Ing. Jaroslav Chmelík, Jiráskova 4, Cheb znalec v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí Z N A L E C K Ý P O S U D E K. č. 3.

Transkript

1 Ing. Jaroslav Chmelík, Jiráskova 4, Cheb znalec v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí Z N A L E C K Ý P O S U D E K č o stanovení ceny v místě a čase obvyklé nemovitosti budovy (ubytovny) čp Aš, postavené na pozemku st.p k.ú. Aš a budovy (garáže) č. evidenční 1019 Aš, postavené na pozemku st.p k.ú. Aš, spolu s pozemky st.p k.ú. Aš a pp. 2745/15 k.ú. Aš, obec Aš, okres Cheb, Karlovarský kraj, ČR. Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková Slévárenská 410/ Ostrava Mariánské Hory (č.j. 024 EX 186/09 62 čl. II., odst. 1. písm. d) Účel posudku: zjištění ceny v místě a čase obvyklé (dle zák.č. 151/97 Sb.) pro účely exekučního řízení. V Chebu dne Posudek obsahuje stran/y/ textu včetně obálky a předává se ve 3 vyhotoveních.

2 - 2 - A/ S i t u a c e - prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny osobně znalcem dne za přítomnosti manželky nájemce nemovitosti, která poskytla dostatek relevantních informací k objektivnímu posouzení a ocenění objektu. Podklady pro ocenění: - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti, informace vlastníka nemovitosti a manželky nájemce - informace objednatele ocenění - usnesení EÚ Ostrava č.j. 024 EX 186/09 62 z o přibrání znalce - kopie výpisu z katastru nemovitostí (LV č pro k.ú. Aš) z kopie katastrální mapy v měřítku 1 : 1000 z informace o budovách čp a č. evidenční 1019 k.ú. Aš z (z internetu) - informace o parcelách st.p. 1672, st.p a pp. 2745/15 k.ú. Aš z (z internetu) - údaje a informace o cenách nemovitostí (z realitních kanceláří, odborného tisku, internetu a vlastní databáze) - nabídky realitních kanceláří Předmět ocenění: budova, garáž, stavební pozemky. B/ N á l e z - vlastník: Fedoš František Ing. 1/2 Křelovická 991/2 Praha 22, Uhříněves Praha 114 r.č /210 Fedoš Michal - 1/2 Březová 2267/ Aš 1 r.č /286 - povinný: Fedoš Michal Březová 2267/ Aš 1 r.č /286 - oprávněný: PFA Group, s.r.o. Letohradská Kamenice - Ládví IČ:

