ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /12. Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, Ostrava

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /12 o ceně rodinného domu č.p.1660 na parc.č.3275/2, katastrální území a obec Rychvald, okres Karviná, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.1098) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, Ostrava Vlastník nemovitosti: Účel posudku: Oceňovací předpis: SJM Polach Zdeněk a Polachová Zdeňka Ing. Průjezdní Rychvald Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 7.června 2012 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 20.června 2012

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Karviné, dne 19.března 2012, LV č Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem dne pod č.j.162 EX 70/12. Kopie katastrální mapy. Znalecký posudek č /2011 znalce Ing.Petra Lukáše ze dne Doplňující údaje sdělené spolumajitelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 7.června 2012 za účasti spolumajitele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům s plochou střechou č.p ) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví 3) Venkovní úpravy celkem 4) Stavební pozemek, parc.č.3275/2 5) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 6) Pozemek zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny 7) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům s plochou střechou č.p.1660 Oceněno podle 5, přílohy č.6/5 vyhlášky. Popis Jedná se o dvoupodlažní, podsklepený rodinný dům s plochou střechou. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm na betonových základech s izolací. Krytina střechy je živičná svařovaná, klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítky břizolitové s venkovními obklady. Vnitřní obklady jsou keramické v kuchyni, koupelně a na WC. Jednotlivá podlaží jsou propojena dřevěným schodištěm. Dveře hladké plné, okna plastová. Podlahy obytných místností jsou parketové, v ostatních místnostech převládá keramická dlažba. Vytápění je ústřední. El.instalace světelná i motorová. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody zajišťuje el.boiler. Je proveden rozvod zemního plynu. V kuchyni je instalován el.sporák. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadla a splachovací WC. V domě se nachází krb. Objekt se nachází v dobrém technickém stavu, v užívání je pouze 29 let. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba (13.25* * * 9.50)*2.75 = m 3 Vrchní stavba (13.90* * * 3.50)*2.50 = m 3 Zastřešení 13.90*10.50*3.20 = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 14. Podlahy obytných místností nadstandard % Vytápění nadstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.065) =

4 Opotřebení stavby Při stáří 29 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 29%. Výpočet ceny objektu ( 5 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.070,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.643,15 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,03 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,03 Snížení ceny za opotřebení 29% - Kč ,77 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,26 Rodinný dům s plochou střechou č.p.1660 Cena celkem Kč ,- 2) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Oceněno podle 7, přílohy č.8/1 vyhlášky. Popis Jedná se o hospodářskou budovu zděnou z klasických materiálů v tl.30 cm. Střecha šikmá s krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Podlahy betonové s cementovým potěrem, el.instalace pouze světelná. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 7.75*4.75*2.60 = m 3 Zastřešení (7.75*4.75*2.80)*0.5 = m 3 celkem = m 3-4 -

5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 12. Elektroinstalace podstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 29 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 36.25%. Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.009,16 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,81 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,81 Snížení ceny za opotřebení 36.25% - Kč ,19 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,62 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Cena celkem Kč ,

6 3) Venkovní úpravy celkem Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky. 3.1) Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle 10 vyhlášky. Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena 1. Rodinný dům s plochou střechou č.p Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Celkem zjištěná cena Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Zjištěná cena hlavních staveb = Kč ,- 3,5% ze zjištěné ceny = Kč ,75 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Cena celkem Kč ,- 3.2) Bazén venkovní nezakrytý Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 21. Dílčí velikosti objektu Výměra *4.50*1.40 = m 3 Opotřebení stavby Při stáří 10 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za m 3 x 1.825,- Kč/m 3 = Kč ,75 CZCC: 242 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,57 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,57 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,32 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,25 Bazén venkovní nezakrytý Cena celkem Kč ,- Venkovní úpravy celkem Cena celkem Kč ,

7 4) Stavební pozemek, parc.č.3275/2 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.3275/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 235 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 281,28 (35 + ( ) x ) x 3.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 281,28 Po započtení 3.00% dalších přirážek a srážek = Kč 289,72 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 492,61 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,59 Stavební pozemek, parc.č.3275/2 Cena celkem Kč ,- 5) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.3275/1 orná půda o výměře 2973 m 2 Pozemek je oplocen a osázen trvalými porosty. V souvislosti se skutečným stavem bude proto pozemek oceněn jako zahrada. Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% - 7 -

8 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 281,28 (35 + ( ) x ) x 3.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 281,28 Po započtení 3.00% dalších přirážek a srážek = Kč 289,72 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 492,61 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 197,04 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,94 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč ,- 6) Pozemek zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny Oceněno podle 31 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.3274 vodní plocha, zamokřená plocha o výměře 2385 m 2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem nad 250 tis. obyvatel - území sousedních obcí (160%) 160% Výpočet ceny jiného pozemku ( 31 vyhlášky) Základní cena za m 2 jiného pozemku = Kč 17,34 (prům. ZC zeměděl. poz Kč + přirážka 160%) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x % z ceny = Kč 4,34 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,17 Pozemek zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny Cena celkem Kč ,

9 7) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 2. Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč ,09 ( m 2 x 197,04 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 8,5% ze zjištěné ceny = Kč 6.699,45 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 6.699,

10 C. REKAPITULACE 1) Rodinný dům s plochou střechou č.p.1660 Kč ,- 2) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Kč ,- 3) Venkovní úpravy celkem Kč ,- 4) Stavební pozemek, parc.č.3275/2 Kč ,- 5) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Kč ,- 6) Pozemek zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny Kč ,- 7) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 6.699,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Pětmilionůjednostodvacettisícdvěstědvacet Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.1098 pro katastrální území a obec Rychvald vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Pavel Ender, 162 Ex 70/12 ( Nařízení exekuce č.j. 49 EXE 1353/2012 vydané Okresním soudem vkarviné, pobočka Havířov dne ) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný rodinný dům včetně pozemků a příslušenství zapsaných na LV č.1098 se nachází v zastavěné části obce Rychvald na ul.průjezdní v lokalitě rodinných domů se základní občanskou vybaveností. Rodinný dům na parc.č.3275/2 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod a zemní plyn. Dům je dvoupodlažní, nepodsklepený s plochou střechou

11 V obci Rychvald a okolí jsou nabízeny k prodeji následující nemovitosti: 1. RD Rychvald ul.porubská vč.hosp.budovy a garáže, zastavěná plocha 160 m2, přízemní, podsklepený dům, ÚT na tuhá paliva, pozemek m2 cena ,- Kč 2. RD Rychvald, ul.ztracená, 5+1 s garáží, zastavěná plocha 111 m2, venkovní zastřešený bazén, přízemní s podkrovím, ÚT na zemní plyn, pozemek 2138 m2 cena ,- Kč 3. RD Rychvald, ul.petřvaldská, hosp.budova, 2x garáž, zastavěná plocha 150 m2, dvoupodlažní, podsklepený, ÚT na zemní plyn, okna plastová, vlastní studna, pozemek 2164 m2 cena ,- Kč 4. RD Petřvald ul.šenovská, o velikosti 5+kk, užitná plocha 160 m2, dvoupodlažní, nepodsklepený, plochá střecha, topení krbem s teplovzdušnými rozvody, v užívání 2 roky, pozemek 1265 m2 cena ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí, se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost je v dobrém technickém stavu s rozsáhlými pozemky, odhaduji cenu obvyklou rodinného domu s příslušenstvím a pozemky zapsanými na LV č.1098 ve výši ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku

12 V Ostravě, dne 20.června 2012 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc