Zadání závěrečných posudků

Transkript

1 Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku Zadání závěrečných posudků pro období K dokončení studia je třeba odevzdat závěrečné posudky z předmětů: - Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, - Tržní oceňování nemovitostí. Závěrečné posudky Závěrečné posudky slouží k ověření znalostí vybrané problematiky. Po jejich obhajobě v rámci závěrečné zkoušky budou absolventovi vráceny jako vzory pro budoucí znaleckou práci. Závěrečné posudky je třeba vypracovat na počítači se všemi náležitostmi podle zákona č. 36/1967 Sb. a vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších novel. Tržní ocenění se vypracují podle metodiky ČKOM při respektování návrhu standardu ON1 (ke stažení na webu IOM). To zejména znamená, že: - Není povoleno používat jakýkoliv z existujících programů pro oceňování nemovitostí. Cílem totiž je, aby se posluchači naučili sami zpracovávat znalecké posudky včetně všech detailů. Posudky jsou voleny tak, aby bylo možno textový soubor, resp. alespoň některé jeho části, využít i pro některé další posudky. - Jednotlivé listy budou očíslovány, sešity a provázány šňůrkou, která bude připevněna k poslední straně posudku. Přelepení bude označeno náznakem otisku budoucí znalecké pečeti (je-li posluchač již znalcem, neotiskuje zde svou znaleckou pečeť, neboť se nejedná o posudek skutečný; rovněž se neotiskuje pečeť autorizovaného inženýra, AZO apod.). - Na konci za textovou částí posudku bude náznak znalecké doložky, posudek bude podepsán u vytisknutého jména, s náznakem otisku znalecké pečeti a datem zpracování posudku. Rovněž doložka bude obdobně podepsána. nám. W. Churchilla Praha 3 iom@vse.cz

2 - Posudky budou mít řádnou úpravu a budou správné jak po stránce odborné (početní), tak i po stránce jazykové (gramatické). Nebudou používány žádné zkratky, které nejsou obecně známé (např.: kce, HSV, CÚ apod.). Závěrečné posudky budou mít následující obsah a budou číslovány podle tohoto přehledu: Posudky podle cenových předpisů: viz pokyny na str. č. 1 Bytový dům včetně příslušenství a pozemku 3 č. 2 Kombinované ocenění areálu 8 Posudky tržní: 10 č. 3 Administrativní budova s kancelářskými prostory (standard A nebo B )+ pozemek č. 4 Bytový dům s maloobchodními prostory v přízemí + pozemek Odevzdání závěrečných posudků Závěrečné posudky je nutné odevzdat nejpozději 1 měsíc před konáním závěrečné zkoušky jak v písemné, tak elektronické podobě (na CD přiloženém k tištěné verzi). Protože tištěné verze výše uvedených elaborátů budou předány k vyhodnocení dvěma lektorům (Ing. Kokoškovi a Ing. Malému), je třeba je doručit ve dvou samostatných svazcích nejlépe ve zvláštních tvrdých deskách s tkanicemi, popř. v jiných uzavíratelných deskách, a to vždy s označením jména a obsahu vpravo nahoře takto: - svazek A (obsahuje 2 závěrečné posudky podle cenových předpisů) - svazek B (obsahuje 2 závěrečné posudky tržní) Upozorňujeme, že odevzdání všech elaborátů je nutnou podmínkou pro přistoupení k závěrečné zkoušce. To ovšem neznamená, že nelze podat přihlášku ke zkoušce v předstihu. 2/10

3 Zadání závěrečných posudků podle cenových předpisů Pokud dojde v meziobdobí ke změně cenového předpisu, předkládá se ocenění podle znění platného 3 měsíce přede dnem odevzdání. 1. Bytový dům včetně příslušenství a pozemku Obsahem prvního závěrečného posudku podle cenových předpisů bude ocenění libovolného bytového domu, který splňuje následující podmínky: - dům je podsklepený, s jedním nadzemním podlažím v celé ploše a s podkrovím, - dům je s přístavbou nebo nástavbou, jež je mladší než původní část, - dům má konstrukci nebo vybavení, neuvedené v příloze č. 2 OV (bude se připočítávat pro K4), - tato konstrukce a ještě část další konstrukce nebo vybavení (dle výběru) mají jiné stáří než zbytek stavby, použije se tedy analytická metoda opotřebení, přitom objemový podíl konstrukce, jejíž část má jiné stáří, bude rozdělen, - některá z konstrukcí je nedokončená, bude se tedy počítat i stupeň dokončení stavby, - u domu jsou pozemky: zastavěná plocha a nádvoří zahrada tvořící jednotný funkční celek se stavebním pozemkem - trvalé porosty ovocné a okrasné - a dále následující příslušenství hlavní stavby: samostatná garáž (nebo přistavěná), dřevník nebo kůlna do 24m 2 OP, studna kopaná, hloubka přes 10m, oplocení, alespoň dvě venkovní úpravy. 3/10