3 - 3 - Stručný popis nemovitosti Předmětem ocenění je jednak budova (ubytovna) čp Aš, postavená na pozemku st.p k.ú. Aš, jednak budova (garáž) č. evidenční 1019 Aš, postavená na pozemku st.p k.ú. Aš, spolu s pozemky st.p k.ú. Aš, st.p k.ú. Aš a pp. 2745/15 k.ú. Aš, obec Aš, okres Cheb, Karlovarský kraj, ČR. Jedná se o starou, samostatně stojící budovu ubytovny s příslušenstvím a pozemky, situovanou v ulici Nádražní, spojující hlavní vlakové nádraží v jižní části města s centrem. Okolní zástavbu tvoří bytové a rodinné domy, dále pak objekty občanské vybavenosti. Dům je dopravně dostupný sjezdem z ulice. Město Aš je významným městem regionu ( obyvatel), ve městě jsou veškeré služby, kompletní síť úřadů, zdravotní středisko, železniční stanice, kino, základní a střední školství, plná obchodní síť, bazén, menší lyžařské středisko, jezdí zde MHD. Kolem města je několik hraničních přechodů do SRN. Dům je zděný, plně podsklepený, na větší části zastavěné plochy jsou tři nadzemní podlaží, zastřešený vysokou sedlovou střechou s mansardou, věží a vikýřem v průčelí domu. Na menší ploše pak nadzemní podlaží a zastřešení plochou střechou. Součástí příslušenství je zahrada a zpevněná plocha parkoviště před ubytovnou (slepá ulice). Dům je napojen na veřejné a distribuční rozvody elektro, vody, kanalizace a plynu.. BUDOVA Dispozice Budova byla v minulých letech provozována pravděpodobně jako kanceláře s provozními prostory, naposledy pak jako penzion pro přeshraniční klientelu. V současnosti se zde nachází ubytovna pro krátko i dlouhodobý pobyt. V přízemí a 1. patře byla již provedena rekonstrukce a nachází se zde administrativní a provozní zázemí pro ubytovnu, 8 pokojů (pro 2 3 osoby s vlastním sociálním zařízením sprcha a WC) a velký bar v přízemí nižší části budovy. Druhé patro je v rekonstrukci, nijak se nyní nevyužívá a jeho technický stav bude popsán v části opotřebení a viz. foto v příloze ZP. 1.PP sklepy, kotelna, skladové a obslužné prostory 1.NP kancelář, 4 pokoje, prostor baru, oddělené toalety, manipulační a skladovací prostory 2.NP pokoje, kuchyňka, oddělené toalety, prázdný prostor nad barem v 1.NP, sklad prádla, oddělené toalety 3.NP 5 prázdných místností, toaleta Konstrukce a vybavení Dům je postaven v klasické stavební technologii zděné stavby s tl. zdiva do 70 cm, stropy s rovnými omítanými podhledy, schody betonové. Krov na hlavní části budovy dřevěný, vázaný, vaznicové soustavy, s hřebenem do tvaru L, s velkým sedlovým vikýřem a oválnou věží s vysokou (kuželovou) střechou, střecha vysoká sedlová s mansardou. Na nižší přístavbě střecha plochá s atikou. Střešní krytina na hlavní části budovy z Al - plechu, na přístavbě těžká živičná lepenka, klempířské konstrukce kompletní z FeZn plechu, bleskosvod. Fasáda vápenná hladká, v části zdobená rastrem falešného hrázdění. U přístavby ocelová nakládací rampa. Okna jsou zčásti původní hliníková kyvná, bez izolačního dvojskla, zčásti dřevěná zdvojená kyvná a dvoukřídlová otvíraná, dveře do domu z hliníkových profilů, v rekonstruované části budovy pak dřevěné hladké lakované a prosklené, v rekonstruované části chybí. Podlahy jsou tvořeny standardními podlahovými krytinami PVC a textilní

4 - 4 - povlaky, dále pak keramická dlažba. V rekonstruované části pouze zničené PVC povlaky a tesařské. Keramické obklady ve standardním rozsahu pro daný typ objektu na pokojích v sociálním zázemí, na společných toaletách, v kuchyňce a v prostoru baru, v 1.patře pak pouze na WC. Ve 2.NP pak zcela chybí. Sociální zařízení na pokojích je vybaveno standardními zařizovacími předměty umyvadla, sprchové kouty a kombi WC, v oddělených toaletách na patrech pak po 2 pisoárech a 2 kombi WC a umyvadla. Rozvody studené i teplé vody, odkanalizování od všech zařízení, ve 2.NP pak zcela chybí zařízení i rozvody. Vytápění ústřední kotlem na plyn, příprava TUV pro celou budovu ze 3 elektrických boilerů. V kuchyňce a v prostoru baru jsou dřezy. PŘÍSLUŠENSTVÍ Garáž, venkovní úpravy zpevněná plocha před ubytovnou (pp. 2745/15), oplocení pozemku s vraty a vrátky a přípojky inženýrských sítí. C/ O c e n ě n í je provedeno pro účely exekučního řízení na základě usnesení soudu, t.zn. v úrovni ceny v místě a čase obvyklé ke dni prohlídky, tj. k Pokud se týká charakteru objektu z hlediska stavebního zákona a ocenění jedná se dle celkových charakteristik o budovu pro hromadné ubytování (budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod.), část baru jako budova pro služby. K vlastnímu ocenění pokud se týká pojmu cena obvyklá (tržní), je její definice uvedena v 2 zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb. Podle tohoto předpisu se pro účely tohoto zákona cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, ostatních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu k němu. Pokud se týká metody ocenění jsou použity nejčastěji používané metody komerčního tržního ocenění nemovitého majetku, t.zn. metoda výnosová, nákladová a metoda porovnání tržních cen s tím, že výsledná cena je pak zjištěná váženým průměrem všech takto zjištěných údajů. Pokud se týká popisu jednotlivých metod ocenění, velikost a rozsah oceňované nemovitosti neumožňuje obšírný výklad k jednotlivým způsobům ocenění a omezuje se na stručný popis jejich obsahu. Výnosová metoda je založena na vztahu mezi tokem peněžních příjmů (cash flow) a cenou. Výnos z majetku se pak počítá ze stabilizovaného čistého příjmu, vyděleného odpovídající kapitalizační mírou. Uvedena metoda je základem výnosových metod oceňování v obecných oceňovacích předpisech. Metoda nákladová (metoda věcné hodnoty) je založena na principu pojetí náhrady, t.zn. na tvrzení, že perspektivní kupující nebude ochoten zaplatit za majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Tímto způsobem se zjistí hodnota stavby, snížená o patřičné opotřebení.

