Ocenění nemovitostí č

Transkript

1 Ocenění nemovitostí č O ceně obvyklé rodinného domku č.p. 83 na pozemku p.č. st. 60 s příslušenstvím a pozemky v k.ú. a obci Hředle dle LV 148 Objednatel posudku: Účel posudku: Vydra Libor Na Vyhlídce Hudlice Zjištění ceny obvyklé pro provedení dražby Podle stavu ke dni odhad vypracoval: Luboš Šimůnek Praţská Ţebrák Odhad obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ţebráku,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny podle platného zákona rodinného domku s pozemky a příslušenstvím t.j. venkovními úpravami a vedlejšími stavbami a to ve stavu ke dni ocenění.. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům Hředle Hředle Region: Středočeský Okres: Beroun Katastrální území: Hředle u Zdic 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti osobně znalec. 4. Podklady pro vypracování odhadu: Výpis z katastru nemovitostí KÚ Beroun Kopie katastrální mapy Skutečnosti zjištěné znalcem při prohlídce a zaměření nemovitosti Původní znalecké ocenění č /2009 ze dne Použitá literatura: Úřední oceňování majetku podle zákona 151/1997 Sb. vydalo Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno Teorie oceňování nemovitostí - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - Linde Praha, a.s Věcná břemena - Linde Praha a.s Byty a katastr nemovitostí - Linde Praha, a.s Stavby, byty a pozemky v novém zákoně o DPH - ASPI Daňové zákony - Grada Metodika trţního oceňování nemovitostí - ČKOM Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. Vyhláška o oceňování 452/2003 sb.

3 Vyjádření realitních kanceláří: Jako podklad pro zjištění porovnávací hodnoty majetku byla pouţito vyjádření a informace realitních kanceláří v regionu a spolupracujících odhadců. Pro konečnou analýzu ceny obvyklé bylo vyuţito informací o cenových hladinách obdobných nemovitostí v regionu z internu ze stránek realitních kanceláří a z vlastní databáze odhadce. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňované nemovitosti odpovídá podle informací objednatele ocenění údajům v Katastru nemovitostí. Ke dni ocenění byla provedena kontrola vlastnického práva na serveru ČÚZK. (Aplikace "Nahlíţení do katastru nemovitostí" umoţňuje získávat některé vybrané údaje týkající se vlastnictví parcel, budov a jednotek (bytů nebo nebytových prostor), evidovaných v katastru nemovitostí a dále informace o stavu řízení zaloţených na katastrálním pracovišti pro účely zápisu vlastnických a jiných práv oprávněných subjektů k nemovitostem v České republice, nebo pro účely potvrzování geometrických plánů. ) 8. Dokumentace a skutečnost: Pro ocenění nebyla předloţena ţádná projektová dokumentace či dokumentace skutečného stavu, nebyly předloţeny stavební povolení nebo kolaudační rozhodnutí. Ocenění je provedeno na základě skutečného stavu zjištěného znalcem při prohlídce nemovitosti. Nemovitosti jsou zařazeny podle skutečného vyuţití. Nemovitost byla při prohlídce zaměřena, byla provedena prohlídka a posouzení stavby z hlediska typu stavebních konstrukcí a stáří stavby, opotřebení a závad jednotlivých stavebních konstrukcí. Rozsah nemovitosti je brán na základě předloţených podkladů a dle informací majitele ohledně hranic pozemků, oplocení a směrových vedených přípojek a rozsahu zakrytých úprav a konstrukcí staveb a příslušenství. 9. Celkový popis nemovitosti: Jedná se o přízemní částečně podkslepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou s polovalbou. Nemovitost je napojena na rozvod vody, vlastní studna,kanalizace a přípojka a rozvod elektro 220/380. Domek byl postaven v roce 1950 a do této doby uţíván k bydlení. Během ţivotnosti probíhala běţná údrţba. Prohlídkou bylo zjištěno, ţe hlavní stavebním konstrukce jsou původní. Objekt obsahuje jednu bytovou jednotku. Objekt je proveden standardní technologií odpovídající době vzniku. Vzhledem ke stáří a stavu objektu bude opotřebení stanoveno analytickou metodou s tím, ţe stáří jednotlivých prvků je uvedeno dle skutečnosti, jejich ţivotnost pak v souladu s cenovým předpisem. a nebo se stanovuje odhadem(odhaduje se poměr B:C viz. bod. 5 přílů 14 cen. předpisu) Rozdělení prvků, které vznikly v jiném čase, je provedeno dle jejich poměru zastoupení v celé stavbě, stanoveného odhadem. Objekt slouţí pro bydlení, splňuje kritéria rodinného domku ve smyslu vyhl. 137/1998 Sb., o obecných technických podmínkách pro výstavbu a oceňuje se dle účelu uţívání jako rodinný dům.