4 Osnova posudku: Titulní strana: Znalecký posudek č. 1-1/13 o ceně nemovitostí bytového domu č.p.... v obci..., okres..., katastrální území..., s pozemky a příslušenstvím Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Datum místního šetřen: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zvláštní požadavky objednatele: Institut oceňování majetku VŠE v Praze, nám. W. Churchilla 1938/4, Praha 3 Zjištění ceny pro převod vlastnictví..., znalec, bytem... dd. mm. rrrr dd. mm. rrrr Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku; Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. nejsou 4/10

5 Struktura dalších částí posudku: A. Nález 1. Podklad pro vypracování posudku 1.1. Zadání posudku 1.2. Výpis z katastru nemovitostí, LV č... pro k.ú.... ze dne... A. Vlastník B. Dům č.p.... na p.č.... zastavěná plocha... m 2 atd. C:, D:, E: zahrada... m Kopie katastrální mapy, vyhotovená KÚ v... dne... pod č. zak Projektová dokumentace, vyhotovená v... dne... podnikem... Obsahuje: Dokumentace byla schválena... pod č.j Kolaudační souhlas nebo rozhodnutí na... vydal... dne... pod č.j...., právní moci nabyl dne..., nebo užívání bylo povoleno dne Výsledky místního šetřeni dne... za účasti Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů, jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb Literatura:... atd. B. Posudek Posudek bude použit pro stav rozestavěné budovy pro dědické řízení s termínem k datu úmrtí v roce Seřazení staveb, pozemků a porostů se provede podle jednotlivých paragrafů vyhlášky, v paragrafech podle odstavců resp. podle pořadí v příloze (např. venkovní úpravy, trvalé porosty). U každé stavby se zjistí její charakter, odůvodňující ocenění podle příslušného paragrafu. I. Rozestavěná nemovitost 1. Bytový dům ( 3 OV) 1.1 Popis Provede se podrobný stavebně technický popis nejprve objektu jako celku (jedná se o dům s jedním nadzemním a jedním podzemním podlažím, se sedlovou střechou s podkrovím) a potom jednotlivých podlaží, systematicky (např. od podzemního podlaží postupně nahoru až na půdu). U každého podlaží se popíše dispozice včetně výčtu místností. 1.2 Výměry pro ocenění Uvedou se přehledné nutné rozměry a z nich vypočtené výměry, vše s přesností na dvě desetinná místa. 5/10

6 1.3 Zjištění charakteru objektu Z výše vypočtených hodnot se zjistí, že se nejedná o rodinný dům. 1.4 Koeficienty Provede se zjištění všech koeficientů, nutných pro výpočet ceny, včetně podrobného odvození, zdůvodnění a eventuelně výpočtu. 1.5 Stáří a opotřebení Uvést stáří původní části a přístavby resp. nástavby, s doklady, z nichž bylo zjištěno. Dále provést výpočet opotřebení analytickou metodou. 1.6 Výpočet ceny a) zjištění ZC (z přílohy č. 2) b) zjištěni ZCU (s Kp) c) výpočet ceny cena výchozí s Kp, odpočet opotřebení cena s Kp Osnova se použije i u ostatních staveb přiměřeně 2. Vedlejší stavby ( 7) 3. Rozestavěná garáž ( 8) - (příslušenství) 4. Studna ( 9) (Pozor na způsob hloubení, průměr, příslušenství a použitelnost) 5. Venkovní úpravy ( 10) zjednodušená metoda podle odst. 2 Každá úprava se popíše samostatně, i když se cena stanoví z ceny hlavní stavby, nutné prokázat přiměřenost ceny zjednodušeným způsobem. 6. Pozemky ( 27 a 28) Pro posudek se uvažuje, že není platná cenová mapa Přehled pozemků podle výpisu z KN Zdůvodnění použitých paragrafů a jednotlivých odst.: Stavební pozemky: ocení se podle 28 Obec, počet obyvatel Základní sazba: Srážka a přirážka podle přílohy č. 21, tab. 1: Důvod.,. srážka.. % 6/10