5 - 5 - Základem pro tento způsob ocenění je ocenění fyzických jednotek množství (zde m3 obestavěného prostoru) průměrnou cenou. Výsledkem je pak určení reprodukční ceny a následně věcné hodnoty. Jedná se o metodu standardně užívanou v oceňovacích vyhláškách. Metoda porovnání tržních cen je založena na srovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Pokud tyto ceny známy nejsou, vychází se z nabídkových cen realitních kanceláří a inzertních médií, vč. internetu. Ceny zde uvedené jsou však ve většině spíše přáním vlastníka (či RK), která se ne vždy shoduje s realizovanou kupní cenou. Je proto nutné tyto ceny redukovat min. o 10 15%. Je pochopitelné, že míra přesnosti a výstižnosti při stanovení obvyklé ceny nemovitosti je závislá na množství a kvalitě podkladů a informací, které má znalec k dispozici. To se týká zejména cen z realizovaných cen převodů nemovitosti, kde jsou ceny velmi často deformovány podmínkami trhu (např. masivními prodeji obecního majetku za velmi nízké ceny viz např. koeficienty prodejnosti bytů). Pokud se týká ocenění pozemku, je pro jednoduchost použita pouze porovnávací metoda (další používané způsoby ocenění, tj. např. Naegeliho metoda polohových tříd či Sammelova metoda, nejsou pro daný případ adekvátní).

