VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Obor Finance a řízení. Financování koupě nemovitosti hypotéčním úvěrem a jiným druhem financování

Transkript

1 VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Obor Finance a řízení Financování koupě nemovitosti hypotéčním úvěrem a jiným druhem financování Bakalářská práce Autor: Iveta Menšíková Vedoucí práce: Ing. Luďka Jirků Jihlava 2012

2 Vysoká škola polytechnická Jihlava Tolstého 16, Jihlava ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Autor práce: Studijní program: Obor: Název práce: Cíl práce: Iveta Menšíková Ekonomika a management Finance a řízení Financování koupě nemovitosti hypotečním úvěrem v porovnání S jiným druhem financování Práce je zaměřena na porovnání různých druhů financování koupě nemovitosti - hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření či jiné možnosti získání finančních prostředků. Cílem je, prostřednictvím modelového případu, hledat nejvýhodnější, rychlé a efektivní řešení v současných ekonomických podmínkách. Ing. Luďka Jirků Ing. Roman Fiala vedoucí bakalářské práce zástupce vedoucího katedry Katedra ekonomických studií

3 Anotace: Práce je rozdělena na část teoretickou a praktickou. V teoretické části budou představeny jednotlivé možné druhy financování, jejich základní charakteristika, výhody a nevýhody a pojmy spojené s daným financováním. V druhé části práce, tedy praktické, bude přiblížen aktuální vývoj a situace na úvěrovém trhu. Dále budou představeny vybrané instituce, jejich aktuální nabídka a konkrétní modelový příklad. Na vybraných finančních institucích bude ukázáno porovnání různých druhů financování. V této části již bude pracováno s financováním prostřednictvím hypotéčního úvěru ve srovnání se stavebním spořením. Cílem práce je vyhodnocení nejvhodnější varianty pro daný příklad a zhodnocení aktuální situace na trhu. Klíčová slova: banka, hypoteční úvěr, stavební spořitelna, stavební spoření, úroková sazba Annotation: This thesis is divided into two parts, the theoretical part and the practical part. In the theoretical part, possible kinds of financing will be presented, together with their basic characteristics, advantages and disadvantages and terms related to particular financing. In the second part of this thesis, it means in the practical part, the current situation on the credit market will be presented. Next, I will introduce selected financial institutions, their present offers and a model example. Different kinds of financing will be shown on chosen financial institutions. In this part I will work with financing by mortgage in comparison with building saving. The goal of this thesis is evaluation of the best option for the model example and evaluation the situation on the credit market. Key words: bank, mortgage, savings bank, building saving, interest rate

4 Poděkování Tímto bych ráda poděkovala vedoucí této práce Ing. Luďce Jirků za její cenné rady, připomínky a odbornou pomoc, kterou mi věnovala při tvorbě bakalářské práce. Dále děkuji za ochotu při poskytování materiálů finančním poradcům jednotlivých institucí. Na závěr děkuji všem blízkým, kteří mě při psaní bakalářské práce i během celého studia podporovali.

5 Prohlašuji, že předložená bakalářská práce je původní a zpracovala jsem ji samostatně. Prohlašuji, že citace použitých pramenů je úplná, že jsem v práci neporušila autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále též AZ ). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ. Byla jsem seznámena s tím, že na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména 60 (školní dílo). Beru na vědomí, že VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o užití mé bakalářské práce a prohlašuji, že s o u h l a s í m s případným užitím mé bakalářské práce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědoma toho, že užít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu využití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaložených vysokou školou na vytvoření díla (až do jejich skutečné výše), z výdělku dosaženého v souvislosti s užitím díla či poskytnutím licence. V Jihlavě dne... Podpis

6 Obsah 1. Úvod Teoretická část Základní informace o úvěrech Co je to úvěr Klasifikace úvěrů Základní pojmy Úročení úvěrů Způsoby splácení úvěrů Zajištění úvěrů Financování hypotečním úvěrem Základní charakteristika Americká hypotéka Hypoteční zástavní listy (HZL) Klasifikace hypotečních úvěrů Předmět a objekt hypotéky Průběh vyřízení hypotečního úvěru Doklady potřebné k vyřízení úvěru Poplatky spojené s hypotečním úvěrem Výhody a nevýhody hypotečního úvěru Daňové dopady Financování pomocí stavebního spoření Základní charakteristika Kdo poskytuje stavební spoření Asociace českých stavebních spořitelen Úvěr ze stavebního spoření Překlenovací úvěr Výhody a nevýhody stavebního spoření Daňové dopady Financován pomocí úvěru na nemovitost Základní charakteristika Výhody a nevýhody tohoto typu financování Daňové dopady Financování pomocí vlastních prostředků... 28

7 Základní charakteristika Výhody a nevýhody vlastního financování Daňové dopady Praktická část Aktuální situace a vývoj Vývoj na hypotečním trhu Vývoje stavebních spořitelen Představení vybraných finančních institucí Česká spořitelna Hypoteční banka Komerční banka Stavební spořitelna České spořitelny Raiffeisen stavební spořitelna Nabídka hypotečních produktů Česká spořitelna Komerční banka Hypoteční banka Nabídka produktů stavebních spořitelen Raiffeisen stavební spořitelna Stavební spořitelna České spořitelny Modelový příklad Vyhodnocení nabídek hypotečních úvěrů Vyhodnocení nabídek stavebních spořitelen Závěr Použité zdroje Seznam tabulek Seznam obrázků Přílohy... 62

8 1. Úvod Financování nemovitosti je problémem každého z nás. Protože vybrané financování ovlivní rozpočet rodiny i na desítky let, je důležité vybrat tu nejvhodnější nabídku a instituci na trhu. Předmětem této práce bude analýza možných druhů financování při koupi nemovitosti, zejména financování prostřednictvím hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Tyto dva druhy financování jsou v současnosti nejvíce užívané. Cílem této práce je najít nejvhodnější a nejvíce efektivní možnost při financování nemovitosti. Analýza bude vytvořena prostřednictvím modelového příkladu, na kterém budou porovnány nabídky jednotlivých vybraných institucí. Výsledkem bude doporučení, kterou instituci zvolit v daném případě, ale také vyhodnocení aktuální situace na úvěrovém trhu. Práce je členěna na část teoretickou a praktickou. V úvodu teoretické části budou vysvětleny základní informace o úvěrech pro přiblížení úvěrové tématiky. V další části následuje představení jednotlivých druhů financování, jejich základní charakteristika, pojmy spojené s tímto financování, výhody a nevýhody či daňové dopady. Zde bude přiblíženo financování prostřednictvím hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření, úvěru na nemovitost a financování pomocí vlastních prostředků. Poslední dva možné druhy financování budou charakterizovány ve stručnosti, jelikož předmětem této práce jsou zejména první dvě možnosti financování. Cílem teoretické části je popsat základní informace o možnostech financování úvěry a vysvětlit pojmy s tímto tématem spojené. V úvodu praktické části bude přiblížen aktuální stav na úvěrovém trhu a také ukázán vývoj v posledních letech, data o vývoji budou pro lepší vykreslení zobrazeny pomocí tabulek a grafů. V části praktické bude pracováno s informacemi získanými v předchozí části, tyto informace by měly usnadnit pochopení všech pojmů v této části. Poté budou představeny vybrané instituce, na kterých bude konstruován modelový příklad. Ve stručnosti budou popsány organizace jako takové, jejich základní charakteristika a popis, poté bude představena jejich nabídka v oblasti hypotečních či překlenovacích úvěrů. Poslední částí bude sestavení modelového příkladu. Analýza bude uskutečněna na 3 hypotečních úvěrech a na 2 překlenovacích úvěrech. Závěrem bude vyhodnocení nejvhodnější instituce pro daný příklad a zhodnocení situace na trhu. 8

9 2. Teoretická část 2.1. Základní informace o úvěrech Co je to úvěr Úvěr může být definován jako návratné poskytnutí finančních prostředků za úrok. Tato transakce probíhá mezi věřitelem, což je osoba, která finance půjčuje a mezi dlužníkem, který finance požaduje. Bankovní úvěrové produkty lze charakterizovat jako produkty, díky kterým získávají klienti bank finanční prostředky pro financování jejich potřeb prostřednictvím cizích peněžních zdrojů. Poskytování úvěrů je jednou ze základních služeb banky. Banky poskytují úvěry občanům, živnostníkům, podnikům i státním institucím. Přestože je možné půjčit si peněžní prostředky u mnoha institucí, bankovní instituce mají vedoucí roli na úvěrovém trhu. Úvěry poskytované bankou svým zákazníkům patří mezi aktivní obchody bank, jelikož z úroků, které klient splácí, banka (1), (6) profituje. Tyto úvěry jsou zobrazeny v aktivech bankovní rozvahy Klasifikace úvěrů Existuje celá řada kritérií, jak posuzovat úvěry, zde je uvedeno základní možné členění: A) Podle doby splatnosti: Krátkodobé do této kategorie jsou řazeny úvěry se splatností do jednoho roku. Střednědobé jedná se o úvěry, které jsou splatné od jednoho do pěti let. Dlouhodobé splatnost těchto úvěru se pohybuje nad pět let. B) Podle měny, ve které je úvěr poskytován: Korunové jsou poskytované v Kč. Devizové jsou poskytované v devizových prostředcích. C) Podle úvěrového subjektu, kterému je úvěr poskytován: Úvěry pro podnikatele tyto úvěry jsou poskytované podnikům na financování provozních nebo také investičních nákladů. Banky poskytují podnikům a podnikatelům krátkodobé, střednědobé i dlouhodobé úvěry. 9

10 Úvěry mohou být neúčelové, ale mohou být i účelově zaměřeny, například úvěr na zásoby, úvěr na pohledávky za odběrateli, úvěry na investice nebo úvěr na pokrytí sezonního výkyvu v nákladech. Úvěry občanům stejně jako u podnikatelů, tak banky poskytují i občanům krátkodobé, střednědobé i dlouhodobé úvěry. Účelově zaměřené úvěry disponují nižší úrokovou sazbou v porovnání s neúčelovými úvěry. Mezibankovní úvěry i mezi bankovními institucemi dochází k řadě úvěrových obchodů. Úvěry municipalitám tyto úvěry jsou poskytovány obcím a městům na investiční záměry nebo pro provozní účely, pro překlenutí krátkodobého nedostatku finančních prostředků. V ekonomicky vyspělých zemí je typické, že nabídka tohoto typu úvěru se zvyšuje v době snížení hospodářské aktivity, kdy je zřejmý pokles poptávky soukromopodnikatelského sektoru. Úvěry poskytnuté do zahraniční. Úvěry vládám. D) Dle účelu, na který je úvěr poskytnut: Spotřební úvěr, Provozní úvěr, Sezonní úvěr, Investiční úvěr, Překlenovací úvěr například při přechodném nedostatku finančních zdrojů, Hypotéční úvěr, Importní či exportní úvěr, Další druhy. E) Dle zajištění úvěru: Zajištěné splácení tohoto typu úvěru je zajištěno určitou zástavou například nemovitost, ručení další osoby atd. Nezajištěné v tomto případě není vyžadovaná zástava. 10

11 F) Dle úročení úvěru: Úvěry s fixní úrokovou sazbou, (1), (3), (4) Úvěry s pohyblivou úrokovou sazbou Základní pojmy V této části budou vysvětleny vybrané základní pojmy týkající se úvěrové tématiky, zejména hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Anuitní splácení po celou dobu splácení je hrazena stejná výše splátky. Skládá se z jistiny a úroků, poměr se v čase mění. Bonita schopnost klienta dostát svým závazkům. Cílová částka tato částka je sjednána ve smlouvě o stavebním spoření. Skládá se z vkladů, státní podpory, úroků z vkladů a úvěru ze stavebního spoření. Cílová částka je stanovena při sjednání smlouvy a je stanovena dle možností, cíle a potřeb klienta. Čekací doba je to doba, po kterou nelze klientovi poskytnout úvěr ze stavebního spoření, minimální délka této doby je 24 měsíců. Dlužník osoba povinna dostát svým závazkům, tedy splácet věřiteli dlužnou částku. Doba splácení doba, po kterou bude hypoteční úvěr splácen. Fixace úrokové sazby po tuto dobu nelze změnit výši úrokové sazby. Jistina výše poskytovaného úvěru, z jistiny jsou klientovi počítány úroky. LTV zástavní hodnota nemovitosti. Úrok částka hrazena dlužníkem jako odměna za poskytnutí finančních prostředků. Věřitel osoba, která poskytla finanční prostředky, je oprávněna vyžadovat úhradu pohledávky. Vklad platba na určitý účet. Zajištění právní nástroj, který zvyšuje jistotu věřitele, že v případě nesplácení dluhu, získá své prostředky zpět. [27], [28] 11

