Analýza realitního trhu

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Analýza realitního trhu Diplomová práce Autor: Bc. Romana Balomenu Finance, Oceňování nemovitostí Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, PhDr. Praha duben

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne 15. dubna 2011 Bc. Romana Balomenu 2

3 Poděkování: Tímto bych chtěla poděkovat za pomoc a vedení mé diplomové práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D. 3

4 Jméno a příjmení autora: Bc. Romana Balomenu Název diplomové práce: Analýza realitního trhu Název v angličtině: Analyse of Real Estate Market Katedra: Finance Vedoucí diplomové práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Rok obhajoby: 2011 Anotace Cílem této práce je analýza vývoje v České republiky a zhodnocení budoucího vývoje na našem realitním trhu. Práce je rozčleněna do pěti částí. První část práce je zaměřena na teoretický popis a vysvětlení pojmů, které se nejvíce pouţívají v oblasti realit. Ve druhé části se věnuji segmentům na trhu s nemovitostmi, které známe. Třetí část mojí práce analyzuje trh nájmů, důleţité pojmy a vývoj. Ve čtvrté části je analyzován vývoj a důsledky finanční krize a její dopad na ekonomiku a zhodnocení důsledků. V poslední části je analyzována bytová výstavba v Praze a moţný budoucí vývoj na trhu s nemovitostmi. Annotation The aim of this thesis is an Analysis of the Czech Republic and assessing future development of our real estate market. The thesis is divided into five parts The first part focuses on the theoretical description and explanation of terms, which are mostly used in real estate. The second part deals with segments of the property market, we know. The third part analyzes the market rent, important concepts and developments in the real estate market. The fourth section analyzes the evolution and consequences of the financial crisis and its impact on the economy and its implications. The last part analyzes new housing construction in Prague possible future developments in the propery market. 4

5 Klíčová slova Realitní trh, realitní kanceláře, makléř, pozemek, stavba, byt, rodinný dům, nebytový prostor, nemovitost, komerční nemovitost, průmyslové nemovitosti, kancelářské prostory, development, stavební firmy, developeři, nabídka, poptávka, nájem, nájemci, vlastníci, pronájem, finanční krize, trh, cenové mapy, neobsazenost, segmenty, vývoj, prognózy, centrum města, transakce Keywords The real estate market, real estate agent, broker, land, building, apartment, family house, commercial space, real estate, comercial property, industrial property, office space, development, construction companies, developers, supply, demand, rent, tenant, owners, rental, financial crisis, market, price, maps, vacancy, segments, development, prognosis, city center, the transaction 5

6 Obsah: Titulní list...1 Prohlášení.2 Poděkování...3 Anotace práce...4 Obsah...6 Úvod práce. 9 A. Teoretická část Základní definice a pojmy Pozemky Parcela Zemědělské pozemky Nezemědělské pozemky Stavby Budova Byt Rodinný dům Bytový dům Nebytový prostor Obytný dům Katastr nemovitostí Vlastnické právo Zástavní právo Stavební a územní plánování Územně plánovací dokumentace Územní plán velkého celku Územní plán obce Regulační plán Územní rozhodnutí o umístění stavby Nový stavební zákon Trţní hodnota Obvyklá cena Reprodukční cena a reprodukční náklady Náhradová cena a náhradové náklady Segmenty na trhu s nemovitostmi Realitní trh Realitní kanceláře Trh s pozemky Stavební pozemky Zemědělské pozemky Ostatní pozemky..23 6

7 2.4 Trh s rezidenčním bydlením Rodinný dům Nízkoenergetické domy Pasivní domy Nulové domy Byty Developerské projekty Byty v panelových domech Trh s rekreačními objekty Hrady, zámky a tvrze Komerční nemovitosti Trh s kancelářskými budovami Trh s objekty občanské vybavenosti Trh s výrobními a skladovými prostory Trh s průmyslovými a logistickými areály Trh s ostatními objekty..30 B. Praktická část 3. Trh s nájmy Definice Revoluce nájemních vztahů Nájemní smlouva Ukončení regulace nájemného Cenové mapy Cenové mapy stavebních pozemků Nová cenová mapa nájmů Nájmy pozemků Nájmy pozemků zastavěných stavbami jiného vlastníka Nájmy komerčně vyuţívaných pozemků Nájmy zemědělské půdy Nájmy staveb Nájmy bytů Nájmy rodinných domů Nájmy skladových prostor Nájmy nebytových prostor Nájmy administrativních prostor Nájmy výrobních prostor Nájmy ostatních prostor Analýza realitního trhu Vývoj na trhu nemovitostí Kancelářské prostory Vývoj v roce Nájemné kancelářských prostor Vývoj v roce Vývoj v roce Nájemné v roce Prognózy na rok

8 4.3 Průmysl a logistika Vývoj v České republice Prognózy na rok Maloobchod Analýza vývoje cen stavebních pozemků Vývoj bytové výstavby v ČR Vývoj bytové výstavby v ČR v roce Vývoj bytové výstavby v ČR v roce Celkové zhodnocení bytové výstavby v ČR v roce Vývoj bytové výstavby v ČR v roce Celkové zhodnocení situace na realitním trhu Analýza bytové výstavby v Praze Předpokládaný další vývoj na realitním trhu Závěr Seznam pouţité literatury..70 Seznam tabulek..71 Seznam grafů

9 Úvod V diplomové práci se zaměřuji na analýzu realitního trhu, jelikoţ jsem v roce 2009 úspěšně obhájila toto téma v práci bakalářské, a proto jsem se rozhodla, ţe si stejné téma vyberu i jako práci diplomovou. Jiţ řadu let pracuji v realitní a developerské společnosti, proto spojení mých praktických zkušeností s teoretickým prozkoumáním této problematiky jsem povaţovala za velmi přínosné a aktuální. Vývoj na trhu nemovitostí je v poslední době tak zajímavý, ţe málo kdo dokázal předvídat další vývoj. Zřejmě se mnou budete souhlasit, kdyţ rok 2009 charakterizuji jako velkou zatěţkávací zkoušku. Zkoušku, kterou musel chtě nechtě absolvovat kaţdý a její dopady hospodářské recese pocítil kaţdý z nás. Důleţité je ale to, ţe rok 2009 a 2010 nám ale ukázal doposud ukryté příleţitosti a výzvy. Těmto příleţitostem a výzvám jsme se museli v novém trţních prostředí naučil čelit. Realitní trh byl hospodářskou recesí poznamenán snad nejvíce ze všech sektorů ekonomiky. Shrnout uplynulé dva roky do jednoduchých vět o poklesu nájemní aktivity, zastavení nové výstavby a propadu investičních transakcí by bylo dost jednoduché. Charakter trhu nejenom realitního se změnil a změnil se i náš přístup k němu. Přehřívající se trh se po několika letech najednou obrátil ve prospěch nájemců a podle všech indicií tomu bude i v tomto roce. Cílem této diplomové práce je, na základě výše zmíněného, analýza vývoje a struktura trhu a zhodnocení budoucího vývoje na realitním trhu v České republice. Diplomová práce je rozčleněna do pěti částí, z toho první dvě jsou čistě teoretické a další tři části praktické, které se podrobné zabývají vývojem na trhu nemovitostí od roku 2008 aţ po současnost. V první kapitole popisuji dle odborné literatury základní pojmy a principy trhu, bez kterých se jen těţko na tomto trhu můţeme orientovat. Ve druhé kapitole se věnuji segmentům na trhu s nemovitostmi, které známe. Tato kapitola je důleţitá především pro čtenáře, kteří se v této oblasti neorientují. Ve třetí kapitole se zabývám také velmi důleţitým segmentem na realitním trhu a to nájmy pozemků, budov a také vztahy mezi nájemci a nájemníky. V této části se také zabývám otázkou přínosu a vzniku nových cenových map nájmů, které se teprve nedávno uvedly do provozu. 9