6 - 6 - OCENĚNÍ: I. STAVBY 1) BUDOVA (čp. 1558, st.p. 1672) A) Tržní hodnota určená výnosovou metodou Základem pro výpočet výnosové hodnoty je čistý roční výnos po zdanění. Ten je pak kapitalizován tržní úrokovou mírou na principu věčné renty. Z hlediska charakteristiky provozu nemovitosti, není na místě určovat tento roční výnos jako výsledek podnikatelské aktivity, která by v daném případě představovala provoz ubytovny či penzionu. Je možné vycházet z určité obsazenosti pokojů a úkonových nákladů na každou jednotku příjmu, a poté na základě určení marže a následných nákladů, výši nájmu dané nemovitosti. Jednalo by se tedy spíše o ocenění na principu podniku. Zde však existuje mnoho veličin, které tento příjem z provozu ovlivňují, proto tento přístup pro tento případ není vhodný, neboť pro ocenění výnosovým principem je nutné determinovat výnosový potenciál nemovitosti a nikoliv jeho vedení. Vzhledem k tomu, že pokoje v ubytovně (svým charakterem a obsazeností dle provozovatele ubytovny dlouhodobý pronájem zdaleka převyšuje krátkodobý) připomínají sociální bydlení (garsonku), je možno stanovit měsíční nájemné s určitým stupněm fluktuace. Obslužné a komunikační prostory budou v tomto případě obsaženy již v ceně nájemného. Pro prostor kanceláře bude použito obvyklé nájemné pro kancelářské prostory, pro prostor baru a místnosti nad ním bude použito nájemné pro podobný prostor využitelný pro obchodní, kancelářský či skladovací provoz. Plochu 3.patra, současně v rekonstrukci, lze po určitých drobných úpravách provozovat jako sklad. Vzhledem k absenci výtahu, je pro tuto plochu uvažováno s minimálním nájemným. - zastavěná plocha: 317 m2 - užitková plocha: - suterén: 251 m2 - přízemí: 262 m2 (94 m2 bar, 18 m2 kancelář, 4 pokoje, atd.) - 1. patro: 262 m2 (94 m2 prostor nad barem, 4 pokoje, atd.) - 2. patro: 168 m2 celková užitná plocha: 943 m2 - určení zdrojů nájemného: Měsíční nájemné za podobné sociální byty (s výměrou m2), s vlastním sociálním zařízením, se pohybují v rozmezí hodnot ,- Kč, v závislosti na poloze, stupni vybavení apod. Pro určení výše tržního výnosu počítám s nájmem 4.000,- Kč/měsíc za jeden pokoj. Pro prostory kanceláře uvažuji s tržním nájemným ve výši 150,- Kč/m2, pro prostor baru a místnost nad ním, vzhledem k omezeným dispozicím prostoru (dohromady uvažuji pro provoz baru, kanceláře atd.), počítám s hodnotou 70,- Kč v prvním patře a 50,- Kč ve druhém patře, pro skladovací a manipulační prostory, vzhledem k limitům celého prostoru, uvažuji s hodnotou 20,- Kč/m2. Prostor garáže je zohledněn v pronájmu ubytovny.

7 nájemné a jeho výpočet: - 8 pokojů x 4.000,- Kč ,- Kč - kancelář v přízemí (18 m2 x 150,- Kč/m2/měs.) 2.700,- Kč - bar v přízemí (94 m2 x 70,- Kč/m2/měs.) 6.580,- Kč - prostor nad barem v 1. patře (94 m2 x 50,- Kč/m2/měs.) 4.700,- Kč - prostor 2. patra v rekonstrukci (168 m2 x 20,- Kč/m2/měs.) 3.360,- Kč Celkové dosažitelné nájemné ,- Kč Z hlediska charakteristik a rizik, které sebou nese komerční pronájem v determinaci zdrojů nájmu, uvažuji náklady na dosažení nájmu, vč. fluktuace na nájemném, paušálně ve výši 40%, kapitalizační míra bude použita ve výši 8% pro zohlednění rizika a požadované návratnosti. - roční nájemné: 12 x ,- = ,- Kč - odpočet nákladů a daní v paušální výši 40% ,- Kč - čistý výnos (zdroj kapitalizace): ,- Kč - kapitalizační míra: 8% - výnosová hodnota: V = ( : 8) x 100 = 4, ,- Kč Tržní hodnota stavby, stanovená zjištěním výnosové hodnoty, činí ke dni celkem 4, ,- Kč. B/ Tržní hodnota určená věcnou metodou Jednotková cena za fyzickou jednotku množství, tj. za 1 m3 obestavěného prostoru, vyjadřuje obvyklou cenu stavebních prací v dané lokalitě, v cenové úrovni roku 2009, a za předpokladu splnění základních technických a kvalitativních podmínek stavby. Zároveň je však vyjádřením nákladů na realizaci stavby obdobné úrovně vybavení. Pro stanovení věcné (substanční) hodnoty stavby byla jako základ použita reprodukční cena objektu. Výpočet reprodukční ceny: Obestavěný prostor: - spodní stavba: (9,05 x 12,10) + (21,85 x 9,50 x 2,80) = 887,82 m3 - vrchní stavba vč. zastřešení: (9,05 x 12,10) + (21,85 x 9,50 x 6,40) + (9,05 x 12,10) + (9,75 x 9,50 x 5,25) + (6,00 x 3,50 x 4,50) + (10,15 x 2,55) = 3.163,62 m3 celkem 4.051,44 m3 Jednotková cena za m3 O.P.: 3.850,- Kč (v této jednotkové ceně je již zohledněna rekonstrukce přízemí, 1.patra i stav před rekonstrukcí ve 2. patře).