12 Úročení úvěrů Jeden z důležitých prvků úvěrového vztahu je způsob úročení úvěru. Z pohledu banky způsob úročení určuje výši úrokového rizika banky a z pohledu klienta ovlivňuje jeho úrokové náklady. V úvěrové smlouvě je možné se setkat s těmito způsoby úročení: Fixní úroková sazba také nazývaná pevná sazba, tato sazba je stejná po celou dobu trvání úvěru, tzn. nemění se. Výše této sazby je stanovena v úvěrové smlouvě a banka, ani klient nemá možnost tuto sazbu změnit. Pohyblivá úroková sazba během splatnosti úvěru se může výše úrokové sazby měnit. Způsoby změn úrokových sazeb mohou být konstruovány následujícími způsoby: - Bezprostřední vazba na určitou úrokovou sazbu v tomto případě dochází ke změně úrokové sazby současně se změnou sazby, na kterou je vázána. Při sjednání smlouvy o úvěru nejsou tedy předem dojednány termíny přizpůsobování úrokové sazby z úvěru, ale vyplývají ze změn v základě ležící sazby. V praxi bývá často základní sazbou takzvaná základní sazba banky, kterou vyhlašuje sama banka. Tento typ úrokových sazeb bývá označován jako floating rate. - Vazba na určitou úrokovou sazbu s předem pevně danými termíny přizpůsobování tato sazba z úvěru se mění v pravidelných intervalech a přizpůsobuje se výši referenční sazby platné na počátku sjednaného intervalu. Jako referenční sazby jsou obvykle voleny tržní úrokové sazby typu PRIBOR, LIBOR a tak dále. Jedná o úrokové sazby, které jsou určovány jako průměrné úrokové sazby z mezibankovních trhů v Londýně, Paříži, Frankfurtu i v Praze. PRIBOR je například označení pro Prague Interbank Offered Rate, jedná se o pražskou mezibankovní nabídkovou sazbu, za kterou si banky poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu. Tato úroková sazba je označován jako variable rate. - Jako pohyblivý způsob úročený bývá považován i způsob, kdy je s bankou sjednána pevná úroková sazba, ale banka si vyhradí právo její úpravy. Například pokud během trvání úvěrového vztahu dojede k výraznějším změnám ve výši tržních úrokových sazeb. Banka může upravovat sazbu oběma směry. (5), (6) 12

13 Způsoby splácení úvěrů Jakým způsobem bude úvěr splácen, musí být zaznamenáno v úvěrové smlouvě. Jako základní způsoby splácení úvěrů jsou uvedeny následující možnosti: Úvěr, splatný v době splatnosti tento úvěr je sjednaný na předem sjednanou dobu splatnosti, po uplynutí této doby je splacen najednou. Úroky jsou splatné na konci předem dohodnutých period, což může být tři, šest nebo i dvanáct měsíců. Úvěr splácený v pravidelných splátkách tento úvěr je splácený v pravidelných splátkách, může se jednat o splátky měsíční, čtvrtletní, pololetní i roční. Úroky jsou splatné zároveň se splátkami úvěru. Splácení úvěru konstantními anuitami v tomto případě splácení probíhá prostřednictvím pravidelných splátek, které jsou nazývané anuita. Tyto splátky jsou po celou dobu splácení ve stejné výši, mění se struktura splátek z hlediska úmoru a úroku. (5) Zajištění úvěrů Zajištěním úvěru chce banka zajistit řádné splácení úvěru, včetně úroků. Mezi nástroje, které využívá banka k zajištění úvěru, patří jako první prověření bonity klienta, což znamená, jeho schopnost dostát svým závazkům a splácet úvěr i úroky. Dále je důležité zvolit vhodný limit výše úvěru pro jednotlivé klienty. Banka také provádí diverzifikaci rizika a kontrolu úvěrového subjektu a objektu. Je samozřejmostí, že i přes tato opatření může dojít k nesplácení úvěru, tedy k situaci, kdy banka poskytla špatný úvěr. Proto banky využívají řadu zajišťovacích instrumentů. To je hovořeno o úvěrovém zajištění v užším slova smyslu. Tyto zajišťovací instrumenty pomáhají bance uspokojit své pohledávky v případech, kdy klient neplní své závazky a povinnosti vůči bance. Tyto instrumenty lze členit ze dvou základních hledisek: Podle formy zajištění jsou rozlišovány osobní a věcné zajištění. U osobního zajištění se objevuje třetí osoba, která bance ručí za pohledávku. Ručící osobou může být jak právnická, tak fyzická osoba. U věcného zajištění je zárukou určitá majetková hodnota, která poskytuje bance záruku v případě problémů. Podle svázanosti zajištění se zajišťovanou pohledávkou rozlišujeme zajištění akcesorické a abstraktní, což je druhé možné hledisko členění zajišťovacích instrumentů. (5) 13

14 2.2. Financování hypotečním úvěrem Základní charakteristika Paragraf č. 28 zákona o dluhopisech definuje hypoteční úvěr jako úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. {4} Hypoteční úvěr bývá označován jako jeden z nejvýhodnějších nástrojů, jak získat finanční prostředky na získání vlastního bydlení. Je obvyklé, že vlastní prostředky nepokryjí veškeré náklady spojené tímto procesem. Tento typ financování lze sjednat téměř u každé bankovní instituce v České republice. Dle zákona 21/1992 Sb. o bankách je podmínkou vlastnictví licence na činnost poskytování úvěrů. Současná situace dává na výběr klientům velké množství produktů, které je vhodné porovnat a poté vybrat nejvhodnější variantu pro danou finanční situaci. Aktuální vývoj výše úrokových sazeb zvýšil dostupnost hypotečních úvěrů. [41] Hypoteční úvěry jsou chápány jako klasické a často užívané bankovní produkty. Jako základní charakteristika tohoto typu úvěru je považován způsob zajištění, kterým je zástavní právo k nemovitosti. Dle základního vymezení vyplývá, že tento úvěr není omezen z hlediska účelu, na který je poskytován. V praxi je ale nutné rozlišovat hypotéční úvěry jako účelové úvěry, čímž jsou myšleny hypotéky, jejich účel je vázán na financování nemovitosti. Dalším druhem bývají označovány tzv. americké hypotéky, které lze využít na cokoli. Předmětem této práce budou především hypotéky účelové. Klasické hypoteční úvěry disponují lepšími podmínkami pro žadatele, což je především díky zdrojům z vydaných hypotéčních zástavních listů, které přináší lepší parametry jako je doba splatnosti, fixace úrokové sazby, výše úrokové sazby, % zastavené nemovitosti. V praxi je klasický hypoteční úvěr chápán jako vysoce účelový a je poskytován například na koupi nebo výstavbu nemovitosti, na rekonstrukci, údržbu či modernizace, ale také na vypořádání spoluvlastnických či dědických nároků, také 14

15 může být použit na refinancování jiného hypotečního úvěru na tyto uvedené účely. (3), (4),[41] Žadatelem o hypoteční úvěr může být občan České republiky, starší 18 let, který má hlášený trvalý pobyt na území České republiky. Také to může být osoba, která má výše uvedenou osobu za manžela či manželku. Dále může být žadatelem i občan Evropské unie, který má trvalý pobyt na území České republiky. [41] Americká hypotéka Zmínka o tomto druhu úvěru byla již v předešlém odstavci, nyní bude tato tématika více přiblížena. Je možné říci, že americká hypotéka je neúčelový spotřebitelský úvěr, kde je jako zástava požadována nemovitost. Tento typů úvěru je populární v Americe a od toho je odvozen i název. Na českém trhu lze americké hypotéky využívat od roku 2004, kdy vstoupil v platnost nový zákon o dluhopisech, zákon číslo 190/2004 Sb. Tento zákon rozšířil účelovost použití hypotečního úvěru. Do této doby bylo možné využívat hypotéky pouze na investice do nemovitosti. Na americkou hypotéku si mohou žadatelé pořídit auto, financovat dovolenou, elektroniku, zaplatit studium nebo také použít pro podnikání a tak dále. Podmínkou poskytnutí této bezúčelové hypotéky je zajištění úvěru nemovitostí, která nesmí být vázáná zástavním právem třetí osoby. Zastavovaná nemovitost se může nacházet v kterémkoliv státě Evropské unie, praxe ale velmi často vyžaduje, aby nemovitost byla na území České republiky. [3] Hypoteční zástavní listy (HZL) Tento pojem je v úzkém vztahu s hypotečními úvěry. Banky vydávají hypoteční zástavní listy s cílem získat dostatek finančních prostředků na poskytování hypotečních úvěrů. Hypoteční zástavní listy a jejich emise jsou typickým zdrojem pro poskytování hypotečních úvěrů. Je to jedna z forem dluhopisů vydávaných bankou. Jmenovitá hodnota těchto dluhopisů včetně úroků je plně krytá pohledávkami z hypotečních úvěrů. Jak již bylo zmíněno, hypotéky jsou zajištěny prostřednictvím zástavního práva reálně existující hodnotou nemovitostí. Z tohoto důvodu jsou tyto dluhopisy bezpečným cenným papírem. Investorům, kteří kupují hypoteční zástavní listy, přinášejí následující výhody, jako menší riziko, dobře obchodovatelný cenný papír na sekundárním trhu, úrokový výnos nepodléhá dani z příjmů. Oproti tomu je nutné zmínit základní nevýhodu 15

16 tohoto cenného papíru a to je výnos, který je nižší ve srovnání s jinými bankovními dluhopisy. Proto pro banku představují hypoteční zástavní listy levnější zdroj finančních (2), (4), (5) prostředků Klasifikace hypotečních úvěrů A) Dle účelu využití: Účelové účel této hypotéky je vázán na financování nemovitosti. Neúčelové není dán účel úvěru, zástavní právo je vázáno na nemovitost. B) Dle způsobu splácení: Anuitní u tohoto typu je hrazena po celou dobu splácení stejná měsíční částka. Progresivní z počátku splácení je hrazena nižší splátka, která se postupem let zvyšuje. Degresivní nejdříve jsou spláceny vyšší částky splátek, které se postupně snižují. C) Dle maximální výše hypotečního úvěru: Maximální výše úvěru je určena procentem z hodnoty zastavené nemovitosti. U neúčelových úvěrů se toto procento obvykle pohybuje kolem 60 % ceny, u účelových úvěrů je možné se setkat s různou výší procenta, od 70 % do 100 %. Dle zákona mohou banky poskytovat úvěr maximálně na 70 % hodnoty nemovitosti. To platí v případě, že tato úvěrová činnost banky bude financována pouze prostřednictvím hypotečních zástavních listů. V současné době banky financují hypoteční úvěry i z jiných zdrojů, proto se klient může na trhu setkat s nabídkami i ve výši 100 % hodnoty nemovitosti. Minimální výše hypotéky je závislá na nabídce jednotlivých institucí. D) Dělení podle doby fixace úrokové sazby Je nutné prostudovat nabídky hypotečních bank, jelikož délka fixace a výše úrokové sazby jsou jedním ze základních rozdílů v jednotlivých nabídkách. 16