10 Ve čtvrté kapitole se zabývám analýzou realitního trhu, vývojem v období nejhlubší krize aţ po současnost, její důsledky a dopady na realitní trh. V páté kapitole se snaţím analyzovat bytovou výstavbu, jak v letech minulých, tak také nyní v době pomalého zklidňování situace na realitním trhu. Zajímala jsem se také o vývoj cen, které jsou pro celou naši ekonomiku velmi důleţité. Snaţila jsem se také o zhodnocení a jaký měla celosvětová krize přínos pro realitní trh. V neposlední řadě také jaké je očekávání v následujícím období a zachycení nového vývoje a pokračování v nové bytové výstavby v Praze. V úvodních částech diplomové práce byla vyuţita převáţně metoda popisná.v praktické části byla uplatněna analýza a následně metoda komparace. Při psaní této práce jsem se opírala vlastní databáze, reporty poradenských společností a další odborné publikace a statistické materiály a v neposlední řadě také internet. Všechny zmíněné zdroje uvádím na konci práce v seznamu pouţité literatury. 10

11 A. Teoretická část 1. Základní definice a pojmy Pod vším je půda, která představuje zemský povrch a hlavní zdroj nerostů, je základem sociálních a ekonomických aktivit lidí, je komoditou a současně základem lidského bohatství Pozemek je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí drţby, hranicí vlastnickou, hranicí druhu pozemku popřípadě rozhraním způsobu druhu vyuţití pozemků. Pozemek nelze jakkoliv zničit. Můţou se měnit jeho hranice a parcelní čísla Parcela je podle legislativních předpisů pozemek, který je geometricky a polohově určen a zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním čísle. Dalo by se říct, ţe parcela je vlastně zobrazení pozemku na mapě. Pozemek je nereprodukovatelný přírodní zdroj, který je jedinečný svojí polohou. Nabídka pozemků nelze zvětšit, pozemek je proto limitovaný a jeho cena by měla neustále stoupat. Jak se však chová trh ve skutečnosti, bude pojednáno v dalších kapitolách. Kaţdý pozemek je unikátní svoji polohou a skladbou: Půda je nemovitá Půda je trvanlivá Nabídka půdy je omezená Půda je lidstvu uţitečná Nemovitostí se v právním smyslu rozumí pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci jsou movité. 1 Ing. Jan Heřman, CS.c.,

12 Pozemek je individuální část zemského povrchu, bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta. Pozemek je charakterizován jako část zemského povrchu oddělený od sousedního hranicí. 3 Pozemky dělíme: zemědělské pozemky a nezemědělské pozemky stavební Zemědělské pozemky: tvoří 54 % celkové výměry České republiky. Tvoří ji: orná půda chmelnice vinice zahrady ovocné sady louky pastviny Nezemědělské pozemky: lesní pozemky vodní plochy zastavěné plochy a nádvoří ostatní plochy (silnice, ţeleznice, letištní plochy, přístavy, manipulační plochy, zeleň, apod.) Stavební pozemky rozlišujeme: pozemky zastavěné stavbami pozemky nezastavěné stavbami 1.2 Stavba Pojem stavba se běţně vyskytuje jak v legislativě (Občanský zákoník, Zákon o oceňování majetku, Stavební zákon, apod. včetně jednotlivých prováděcích vyhlášek), přesto se ale jako u pozemku, velmi obtíţně hledá vhodná definice stavby. Komplikace je i to, ţe v právním systému je pojem stavba někdy chápán jako věc ( budova, hala, most), někdy jako výrobní proces vedoucí ke vzniku (výstavba, realizace). 4 3 Bc. Romana Balomenu, Analýza realitního trhu 4 Ing. Petr Ort, Ph.D., Analýza realitního trhu 12

13 Podle zákona č. 183/06 Stavebního zákona je stavbou kaţdé stavební dílo bez ohledu na účel uţívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci Budova je stavba, která je prostorově soustředěná a navenek uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. Za vznik stavby je u budovy povaţován okamţik, kdy jsou patrné obrysy stavby, její stavebně technické uspořádání Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle stavebního úřadu určeny k bydlení. 5. Za vznik bytu je povaţován okamţik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, ţe je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí Rodinný dům slouţí převáţně k bydlení a to více jak z 50 %. Rodinný dům můţe mít maximálně tři kolaudované byty. Můţe mít maximálně jedno podzemní a dvě nadzemní podlaţí a podkroví Bytový dům je stavba, která slouţí k bydlení z více neţ padesát procent k bydlení. Ne kaţdý bytový dům je obytný dům, tzn. pokud je 51 % ploch určených k bydlení, splňuje definici bytového domu, ale ne obytného domu Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které nejsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k bydlení Obytný dům je stavba, která je více neţ ze dvou třetin plochy určena k bydlení. 1.3 Katastr nemovitostí 5 Bc. Romana Balomenu, Analýza realitního trhu 13

14 Katastrální úřad je správní úřad, veřejně přístupný, který vykonává státní správu katastru nemovitostí, včetně zápisů práv k nemovitostem do katastru. Působnost katastrálních úřadů je vymezena zákonem č.359/1992 Sb., o zeměměřičských a katastrálních orgánech, ve znění pozdějších předpisů, kterým byly katastrální úřady zřízeny. 6 Katastr nemovitostí představuje veřejný soubor údajů o nemovitostech tj., jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení, evidenci vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Na katastru jsou evidovány tyto nemovitosti. 7 pozemky budovy byty stavby Zásady: Zásada priority pořadí zápisu se řídí dobou, ve které byl návrh na zápis do KN doručen katastrálnímu úřadu. Zásada dispoziční z vlastní vůle, tj. bez návrhu, není katastrální úřad oprávněn zahajovat řízení o vkladu. Zásada konstitutivní (intabulační) mění se či zanikají dnem provedení vkladu práva či výmazu vkladu v KN s účinky ke dni podání návrhu. Zásada legislativy KN je povinen zkoumat, zda určité, pro zápis do KN podstatné náleţitosti listin doručených s návrhem na vklad nejsou v rozporu s platnými obecně závaznými předpisy. Zápis do katastru nemovitostí se provádí vkladem věcná břemena předkupní právo převod vlastnického práva k nemovitostem zřízení zástavního práva převod bytu a nebytových vydání věci v rámci restituce vklad nemovitostí do základního jmění manţelů Bc. Romana Balomenu, Analýza realitního trhu 14