4 - 4 - B. Odhad Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům s příslušenstvím Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaţí: 1 Počet nadzemních podlaţí: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 401 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 372 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,08 Výtah: ne Přípojky: v popisu Technický stav objektu: dobrý Příslušenství nemovitosti: v popisu Garáţ: mimo objekt Stáří objektu: 72 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP 783,27 m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem ZP 338,72 m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem PP m 2 Hrubá uţitná plocha PUH m 2 Čistá uţitná plocha PUČ m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 0, Správní funkce 0,97 1,03 0, Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 0, Přírodní okolí 0,94 1,06 1, Obchod a sluţby 0,94 1,06 1, Školství 0,94 1,06 0, Zdravotnictví 0,94 1,06 0, Kultura, sport 0,94 1,06 0, Hotely ap. 0,98 1,02 0, Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1, Ţivotní prostředí 0,94 1,06 1,020

5 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1, Dopravní podmínky 0,94 1,06 1, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1, Konfigurace terénu 0,92 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1, Parkovací moţnosti v okolí 0,94 1,06 1, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inţenýrské sítě 0,60 1,05 0, Typ stavby 0,94 1,06 0, Dostupnost jednotlivých podlaţí 0,90 1,05 1, Regulace nájemného 0,90 1,10 1, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další moţnosti ohroţení 0,60 1,00 1, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1, Moţnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0, Údrţba stavby 0,85 1,10 0, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1, Názor odhadce 0,90 1,10 0,950 Výsledný koeficient: 0,334 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Drozdov Adresa Drozdov 125, Drozdov Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 96 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí 0 Výměra pozemku 333 m 2 Zastavěná plocha 228 m 2 Garáţ není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, voda, kanalizace, plyn Příslušenství přípojky, oplocení Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny sdělení realitní kanceláře Poţadovaná cena Kč Koef. úpravy ceny Cena po úpravě ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: 430,00 m ,56 Kč/m ,42 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: 111,00 m ,52 Kč/m ,67 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá uţitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,10 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a sluţby 1,00 6. Školství 0,97 7. Zdravotnictví 0,97 8. Kultura a sport 0,98 9. Hotely apod. 0,98

6 Struktura zaměstnanosti 0, Ţivotní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací moţnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inţenýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaţí 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další moţnosti ohroţení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Moţnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údrţba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,05 Součin dílčích koeficientů - Is 1,488 Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům Adresa Křiţatka 50, Králův Dvůr Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 30 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí 1 Výměra pozemku 876 m 2 Zastavěná plocha 119 m 2 Garáţ v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky všech sítí Příslušenství vedlejší stavby Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny sdělení realitní kanceláře Poţadovaná cena Kč Koef. úpravy ceny Cena po úpravě ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: 763,00 m ,29 Kč/m ,56 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: 92,00 m ,09 Kč/m ,19 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá uţitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,90 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,06 5. Obchod a sluţby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 1, Ţivotní prostředí 1, Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací moţnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inţenýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaţí 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další moţnosti ohroţení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Moţnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 1, Údrţba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,913 Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům Adresa Preislerova 113, Králův Dvůr Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 50 roků Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaţí 2 Počet podzemních podlaţí 1 Výměra pozemku 452 m 2 Zastavěná plocha 122 m 2 Garáţ v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné

