozloţit aţ na 40 let splácení, coţ ţádný úvěr ze stavebního spoření neumí. Ovšem v tomto případě jde stranou úvaha o tom, co si od banky půjčím, ale hlavně o tom co poté bance vrátím. Na první pohled se jako výhodnější můţe jevit hypotéční úvěr se svou nízkou úrokovou sazbou. Ovšem pozor kdyţ ptáčka lapají, pěkně mu zpívají. Jistota nízké úrokové sazby je pouze po dobu fixace, coţ je zpravidla 1, 3, nebo 5 let. Dopředu nelze zjistit, jaká bude úroková sazba po skončení fixace. Z tohoto důvodu nejsou známé celkové finanční náklady, přesněji řečeno to co klient zaplatí navíc. Praxe ukázala, ţe delší fixační období jiţ takovou procházkou růţovým sadem není a zde jiţ začínají převaţovat parametry úvěru ze stavebního spoření, coţ jest fixace úrokové sazby po celou dobu splácení. Na poli poplatků jiţ bezpochybně vítězí úvěr ze stavebního spoření. Za zmínku jistě stojí například vedení účtu, které je u úvěru ze stavebního spoření v rozmezí Kč za rok. Například, co do počtu klientů největší stavební spořitelny ČMSS, a.s. je to konkrétně 330 Kč za rok, pohybujeme se u hypotéčních bank ve srovnatelné částce od 150 do 350 Kč. Je zde však drobná odchylka a to taková, ţe hypotéční banky si tuto částku za vedení účtu účtují měsíčně. Dnešním trendem se však začíná stávat takzvané neúvěrování, coţ je přecházení od jedné banky ke druhé a neustálé hledání nejvýhodnější úrokové sazby. Mnoho lidí si však neuvědomuje, ţe neustálé hledání té nejniţší úrokové sazby nemusí být vţdy tou nejvýhodnější a ve finále nejúspornější variantou. Takţe pokud svůj poslední pohled 77

78 zaměříme právě k tomuto parametru, vychází téměř vţdy jako vítěz tohoto souboje úvěr ze stavebního spoření. 78

79 ZÁVĚR Střecha nad hlavou je jednou ze základních potřeb člověka. Ovšem aby se obydlí stalo skutečným domovem, k tomu bývá zpravidla zapotřebí mnohem více neţ jen prakticky a vkusně zařízený byt či dům. Domov totiţ tvoří nejen pohodlné, útulné bydlení, ale i bezpečné zázemí pro rodinu. A to se vším, co je pro její současnost i budoucnost důleţité. Ne nadarmo se říká, ţe můj dům je můj hrad. Vlastní byt či dům řeší aktuální potřebu bydlet a zároveň rodině umoţňuje na tomto základě proměňovat bydlení v opravdový domov. Přibliţně třem pětinám obyvatel České republiky říká jejich dům nebo byt pane. A role vlastnického bydlení roste. Proč? Rozhodnete-li se pro vlastnické bydlení, můţete svou nemovitost prakticky bez odkladů uţívat, ale současně máte i nezanedbatelnou jistotu do budoucna. Nemovitost je majetek a má vţdy svou cenu. Vlastní nemovitost vytváří lepší podmínky pro období, kdy odejdete do důchodu. Tou dobou bude jiţ dům či byt dávno splacen a vy šetříte na nájmu. Diplomová práce porovnávala efektivnost financování bydlení a to úvěrem ze stavebního spoření a hypotečním úvěrem. Byla zaměřena na podmínky a zásady pro poskytnutí překlenovacího úvěru, úvěru ze stavebního spoření, hypotečního úvěru a státní podpoře bydlení tak, aby umoţnila čtenáři orientovat se ve finančních otázkách (např. o podmínkách získání, zajištění či splácení úvěru). Pokud se rozhodnete pořídit si vlastní bydlení, nebo přemýšlíte o rekonstrukci a nevíte, jaké jsou způsoby a výhody financování ze stavebního spoření nebo hypotečního úvěru, tak právě k tomu vám pomohla tato publikace. Teoretická část se zabývala tím, jakým způsobem je moţné financovat vlastní bydlení, včetně podmínek a způsobů financování. První část podávala základní informace o stavebním spoření, překlenovacímu úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Druhá část o hypotečním úvěru a druhy hypotečních úvěrů. Třetí část o státním fondu pro rozvoj bydlení a formě státní 79

80 podpory. Čtvrtá část byla zaměřena na další moţnost financování bydlení a to prostřednictvím účelového spotřebitelského úvěru na bydlení u Poštovní spořitelny. Pátá část na právní úpravu financování bydlení. Praktická část se zabývala srovnáním konkrétní nabídky překlenovacího úvěru a řádného úvěru ze stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny a hypotečního úvěru u Hypoteční banky. Závěr obsahoval návrh modelu (příloha č. 1 a č. 2) hodnocení efektivnosti financování bydlení a doporučení k vhodnému způsobu financování. 80