15 vypořádání podílového vlastnictví prohlášení vlastníka budovy smlouva o výstavbě Vlastnické právo Vlastnické právo je jedním z nejdůleţitějších druhů majetkových práv, má absolutní povahu a vyznačuje se elasticitou (pokud je vlastnické právo omezeno, např. věcným břemenem, po odpadnutí omezení se obnovuje v původním rozsahu). Obsah vlastnického práva je vyjádřen: právo věci uţívat a poţívat její plody právo s věcí disponovat právo věc drţet Zástavní právo Zástavní právo je spojené s určitou pohledávkou. V případě zániku pohledávky zaniká automaticky i zástavní právo. Předmět zatíţený zástavním právem můţe být pouţit pro uhrazení pohledávky po lhůtě splatnosti, pokud není uhrazena jinak. Zástavní právo je právně vymezeno v občanském zákoníku, Stavební právo a územní plánování Územní plánování zahrnuje podle stavebního zákona tyto úkoly a činnosti: stanoví limity vyuţití území reguluje funkční a prostorové území určuje nutné asanační, rekonstrukční nebo rekultivační zásady do území vymezuje chráněné území, chráněné objekty, oblasti klidu a ochranná pásma určuje zásady a podmínky pro věcnou a časovou koordinaci místně soustředěné výstavby posuzuje a hodnotí územně technické důsledky připravovaných staveb a jiných opatření v území a navrhuje nezbytný rozsah a opatření, které podmiňují jejich vyuţití řeší umístění staveb, stanoví územně technické, urbanistické a architektonické zásady pro 8 Rendlová, Leks, Katastr nemovitostí, Komputer Press 2003, ISBN Ing. Bradáč, Fiala, Hlavinková, Nemovitosti, oceňování a právní vztahy 15

16 jejich projektové řešení navrhuje vyuţití zdrojů a rezerv území pro jeho společensky nejefektivnější urbanistický rozvoj vytváří podklady pro tvorbu koncepcí výstavby a technického vybavení území navrhuje pořadí výstavby a vyuţití území vymezuje území dotčená poţadavky ochrany obyvatelstva 10 Základními nástroji územního plánování jsou územně plánovací podklady, územně plánovací dokumentace a územní rozhodnutí Územně plánovací dokumentace Je souborem předepsaných textových a zejména grafických dokumentů, které regulují a navrhují výstavbu ve vymezeném území. Územně plánovací dokumentace má svoji závaznou a směrnou část. Závazná část ÚPD má podobu právní normy a kaţdá jednotlivá územně plánovací dokumentace má tuto svoji právní normu vypracovanou a schválenou samostatně. ÚPD má několik úrovní: Územní plán velkého územního celku se vypracovává pro více obcí, často pro území přesahující velikost okresu. Vymezení ÚP VÚC většinou vychází z věcné problematiky území, stanoví uspořádání a limity řešeného území, vymezí významné rozvojové plochy, hlavní koridory dopravy a technické infrastruktury, územní systémy ekologické stability Územní plán obce se vypracovává pro celé území obce nebo část statutárního města. Obsah územního plánu stanoví: širší vztahy, urbanistickou koncepci, řeší přípustné, nepřípustné, případně podmíněné funkční vyuţití ploch, jejich uspořádání, určuje základní regulaci území a vymezuje hranice zastavitelného území obce, zábory, dopravní řešení, řešení technické infrastruktury, etapizaci, limity vyuţití území, ochranná pásma, chráněné území. Územní plán se zpracovává pro celé území obce nebo po dohodě schvalujících orgánů společně pro území více obcí. Můţe být 10 Katastr nemovitostí, Rendlová, Leks, Komputer Press 2003, ISBN

17 zpracován pro vymezenou část území hlavního města Prahy a územně členěných statutárních měst Regulační plán vypracovává se pro část obce nebo celou obec s jednoznačnými územně technickými a urbanistickými podmínkami. Existuje několik typů RP (zastavovací plán, asanační plán, regulace krajiny). Stanoví vyuţití jednotlivých pozemků a určuje regulační prvky plošného a prostorového uspořádání Územní rozhodnutí o umístění stavby vyţadují novostavby, nástavby a přístavby staveb. Územním rozhodnutím se určuje stavební pozemek, stanovují podmínky pro umístění stavby na něm a podmínky pro zpracování projektové dokumentace. Stavební ohlášení je dopis, ve kterém stavebnímu úřadu oznámíme, ţe máme v plánu provést určitou stavební práci či drobnou stavbu. Pokud do 40 dnů stavební úřad nevyzve stavebníka k upřesnění (doplnění dokumentace), můţete stavbu provést. K ohlášení drobné stavby je třeba připojit doklad o vlastnictví (výpis z katastru nemovitostí) a jednoduchý nákres s vyznačením umístění stavby na pozemku, hranic se sousedními pozemky a polohy staveb, apod. Dnem podání ţádosti je zahájeno stavební řízení a začíná běţet lhůta pro vyřízení. Dle zákona je úřad povinen rozhodnout ve věci do 30 dnů od zahájení řízení, ve sloţitých případech do 60 dnů. Kdo jsou účastníci stavebního řízení? 1. stavebník (osoba, která staví) 2. osoby, které mají vlastnická nebo jiná práva k pozemkům a stavbám na nich 3. další osoby, kterým zákon toto postavení přiznává Nový stavební zákon Podle nového stavebního zákona se častěji obejdete bez stavebního povolení či ohlášení stavebnímu úřadu. Namísto povolení bude často stačit jen ohlášení stavebnímu úřadu. Bez ohlášení se nově obejdou např. stavby o jenom nadzemním podlaţí, skleníky do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, bazény do 40 m2 zastavěné plochy či stavební úpravy energetických vedení, vodovodů a kanalizací, přípojky do 50 m apod. Celkem se jedná o 45 staveb, zařízení a prací podrobně viz 103 nového stavebního zákona. Mezi objekty, které bude stačit nově pouze ohlásit, patří především rodinné domy a rekreační domy (stavby pro bydlení a rekreaci) se 17