7 - 7 - Přípojky Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny sdělení realitní kanceláře Poţadovaná cena Kč Koef. úpravy ceny Cena po úpravě ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: 1 140,00 m ,82 Kč/m ,58 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: 362,00 m ,35 Kč/m ,67 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá uţitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 0,94 5. Obchod a sluţby 0,95 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 0,95 8. Kultura a sport 0,98 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 0, Ţivotní prostředí 1, Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací moţnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inţenýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaţí 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další moţnosti ohroţení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Moţnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údrţba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,577 Objekt č.: 4 Název: Rodinný dům přízemní zděný Zadní Třebáň Adresa Štěpánky Jelínkové 254, Zadní Třebaň Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 0 roků Stav objektu výborný Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí 0 Výměra pozemku 450 m 2 Zastavěná plocha 72 m 2 Garáţ není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky lektro a plny Příslušenství přípojky, studna, jímka Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny sdělení realitní kanceláře Poţadovaná cena ,- Kč Koef. úpravy ceny 1,00 Cena po úpravě ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: 435,00 m ,70 Kč/m ,52 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: 72,00 m ,78 Kč/m ,59 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá uţitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,97 3. Poptávka nemovitostí 1,10 4. Přírodní okolí 1,04 5. Obchod a sluţby 1,00 6. Školství 0,99 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 0, Ţivotní prostředí 1, Poloha k centru 1,00

8 Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 0, Převládající zástavba 1, Parkovací moţnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inţenýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaţí 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další moţnosti ohroţení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Moţnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údrţba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 1,165 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. rodinný dům Drozdov 2 172, ,67 2. Rodinný dům 3 014, ,19 3. Rodinný dům 3 344, ,67 4. Rodinný dům přízemní zděný Zadní Třebáň 3 946, ,59 SJC minimum 2 172, ,67 SJC průměr 3 120, ,00 SJC maximum 3 946, ,19 Index oceňovaného objektu 0,334 0,334 0,334 0,334 0,334 JCO minimum 726, ,00 JCO průměr 1 042, ,00 JCO maximum 1 318, ,00 Výměry oceňované stavby 783,27 338,72 CO minimum CO průměr CO maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: ,- Kč ,- Kč ,- Kč C p = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = [0,15 * ( )] = ,30 Kč Rodinný dům s příslušenstvím - výsledná cena = ,30 Kč

9 - 9 - C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmilion Kč V analýze bylo přihlédnuto k regionu a stavu trhu v dané oblasti, k rozsahu nemovitosti a k technickému stavu objektů, byl provedeno zohlednění cenotvorných prvků, které byly odvozeny z chování trhu v minulosti a přítomnosti a jsou považovány po dobu prognózovaného časového období za stálé a trvalé. Výsledný odhad trţní hodnoty je platný za předpokladu, ţe objekt bude v případě prodeje volný bez dalších výdajů na vyklizení a vyprázdnění a jeho technický stav se v ţádném případě zásadně nezhorší (bude odpovídat běţnému opotřebení). Nejlepší přehled o cenách rodinných domů dává metoda porovnávací, protoţe s rodinnými domy a domy určenými pro bydlení se běţně obchoduje a je tedy dostatečné mnoţství informací pro její vyuţití. V tomto případě je k dispozici dostatečné mnoţství obdobných nemovitostí situovaných v obdobné lokalitě jako je oceňovaná, ale zejména inzerovaných, protoţe se běţně obchoduje se staršími rodinnými domy, ale novostavby běţně obchodovány nejsou. Při závěrečné analýze byl tento fakt zohledněn. D. Znalecká doloţka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č. j. Spr. 4141/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Ţebráku, Luboš Šimůnek Praţská Ţebrák