81 Seznam pouţitých zdrojů Literatura: 1. HARTLOVÁ, Věra; SOLDÁNOVÁ, Marcela; SVOBODOVÁ, Jitka; ŢLEBKOVÁ, Michaela. Bankovnictví. 1. vyd. Praha: Fortuna, s. ISBN KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vyd. Praha: Ekopress, s. ISBN KIPIELOVÁ, Ivana a kolektiv. Bankovnictví. 2. vyd. Praha: Fortuna, 1995, s. ISBN Kolektiv autorů. Bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, s. ISBN: SYROVÝ, Petr; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2. vyd. Praha: Grada Publishing, 2003, s. ISBN SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 3. vyd. Praha: Grada Publishing, 2000, 2001, s. ISBN VICHMANOVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: Era, s. ISBN Internetové zdroje: 1. Asociace českých stavebních spořitelen [online]. Dostupný na WWW: [citováno ]. 2. Českomoravská stavební spořitelna, a.s. [online]. Dostupný na WWW: [citováno ]. 3. Dům a byt [online]. Dostupný na WWW: [citováno ]. 4. Finance [online]. Dostupný na WWW: [citováno ]. 5. Gepard finance [online]. Dostupný na WWW: [citováno ]. 81

82 6. Hypoteční banka, a.s. [online]. Dostupný na WWW: [citováno ]. 7. Měšec [online]. Dostupný na WWW: [citováno ]. 8. Poštovní spořitelna, a.s. [online]. Dostupný na WWW: [citováno ]. 9. Sagit [online]. Dostupný na WWW: [citováno ]. 10. Státní fond rozvoje bydlení [online]. Dostupný na WWW: [citováno ]. Webové stránky bank a stavebních spořitelen: 1. Česká spořitelna, a.s Českomoravská stavební spořitelna, a.s Československá obchodní banka, a.s GE Money Bank, a.s Hypoteční banka, a.s Komerční banka, a.s Modrá pyramida, a.s Raiffeissen bank, a.s Wüstenrot, a.s. Zákony a nařízení vlády: 1. Zákon č. 96/1993 o stavebním spoření, v platném znění 2. Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů 3. Nařízení vlády č. 97/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů 4. Nařízení vlády č. 616/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů 5. Nařízení vlády č. 28/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů 6. Nařízení vlády č. 616/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů 82

83 Jiné zdroje: 1. Interní materiály Českomoravské stavební spořitelny, a.s. 2. Interní materiály Hypoteční banky, a.s. 3. Interní materiály Poštovní spořitelny, a.s. 83

84 Seznam tabulek Tabulka č. 1 Úrokové sazby překlenovacího úvěru u jednotlivých spořitelen Tabulka č. 2 Úrokové sazby úvěru u jednotlivých spořitelen Tabulka č. 3 Úrokové sazby u hypotečního úvěru do 70 % u vybraných institucí Tabulka č. 4 Úrokové sazby u hypotečního úvěru do 85 % u vybraných institucí Tabulka č. 5 Úrokové sazby u hypotečního úvěru do 100 % u vybraných institucí Tabulka č. 6 Úrokové sazby u předhypotečního úvěru u vybraných institucí Tabulka č. 7 Úrokové sazby a výše minimální splátky úvěru Tabulka č. 8 Rizikové skupiny Tabulka č. 9 Sazebník úhrad u ČMSS, a.s Tabulka č. 10 Modelové příklady A, B, C Tabulka č. 11 Sazebník úhrad u HB, a.s Tabulka č. 12 Modelové příklady D a E Tabulka č. 13 Porovnání stavebního spoření příklad A a hypotečního úvěru příklad E Seznam obrázků Obrázek č. 1 Přehled úroků u překlenovacího úvěru u ČMSS, a.s Obrázek č. 2 Úrokové sazby u HB, a.s

85 Seznam pouţitých zkratek A.S. Akciová společnost ČR Česká republika ČMSS Českomoravská stavební spořitelna CČ Cílová částka HB Hypoteční banka ČSOB Československá obchodní banka OSVČ Osoba samostatně výdělečně činná EU Evropská unie p. a. Per annun RD Rodinný dům KČ Koruna česká RPSN Roční procentuální sazba nákladů Pozn. Poznámka SFRN Státní fond pro rozvoj bydlení ZHN Zástavní hodnota nemovitosti MMR Ministerstvo pro místní rozvoj NV Novela SFP Státní finanční podpora SJM Společné jmění manţelů KW Kilowatt 85

86 Seznam příloh Příloha č. 1: Modelový příklad překlenovacího úvěru ze stavebního spoření u ČMSS, a.s. Příloha č. 2: Modelový příklad hypotečního úvěru 85 % od HB, a.s. 86

87 Příloha č. 1 Modelový příklad překlenovacího úvěru ze stavebního spoření u ČMSS, a.s. 87

88 Příloha č. 2 Modelový příklad hypotečního úvěru 85 % od HB, a.s. 88