ZNALECKÝ POSUDEK č /2010

Transkript

1 VLADÖ MORAVA s. r. o. - znalecká a ekonomická kancelář ev. číslo koncese Čechova 656, Přerov I - Město, Přerov, IČO: ADRESÁT: JUDr. Tomáš Vrána Exekutorský úřad Přerov Komenského Přerov Spis. zn.: Ex 19517/10-25 ZNALECKÝ POSUDEK č /2010 ocenění rodinného domu č. p. 174 včetně příslušenství a pozemků v k. ú. Lichnov u Nového Jičína Počet listů: Počet předaných kopií: 12+4+foto 1 paré

2 - 2 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2010 ocenění rodinného domu č. p. 174 včetně příslušenství a pozemků v k. ú. Lichnov u Nového Jičína Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána Exekutorský úřad Přerov Komenského Přerov posudek bude sloužit jako podklad při exekučním řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: V Olomouci Ing. Monika Holečková Borůvková 767/ Olomouc - Holice

3 - 3 - A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům Adresa nemovitosti: Lichnov 174 Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Lichnov Katastrální území: Lichnov u Nového Jičína Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 37,9730 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 37,97 Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za účasti Ing. Ladislava Orla. 3. Podklady pro vypracování posudku Prohlídka a zaměření na místě samém dne Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 17 pro k. ú. Lichnov u Nového Jičína Kopie katastrální mapy z netu Informace podal spoluvlastník - otec povinného a starosta obce Lichnov - MUDr. Šimíček Josef 4. Vlastnické a evidenční údaje Ve vlastnictví povinného Zbyňka Davida, Dolní 433, Frenštát pod Radhoštěm je podíl 1/8 z nemovitostí zapsaných na LV č. 17 pro k. ú. Lichnov u Nového Jičína 5. Celkový popis nemovitosti Oceňovaným objektem je podsklepený, zděný, dvoupodlažní, samostatně stojící rodinný dům č. p. 174 v k. ú. Lichnov u Nového Jičína. Prohlídka proběhla za účasti otce povinného, který podal znalci veškeré informace o nemovitosti, jejím vnitřním vybavení a mírách viz. Posudek. Stáří domu je 41 let. Dům má základy izolované, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropy dřevěné, krov dřevěný vázaný, krytina z eternitu, krytina verandy je z plechu, klempířské konstrukce z pozinku, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky břízolitové, vnitřní obklady standardní, dveře dřevěné, okna špaletová, schody dřevěné, povrchy podlah z palubek a dlažby, vytápění ústřední na TP, elektroinstalace světelná i motorová, zdrojem teplé vody je bojler, rozvody vody jsou v plastu, vnitřní hygienické zařízení tvoří splachovací WC a vana, vybavení kuchyně je standardní - elektrický sporák. Příslušenství domu tvoří zděná garáž, která stavebně navazuje na stavbu rodinného domu. Garáž má dřevěná vrata, fasádní omítky z břízolitu, klempířské konstrukce z pozinku. Stáří garáže je 41 let. Pozemek parc. č. 461/2 - zahrada je dle územního plánu obce vhodný k zástavbě rodinnými domy (informaci podal starosta).

4 Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům č. p. 174 a 2 ) Garáž b) Studny b 1 ) Studna c) Pozemky c 1 ) Pozemky

5 - 5 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č.p a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - do obyvatel Stáří stavby: 41 roků Základní cena ZC (příloha č. 20a): 2 785,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.PP: 8,00*9,90 = 79,20 m 2 I.NP: 8,00*9,90 = 79,20 m 2 II.NP: 8,00*9,90 = 79,20 m 2 veranda: 3,90*2,65 = 10,34 m 2 zastřešení verandy: 3,90*2,65 = 10,34 m 2 zastřešení RD: 8,00*9,90 = 79,20 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.PP: 79,20 m 2 2,20 m I.NP: 79,20 m 2 2,90 m II.NP: 79,20 m 2 3,16 m veranda: 10,34 m 2 2,90 m zastřešení verandy: 10,34 m 2 0,33 m zastřešení RD: 79,20 m 2 0,75 m Obestavěný prostor: I.PP: (8,00*9,90)*(2,20) = 174,24 m 3 I.NP: (8,00*9,90)*(2,90) = 229,68 m 3 II.NP: (8,00*9,90)*(3,16) = 250,27 m 3 veranda: (3,90*2,65)*(2,90) = 29,97 m 3 zastřešení verandy: (3,90*2,65)*(0,33) = 3,41 m 3 zastřešení RD: (8,00*9,90)*(0,75) = 59,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 746,97 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 89,54 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 337,47 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 3,77

6 - 6 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 1 - Na bázi dřevní hmoty nezateplené I -0,08 nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient pro stáří 41 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + å V i ) * V13 * 0,80 = 0,592 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce I -0,01 (odlehlá poloha) 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a III 0,03 kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - žádná zastávka hromad. dopravy nebo ve vzdálenosti I -0,04 více jak 1000 m 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + å P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní I -0,05