18 zastavěnou plochou do 150 m2 s jedním nadzemním podlaţím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlaţími a podkrovím včetně. Dokončenou stavbu, popřípadě její část schopnou samostatného uţívání nebo tu část stavby, na které byla provedena změna nebo udrţovací práce, pokud tyto stavby vyţadovaly stavební povolení, lze uţívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí. 11 Uţívání nezkolaudované stavby je přestupkem proti stavebnímu zákonu a hrozí udělení pokuty. V kolaudačním řízení stavební úřad zkoumá, zda byla stavba provedena podle dokumentace ověřené stavebním úřadem ve stavebním řízení a zda byly dodrţeny podmínky stanovené územním rozhodnutím a ve stavebním povolení. 1.5 Tržní hodnota Důleţitým pojmem je trţní hodnota, se kterým se na trhu realit neustále setkáváme. Tento pojem má vyjadřovat průměrnou cenu, za kterou by mohla být nemovitost prodána na základě smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění a za předpokladu, ţe nemovitost byla dostatečně dlouho nabízena k prodeji. Trţní cena, na rozdíl od trţní hodnoty je ekonomicky konkrétní. Je to konkrétní údaj o tom, ţe v určitý okamţik proběhl určitý konkrétní prodej určité nemovitosti Obvyklá cena Obvyklá cena se často pouţívá při trţním ocenění nemovitostí. Je definována v 2 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Definice odpovídá definici trţní hodnoty Reprodukční cena a reprodukční náklady Tato cena souvisí pouze se stavbami, protoţe pozemky nejsou reprodukovatelné. Reprodukční cena je cena, kterou by bylo moţné v současné době a při pouţití současných stavebních hmot a výrobků pořídit stavbu shodných technických parametrů Náhradová cena a náhradové náklady V případě nutnosti odstranit nějakou stavbu, z důvodu neodstranitelného poškození výjimečně se tato stavba nahrazuje kopií. Náklady na nahrazení stavby v nějakou jinou stavbu, obvykle kvalitnější, se nazývají náhradové náklady. 11 Oceňování nemovitostí, Štefan, Rudolf, Vysoká škola ekonomická v Praze

19 2. Segmenty na trhu s nemovitostmi 2.1 Realitní trh Realitní trh je vysoce komplexní a zahrnuje mnoţství aktérů, jejichţ součinnost dává smysl produkovat výstavbu a obchodovat s nemovitostmi obecně. Nejdůleţitějšími dvěma subjekty na realitním trhu je prodávající na jedné straně a kupující na straně druhé. Tyto dva subjekty spolu uzavírají kupní smlouvu a vytváří ta trh. Na základě střetu nabídky a poptávky dochází tak k formování trţních cen nemovitostí. Významnou roli na tomto trhu s nemovitostmi hrají realitní makléři a realitní kanceláře. Ti jsou na trhu v postavení zprostředkovatele mezi kupujícími a prodávajícími. Další významnou úlohu hrají banky, které spoluvytvářejí trh nemovitostí a poskytují úvěry určené k financování nemovitostí. Banky poskytují zpravidla hypoteční úvěry, při kterých je splácení zajišťováno zástavním právem k nemovitosti. Dalším důleţitým subjektem na trhu s nemovitostmi je stát, který vytváří právní prostředí. Stát nastavuje pravidla, chrání vlastnická práva, práva nájemců, apod. Stát rovněţ ovlivňuje trh nemovitostí prostřednictvím daňového systému, kdy nemovitosti vzhledem k relativně malé moţnosti daňových úniků jsou často oblíbený předmět zdanění. V současné době činí daň z převodu nemovitosti 3%. Často se však nyní ozývá, ţe tato daň na rozdíl od jiných evropských států je příliš nízká, takţe se dá předpokládat její zvýšení. Ačkoliv existuje celá řada variací, všeobecně se dá realitní trh charakterizovat: Trh kupujícího který existuje tehdy, jestliţe je nabídka větší neţ poptávka. Kupující si mohou vybírat z mnoha nemovitostí a ne kaţdá nemovitost se prodá. Niţší počet kupujících vede k niţším prodejům a to zase ke sníţení cen. Trh prodávajícího naopak na trhu je více kupujících neţ dostupných nemovitostí. Téměř kaţdá nemovitost se prodá. Zvýšený zájem kupujících vede k růstu cen. Neutrální trh je vyváţený trh. Úroková míra je přijatelná a počet kupujících a prodávajících na trhu je srovnatelných. Trh netrpí otřesy směrem nahoru ani dolů a ceny stoupají rovnoměrně s inflací. 2.2 Realitní kanceláře 19

20 Jsou kanceláře, které za provizi nabízí sluţby, těm, kteří chtějí koupit nebo prodat nemovitost, pronajmou či dát do pronájmu. Náplní těchto kanceláří by nemělo být pouze zprostředkování za provizi, ale odborný právní servis a poradenství. Klienti by se na realitní kanceláře měli obracet i v otázce ekonomického poradenství, oceňování ne movitostí, vyhledávání nemovitostí na míru, doporučení optimálního vyuţití nemovitosti. V České republice existovalo přes 3 tis. realitních kanceláří a přes 400 tis. registrovaných zprostředkovatelů realitních makléřů, díky finanční krizi několik set kanceláří opustilo tuto činnost a stovky realitních makléřů změnilo profesi. V České republice neexistuje ţádná právní norma, která by se zaobírala činností realitních kanceláří, proto některé utrpěly na pověsti díky své neserióznosti. Úroveň těchto kanceláří je proto velmi rozdílná. Na trhu můţeme objevit realitní kanceláře mezinárodního formátu aţ po kanceláře velmi neprofesionální, které pracují doma a nemají ani vlastní kanceláře a vybavení, tudíţ úroveň je velmi rozdílná. Zájmy jednotlivých subjektů působících na trhu realitních kanceláří zastupuje od roku 1991 Asociace realitních kanceláří České republiky (ARK). Členem asociace je přibliţně 200 realitních kanceláří. Asociace ARK vznikla s cílem sdruţit profesně blízké podnikatele, prosazovat a ochraňovat zájmy realitních kanceláří (zejména v oblasti legislativy), zajišťovat průběţně vzdělávání v oborech souvisejících s oblastí nemovitostí. Nicméně ARK se nedařilo oslovit velké realitní kanceláře, které by vstoupily do uvedené asociace, tudíţ její pravomoce byly omezené. V roce 2008 vzniklo nové sdruţení Česká komora realitních kanceláří, jejíţ představitelé odůvodnily vznik snahou o zásadní změny pravidel pro podnikání v oblasti realit. Za cíl si ČKRK stanovila vypracování databáze cen nemovitostí v jednotlivých regionech České republiky a stanovení pravidel pro výkon povolání realitního makléře včetně určení postihů za nedodrţení připravovaného etického kodexu. 2.3 Trh s pozemky Pozemek je jediný druh nemovitosti, který nelze reprodukovat. Kvantitativní stránka je fixní a nereaguje na ţádné změny trhu. Kvalitativní stránka nabídky, tedy snaha o zvýšení hodnoty pozemku je různá a liší se podle lokace a moţnosti vyuţití pozemku z hlediska technického, právního a komerčního hlediska. U zemědělských pozemků lze zvýšit hodnotu melioracemi, kypřením, tím se zvýší jejich bonita. U lesních pozemků lze zvýšit hodnotu racionální výsadbou porostů, u stavebních pozemků vybavením inţenýrskými sítěmi, vyšší hustotou zástavby. 20