17 E) Dělení hypoték podle toho komu jsou určeny: Hypotéky pro občany, Hypotéky pro podnikatele, Hypotéky určené municipalitám. F) Další způsoby členění hypotečních úvěrů Dále mohou být hypotéky rozlišovány například podle doby splatnosti nebo dle způsobu čerpání úvěru. [35] Předmět a objekt hypotéky Předmětem financování pomocí hypotéky může být koupě, výstavba či rekonstrukce nemovitosti. Prostředky mohou být použity i na modernizaci, přestavbu či údržbu nemovitosti. Velmi často jsou hypotéky využívány jako nástroj pro vypořádání dědictví nebo společného jmění manželů v případě rozvodového vypořádání. Objektem hypotéky je byt, družstevní byt, rodinný dům, rekreační dům, stavební pozemek, garáž. [41] Průběh vyřízení hypotečního úvěru Financován prostřednictvím hypotečních úvěrů je děleno na tři základní etapy. I. Etapa první před podáním žádosti o úvěr, neboli přípravná fáze. V této fázi je důležitý výběr banky, u které bude klient o úvěr žádat. Kritéria, které by měl klient srovnávat u jednotlivých institucí, jsou například doba fixace úrokové sazby, výše úrokové sazby, způsob úročení, možnost předčasného splacení. Je velmi pravděpodobné, že klient bude muset navštívit několik institucí, než bude schopen přijmout a splnit požadované podmínky. Je důležité, aby pracovník v bance při této fázi seznámil klienta se základními informacemi, připravil orientační nabídku hypotečního úvěru dle klientových požadavků a doporučil vhodné řešení a splácení v dané situaci. Dále obdrží klient soupis dokladů, které jsou potřeba pro vyřízení hypotečního úvěru. V momentě, kdy jsou veškeré potřebné doklady kompletní, tak klient vyplní a odevzdá žádost o poskytnutí úvěru. 17

18 II. Etapa druhá po podání žádosti, neboli schvalovací fáze. Po první fázi, kdy klient odevzdá žádost o poskytnutí úvěru, si banka ponechává určitý čas na vyřízení žádosti. Banka v této době ověřuje správnost údajů uvedených klientem, prověřuje jeho bonitu, rizika spojená s daným klientem, kvalitu zástavy a mnoho dalších aspektů. Zde mohou být dvě výsledné varianty, banka buď úvěr schválí nebo naopak. V případě neschválení úvěru je možné změnit parametry úvěru. V případě schválení úvěru vyzve banka klienta k podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu. Je nutné, aby byl klient podrobně seznámen se všemi náležitostmi, které jsou na jednotlivých smlouvách. Po splnění podmínek je možné začít s čerpáním úvěru. Některé bankovní instituce požadují splnění dalších podmínek. Příkladem může být uzavření životního pojištění dlužníka ve prospěch banky nebo pojištění zastavené nemovitosti také ve prospěch banky. Při splnění těchto podmínek nabízejí některé banky zvýhodnění úrokové sazby. III. Etapa třetí po vyčerpání úvěru. Po vyčerpání celé částky úvěru, banka oznámí klientovi tuto skutečnost prostřednictvím oznámení o ukončení čerpání a potvrdí výši splátek. V této chvíli dochází ke splácení jistiny i úroku. Při sjednávání úvěru si klient může uzavřít tzv. fixaci úrokové sazby, která se během této smluvené doby nesmí změnit. Po ukončení fixace je klient o této skutečnosti informován a má možnost částečně nebo úplně úvěr doplatit a to bez sankce. V případě neúčelové hypotéky je možné učinit mimořádnou splátku v určité výši nebo úvěr doplatit úplně kdykoliv se rozhodne klient. Tento druh hypotéky spadá pod režim zákona o spotřebních úvěrech. [16],[24] Doklady potřebné k vyřízení úvěru Základní podmínkou pro kladné vyřízení hypotečního úvěru je doložení bankou určených dokladů. Je nutné dodat, že soupis potřebných dokladů se liší dle požadavků konkrétních institucí a také dle konkrétní situace. Mezi základní žádané doklady patří: Doklady identifikující klienta například doklad totožnosti, jako je občanský průkaz. 18

19 Doložení výše příjmů žadatele je možné využít například daňové přiznání nebo potvrzení příjmů od zaměstnavatele, výplatní pásky, potvrzení finančního úřadu o zaplacení daně, výpisy z bankovního účtu. Doklady vztahující se k závazkům klienta například leasing, ručitelské závazky, nájemní smlouvy, smlouvy o stavebním spoření, aktuální úvěry, smlouvy o životním pojištění i jiných. Doklady vztahující se k objektu úvěru například výpis z katastru nemovitosti, snímek z katastrální mapy, geometrický plán, odhad znalce, pojistná smlouva o pojištění nemovitosti, doklad o vlastnickém právu, fotografie a podobně. V případě koupi nemovitosti je třeba doložit i kupní smlouvu případně smlouvu o smlouvě budoucí a také výše zmíněné doklady vztahující se k dané nemovitosti. V případě rekonstrukce, výstavby a podobně je požadováno stavební povolení, projektová dokumentace, rozpočet přestavby, časový harmonogram, smlouvy s dodavateli. Splacení jiného úvěru klient musí doložit původní úvěrovou a zástavní smlouvu a také souhlas původní instituce s refinancováním úvěru. [7],[17] Poplatky spojené s hypotečním úvěrem Splátky hypotečního úvěru nejsou jediné platby, které s úvěrem a celým úvěrovým procesem souvisí. Při výběru instituce, u které bude úvěr čerpán, je důležité hledět i na tyto položky. Největší poplatek je účtován za vyřízení, zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr. Obvykle se tato částka pohybuje kolem 1 % z požadované částky. V rámci konkurenčního boje jsou vidět i nabídky, kdy je tato služba zdarma. Dalším poplatkem je pravidelný měsíční poplatek za vedení účtu a také poplatky za příchozí a odchozí platby. Jako další poplatky lze uvést následující: změny ve smlouvě vymezených podmínek úvěru z podnětu klienta, vydání příslibu o úvěr, zaslání upomínky za neuhrazení splátky, zasílání výpisů z úvěrového účtu v papírové formě, vyhodnocení rizik spojených s nemovitou zástavou a další. Jak již bylo zmíněno, některé instituce vyžadují například životní pojištění či pojištění dané nemovitosti, což pro klienta vyvolává další vedlejší náklady. Poplatky, které byly výše zmíněny, jsou individuální a je vhodné si je před uzavřením hypoteční smlouvy také dobře [17], [21] prostudovat. 19

20 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru Jako základní výhody lze uvést: Snadné, efektivní a dostupné řešení bytových potřeb. Rychlý nástroj pro získání finančních prostředků. Aktuálně příznivá výše úrokových sazeb, které zvyšují dostupnost hypotečních úvěrů. Možnost odpočtu zaplacených úroků od základu daně z příjmu fyzických osob. Dlouhodobé splácení, možnost rozložení splátek až na desítky let, což představuje menší zátěž pro rodinný rozpočet. Takzvané americké hypotéky lze využít k jakémukoliv účelu. Možnost využít pojištění proti nesplácení například v případě ztráty zaměstnání. Nynější vysoká konkurence přináší výhodné podmínky pro klienty. Při splnění podmínek daných nařízením vlády lze čerpat příspěvek k hypotečnímu úvěru. Některé instituce nabízejí až 100 % hodnoty zastavované nemovitosti. Jako základní nevýhody lze chápat: Dlouhodobě zatížen rozpočet prostřednictvím měsíčních splátek. Přecenění vlastních finančních možností a z toho plynoucí neplnění závazků. Dlouhá doba fixace bez možnosti předčasného splacení bez finanční sankce. Nesrozumitelné pojmy pro klienty bez finančního vzdělání. Vysoké poplatky za vyřízení úvěru a další poplatky za vedení úvěrového účtu. Některé instituce požadují například životní pojištění účastníka ve prospěch dané instituce. [13], [15], [41], Daňové dopady Zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů, 15 říká. Od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou nebo pobočkou zahraniční banky anebo zahraniční bankou, sníženým o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů. Prostředky musí být použity na financování bytových potřeb, s výjimkou financování bytové výstavy, údržby stavby bytového domu nebo 20

21 bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu prováděnou v rámci podnikání či jiné samostatné výdělečné činnosti nebo také pro účely pronájmu. Částka, o kterou se snižuje základ daně, nesmí překročit Kč. V případě placení úroků jen po část daného roku, nesmí částka snižující základ daně překročit jednu dvanáctinu maximální částky za každý měsíc placení úroků. Účastníků ve smlouvě o úvěru na financování bytové potřeby může figurovat více zletilých osob, v tomto případě bude uplatněn odpočet u jedné z těchto osob nebo u každé z nich rovným dílem. Veškeré tyto informace jsou společné i pro úvěr ze stavebního spoření. {2} 2.3. Financování pomocí stavebního spoření Základní charakteristika Stavební spoření a stavební spořitelny se řídí zákonem č. 96/1993 Sb. Zákon o stavebním spoření vymezuje stavební spoření jako účelové spoření, které spočívá v příjímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a v poskytování příspěvků účastníkům toho spoření. Tyto příspěvky budou dále označovány jako státní podpora. {3} Tento druh financování je možné charakterizovat jako účelový druh spoření, při kterém dochází k dlouhodobému ukládání prostředků u specializované banky. Stavební spoření lze využívat jako nástroj, který přináší zhodnocení prostředků, ale také jako dobře dostupný úvěr na bytové potřeby. Základní charakteristikou tohoto úvěru jsou nižší a pevně stanovené úrokové sazby po celou dobu splácení. Každé stavební spoření je složeno z fáze spořící a následně nároku na úvěr. Stavební spořitelny poskytují prostředky i pomocí takzvaného meziúvěru, jinak zvaný překlenovací úvěr. Tento typ úvěru je pro žadatele méně výhodný, ale prostředky jsou dostupné za velmi krátkou dobu. Toto je vhodné pro žadatele, které nemají naspořeno dostatek vlastních prostředků, a přesto chtějí získat finance na vlastní bydlení. Jako jeden z typických prvků stavebního spoření je státní podpora, i z tohoto důvodu je stavební spoření oblíbené. [8], [32], [42] Zákon o stavebním spoření definuje jako provozovatele stavebního spoření takzvané stavební spořitelny. Stavební spořitelny jsou banky, které mohou vykonávat pouze ty činnosti, které jsou uvedené v jim udělené bankovní licenci. Mezi tyto činnosti patří 21

22 poskytování stavebního spoření a jiné další činnosti dle zákona. Všechny stavební spořitelny podléhají bankovnímu dohledu. Jako jednou ze základních povinností je povinnost vypracovat všeobecné obchodní podmínky, které podléhají schválení Ministerstva financí a spořitelna je musí vhodným způsobem zveřejnit. {3} Dle 4 zákona č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření může být účastníkem stavebního spoření jak fyzická tak právnická osoba. Právnické osoby nemohou nárokovat příspěvky. {3} Kdo poskytuje stavební spoření Jak je uvedeno výše, stavební spoření mohou poskytovat pouze stavební spořitelny, což jsou banky, které mají k této činnosti licenci. Často se lze setkat s různými prodejci stavebního spoření, jako jsou finanční poradci, internetové portály či komerční banky. Při podpisu smlouvy se ale vždy do rukou klienta dostane smlouva od jedné z pěti spořitelen působící na českém trhu. Jedná se pouze o zprostředkování obchodu. Systém fungování stavebního spoření je u jednotlivých spořitelen stejný, ale je důležité sledovat aktuální nabídku a produkty jednotlivých ústavů. Podmínky a nastavení spoření je v rukou spořitelny, proto je důležité před podepsáním smlouvy prostudovat aktuální nabídku, sazebník úhrad a všeobecné obchodní podmínky vybraných spořitelen. Tyto informace jsou k nalezení na webových stránkách spořitelny, z tištěných propagačních materiálů nebo na pobočce dané instituce. [18] Na našem trhu aktuálně působí pět stavebních spořitelen, všechny jsou členy Asociace českých stavebních spořitelen. Činnost spořitelen podléhá striktním pravidlům a regulacím, které mají zamezit riskantním aktivitám těchto institucí. [33] Mezi spořitelny na našem trhu patří následující: Stavební spořitelna České spořitelny, Českomoravská stavební spořitelna, Raiffeisen stavební spořitelna, Modrá pyramida stavební spořitelna, Wüstenrot stavební spořitelna. [33] 22