7 - 7-3 Index trhu I T = (1 + å T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,592 * 0,980 * 0,950 = 0,551 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 785,- Kč/m 3 * 0,551 = 1 534,54 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 534,54 Kč/m 3 * 746,97 m 3 = ,34 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,34 Kč a 2 ) Garáž - 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - do obyvatel Stáří stavby: 41 roků Stavba je příslušenstvím jiné stavby - rodinný dům č.p. 174 a od této stavby přebírá index I T a I P. Základní cena ZC (příloha č. 18): 1 600,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: 8,00*5,00 = 40,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 40,00 m 2 2,90 m Obestavěný prostor: I.NP: (8,00*5,00)*(2,90) = 116,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 116,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 40,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 40,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. III 0,00 pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00

8 Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient pro stáří 41 let: 0,80 5 Index vybavení I V = (1 + å V i ) * V6 * 0,80 = 0,673 i = 1 Index polohy: Převzatý index polohy I P = 0,980 Index trhu s nemovitostmi: Převzatý index trhu I T = 0,950 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,673 * 0,980 * 0,950 = 0,627 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 1 600,- Kč/m 3 * 0,627 = 1 003,20 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 003,20 Kč/m 3 * 116,00 m 3 = ,20 Kč Garáž - zjištěná cena = ,20 Kč b) Studny b 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 4,50 m Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: 4,50 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = 8 775,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2960 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9120 Plná cena = ,26 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 59 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 100 = 41,000 % ,49 Kč Studna - zjištěná cena = 9 214,77 Kč

9 - 9 - c) Pozemky c 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St ,00 37, ,60 Součet 3 037,60 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % + 151,88 Mezisoučet 3 189,48 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9120 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 6 320,83 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 37,97 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] zahrada 451/4 414,00 37, ,58 Součet ,58 Úprava ceny - příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % + 785,98 Mezisoučet ,56 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9120 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,13 Pozemek oceněný dle 28 odst. 7 a) se zpevněným neprašným povrchem. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Ki Kp Srážka [%] Upr.jedn.cena Min. cena Max. cena Cena [Kč] ostatní plocha - silnice 2259/36 54,00 37,97 2,2670 0, ,31 22,78 68, ,12 Pozemek oceněný dle 28 odst. 7 a) se zpevněným 1 230,12 neprašným povrchem - celkem

10 Nestavební pozemek zahrnutý do územního plánu obce oceněný dle 32 odst. 1. Základní cena = 37,97 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] zahrada 461/2 624,00 37, ,28 Součet ,28 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % ,66 Mezisoučet ,94 Úprava ceny dle 32 odst. 1: * 0,3000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9120 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 32 odst. 1 - celkem ,75 Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí 60,00 % Celková úprava ceny: 60,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] PK 461/ ,17 60,00 5,07 70,98 Výměra celkem 14 Mezisoučet 70,98 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 70,98 Pozemky - zjištěná cena = ,81 Kč

11 C. Rekapitulace vyhláškových cen nemovitosti Výsledné vyhláškové ceny: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům č. p. 174 = ,34 Kč a 2 ) Garáž = ,20 Kč b) Studna = 9 214,77 Kč c) Pozemky = ,81 Kč d) Věcná břemena = 0,-- Kč e) Práva a závady = 0,-- Kč Výsledná vyhlášková cena nemovitosti činí celkem ,12 Kč D. Obvyklá cena Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje žádný závazný předpis, k dispozici je pouze doporučená odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst. 5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst. 1 zákona č.151/1997 Sb. Obvyklá cena je definována v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena (tržní, obecná) je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. V současné době ekonomické krize je obvyklá cena (hodnota) touto značně ovlivněna. Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, avšak mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská

12 vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Obvyklá cena je u majetkového podílu velmi těžko stanovitelná, tudíž znalec při jejím vyčíslení vychází z obvyklé ceny celku a výše majetkového podílu. Obvyklou cenu stanovuji na základě znalosti trhu s výše uvedenými nemovitostmi, se zvážením všech okolností, které mají na cenu vliv tj. jejich slabých i silných stránek. Rodinný dům se nachází v obci Lichnov. V současnosti jsou nabízeny srovnatelné nemovitosti co do velikosti, vnitřního vybavení, technického stavu a stáří v cenách od 1,5 mil. Kč. do 2,00 mil. Kč. Byla použita internetová databáze, informace od realitních kanceláří v místě a vlastní databáze znalce. K přihlédnutím k výše uvedenému stanovuji Obvyklá cena nemovitosti podle odhadu znalce (podíl 1/8) = ,--Kč V Olomouci, E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr 2359/98 a ze dne , č.j. Spr 2359/99 a ze dne , č.j. 4331/2008 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady movitostí, podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2010.

13 - 13 -