21 O pozemku se nedá říct, ţe je bezcenný. Dočasně neprodejný je například pozemek, který je kontaminován a náklady na vyčištění dekontaminaci jsou vyšší neţ porovnatelné pozemky. Kvalitativní stránka pozemku se můţe změnit i bez nějaké investice, například vybudováním komunikace, změnou územního plánu, kvalitní zástavbou, apod Stavební pozemky Investice do pozemků se jevila ještě do nedávna jako nejbezpečnější investice do budoucna. Ekonomická krize nám ale ukázala, ţe ani tento druh investice není nejbezpečnější. Stavební pozemky zaznamenaly v České republice cenový boom. Ceny stavebních pozemků závratně stoupaly, hlavně v okolí velkých měst. Existují však určitá rizika, která nákup pozemků můţe přinést, i kdyţ v našich podmínkách tyto rizika jsou daleko menší. Rizika spojená s koupí pozemku: politické změny makroekonomická rizika technická rizika (kontaminace půdy, poddolování, apod.) přírodní rizika (povodeň, sesuvy půdy, seismická činnost) 12 změna územního plánu nízká likvidita Cílem kaţdého investora je zisk. Zhodnocení pozemku ale můţe trvat i spoustu let, na rozdíl od jiných investic. Cena pozemku vyplývá z toho, co se na něm dá postavit. Kaţdý investor má základní cíl a to jak nejefektněji zhodnotit své investice a vloţené peníze musí mít určité ekvilibrium zisku, rizika a likvidity. 13 Pozemek lze zhodnotit několika způsoby: Synergický efekt můţeme jej vysvětlit jednoduchým vzorcem a to: = 5 Synergické efekty jsou důvodem slučování firem, které tímto dosahují výsadního postavení na trhu. Také u zemědělských pozemků se objevují synergické efekty, kdy je moţné při sloučení pozemků pouţít zemědělskou mechanizaci nebo při stavbě hypermarketů. Nejcennějšími pozemky, které vznikají pří synergickém efektu jsou proluky, které bývají nějak omezeny 12 Ing. Petr Ort, Ph.D., Analýza realitníhoi trhu 13 Bc. Romana Balomenu, Analýza realitního trhu 21

22 rozlohou, nevýhodným tvarem. Při koupi sousedního pozemku vznikají pozemky daleko vyšší ceny, neţ součet hodnot jednotlivých pozemků. Subdivision development rozdělení rozsáhlého pozemku na řadu menších pozemků a jejich prodej. Můţou se projevit paradoxní jevy, ţe nejcennější části rozdělovaného pozemku jsou nejlevnější a ty nejméně cenné jsou naopak nejdraţší. Technické zhodnocení pozemku vybavení pozemku inţenýrskými sítěmi (voda, plyn, kanalizace, elektřina). Změna charakteru pozemku je zaloţena na změně hodnoty pozemku vlivem změny jeho vyuţitelnosti (rozvoj sídel, změna dopravního sytému, teritoriální změna) Zemědělské pozemky V 90-tých letech minulého století, nebyl zájem o zemědělské pozemky. Změna nastala aţ v době, kdy měla Česká republika vstoupit do Evropské unie a v souvislosti s tím měla začít čerpat na tyto pozemky dotace. Zájem o zemědělskou půdu bude tedy kopírovat dotační politiku Evropské unie a pokud se tyto dotace sníţí, poklesne i poptávky po tomto sektoru realitního trhu. 15 pozemky vyuţívané ke sportovním účelům (golf, cyklostezky) pozemky vyuţívané k ekozemědělství pozemky vyuţívané jako ekofarmy Ostatní pozemky Je tak trochu zajímavé, ţe mezi pozemky patří také vodní plochy. Nejţádanější jsou v současné době rybníky, se kterými se hodně obchoduje. Naopak nejméně ţádané v současnosti jsou lesní pozemky, díky poklesu produkce dřeva. Mezi další pozemky, které jsem zařadila jako ostatní jsou jezera, mokřiny, baţiny, vodní díla, apod. 2.4 Trh s rezidenčním bydlením 14 Ing. Petr Ort, Ph.D., Oceňování nemovitostí na trţních principech, 15 Ing. Petr Ort, PhD., Poznámky k aktuálnímu vývoji na trhu nemovitostí v České republice 22

23 2.4.1 Rodinný dům Rodinné domy dělíme podle několika kritérií: rodinné domy nižšího standardu převáţně jsou to domy postavené před rokem 1940 a dnes jiţ nevyhovují technickému standardu ani sociálním poţadavkům. Dnes se vyskytují velmi málo, u většiny proběhla kompletní rekonstrukce vyhovující technickým podmínkám rodinné domy středního nebo vyššího standardu jsou to domy, které byly postaveny kolem roku 1955 vybavení těchto domů odpovídalo standardu městských domů rodinné domy vyššího standardu domy postavené v tomto století, splňují všechny parametry nadstandardního bydlení rodinné domy nejvyššího standardu luxusní domy nadstandardního vybavení jako je bazén, sauna, klimatizace, mramorové obklady, apod. 16 Podle roku výstavby: velmi kvalitní rodinné domy většinou s dobrou dostupností a postavené v dobré lokalitě a architektonicky velmi kvalitní. S těmito rodinnými domy se obchoduje velmi málo a pokud ano, tak jejich cena je poměrně vysoká až 1990 ve většině případů velmi nízká kvalita stavebních materiálů, nevyhovující dispoziční uspořádání. S těmito typy rodinných domů se obchoduje poměrně často, jejich pořizovací cena je nízká tento rok je charakteristický vznikem satelitních městeček bez občanské vybavenosti a kulturního vývoje. Dnes poměrně málo ţádaný typ rodinného bydlení. Výhody bydlení v RD Rodinné domy se dají charakterizovat větším komfortem bydlení a také soukromím. Rodinné domy mají vlastním pozemkem, který se dá vyuţít k různým aktivitám nebo k zahradničení. Další výhodou bydlení v rodinném domě je moţnost zvětšení obytné i uţitné plochy, moţnost přístavby podkroví či dalšího patra nebo přístavby garáţe, kůlny, altánu, apod. Nevýhody bydlení v RD Nevýhodou pořízení rodinného domu je vyšší pořizovací cena, také nutnost větší údrţby a starost o pozemek a okolí kolem domu. Další nevýhodou je poměrně drahý provoz neţ u bytu. Většinou také horší dopravní dostupnost a obsluţnost do města Ing. Petr Ort, Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ 17 Romana Balomenu, Analýza realitního trhu,