23 Asociace českých stavebních spořitelen Asociace vznikla v roce 2000, kdy navázala na neformální činnost a spolupráci jednotlivých členů v rámci pracovního grémia. Prostřednictvím této spolupráce se snažili prosazovat společné zájmy a cíle. Při vzniku tvořilo asociaci šest členů, jednalo se o stavební spořitelny, které v té době působili na českém trhu. Z důvodu fůze dvou z nich, poklesl jejich počet v roce 2008 na pět, tento počet je aktuální do dnešní doby. Motiv pro vznik asociace byla ochrana a podpora společných zájmů. Mezi současné cíle tohoto seskupení patří snaha o vytvoření vhodného zázemí systému stavebního spoření. Další snahou je upevňování či zvyšování důvěry občanů ve spolehlivost, dobrou funkčnost, stabilitu a výkonnost sektoru stavebního spoření. Je kladen důraz na vytváření vhodných podmínek pro řešení bytových potřeb občanů. Další prioritou je rozvíjení vztahů s orgány státní správy a také s partnerskými organizacemi v Evropě. [2],[10] Úvěr ze stavebního spoření Vkládání a zhodnocení prostředků je pouze jedna z činností stavebních spořitelen. Klienti mohou využít úvěr ze stavebního spoření, což je obdobný produkt, jaké poskytují hypoteční banky. Úvěry ze stavebního spoření jsou lépe dostupné ve srovnání s hypotečními úvěry. Tyto úvěry pomáhají například koupit, postavit či rekonstruovat nemovitost nebo také financovat vyrovnávací majetkové podíly. Jako výhody úvěrů ze stavebního spoření lze uvést například možnost splacení kdykoliv před dobou splatnosti bez sankčních poplatků, jsou poskytovány i v malých částkách, nemusí být vždy zajištěny zástavním právem k nemovitosti, zaplacené úroky lze odečíst od daňového základu. [9], [37] Je nutné rozlišovat klasický nebo také řádný úvěr ze stavebního spoření a překlenovací úvěry. U klasického úvěru ze stavebního spoření je nutné splnit několik základních podmínek, jako je například dvouletá čekací lhůta, dosažení požadované hodnoty tzv. hodnotícího čísla nebo naspoření určitého procenta cílové částky. Tyto podmínky tvoří tento produkt značně nepružný a neschopný reagovat na aktuální potřeby klientů. Produkt jako překlenovací úvěr vyrovnává tyto nedostatky. [9], [37] Při splnění výše uvedených podmínek může klient požádat o přidělení úvěru ze stavebního spoření. Takováto žádost je projednána na úvěrovém oddělení, zda klient 23

24 vyhovuje i po stránce výše příjmů či zajištění úvěru. Požadovaná částka úvěru se skládá z úvěru, dříve naspořených prostředků, úroků a státní podpory. Tedy člověk má k dispozici sumu peněz, z nichž jen určitá část tvoří úvěr, a také pouze tato část je splácena a jsou z ní placeny úroky. Splácení úvěru začíná ihned po začátku čerpání úvěru. Obvykle jsou splátky v měsíčních intervalech a skládají se z jistiny úvěru a úroků z úvěru. Jak již bylo zmíněno, úvěr ze stavebního spoření je možné doplatit kdykoliv během splatnosti a bez sankce. [9] Hodnotící číslo je specifický ukazatel, kterým spořitelny určují výkonnost a spolehlivost klienta z hlediska nároku na úvěr. Každá spořitelna vykazuje odlišný způsob výpočtu tohoto ukazatele, v principu ale banky pracují s ukazateli jako doba, po kterou jsou uloženy vklady na účtu, jejich výše, výše cílové částky a zvolená tarifní varianta. Úvěr může klient získat až po dosažení stanovené minimální hodnoty hodnotícího čísla. [11] Překlenovací úvěr Překlenovací úvěry jsou poměrně novým produktem stavebních spořitelem, v jejich nabídce jsou posledních několik let. Tento typ úvěru zrušil konkurenční nevýhodu stavebních spořitelen oproti úvěrům hypotečních bank. Stavební spořitelny se tak staly rovnocenným partnerem. Pokud klient nesplní základní podmínky klasického úvěru ze stavebního spoření, je vhodné využít překlenovací úvěr. Zde jsou největší překážky, jako dlouhá čekací doba, nutná výše naspořené částky, splnění určité výše hodnotícího čísla nebo také nepravděpodobnost poskytnutí úvěru na vyšší částky, odstraněny. Tyto překážky snižovaly dostupnost a atraktivnost řádného úvěru ze stavebního spoření. Cílem překlenovacích úvěrů je právě překlenout dobu do přidělení řádného úvěru. Je to nástroj jak získat rychle finanční prostředky. [4], [25] Hlavní výhodou je, že žadatel nemusí mít naspořené žádné prostředky na svém účtu, nutností je uzavřené stavební spoření. Je zde nulová akontace a garance fixní úrokové sazby na celou dobu splácení. Splacení překlenovacích úvěrů je bez sankce stejně jako u řádného úvěru ze stavebního spoření. Co je důležité neopomenout je zástavní právo k nemovitosti, obvykle od určité výše úvěru. Jako výhoda může být zmíněn fakt, že minimální čistý příjem, který je požadován, je průměrně o několik tisíc nižší, než je požadován hypotečními bankami. Veškeré výhody, které tento typ úvěru přináší, jsou inkasovány vyššími náklady, což je jedna z nevýhod tohoto produktu. [4] 24

25 Mechanismus splácení je odlišný, klientovi je přidělena celková požadovaná částka. Úvěrem v tomto případě není pouze rozdíl mezi vloženými prostředky a cílovou částkou, jako u klasického úvěru. Úroky z úvěru jsou spláceny z celkové objemu finančních prostředků. Nejdříve jsou spláceny pouze úroky z překlenovacího úvěru, až klient dosáhne podmínek přidělení řádného úvěru, začne se splácením snižovat i jistina úvěru. Celkový průběh lze rozdělit na dvě fáze: nejdříve jsou placeny úroky za překlenovací úvěr a dále dochází ke spoření financí, aby byly splněny podmínky pro poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření. V další fázi klient platí standardně [19], [25] úroky za úvěr a splácí jistinu Výhody a nevýhody stavebního spoření Výhody tohoto typu financování: Bezpečný produkt pro spoření prostředků. Možnost využít naspořené prostředky na cokoliv. Možnost získat úvěr na bydlení ze stavebního spoření, který je pevně úročen. Úvěr ze stavebního spoření je možné předčasně splatit a bez sankcí. Účastník stavebního spoření získává státní podporu, u nových smluv je výše podpory 10 % ročně z naspořené částky, maximálně však z částky Kč. Částka na spořícím účtu je úročena. Platby na účet stavebního spoření je možné ukládat pravidelně, například měsíčně nebo nepravidelně, například jednou ročně dle potřeb klienta. Pro získání státní podpory je nutné za příslušný rok vložit peníze na účet do daného roku. Nevýhody stavebního spoření: U tohoto produktu je delší cyklus spoření. Vázanost finančních prostředků na spořícím účtu. Výpověď před vázací dobou je pro účastníka velmi nevýhodná, z důvodu ztráty státního příspěvku a některé spořitelny navíc ukládají finanční sankci. Obvykle se platí poplatek za uzavření smlouvy. Klient musí hradit 15 % srážkovou daň z úroků z vkladů, toto platí od [31], [37], [42] 25

26 Daňové dopady Stejně jako u hypotečních úvěru, dle zákona o daních z příjmů lze součet zaplacených úroků ze stavebního spoření odečíst od základu daně. Což je velkou výhodou tohoto produktu. {2} 2.4. Financován pomocí úvěru na nemovitost Základní charakteristika Úvěry na nemovitost jsou produkty bank, které nevyžadují jako zástavu samotnou nemovitost. Jedná se o druh spotřebitelského úvěru a také se řídí zákonem o spotřebitelském úvěru. [36] Zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru říká, že spotřebitelem je fyzická osoba, která nejedná v rámci své podnikatelské činnosti nebo v rámci samostatného výkonu svého povolání. {5} Využití tohoto produktu může být pro následující účely: koupě nemovitosti do osobního vlastnictví, koupě stavebního pozemku, výstavba či rekonstrukce nemovitosti, převod členského podílu na družstevní byt, členské vklady do družstva, investice do vybavení domácnosti kuchyň, koupelna, vestavěný nábytek atd., vypořádání spoluvlastnických nebo dědických podílů, předplacení nájemného, a další... [6], [36] Bankovní instituce mají tento druh úvěrů různě pojmenované a přizpůsobené své aktuální nabídce, při výběru je důležité porovnat jejich nabídky a zvolit tu, která nejlépe vyhovuje požadavkům klienta. 26

27 Výhody a nevýhody tohoto typu financování Jako výhody lze uvést následující příklady: Široké spektrum využití neboli účelu úvěru. Klient získává možnost financovat nemovitost i bez hypotečního úvěru. Výhodnější úroková sazba než u běžných spotřebitelských úvěrů. Delší splatnost tohoto úvěru než u běžných spotřebitelských úvěrů, tím splátky tolik nezatíží rozpočet, možnost většího rozložení splátek. Spotřebitel má možnost kdykoliv úvěr zcela nebo zčásti doplatit. Menší dokladové požadavky v porovnání s hypotečním úvěrem. Dle nového zákon o spotřebitelských úvěrech č. 145/2010 Sb. je možné odstoupit od úvěrové smlouvy bez udání důvodu do 14 dnů ode dne uzavření smlouvy. Zákon č. 145/2010 Sb. také udává nutnost detailně informovat spotřebitele o podmínkách úvěru, tím je chráněn spotřebitel. Nevýhody: Vyšší úroková sazba v porovnání s hypotečním úvěrem, to vyvolává vyšší náklady pro klienta. Některé banky vyžadují běžný účet v dané bance. Ve většině případu zpracování a vyhodnocení žádosti zpoplatněno. Spravování úvěru i vedení bankovního účtu také zpoplatněno dle aktuálního sazebníku banky. Menší doba splatnosti v porovnání s hypotečními úvěry, což zvyšuje zatížení pro klienta. Úroky z úvěru nelze odečíst od daňového základu. [6], [29], [36], [38] Daňové dopady Úroky z úvěru nejsou odčitatelnou položkou od základu daně, jako tomu je u úroku z hypotečního úvěru a z úvěru ze stavebního spoření. To znamená, že z tohoto pohledu nebude daň ovlivněna. 27

28 2.5. Financování pomocí vlastních prostředků Základní charakteristika Financování koupě nemovitosti vlastními prostředky je samozřejmě tím nejlepším způsobem financování. Ale jen málo z nás má dostatek finančních prostředků na pokrytí celé potřebné částky. Je samozřejmostí, že do koupě nemovitosti bývá vložena většina naspořených financí Výhody a nevýhody vlastního financování Hlavní výhodou vlastního financování je skutečnost, že odpadají vedlejší náklady například v podobě úroků a dalších poplatků za vyřízení úvěru a s úvěrovým procesem spojených. Pokud je finanční částka za nemovitost splacena od počátku, odpadají i obavy spojené se změnou v životě, jakou je například ztráta zaměstnání či nemoc a s tím spojené možné problémy s dodržením všech finančních závazků. Další výhodou je více disponibilních financí ze mzdy, jelikož odpadají výdaje na splátky úvěru. Jako nevýhodu tohoto financování lze uvést, že naspořené finance, které jsou vloženy do koupě nemovitosti, by bylo možné využít na jiný druh investování. Je samozřejmostí, že prioritou každého je zajistit si odpovídající bydlení Daňové dopady Tento typ financování nemá žádné přímé daňové dopady. 28