7 7. Porosty ( 41 a 42) Jsou-li splněny podmínky pro použití 42 CV nutno povinně respektovat zjednodušení a cenu stanovit na pokryvnou plochu porostů, které v tom případě postačí vyjmenovat. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v.. (ministrem spravedlnosti) pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek je zapsán pod č. 1-1/13 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. jméno Přílohy (povinné): 1. Kopie výpisu z KN (může být i fiktivní, s plným obsahem) 2. Kopie snímku katastrální mapy (dtto) 3. Plán příslušné části města s vyznačením polohy nemovitosti 4. Fotodokumentace hlavních staveb, zhotovená dle zásad soudně inženýrské fotografie nebo alespoň schémata půdorysů podlaží hlavních staveb 7/10

8 2. Kombinované ocenění areálu (soubor staveb) podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. Obsah a forma titulní strany budou obdobné ocenění č. 1 s tím, že bude upraven text zadání podle předmětu a účelu ocenění. A. Nález 1. Podklady pro vypracování posudku Po bodě 1.4 Kolaudační rozhodnutí nebo kolaudační souhlas z předchozího příkladu, kterým je nutno jednoznačně identifikovat stavby i pozemky celého areálu, se zařadí: 1.5 Nájemní smlouva S ohledem na vypuštění původního znění odst z novely č. 450/2012 Sb. je nutno areál s alespoň dvěma stavbami nákladově oceňovanými podle 3 vyhlášky, ocenit pomocí odst. 1 a 2 vyhlášky, tj. z nájemní smlouvy na každou stavbu zvlášť nebo jedinou nájemní smlouvou na celý areál, kde ale musí být výnos oceněn pro každou stavbu samostatně (nevylučuje se, že třeba shodně). Každá stavba se samostatně uzavře a závěrečné stanovení kombinované ceny může pracovat se součtem cen nákladových i výnosových, pokud stavby mají shodnou klasifikaci předpokládaného vývoje. 1.6 Identifikovatelné doklady o obvyklém nájemném bud' z konkrétních nájemních smluv nebo z inzerce (nabídka, poptávka), kde je nutné uvést informační zdroj, polohu, účel a kapacitu ve srovnatelných parametrech a koeficient důvěryhodnosti takových podkladů. Další podklady se číselně na předchozí naváží, tj. 1.7 Výsledky místního šetření. 1.8 Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů, jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. 1.9 Literatura atd. B. Posudek Seřazení staveb, pozemků a porostů se provede obdobným způsobem jako u předchozího posudku s tím, že u souboru staveb může být více hlavních staveb. 1. Soubor staveb 8/10

9 Provede se přesný výčet a identifikace všech staveb tvořících soubor na souvisejících pozemcích s vymezením účelu jednotlivých staveb v rámci souboru, určení hlavních staveb a příslušenství a zjištění, zda soubor obsahuje alespoň 2 stavby oceňované podle 3. Technický popis se omezí na minimum, rozhodné jsou především účelové a technické jednotky, na které je vázán nájem. 2. Nákladové ocenění celého souboru, včetně pozemků 3. Výnosové ocenění areálu Výnosy z nájemného 3.1 Stanovení nájemného za celý areál 3.2 Obvyklé nájemné 3.3 Náklady spojené s nájemným 3.4 Výnosová hodnota souboru staveb 4. Ocenění souboru staveb a pozemků kombinací nákladového a výnosového způsobu 9/10

10 Zadání závěrečných posudků tržních Zadání tržních závěrečných posudků není detailně upraveno, oceňovaná nemovitost pouze musí splňovat uvedené charakteristiky. Posudky musí být vypracovány, co se obsahu týče, dle metodiky ČKOM a při respektování návrhu standardu ON1 (ke stažení na webu IOM). Odhad tržní hodnoty musí být proveden pomocí všech tří přístupů oceňování (výnosový, nákladový, porovnávací). 3. Administrativní budova s kancelářskými prostory (standard A nebo B )+ pozemek 4. Bytový dům s maloobchodními prostory v přízemí + pozemek 10/10