24 Díky srovnání cen stavebních prací a stavebních materiálů skoro na původní úroveň jako v roce 2006, vedl k mírnému oţivení trhu. V současné době jsou také hodně populární řadové rodinné domy, mají niţší pořizovací cenu neţ solitér" samostatně stojící dům. Zájem je také o rodinné domy - nadstandardního typu v ceně přes 10 mil. Kč a domy blízko velkých měst v dostupné vzdálenosti. Také je dobré si uvědomit, ţe rodinné domy z velké většiny slouţí k bydlení osobám, které si dům pořídí. Není tak časté, ţe by si dům pořizovali lidé, kteří v tom vidí investici v podobě pronájmu. Většinou rodinný dům slouţí svým vlastníkům k bydlení. Rovněţ není tak časté jako u bytu, ţe by se střídali vlastníci Nízkoenergetické domy První developerská výstavba nízkoenergetických domů a bytů se objevila před 10 lety. Tyto nemovitosti zaznamenaly i komerční úspěch a ani hospodářská krize zájem o jejich koupi příliš neovlivnila. Tím se také posunul trend výstavby nízkoenergetických domů od jednotlivých individuálních experimentů do širšího podvědomí. Nízkoenergetický standard, kterým uţivatel uspoří náklady na energii při uţívání, můţe být přidanou hodnotou, kterou developer nabízí zákazníkovi. Zatím je ale nízkoenergetický dům nebo byt vnímán jako specifický produkt. Díky ale větší informovanosti se zájem o tento druh nemovitosti zvyšuje. Výhodou tohoto domu, bytu jsou velmi nízké náklady na provoz a také ekologicky šetrné k ţivotnímu prostředí. Nevýhodou u tohoto druhu nemovitosti jsou vyšší pořizovací náklady. Nízkoenergetické domy mají roční spotřebu tepla v rozmezí kwh/m Základní prvky nízkoenergetický domů: volba pozemku s uváţením místního klimatu, konfigurace terénu a vegetace jednoduchý celistvý tvar budovy a orientace většiny obytných místností k jihu velice dobrá tepelná izolace vnějších ploch budovy (střech, stěn, výplní oken a dveří, podlahy důsledné odstranění tepelných mostů zajištění vysoké vzduchotěsnosti budovy pasivní případně aktivní vyuţití sluneční energie vhodně navrţená volba otopného systému 18 Ing. Petr Ort, Ph.D., Analýza realitního trhu

25 rekuperace tepla s kontrolovaným větráním úsporné elektrické spotřebiče a osvětlení Pasivní domy Na rozdíl od nízkoenergetického standardu se pasivní domy, které mají ještě výrazně niţší spotřebu energie, zatím v České republice moc neujaly. Pasivní domy mají nadstandardní tepelné izolace, regulace vytápění a nucené větrání s rekuperací tepla. Vyuţívají obnovitelných zdrojů jako jsou větrné, sluneční nebo vodní zdroje k výrobě energie s roční měrnou spotřebou tepla v rozmezí 5-15 kwh/m Nulové domy Za nulový dům je povaţován dům, bez jakéhokoliv aktivního vytápění, který se vytopí sám sluneční energií a energetickými zisky od obyvatel domu a elektrických přístrojů v domě, které, byť úsporné vţdy produkují jisté ztrátové teplo. Běţnou součástí nulových domů jsou fotovoltaické panely, které vyrábí elektřinu, nebo solární kolektory, které ohřívají vodu pro spotřebu, případně pro přitápění. V případě, ţe solární panely vyrobí více energie, neţ nulový dům spotřebuje, bývá označován jako aktivní nebo plusový dům. V tomto případě je moţné dodávat nadbytek energie do sítě. Je nutné si uvědomit, ţe nulové domy můţeme postavit pouze v určitých lokalitách a za pouţití nejmodernějších technologií. Tyto stavby c české republice zatím postaveny nejsou, ale několik staveb s nulovou spotřebou energie mají například v sousedním Rakousku. Nulové domy mají roční spotřebu tepla v rozsahu 0-5 kwh/m Byty V rámci města byty dělíme do těchto kategorií: Byty v prima rate lokalitách jsou charakteristické tím, ţe trţní cena v těchto lokalitách stále stoupá a i v době krize není zaznamenán sebemenší pokles cen. Jsou to především byty v historickém centru Prahy 1, dále byty na Praze 2 Vinohradech a v části Prahy 6 a Prahy 10. Je to způsobeno nedostatkem volných prostor k další výstavbě a také z vysokého výnosu z nájmů těchto bytů. Nové prostory pro bydlení v těchto lokalitách se objevuje pouze ojediněle a to pouze v půdních vestavbách nebo při rekonstrukci brownfields Ing. Petr Ort, Ph.D., Analýza realitního trhu 25

26 Dělíme na: Praha hlavní město je specifické převisem trvalé poptávky nad nabídkou, i kdyţ ta oproti roku 2006 a 2007 je poptávka daleko niţší Statutární města (Brno, Ostrava, Plzeň) Okresní města Lázeňská a rekreační města (Český Krumlov, Karlovy Vary, Poděbrady, Mariánské Lázně) Ostatní města a obce Developerské projekty byty, které se začaly stavět po roce 1990 v bytových domech. Po roce 1990 jsou tyto domy většinou charakteristické vysokým zahuštěním zástavby, nízkou občanskou vybaveností, minimální odstupnou vzdáleností domů. U některých developerských projektů, které byly postaveny mimo město je špatná dopravní dostupnost. Také nízká kvalita stavebních prvků a materiálů je charakteristická pro toto období. V projektech se nepočítalo s okolím nízké procento zeleně, apod. Některé nové developerské projekty jsou ovšem mimořádně zdařilé, architektonicky kvalitní, tomu také odpovídá cena za m 2. V době realitního boomu se i velmi nekvalitní byty v novostavbách dařilo prodat za poměrně vysoké ceny. Také extrémní ceny pozemků a stavebních prací v té době hnaly ceny bytů nahoru. Toto období jiţ pominulo, naopak loni i letos developerské společnosti bojují o klienty, nabízí slevy, apod. Stavební práce a materiály jsou také daleko niţší neţ v roce 2007 a Byty v panelových domech Tyto bytové domy panelák se začaly stavět v padesátých letech 20 st. a stavěly se aţ do roku V sedmdesátých a osmdesátých letech se postavilo aţ bytů, dnes to je aţ 33,6 % postavených bytů u nás. V té době vznikla velká panelová sídliště, která dodnes působí velmi neosobně a šedě. Dnes jiţ převáţná část těchto panelových bytů byla odprodána do osobního vlastnictví stávajícími nájemníky za nízkou trţní cenu. Vznikla bytová druţstva, které umoţnily stávajícím nájemníkům stát se členem druţstva a splácet postupně podíl na byt. 22 Romana Balomenu, Analýza realitního trhu