29 3. Praktická část 3.1. Aktuální situace a vývoj Vývoj na hypotečním trhu Aktuální stav na hypotečním trhu je příznivý pro zájemce o tento typ úvěru. Úrokové sazby úvěrů na bydlení klesají stále dolů. Úrokové sazby ukazují, jaká část jistiny musí být dlužníkem zaplacena za stanovenou dobu věřiteli za půjčení finančních prostředků. Čím jsou úrokové sazby nižší, tím více projektů je rentabilních a tím více peněz si firmy půjčují. Více úvěrů si berou i domácnosti, kterým nižší splátky tolik nezatíží rodinný rozpočet. Do ekonomiky se dostane více peněz a hospodářství roste. [5] V lednu roku 2012 dle souhrnného ukazatele Fincentrum Hypoindex se pohybovala průměrná úroková sazba na hodnotě 3,59 %. Pokles úrokových sazeb pokračoval i v březnu 2012, kdy snížili výši svých sazeb jedni z velkých hráčů na českém úvěrovém trhu. Některé finanční instituce snižují úrokové sazby i pro delší dobu fixace. V současné době je tedy na trhu vidět konkurenční boj o klienta, kdy se jednotlivé instituce neustálé snaží snižovat sazby a přizpůsobovat nabídku potřebám a požadavkům klienta. [12] Razantní pokles úrokových sazeb je pozorován již na přelomu roku 2009/2010, kdy začal být hypoteční trh pro klienty optimističtější. V průběhu roku 2009 byl počet nově poskytnutých hypoték nižší, celkový počet byl , což byl pokles o více jak v porovnání s rokem Tyto údaje je možné vidět v tabulce č. 1. Důvodem poklesu byly vysoké úrokové sazby. Klienti byli velmi rozvážní při vybírání nového bydlení, zájem v tomto krizovém období rapidně klesal. Banky zvyšovaly své úrokové sazby, jelikož se bály o schopnost dodržení závazků svých klientů. Oproti tomu například rok 2011 byl pro banky mnohem úspěšnější, počet nově poskytnutých hypotečních úvěrů byl navýšen o v porovnání s předchozím rokem. S tímto nárůstem se zvýšil i objem poskytnutých finančních prostředků. [12], [30] 29

30 Rok Tabulka č. 1 - Hypoteční úvěry Počet hypotečních úvěrů celkem (ks) Smluvní jistina celkem (tis. Kč) Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných na Vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů znázorňuje obrázek č. 1. Na něm je vidět postupný nárůst v letech 2002 až 2007, poté strmý pokles, a od roku 2010 opět nárůst počtu poskytnutých úvěrů. Ekonomická krize zasáhla i odvětví bankovních úvěrů. Tabulka i graf znázorňují poskytnuté hypoteční úvěry občanům, podnikatelským [11], [30] subjektům i municipalitám. 30

31 Obrázek č. 1 - Počet poskytnutých hypoték Počet hypoték v ks Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných na Analytici předpokládají, že v roce 2012 by nemělo dojít k extrémnímu nárůstu úrokových sazeb vzhledem k aktuální ekonomické situaci a konkurenčnímu boji. Nabídky jednotlivých bankovních institucí jsou velmi vyrovnané, liší se zejména v doplňkových službách a programech. [11], [30] Vývoje stavebních spořitelen Jak je možné vidět z tabulky č. 2, zájem o stavební spoření klesá. V roce 2011 bylo uzavřeno o 122 tisíc méně nových smluv než v roce 2010, tento vývoj je znázorněn v obrázku č. 2. Svého maxima dosáhly stavební spořitelny v roce 2003, kdy bylo uzavřeno více jak dva miliony nových smluv. Důvodem tohoto rapidního nárůstu byla novela zákona č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření, kdy u nových smluv o stavebním spoření vzniklých po měla být snížena státní podpora o polovinu. U smluv vzniklých do tohoto data zůstala výše státní podpory nezměněná. [39], [43] Oproti tomu se neustále zvyšuje průměrná cílová částka. V roce 2011 dosáhla průměrná cílová částka více jak 346 tisíc Kč. [39], [43] 31

32 Počet uzavřených smluv Tabulka č. 2 -Sumář dat stavebních spořitelen Rok Nově uzavřené smlouvy SP Průměrná cílová částka v tis. Kč Počet nových úvěrových smluv Ze stav. spoření Překlenovací úvěry Úvěry celkem, objem v mld. Kč Ze stav. spoření Překlenovací úvěry , ,916 24, , ,099 38, , ,735 55, , ,751 76, , , , , , , , , , , , , , , , , , ,335 Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných na Obrázek č. 2 - Nové smlouvy stavebního spoření Nově uzavřené smlouvy Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných na 32

33 Počet smluv v ks V obrázku č. 3 je zobrazeno porovnání nových úvěrových smluv klasických úvěrů stavebních spořitelen a překlenovacích úvěrů. Z hlediska počtu nových smluv je stále více uzavíráno úvěrových smluv z klasického stavebního spoření. Ale z hlediska objemu Kč viditelně převyšují překlenovací úvěry nad klasickými úvěry. Například v roce 2011 převyšoval objem poskytnutých finančních prostředků překlenovacích úvěrů o více jako 180 milionů Kč úvěry klasické. Důvody tohoto jevu byly objasněny v předchozích kapitolách. Překlenovací úvěry odstraňují nedostatky klasických úvěrů, jako je povinnost určité výše naspořených prostředků, splnění dané výše hodnotícího čísla nebo délka spoření minimálně dva roky a jsou poskytovány na vyšší částky. Základní údaje o stavebních spořitelnách je možné vyčíst v tabulce č. 2. Obrázek č. 3 - Nové úvěrové smlouvy [39], [43] Počet nových úvěrových smluv Nové úvěry ze stav. spoř. Překlenovací úvěry Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných na 33

34 Objem úvěrů v mld. Kč Obrázek č. 4 zobrazuje vývoj poskytovaných úvěru nejen stavebních spořitelen, ale i hypotečních úvěrů. Je vidět, že podle objemu půjčených prostředků mají [39], [43] v posledních letech vedoucí pozici stavební spořitelny s překlenovacími úvěry. Obrázek č. 4 - Objem úvěrů v Kč 250,000 Vývoj úvěrů 200, , ,000 50,000 0,000 Řádný úvěr ze stav. spoření Překlenovací úvěry Hypoteční úvěry Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných na

35 3.2. Představení vybraných finančních institucí Informace v této kapitole pocházejí z oficiálních stránek jednotlivých institucí Česká spořitelna Česká spořitelna vznikla v roce 1825 jako Spořitelna česká, což byl nejstarší právní předchůdce České spořitelny. Na tradici této instituce navázala v roce 1992 Česká spořitelna jako akciová společnost. V současné době má více jak 5 milionů klientů, což hovoří o významném postavení na českém bankovním trhu. Od roku 2000 je Česká spořitelna členem Erste Group, což je jeden z předních finančních poskytovatelů v Evropě. Česká spořitelna se orientuje především na drobné klienty, malé a střední firmy a na města a obce. Na českém kapitálovém trhu patří mezi významné obchodníky s cennými papíry. Velkou výhodou je velké množství strategicky umístněných poboček, velké množství bankomatů a dlouholetá tradice. Další výhodou je výborné umístění v komplexních porovnáních, v roce 2011 získala titul Banka roku a již poosmé získala tato banka titul Nejdůvěryhodnější banka roku. [23] Hypoteční banka Tato banka vznikla v roce 1991, kdy působila jako univerzální obchodní banka. V roce 1995 získala oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů a tím se tato banka stala první bankou v České republice specializovanou na poskytování hypotečních úvěrů. Od roku 2000 patří do silné finanční skupiny ČSOB, v tomto roce se stala majoritním vlastníkem této banky právě Česko slovenská obchodní banka, a.s., v současné době je jediným akcionářem ČSOB. V oblasti hypotečních úvěrů je Hypoteční banka jeden z největších hráčů na českém trhu a také největším emitentem hypotečních zástavních listů. Jejich poslání je: Pomáháme našim klientům bydlet. [22] Komerční banka Při svém založení v roce 1990 působila jako státní instituce, od roku 1992 působí jako akciová společnost. Komerční banka je mateřskou společností Skupiny KB a je součástí mezinárodní skupiny Société Générale. Komerční banka je označována jako univerzální banka, její předností je široká nabídka služeb zejména v oblasti retailového, podnikového a investičního bankovnictví. Na českém bankovním trhu je to jedna 35

36 z předních bankovních institucí. Její služby jsou klientům dostupné prostřednictvím poboček, přímého bankovnictví a distribuční sítě. Počet klientů této banky se pohybuje kolem 2 milionů a v české republice je možné využít téměř 400 poboček. [40] Stavební spořitelna České spořitelny Činnost této spořitelny začala v roce 1994, patří do finanční skupiny České spořitelny, jednoho z nejsilnějších kapitálových seskupení na českém trhu. Její pozice na trhu je po dlouhá léta velmi stabilní a silná. Česká spořitelna je silná, flexibilní a finančně zdravá banka, která svým klientům nabízí spolehlivost, jistotu a důvěryhodnost. [1] Raiffeisen stavební spořitelna Tato spořitelna funguje na našem trhu od roku 1993, ale nejdříve pod názvem AR stavební spořitelna a.s., v roce 1998 došlo ke změně vlastnických podílů a s tím došlo ke změně obchodního jména na současné Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Změnou vlastnických podílů se tato spořitelna stala součástí finanční skupiny Raiffeisen v České republice i členem největší finanční skupiny působící v Rakousku. V roce 2007 oznámila tato spořitelna akvizici Hypo stavební spořitelny, v roce 2008 byl tento proces úspěšně dokončen. Tato spořitelna se představuje jako specialista na bydlení, jejím cílem je přizpůsobit nabídku požadavkům jejich klientů. Její pozice na trhu neustále posiluje. [20] 36

37 3.3. Nabídka hypotečních produktů Česká spořitelna Česká spořitelna nabízí produkt fyzickým osobám, určený k financování bydlení. Tento produkt je nazvaný Hypotéka České spořitelny Bezpečné bydlení. Vyřízení hypotečního úvěru je u této instituce zdarma, což je výhoda oproti konkurenci. Lze získat až 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. Hypotéka je zajištěna zástavním právem k financované nemovitosti. Nemovitost, která podléhá zástavnímu právu, musí být pojištěna a pohledávka z pojistného plnění musí být ve prospěch České spořitelny. Úvěr lze bez jakékoliv sankce splatit ke dni změny úrokové sazby. Po dobu čerpání úvěru jsou spláceny úroky z vyčerpané částky úvěru, po úplném vyčerpání úvěru začíná být splácena i jistina úvěru v podobě pravidelných splátek. V tabulce jsou možné vidět různé výše úrokových sazeb dle doby fixace, které lze zvolit. Nejvíce výhodná je varianta fixace úrokové sazby po dobu pěti let ve výši 3,19 %. [13] Tabulka č. 3 - Hypotéka České spořitelny Hypotéka České spořitelny Bezpečné bydlení Doba fixace 1 rok 4,09% Doba fixace 2 roky 4,09% Úroková sazba Doba fixace 3 roky 3,39% Doba fixace 4 roky 3,29% Doba fixace 5 let 3,19% Doba fixace 10 let 4,29% Doba fixace 15 let Poplatek za vyřízení Minimální výše úvěru Maximální výše úvěru Správa úvěrového účtu - měsíčně Doba splatnosti individuálně Zdarma Není omezeno Až 100 % zastavené nemovitosti 150,-- Kč Max. 30 let Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných na 37

38 Komerční banka Komerční banka rozlišuje základní dva typy hypotečních úvěrů, jedná se o hypotéku Klasik a Plus. Hypotéka Klasik je poskytována do výše 85 % hodnoty zastavované nemovitosti, hypotéku Plus je možné získat až ve výši 100 % požadované částky. Hypotéka Klasik nabízí nižší úrokové sazby, nejvýhodnější je doba fixace na tři, čtyři nebo pět let ve výši 3,49 %. V tomto ohledu nabízí Česká spořitelna výhodnější sazbu úrokové sazby. Co je důležité zdůraznit, je rozmanitá nabídka aktuální nabídky Komerční banky, která velmi převyšuje výše zmíněného konkurenta na trhu. Poplatek za správu úvěrového účtu jsou u obou institucí na stejné úrovni. Vyřízení úvěru je zpoplatněno, což je možné vidět jako nevýhodu. Tabulka č. 4 zachycuje základní parametry pro hypotéky Komerční banky. [17] Hypoteční úvěr u Komerční banky musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti a tato nemovitost musí být pojištěna ve prospěch banky. Mezi základní podmínky patří, že nemovitost se musí nacházet na území České republiky a k získání úvěru je nutný korunový běžný účet u Komerční banky vedený po celou dobu transakce. Při uzavření životního pojištění je možnost zvýhodněné úrokové sazby. [17] Komerční banka nabízí svým klientům širokou nabídku svých produktů, které lépe uspokojí požadavky a přizpůsobují se klientovi. Příklady aktuální nabídky: Hypotéka Dopředu Dozadu - Hypotéka Dopředu znamená, že úvěr je schválen ještě předtím, než má klient vybranou nemovitost. Výhodou je větší klid a jistota při koupi či rekonstrukci nemovitosti. Sjednané podmínky ve smlouvě včetně úrokové sazby jsou platné po dobu 6 měsíců. - Hypotéka Dozadu spočívá ve zpětné refundaci neboli náhradě již vynaložených nákladů na bydlení, maximální doba je 12 měsíců zpětně. Tyto peníze je možné použít na cokoliv, ale podmínky úvěru zůstávají standardní, nejedná se o americkou hypotéku. Flexibilní hypotéka - Charakteristickým znakem je možnost snížení splátek maximálně o 50 % nebo opakované využití mimořádné splátky až 20 % z úvěru. Další výhoda je odložení splátek až o 12 měsíců nebo přerušení splácení na dobu maximálně 38

39 3 měsíců. Tento produkt reaguje na změny finanční situace v průběhu splácení. Hypotéka 2v1 - Část úvěru je možné použít na investice, u kterých není účel stanoven. - Minimální částka úvěru je Kč, kdy neúčelová část je Kč a zbytek je účelově zaměřený úvěr. Neúčelová část může být maximálně 20% z celkové žádané částky úvěru, maximálně Kč. - Základní parametry hypotéky jsou také shodné jako v tabulce č. 4. Kombinace - Je možné využít různé kombinace aktuální nabídky. Například Hypotéka 2v1 může být poskytnuta i jako Flexibilní hypotéka s odložením splátek. [17] Tabulka č. 4 - Hypotéka Komerční banky Hypotéka Komerční banky Klasik Plus Doba fixace 1 a 2 roky 4,09 5,09 Doba fixace 3, 4, 5 let 3,49 4,49 Doba fixace 6 let 3,99 4,99 Úroková sazba Doba fixace 7 let 4,09 5,09 Doba fixace 8 let 4,19 5,19 Doba fixace 9 let 4,29 5,29 Doba fixace 10 let 4,39 5,39 Doba fixace 15 let 4,69 5,69 Poplatek za vyřízení 2 900, ,-- Minimální výše úvěru , ,-- Maximální výše úvěru 85% hodnoty zastav. nem. 100% hodnoty zastav. nem. Správa úvěrového účtu-měsíčně 150,-- Doba splatnosti 5 30 let Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných na 39

40 Hypoteční banka Hypotéky této banky lze využít pro koupi bytu, domu, družstevního bytu, parcely, rekreační chaty, refinancování jiné hypotéky atd. V nabídce Hypoteční banky je možné využít speciální parametry k hypotéce, například nabídka pro manažery, absolventy, na pronájem, tyto speciální nabídky jsou poskytovány maximálně do 70 % hodnoty nemovitosti. Banka nabízí hypotéky až do 100 % hodnoty nemovitosti. Úrokové sazby a její fixace se liší dle jednotlivých druhů hypoték. Využít lze i kombinace hypoték například s životním pojištěním. Samozřejmostí v nabídce je americká hypotéka, předhypotéční úvěr či úvěr bez doložení příjmů, tyto typy úvěrů nejsou předmětem této práce. Výhoda je vysoká splatnost u hypotéky do 70 %, až 40 let. Nejvýhodnější úroková sazba je s fixací na 5 let a do hodnoty 70 % zastavené nemovitosti, ve výši 3,49 %. Stejnou úrokovou sazbu nabízí Komerční banka, ale navíc poskytne úvěr do 85 % hodnoty zastavené nemovitosti. V tomto ohledu jsou oba konkurenti lepší variantou pro klienty. [14] Tabulka č. 5 - Hypoteční úvěry Hypoteční banky Hypoteční banka Hypotéka do 70 % Hypotéka do 80 % Hypotéka do 100 % Fixace 1 rok 4,19 4,39 5,49 Úroková sazba Fixace 3 roky 3,59 3,79 4,89 Fixace 5 let 3,49 3,69 4,79 Fixace 10 let 4,29 4,49 5,59 Fixace 15, 20, 25, 30 let 4,59 4,79 5,89 Doba splatnosti 5 40 let 5 30 let 5 30 let Výše úvěru Zpracování úvěru Vedení účtu Minimálně Kč, maximální výše neomezena 0,4 % z CČ, min Kč, max Kč 150 Kč / měsíčně Zdroj: Vlastní zpracování informací dostupných na 40

41 3.4. Nabídka produktů stavebních spořitelen Raiffeisen stavební spořitelna Úvěr ze stavebního spoření [26] Tento úvěr nabízí pevnou a neměnnou sazbu úrokové sazby po celou dobu splácení, vyřízení úvěru je zdarma. Bez zajištění je možné využít úvěr až do výše Kč. Úvěr lze kdykoliv a bez sankce splatit zcela či částečně. Klient Raiffeisen nemusí prokazovat příjmy. Jako jedna z výhod může být viděna slevová karta na 40 % do partnerských obchodů. Zaplacené úroky lze samozřejmě odečíst od základu daně. Úvěr může klient čerpat až po dobu dvou let. Pro získání úvěru je nutné uzavřít smlouvu o stavebním spoření, spořit alespoň dva roky, naspořit % z cílové částky dle tarifu a splnit požadovanou výši hodnotícího čísla. Dále je třeba doložit veškeré požadované doklady, vyplnit žádost o poskytnutí úvěru a následně sepsat smlouvu o úvěru. Jednotlivé tarifní varianty lze posuzovat z několika hledisek, je důležité vybrat nejvhodnější dle požadavků klienta. Pokud je při uzavření smlouvy jasné, že bude stavební spoření využito pro čerpání úvěru, je vhodné zvolit tarifní variantu s nízkou úrokovou sazbou z vkladů. Úvěrový tarif nabízí pro klienta lákavou výši úrokové sazby z úvěru 3,5 %. Tabulka č. 6 - Úvěr ze stavebního spoření Raiffeisen Spořicí tarif S 041 Úvěrový tarif U 121 Úvěrový tarif U 122 Úroková sazba z vkladů / z úvěru 2,0% / 4,9% 1,0 % / 3,5 % 1,0 % / 3,5 % Min. měsíční vklad 0,3 % z CČ 0,5 % z CČ 0,15 % z CČ Min. měsíční splátka úvěru ze st. spoř. Vyřízení úvěru Správa úvěru 0,5 % z CČ 1 % z CČ 0,6 % z CČ Zdarma 90 Kč / čtvrtletně Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných na 41

42 Překlenovací úvěr [26] U překlenovacího úvěru lze volit variantu Rekopůjčka či Hyposplátka. Rekopůjčka je sestavena pro klienty, kteří plánují rekonstrukci či modernizace svého bydlení. Není třeba naspořených vlastních prostředků, je možné flexibilně upravovat výši splátek dle aktuální situace. Do výše Kč je možné čerpat úvěr bez zajištění. Při pořízení nového domova je vhodné využít program Hyposplátka, i zde není nutnost vlastních naspořených prostředků. Výše splátek je také možná kdykoliv upravit dle potřeb klienta, výhodou je možný posun splátek o 6 měsíců. Odpočet úroků je samozřejmostí jako u jiných překlenovacích úvěrů. Úroková sazba z překlenovacích úvěrů může být upravena, tedy snížena například v případě uzavření pojištění pro případ smrti či trvalých následků ve prospěch spořitelny, v tomto případě je zvýhodnění úrokové sazby o 0,1% p.a. Při splácení úvěru z běžného účtu vedeného u Raiffeisenbank je úroková sazba snížena také o 0,1% p.a. Tabulka č. 7 - Raiffeisen překlenovací úvěr Zůstatek na účtu stavebního spoření (z CČ) Tarif Úroková sazba Hyposplátka od 0 % do 10 % od 10 % včetně S 041, U 122 S 041, U 122 4,30 % p. a. 4,10 % p. a. Rekopůjčka od 0 % do 10 % od 10 % včetně U 121 S 041, U 121 6,50 % p.a 5,90 % p.a Úhrada za uzavření smlouvy o úvěru 1,00 % z CĆ, min Kč, max Kč Úhrada za správu úvěru - čtvrtletně 90 Kč Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných na 42

43 Stavební spořitelna České spořitelny Úvěr ze stavebního spoření [34] Tato spořitelna nabízí úvěr pro řešení bytových potřeb, je poskytován na základě existujícího stavebního spoření. Vyřízení úvěru je zcela zdarma, což je stejné jako u předchozího konkurenta. Bez zástavy nemovitosti je poskytováno až Kč, což je dvojnásobná částka v porovnání s Raiffeisen stavební spořitelnou. Stejně jako u jiných spořitelen platí možnost splacení mimořádné splátky zdarma, platí také garantovaná úroková sazba po celou dobu splácení a samozřejmostí je možný odečet úroků z úvěru od daňového základu. Pro schválení řádného úvěru musí klient této spořitelny mít naspořeno alespoň 40 % cílové částky, mít uzavřenou smlouvu o stavebním spoření alespoň 24 měsíců a dosáhnout určitého bodového hodnocení. Tabulka č. 8 - Řádný úvěr od Buřinky Uzavření smlouvy o úvěru ze staveb. spoření Zdarma Správa a vedení účtu úvěru ze staveb. spoření 310,-- Úroková sazba z úvěru ze staveb. spoření p.a. 4,75 % Minimální výše naspořené částky 40 % z CČ Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných na Překlenovací úvěry [34] Při nesplnění podmínek daných pro řádný úvěr ze stavebního spoření je možné u Stavební spořitelny České spořitelny využít aktuálně produkty Trend nebo Hypo Trend. Produkt Trend je vhodný pro klienty, kteří nemají naspořené vlastní prostředky a chtějí investovat do bydlení. U tohoto úvěru není třeba ručit nemovitostí. Bez zástavy nemovitosti je možné čerpat maximálně Kč, což je také dvojnásobná částka oproti předchozí konkurenci, stejně jako u řádného úvěru. Tento fakt je jednou z velkých výhod této spořitelny. Úvěr Hypo Trend může být klientovi poskytnut až do výše 100 % aktuální finanční potřeby, základním rozdílem je nutnost ručení prostřednictvím nemovitosti. 43

44 Při rozhodování jaký tarif zvolit při volbě úvěru je nutné zvážit několik okolností, jako je měsíční splátka, doba splatnosti a typ a výše úrokové sazby. [34] Tabulka č. 9 - Překlenovací úvěry od Buřinky Min. měsíční platba Úroková sazba Typ úrokové sazby Splatnost Hypo Trend 0,47 % z CČ 3,55 % Variabilní Až 28 let 0,50 % z CČ 4,1 % Pevná Až 28 let Trend 0,73 % z CČ 5,4 % Variabilní Až 18 let 0,78 % z CČ 5,9 % pevná Až 18 let Uzavření smlouvy o úvěru ze stav. spoření 1 % ze sjednané částky, min. 1500,--, max. 7500,-- Správa a vedení účtu úvěru ze stav. spoření 310,-- Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných na 44