27 Po roce 1990 z panelových sídlišť začali odcházet majetnější lidé, kteří si pořídili bydlení v lepších lokalitách. Dnes se do panelových sídlišť stahují lidé z menších měst, kteří ještě nemají na lepší bydlení nebo slouţí jako rozjezdové byt pro mladé rodiny nebo sociálně slabší rodiny. Také cizinci většinou z Vietnamu, z bývalého Sovětského svazu, apod. si kupují byty tohoto typu. 2.6 Trh s rekreačními objekty Trh s rekreačními nemovitostmi je trochu na ústupy. Kdysi bylo téměř standardem, ţe lidé jezdili na své chaty a chalupy, jelikoţ nebyly takové moţnosti jako jsou v současnosti. Dnes se tento trh zcela změnil. Mladí lidé vyhledávají příleţitosti poznání a starousedlíci nemají jiţ tolik sil se postarat o druhou domácnost. Pokud si ovšem dnes někdo pořídí tento druh nemovitosti musí splňovat přinejmenším tyto podmínky: volné peněţní prostředky volný čas pro tyto rekreační aktivity volné víkendy, dovolená nabídka existujících rekreačních objektů nebo volných pozemků Ve velké oblibě byly před rokem 1990 zahrádkářské chaty s maximální zastavěnou plochou 16 m2 a jedním nadzemní podlaţím. Byly to většinou chatky, které občané dostávali od státu do uţívání na pěstování ovoce a zeleniny. Nejţádanější v současnosti jsou klasické dřevěnice, staré historické chalupy s moţností kompletní rekonstrukce, ale zachováním původního rázu. Mají kvalitnější konstrukční systém většinou zděný z cihel nebo dřevěný. Tyto objekty jsou ţádané především v Podkrkonoší a na Šumavě a v Jiţních Čechách. 2.7 Hrady, zámky a tvrze to jsou památkově chráněné nemovitosti. V české republice je evidováno přes 40 tis. takovýchto objektů. Většina byla v rámci restituce vrácena původním majitelům. Jako největší problém vidím v údrţbě těchto objektů a vysoké provozní náklady na opravy, rekonstrukce, apod. Většinou pořizovací cena u těchto nemovitostí je velmi nízká. Tyto objekty dnes slouţí jako turistické atrakce, vyhledávané jsou především hrady nebo zámky v blízkosti velkých měst, lázní, apod. V horším technickém stavu a tím také hůře prodejné jsou objekty na Severní Moravě a Slezsku. 27

28 2.8 Komerční nemovitostí Trh s kancelářskými budovami Kancelářské budovy dělíme na: Stavby dočasné neboli temporary business center jedná se o dočasné stavby, většinou stojících na okrajích měst, postavené na nestavebních často zemědělských pozemcích, někdy i jiného vlastníka. Kancelářské budovy postavené do roku 1990 většinou jiţ nevyhovující stavby dnešním podmínkám, nízká kvalita a tomu odpovídající nízké nájemné. Velký problém v okrajových městech se zaplněním a také údrţbou. Přestavěné kancelářské budovy které vznikly přestavbou jiných objektů, charakteristické jsou špatnou dispozicí prostor Moderní kancelářské budova postavené po roce 1990 o tyto budovy je největší zájem, mají variabilní dispoziční řešení, rozvody datových sítí, klimatizaci a jsou rovněţ provozně méně náročné Trh s objekty občanské vybavenosti Mezi objekty občanské vybavenosti patří: hotely, restaurace, divadla, školní zařízení, nemocniční zařízení penziony, divadla, kina, kasárna, sakrální stavby, apod. Podle vyuţití objekty dělíme na: komerčně vyuţitelné stavby jako jsou hotely, penziony, obchodní domy objekty s částečně komerčním vyuţitím kulturní domy, kina, divadla nekomerční objekty jako jsou školy, nemocnice, sakrální stavby Trh s výrobními a skladovými prostorami 23 Ing. Petr Ort, Ph.D., Analýza realitního trhu 28

29 Tyto objekty nelze tak jednoduše standardizovat. Lze je rozdělit podle několika moţného uplatnění na trhu na tři základní typy: univerzálně využitelné objekty jsou vyuţitelné pro průmyslovou výrobu nebo pro skladování různých výrobků; můţe se jednat o samostatné areály nebo o celé soubory výrobních nebo skladových areálů (skladové přístřešky, chladírny, mrazírny, garáţe, lehké výrobní haly, těţké výrobní haly, apod.); z hlediska uplatnění na trhu tento objekt musí být alespoň částečně v dobrém technickém stavu, bez ekologické zátěţe a bez právních závad; jednoúčelové objekty například elektrárny, čističky odpadních vod, benzinové čerpací stanice, pivovary, cukrovary, cementárny, důlní provozy, apod.; prodejnost těchto objektů je přímo úměrná schopnosti produkovat zisk; greenfields zelená plocha (pastviny, louky) převáţně vyuţívaná ke stavbě golfových hřišť a volnočasových aktivit; brownfields jsou stavební pozemky jiţ zastavěné nějakými stavbami, jedná se o stavby morálně opotřebované nebo morálně doţité, opuštěné objekty městského inţenýrství (vodárny, ledárny, elektrárny, apod.) nebo objekty občanské vybavenosti (kasárna, věznice, apod.) 24 ; Trh s průmyslovými a logistickými areály Nové moderní budovy, které se začaly stavět koncem minulého století. Průmyslové a logistické centra jsou budovy poměrně jednoduché technicky nenáročné. Jejich ţivotnost se odhaduje na 30 let a jejich výstavba trvá od 9 do 12 měsíců. Zdánlivě jednoduchá stavba průmyslového nebo skladového areálu v sobě skrývá rizika především na počátku, kvůli zvýšené dopravě těţkých nákladních kamionů. V současnosti se tyto areály stavějí na přání zákazníka, některé jsou jiţ vybaveny solárními panely na střechách, čímţ je u nich levnější náklady na energii. Velký důraz se klade na nosnost podlahy, zastřešení a venkovní manipulační plochy Trh s ostatními objekty Mezi ostatní objekty patří především garáţe, které můţeme dělit na: samostatně stojící 24 Bc. Romana Balomenu, Analýza realitního trhu 29