45 3.5. Modelový příklad Klient, pan Novák, je 35 let starý, je ženatý, má čtyřletou dceru. S manželkou, které je 33 let se rozhodli zlepšit stav svého bydlení. Do této doby žijí v pronajatém dvoupokojovém bytě, kdy za nájem včetně poplatků zaplatí měsíčně Kč. Jejich bydlení se v současné době nachází v Jihlavě a také v Jihlavě si našli nové bydlení. Rádi by získali finance na pořízení vlastního bydlení, vybrali si byt o velikosti 3+kk, který uspokojí jejich potřeby a požadavky. Cena bytu je Kč, byt je po rekonstrukci, odpadají tedy další náklady na rekonstrukci. Výše našetřených prostředků je Kč, žádost o poskytnutí finančních prostředků bude Kč. Pan Novák je zaměstnaný jako technik, jeho průměrná mzda je Kč, paní Nováková pracuje jako bankovní úřednice, její průměrná mzda je ve výši Kč. Maximální možná částka, kterou je rodina schopna uvolnit na měsíční splátky je Kč. Doba splatnosti úvěru by se ideálně měla pohybovat kolem 20 let, maximálně je klient přijmout dobu splatnosti 25 let. Žadatel by byl spokojený s dobou fixace minimálně 5 let vzhledem k nízkým úrokovým sazbám. Klient se rozhoduje mezi klasickým hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření. Jelikož by na řádný úvěr ze stavebního spoření musel čekat 2 roky, žádosti budou zpracovány v rámci překlenovacích úvěrů. Pan Novák požaduje vybrat pro něj tu nejvýhodnější možnost na trhu, žádá vybrat instituci a produkt, u které budou náklady co nejnižší, a bude nejvíce efektivní pro jeho rozpočet. 45

46 Vyhodnocení nabídek hypotečních úvěrů Zdroje v této části práce pochází z interních dokumentů jednotlivých institucí, konzultací s finančními poradci a oficiálních webových stránek a jejich aktuálních nabídek představené v předešlé kapitole. Nabídky získané od finančních poradců jsou vložené v závěru práce v příloze. Nejvýhodnější úrokovou sazbu nabídla Česká spořitelna, ve výši 3,39 %. Je nutné dodat, že úrokové sazby dostupné na internetových stránkách jednotlivých institucí a uvedené v aktuální nabídce výše, jsou pouze orientační pro základní porovnání. Odlišují se od údajů zpracovaných finančními poradci v konkrétní modelové situaci. Údaje na oficiálních webových stránkách slouží spíše pro srovnání, lepší orientaci a vykreslení situace. Česká spořitelna nabízí v daném případě úrokovou sazbu ve výši 3,39 % a na dobu splatnosti 20 let je výše měsíční splátky nejnižší ze všech tří institucí, ve výši Kč. Podmínku výše splátky do Kč za měsíc splnily všechny tři instituce. Velkou výhodu, kterou přináší tato banka je zpracování úvěru zcela zdarma. Cena za správu a vedení úvěrového účtu je na stejné úrovni u všech třech konkurentů. Nabídka Komerční banky je také velmi lákává, splňuje základní kriteria požadovaná klientem. Tato banka nabízí úrokovou sazbu 3,74 % a měsíční splátku Kč. Cena za zpracování úvěru je zpoplatněna na rozdíl od předchozí instituce. Hypoteční banka nabídla v tomto případě nejméně příznivou nabídku, cena za zpracování úvěru je Kč, což je nejvíce z těchto tří institucí. Nejvyšší je i úroková sazba 4,19 % a měsíční splátka Kč. V porovnání s nabídkou České spořitelny je měsíční splátka vyšší o 548 Kč. Proto není tato instituce doporučena. Všechny podmínky, které klient požadoval, byly splněny od všech vybraných institucí. Základní podmínka 5 let fixace je dnes standardní délka v nabídce bankovních institucí. V současné ekonomické situaci a konkurenčních podmínkách snižují banky výši úrokových sazeb i u delší doby splatnosti. Výši splátky, kdy maximálně byl klient ochotný uvolnit měsíčně Kč, také splnili všechny instituce i s délkou splatnosti 20 let, což byla pro klienta nejvíce přijatelná délka. 46

47 Informace k jednotlivým nabídkám hypotečních úvěrů lze vyčíst z tabulky č. 10. Tabulka č Nabídky hypotečních úvěrů Komerční banka Česká spořitelna Hypoteční banka Cena za zpracování úvěru Kč Zdarma Kč Cena za ocenění Kč Kč Kč Cena za správu uvěrového účtu 150 Kč / měsíčně 150 Kč / měsíčně 150 Kč / měsíčně Doba platnosti fixace 5 let 5 let 5 let Doba splatnosti úvěru 20 let 20 let 20 let Úroková sazba 3,74 % 3,39 % 4,19 % Výše měsíční splátky Kč Kč Kč Zdroj: Interní dokumenty jednotlivých institucí. Tabulka č Souhrn splátek hypotečních úvěrů Česká spořitelna Komerční banka Hypoteční banka Splátky za prvních pět let Kč Kč Kč Splátky za celou dobu splatnosti Kč Kč Kč Náklady za prvních pět let Kč Kč Kč Náklady za celou dobu splatnosti Kč Kč Kč Zdroj: Vlastní zpracování interních dokumentů Tabulka č. 11 ukazuje celkovou výši splátek v jednotlivých institucích. Zaplacené splátky jsou rozděleny za prvních pět let a za celou dobu splatnosti, u hypotečních úvěrů v tomto případě 20 let. Toto členění je z důvodu porovnatelnosti vůči 47

48 překlenovacím úvěrům. V porovnání hypotečních úvěrů samotných má lepší prokazatelnost suma splátek za prvních pět let, jelikož po tuto dobu je smluvená fixace. Po uplynutí této doby dojde ke změně úrokové sazby a nejde určit prognózu na nadcházejících 20 let. Suma splátek za celou dobu splatnosti je tedy jen orientační při aktuální výši úrokové sazby. Z vybraných institucí jako nejlepší vychází Česká spořitelna a její hypotéka, která přináší klientovy jak nejnižší splátky, tak i nejvýhodnější další náklady spojené s hypotékou. Do dalších nákladů jsou v rámci této analýzy započítány správa účtu, poplatek za vyřízení úvěru a cena za ocenění. Jak již bylo zmíněno výše, některé instituce požadují sjednání i pojištění nemovitosti, které se úvěr týká. Toto pojištění vykrývá riziko v případě škody na zastavené nemovitosti. Škoda může být způsobena například vloupáním, požárem, vichřicí, povodní a podobně. V případě takovéto události během splatnosti hypotečního úvěru uhradí pojistitel, tedy pojišťovna, u které je pojištění sjednáno, škodu vzniklou na nemovitosti dané bance. Výše měsíční platby za pojistné se opět odvíjí od mnoha faktorů, orientační výše platby na třípokojový se pohybuje kolem 200 Kč za měsíc. Pokud je brán v úvahu modelový příklad, tak za rok zaplatí klient na pojistném přibližně Kč. Jako další náklady, které vstupují do téměř každého hypotečního úvěru lze uvést rizikové životní pojištění. U některých institucí je sjednání tohoto pojištění podmínkou přidělení úvěru. Klient může vybírat dle svých potřeb a požadavků z několika možností. Základní varianta se týká pojištění pro případ smrti a plné invalidity, nejrozšířenější varianta pokryje událost v životě klienta jako je smrt, plná invalidita, pracovní neschopnost a také ztráta zaměstnání. V tabulce č. 12 je zobrazena orientační výše měsíčního rizikového pojistného. Výše měsíční platby je ovlivněna věkem žadatele, jeho zdravotním stavem nebo také jeho zaměstnáním. Částky v tabulce odpovídají modelovému příkladu. Dojde-li během splatnosti hypotečního úvěru k pojistné události jako je smrt či plná invalidita uhradí pojistitel nesplacenou výši hypotečního úvěru dané finanční instituci, která poskytla prostředky. V případě pracovní neschopnosti klienta či ztráty zaměstnání hradí pojistitel splátky úvěru. Při rozhodování o financování prostřednictvím úvěrů je důležité zvážit veškeré tyto náklady. 48

49 Tabulka č Souhrn pojistného Životní pojištění Částka měsíční platby Částka roční platby Varianta A pojištění smrti a plné invalidity Varianta B pojištění smrti, plné invalidity a pracovní neschopnosti Varianta C pojištění smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti, ztráty zaměstnání 350 Kč Kč 490 Kč Kč 630 Kč Kč Zdroj: Interní dokumenty Komerční banky Vyhodnocení nabídek stavebních spořitelen Stejně jako předešlé vyhodnocení, tak tato kapitola je čerpána a sestavena dle interních dokumentů poskytnutých finančními zástupci. Informace jsou také čerpané z oficiálních stránek a jejich aktuálních nabídek uvedené v předešlých kapitolách. Jelikož v modelovém příkladu, který je cílem této práce by klient musel čekat na přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření minimálně dva roky a splnit další podmínky, budou předmětem analýzy překlenovací úvěry stavebních spořitelen. Tyto produkty se těší neustále větší oblíbenosti. V rámci analýzy Stavební spořitelny České spořitelny byly zpracovány nabídky na dobu trvání úvěru 20 let a 25 let. Výhodou úvěru s delší dobou splatnosti je nižší měsíční splátka překlenovacího úvěru o Kč, což znamená menší zatížení rodinného rozpočtu. Ale jelikož modelový klient této práce byl ochotný uvolnit na splátky až Kč, tak tento faktor není pro rozhodování, kterou variantu zvolit, tak důležitý. Úrokové sazby jsou na stejné výši u obou možností, z překlenovacího úvěru je úroková sazba ve výši 4 %. Výše úrokové sazby z řádného úvěru je 4,75 %. Varianta se splatností 20 let nabízí pro klienta měsíční splátku překlenovacího úvěru po dobu 8,5 let ve výši Kč, což také splňuje výše zmíněné kriterium. Měsíční splátka řádného úvěru ze stavebního spoření u obou variant je Kč. 49

50 Raiffeisen stavební spořitelna vytvořila nabídku v délce 20,5 let, což splňuje jednu z podmínek modelového případu. Úroková sazba z řádného úvěru ze stavebního spoření je výrazně nižší než u konkurenční spořitelny, Raiffeisen nabídla lákavých 3,5 %. Měsíční splátky splňují další kritérium zvolené klientem, tedy nepřesáhnout měsíční splátku Kč. Zpracování úvěru je u této instituce zpoplatněno vyšší částkou než u předcházejícího konkurenta. Nejdříve by došlo k fázi překlenovacího úvěru a dospořování, celková výše měsíční platby v této fázi úvěru by byla Kč, po deseti letech by získal klient nárok na klasický úvěr, kde by splátka činila Kč. Raiffeisen stavební spořitelna nabídla sice nižší měsíční splátku překlenovacího úvěru, ale tato výhoda je inkasovaná delší dobou splatnosti právě překlenovacího úvěru. Z pohledu klienta je vhodné splatnost překlenovacího úvěru co nejvíce zkrátit. Důvodem je, že ve fázi překlenovacího úvěru jsou spláceny pouze úroky a nesnižuje se jistina. Výši sazeb a poplatků u jednotlivých nabídek ukazuje tabulka č. 13. Tabulka č Nabídka překlenovacích úvěrů Překlenovací úvěry Stavební spořitelna České spořitelny Stavební spořitelna České spořitelny Raiffeisen stavební spořitelna Celková doba v letech 25,5 let 20,5 let 20,5 Výše úrokové sazby PÚ 4 % 4 % 4,3 % Typ úrokové sazby pevná pevná pevná Splátka překl. úvěru celkem Kč Kč Kč Z toho dospořování Kč Kč Kč Doba trvání PÚ 13,5 let 8,5 let 10 let Úroková sazba z řádného úvěru 4,75 % 4,75 % 3,5 % Platba měsíční Kč Kč 8 400,-- Doba trvání řádného úvěru Zpracování překlenovacího úvěru 12 let 12 let 10, Kč Kč Kč Správa účtu 310 Kč / ročně 310 Kč / ročně 30 Kč / měsíčně Zdroj: Interní dokumenty jednotlivých institucí 50

51 V tabulce č. 14 je možné vidět výslednou sumu zaplacenou klientem za celou dobu trvání úvěru. Tento faktor je brán jako jeden z nejdůležitějších při výběru nejvhodnější varianty. Nejvýhodnější nabídka pro klienta je od Stavební spořitelny České spořitelny se splatností 20 let. V porovnání s delší dobou splatnosti by klient u kratší varianty ušetřil více jak Kč. Proto by byla jistě doporučena varianta s kratší dobou splatnosti, která je i pro klienta nejschůdnější a výše splátek je také ve stanoveném limitu. Rozdíl mezi touto institucí a Raiffeisen stavební spořitelnou není již tak významný, doba splatnosti je na stejné úrovni, ale suma celkových splátek je u Raiffeisen vyšší téměř o Kč. Vyšší sumu zaplatí klient i za další náklady spojené s úvěrem. V rámci této analýzy překlenovacích úvěrů do dalších nákladů byly započítány správa účtu a poplatek za vyřízení úvěru. Z překlenovacích úvěrů by bylo nejvíce vhodné řešení využít nabídky České spořitelna Stavební spořitelny s dobou splatnosti 20 let. Stejně jako u hypotečních úvěrů je vhodné počítat s vedlejšími náklady v podobě rizikového životního pojištění ve prospěch dané instituce a pojištění nemovitosti také ve prospěch instituce, u které je úvěr sjednán. I stavební spořitelny nabízejí zvýhodnění úrokové sazby při sjednání těchto pojištění. Tabulka č Souhrn splátek překlenovacího úvěru Raiffeisen stavební Překlenovací úvěry Buřinka 25 let Buřinka 20 let spořitelna Splátky PU včetně Kč Kč Kč dospořování Splátky řádného úvěru Kč Kč Kč Splátky celkem Kč Kč Kč Náklady ostatní Kč Kč Kč Zdroj: Autor 51

52 Celková výše splátek v Kč Obrázek č. 5 zobrazuje graf, kde je možné vidět souhrn splátek od všech vybraných institucí. Samozřejmě by klientovi bylo doporučeno to nejméně nákladné řešení v podobě hypotečního úvěru od České spořitelny. V grafu jsou výsledky od Stavební spořitelny České spořitelny uvedeny jako instituce Buřinka 20 a 25 let z důvodu lepší přehlednosti. Jako druhá instituce, která by byla klientovi doporučena, je Komerční banka. Nejvíce nákladná varianta je překlenovací úvěr od Stavební spořitelny České spořitelna se splatností 25 let. Obrázek č. 5 - Splátky úvěru celkem Výše splátek celkem Zdroj: Autor 52

53 4. Závěr Cílem této práce bylo prostřednictvím analýzy aktuálních nabídek vybrat nejvhodnější a nejefektivnější variantu pro daný modelový příklad. Analýza byla prováděna na třech institucích poskytující hypoteční úvěry a na dvou stavebních spořitelnách. Základem analýzy byly nabídky získané od finančních poradců. Z těchto nabídek byly vytvořeny porovnatelné tabulky. Z hypotečních úvěrů vytvořila nejvýhodnější nabídku Česká spořitelna, tato nabídka přinesla nejvýhodnější úrokovou sazbu a nejnižší měsíční splátku. Tento produkt ušetří v porovnání s ostatními konkurenty nejvíce prostředků, proto by byl nejvíce vhodný pro daný modelový příklad. Produkt Komerční banky je velkým konkurentem s jeho výší úrokové sazby. Rozdíl celkových splátek mezi těmito dvěma konkurenty je ve výši Kč. Výše poplatků za správu účtu je u všech institucí na stejné výši, zpracování úvěru nabízí jako jediná zcela zdarma Česká spořitelna. Při srovnání překlenovacích úvěru byla jako nejvýhodnější nabídka zvolena nabídka Stavební spořitelny České spořitelny. Tato nabídka splňuje požadovanou délku splatnosti, výše splátek a celková výše zaplacených splátek je v porovnání s konkurencí nižší téměř o Kč. Popularita překlenovacích úvěrů se neustále zvyšuje, výhodou je vyšší dostupnost tohoto produktu. Finance jsou prostřednictvím tohoto typu úvěru získány rychlým způsobem bez nutnosti našetřených vlastních prostředků. Ze všech zkoumaných institucí by byla jako nejvhodnější pro zvolený modelový příklad nabídka České spořitelny, souhrn splátek za celou dobu splatnosti je ze všech institucí nejnižší. Ale jak již bylo zmíněno, celková výše zaplacených splátek je u klasických hypotečních úvěrů velmi orientační, jelikož je nám známa výše úrokové sazby pouze na pět let. To je jeden ze základních rozdílů, o proti překlenovacím úvěrům, kde je nejčastěji pevná úroková sazba. Výsledky analýzy potvrdily skutečnost, že situace na úvěrovém trhu je v současné době velmi vyrovnaná. Vypovídají o tom nabídky získané od finančních poradců. Úrokové sazby se často od sebe liší pouze o desetiny hodnoty, finanční instituce lákají klienty na své nabídky, aby pokořily silný konkurenční boj. Aktuální výše úrokových sazeb i nabídky bank jsou pro klienta velmi výhodné, proto je vhodné v současné době financovat nemovitosti prostřednictvím úvěru. Nepředpokládá se, že by během roku 53

54 2012 mělo dojít k výrazným změnám na hypotečním úvěrovém trhu. Dá se předpokládat, že v budoucnu, po skončení ekonomické krize a při vyšším hospodářském růstu, banky zvýší své úrokové sazby. Představením jednotlivých možných druhů financování, rozborem jednotlivých aktuálních nabídek hypotečních a překlenovacích úvěrů a následným porovnáním získaných informací bylo dosaženo vytyčeného cíle. Byla zjištěna nejvhodnější varianta pro modelový příklad a z výsledků jasně vyplynula současná situace na trhu. 54

55 Použité zdroje Literatura (1) KIPIELOVÁ, Ivana. Bankovnictví: pro střední školy a veřejnost. Praha: Fortuna, ISBN X. (2) KISLINGEROVÁ, Eva. Manažerské finance. 2., přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, Beckova edice ekonomie. ISBN (3) KOLEKTIV AUTORŮ. Bankovnictví. šesté vydání. Praha: Bankovní institut, a.s., ISBN (4) PALOUČEK, Stanislav. Bankovnictví. Praha: C. H. Beck, Beckovy ekonomické učebnice. ISBN (5) REVENDA, Zbyněk. Peněžní ekonomie a bankovnictví. Vydání 4., doplněné. Praha: Management Press, s. r. o., ISBN (6) ULRICH, Milan a Daniela PFEIFEROVÁ. Bankovnictví. Praha: Česká zemědělská univerzita v Praze, ISBN X. Internetové zdroje [1] Buřinka se představuje. Stavební spořitelna České spořitelny [online] [cit ]. Dostupné z: [2] Cíle AČSS. AČSS [online] [cit ]. Dostupné z: [3] Co je americká hypotéka. Peníze.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [4] Co je to překlenovací úvěr?. Finance.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [5] Co jsou úrokové sazby. Peníze.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 55

56 [6] ČSOB půjčka na lepší bydlení. ČSOB [online] [cit ]. Dostupné z: [7] Doklady nutné k poskytnutí hypotečního úvěru. Měšec.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [8] Fáze spoření. Měšec.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [9] Fáze úvěru. Měšec.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [10] Historie AČSS. AČSS [online] [cit ]. Dostupné z: [11] Hodnotící číslo. Finance.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [12] Hypoindex.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [13] Hypotéka České spořitelny. Česká spořitelna [online] [cit ]. Dostupné z: [14] Hypotéky. Hypoteční banka [online] [cit ]. Dostupné z: [15] Hypotéky. Měšec.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [16] Jaký je průběh vyřizování hypotečního úvěru?. Finance.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [17] KB [online] [cit ]. Dostupné z: 56

57 [18] Kdo poskytuje stavební spoření. Finance.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [19] Mechanismus překlenovacího úvěru. Finance.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [20] O Raiffeisen stavební spořitelně. Raiffeisen stavební spořitelna [online] [cit ]. Dostupné z: [21] Poplatky spojené s hypotečním úvěrem. Měšec.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [22] Profil. Hypoteční banka [online] [cit ]. Dostupné z: [23] Profil České spořitelny. Česká spořitelna [online] [cit ]. Dostupné z: [24] Průvodce hypotékou. KB [online] [cit ]. Dostupné z: [25] Překlenovací úvěry. Měšec.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [26] Raiffeisen stavební spořitelna [online] [cit ]. Dostupné z: [27] Slovníček pojmů. Hypoteční banka [online] [cit ]. Dostupné z: [28] Slovník pojmů. AČSS [online] [cit ]. Dostupné z: 57

58 [29] Spotřebitelský úvěr. Česká spořitelna [online] [cit ]. Dostupné z: [30] Statistiky z oblasti bytové politiky. Ministerstvo pro místní rozvoj [online] [cit ]. Dostupné z: Analyzy/Statistiky-z-oblasti-bytove-politiky-(1) [31] Státní podpora stavebního spoření. IStavebko.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [32] Stavební spoření - Co to je?. AČSS [online] [cit ]. Dostupné z: [33] Stavební spoření v ČR. AČSS [online] [cit ]. Dostupné z: [34] Stavební spořitelna České spořitelny [online] [cit ]. Dostupné z: [35] Typy hypotečních úvěrů. Finance.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [36] Úvěr na nemovitost. KB [online] [cit ]. Dostupné z: [37] Úvěr ze stavebního spoření. Finance.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [38] Úvěry. Wuestenrot [online] [cit ]. Dostupné z: [39] Vývoj statistik. AČSS [online] [cit ]. Dostupné z: [40] Základní informace. KB [online] [cit ]. Dostupné z: 58

59 [41] Základní informace o hypotečních úvěrech. Penize.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [42] Základní informace o stavebním spoření. Peníze.cz [online] [cit ]. Dostupné z: [43] Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v České republice - ke dni Ministerstvo financí České republiky [online] [cit ]. Dostupné z: Zákony {1} Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách {2} Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů {3} Zákon č. 96/1993 o stavebním spoření {4} Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech {5} Zákon č. 145/2010 Sb. o spotřebitelském úvěru Ostatní Konzultace s finančními poradci, vypracované nabídky jsou součástí přílohy. 59

60 Seznam tabulek Tabulka č. 1 - Hypoteční úvěry Tabulka č. 2 - Sumář dat stavebních spořitelen Tabulka č. 3 - Hypotéka České spořitelny Tabulka č. 4 - Hypotéka Komerční banky Tabulka č. 5 - Hypoteční úvěry Hypoteční banky Tabulka č. 6 - Úvěr ze stavebního spořeni Raiffeisen Tabulka č. 7 - Raiffeisen překlenovací úvěr Tabulka č. 8 - Řádný úvěr od Buřinky Tabulka č. 9 - Překlenovací úvěry od Buřinky Tabulka č Nabídky hypotečních úvěrů Tabulka č Souhrn splátek hypotečních úvěrů Tabulka č Souhrn pojistného Tabulka č Nabídka překlenovacích úvěrů Tabulka č Souhrn splátek překlenovacích úvěrů

61 Seznam obrázků Obrázek č. 1 - Počet poskytnutých hypotek Obrázek č. 2 - Nové smlouvy stavebního spoření Obrázek č. 3 - Nové úvěrové smlouvy Obrázek č. 4 - Objem úvěrů v Kč Obrázek č. 5 - Splátky úvěru celkem

62 Přílohy Příloha č. 1 Nabídka hypotečního úvěru Hypoteční banka Příloha č. 2 Nabídka hypotečního úvěru KB Příloha č. 3 Nabídka překlenovacího úvěru Raiffeisen stavební spořitelna Příloha č. 4 Souhrn nabídek dalších institucí 62

63

64

65