30 řadové garáţe garáţová státní nadzemní a podzemní velkokapacitní garáţe vícepodlaţní garáţe Garáţe jsou v současnosti jednou z nejvíce obchodovatelných komodit trhu, především záleţí na lokalitě a dojezdovou vzdáleností od bytu, akceptovatelná je dojezdová vzdálenost do 30 minut. 3. Trh s nájmy Další důleţitý sektor realitního trhu je trh s nájmy. Mohli bychom ale říct, ţe je vţdy zásadně menší neţ celkový trh s nemovitostmi, jelikoţ nemovitosti jsou zakoupené i za jinými účely neţ k nájmu, například pro potřebu vlastního bydlení nebo za účelem spekulace. Nyní uvedu některé důleţité pojmy a definice, které bychom měli znát, kdyţ si chceme pronajmout nějakou nemovitost nebo chceme dát nemovitost do pronájmu. Nájemné dělíme na dva druhy a to: Tržní nájemné - nájemce a pronajímatele uzavřou vzájemnou dohodu na trţních principech. Tuto dohodu, nájemní smlouvu mohou uzavřít na dobu určitou nebo na dobu neurčitou. Dále je důleţité, aby ve smlouvě byly uvedeny sluţby, které jsou s nájmem spojené, dále inflační doloţka, sankční poplatky za porušení smlouvy, povinnosti nájemce a nájemníka, způsob placení a technické zhodnocení. V případě, ţe smlouva je uzavřena na dobu neurčitou, tak při prodeji tohoto majetku nastává problém, jelikoţ tento majetek ztrácí na hodnotě a musí se prodat s břemenem nájemních smluv. Regulované nájemné pozůstatek z doby, kdy stát centrálně reguloval ekonomiku, tudíţ i ceny nájemních bytů. Tyto nemovitosti je s regulovaným nájemným je potřeba brát jako nemovitosti s břemenem a tím pádem dochází ke sníţení trţní hodnoty této nemovitosti Definice Efektivní nájemné zahrnuje pobídky/slevy průměr (pobídky a slevy rozloţené na celou dobu nájmu). 25 Bc. Romana Balomenu, Analýza realitního trhu 30

31 Základní nájemné je uváděno v nájemních smlouvách a nezahrnuje ţádné slevy poskytnuté nájemcem. Pobídky obvykle ve formě nájemních prázdnin, sniţují výši základního nájemného na úroveň efektivního nájemného. Neobsazenost je podíl stávajících volných ploch na celkovém objemu stávající zástavby (prostory, které jsou ihned k dispozici pro potencionální nájemce). Celková nájemní aktivita/poptávka zahrnuje veškerou aktivitu, která se na trhu odehrává nové pronájmy, expanze, podnájmy, relokace. Čistá poptávka zahrnuje všechny nové pronájmy, předpronájmy a expanze. Celková dostupnost zahrnuje postavené neobsazené plochy a také prostory (nebo části prostor), které jsou v danou chvíli ve výstavbě a nebyly zatím předpronajaty. Centrum města - prostory umístěné v Praze 1. Vnitřní město prostory na území Praha 2, Prahy 3, Prahy 4 Pankrác, Prahy 5 Anděl, Praha 8 Karlín. Vnější město prostory umístěné v lokalitách Prahy 4, Praha 5, Prahy 8 a kdekoliv na území Prahy 6, Prahy 7, Prahy 9 a Prahy 10. Spekulativní výstavba výstavba bez předem sjednaného nájemce, po dokončení je celý objekt k dispozici potencionálním zájemcům o pronájem Revoluce nájemních vztahů Podle dostupných informací se hned na několika frontách bojuje o urovnání práv nájemníků a majitelů domů a bytů. Začátkem letošního roku skončila lhůta, dokdy mohli občané připomínkovat nový Občanský zákoník. Zcela nové má být zamezení předávání dekretů z generace na generaci. Tím pádem by třeba vnuk nemohl na pořád zdědit dekret po prarodičích, mohl by v bytě zůstat jen dva roky, poté by mu nájem skončil. Také regulované nájmy byly projednávány poslanci a k definitnímu uvolnění všech regulovaných nájmů dojde aţ v roce Letos se deregulace dotkne jen obyvatel menších měst a obcí. Co se týče větším měst jako je Praha, Brno, Jihlava, Ostrava bude regulace nájemného platit ještě dva roky. Stejně tak jako lidé z měst ve Středočeském kraji, které má aspoň více neţ deset tisíc obyvatel, stále je chrání zákon o jednostranném zvyšování nájemného Colliers International, Přehled trhu nemovitostí BDO Appraisal services-znalecký ústav, Real Estate Newsletter 31

32 3.2.1 Nájemní smlouva Jelikoţ pracuji v developerské a realitní kanceláři, setkala jsem se se spoustou klientů, kteří neměli zkušenosti s nájemní smlouvou a já se je snaţila přesvědčit, proč by to a ono nemělo v nájemní smlouvě chybět. V případě pronájmu bytu nestačí ústní dohoda, jak to moţná bylo kdysi nebo i dnes přetrvává mezi kamarády. Právo uţívat byt musíte dnes prokázat písemnou nájemní smlouvou. Pokud byste nájemní smlouvu z jakýchkoliv důvodů neměli, nejste právoplatným nájemcem. Pronajímatel by kdykoliv mohl vás z bytu vystěhovat. Proto je velmi důleţité uzavřít a podpisem potvrdit platnost nájemní smlouvy. Je-li byt, který jste si vyhlédli v podílovém spoluvlastnictví nebo ve společném jmění manţelů trvejte raději na tom, aby nájemní smlouvu podepsali všichni, kteří k bytu mají práva. Tímto bude riziko platnosti nájemní smlouvy nezpochybněno. Před podpisem smlouvy, byste se měli ještě informovat o tom, ţe byt byl opravdu zkolaudován jako byt. V případě, ţe by byl zkolaudován jako nebytový prostor, smlouva by byla neplatná. 28 Takţe, aby nájemní smlouva byla platná musí obsahovat tyto údaje: 1. Údaje o bytu a příslušenství k bytu 2. Údaje o pronajímateli 3. Údaje o nájemníkovi 4. Rozsah uţívání 5. Údaj o nájemném 6. Údaje o úhradách spojené s uţíváním bytu 7. Doba, na kterou je nájemní smlouva smluvena 8. Inflační doloţka 9. Výpovědní lhůta a důvody pro výpověď z nájmu Příslušenství k bytu chodba nebo sklep by měl být jednoznačně vymezen, aby nebyl zaměněn s jiným bytem, proto je potřeba vyuţít údajů, které známe, např. č. bytu, podlaţí, atd. Co se týče nájemného a sluţeb spojených s uţíváním bytu je důleţité, aby tyto poloţky byly v nájemní smlouvě oddělené, tzn. údaj o nájemném zvlášť a platba za ostatní sluţby také. Je potřeba rovněţ si ujasnit, zda se byt pronajme na dobu určitou nebo na dobu neurčitou. V praxi převládají nájemní smlouvy zavřené na dobu určitou, dávají pronajímateli větší jistotu, ţe po skončení nájemní doby bez sloţitějšího procesu hledání důvodu nebo zajišťování bytové 28 BDO Appraisal services-znalecký ústav s.r.o., Real Estate Newsletter 32