8 - 8 - Základní (reprodukční) cena: 4.051,44 x 3.850,- = 15, ,- Kč Opotřebení a technický stav: Dům byl dle odborného odhadu postaven mezi roky 1905 a 1910, jeho stáří ke dni ocenění činí tedy cca 100 let. Na domě byla prováděna řádná údržba, v minulých letech proběhla rekonstrukce přízemí a prvního patra za účelem provozu penzionu s navazujícími službami rekonstrukce pokojů s hygienickým zařízením, prostor baru, kanceláře apod. V současnosti probíhá rekonstrukce prostoru 2. patra, kde zcela chybí rozvody vody a plynu, odkanalizování, dveře, podlahové krytiny apod. (viz foto). Celkově lze hodnotit technický stav nemovitosti jako průměrný, stanovuji opotřebení hodnotou 65%, zbývající hodnota činí 35%. Věcná hodnota: 15, x 0,3500 = 5, ,- Kč Převod do tržní polohy: 5, ,- Kč Tržní hodnota stavby budovy ubytovny, stanovená zjištěním věcné hodnoty činí ke dni celkem 5, ,- Kč C/ Tržní hodnota určená porovnáním tržních cen K objektivnímu posouzení výše aktuální ceny je k dispozici dostatečné množství objektivních, věrohodných a srovnatelných cenových podkladů pro tento typ stavby a v dané oblasti. Jde především o nabídky realitních kanceláří, jejichž nabídkové ceny je nutné redukovat min. o 10 15%, neboť tato cena vyjadřuje spíše subjektivní přání vlastníka (či RK), které nemusí reflektovat realizovanou prodejní cenu. Je nutné podotknout, že kvalita podkladů v inzertních nabídkách zadávaná realitními makléři z drtivé většiny kromě zastavěné plochy neposkytuje věrohodné údaje o užitné ploše, proto nebude při výpočtu porovnávací hodnoty nemovitosti použita metoda porovnání na základě měrné jednotky, nýbrž nemovitosti budou porovnávány jako celek a rozdíly ve velikostech porovnávacích nemovitostí a oceňované budou odpovídajícím způsobem zohledněny. V lokalitě se navíc prodává několik předimenzovaných budov bývalého státního podniku TOSTA Aš a dalších státních podniků. Převis nabídky těchto objektů bude v tržním porovnání zohledněn také. Na základě vlastních zkušeností z realitního servisu, nabídek realitních kanceláří a po konzultaci s realitními kancelářemi M&M (Cheb), Remax (Karlovy Vary), Real Cheb a Bydlíte. Cz (Cheb), odhaduji tržní hodnotu stavby porovnáním tržních cen ke dni max. částkou 3, ,- Kč, a to za celou nemovitost, vč. pozemku a příslušenství.

9 - 9 - II. GARÁŽ (č. evidenční 1019, st.p. 4275) Jedná se o samostatně stojící garáž (na st.p. 4275), postavenou v klasické stavební technologii zděné stavby, s tl. zdiva do 30 cm, střecha pultová s krytinou Alu plechu, betonová podlaha, dřevěná dvoukřídlová vrata, klempířské konstrukce kompletní z FeZn plechu, přípojka 220V. Dopravně je garáž přístupná sjezdem z Nádražní ulice a dále pak přes st.p Výpočet reprodukční ceny: Obestavěný prostor: - vrchní stavba vč. zastřešení: 27,00 x 2,65 = 71,55 m3 celkem 71,55 m3 Jednotková cena za m3 O.P.: 2.300,- Kč Základní (reprodukční) cena: 71,55 x 2.300,- = ,- Kč Opotřebení stanovuji hodnotou 55%, zbývající hodnota činí tedy 45%. Věcná hodnota: x 0,4500 = ,- Kč Převod do tržní polohy: ,- Kč Tržní (věcná) hodnota garáže činí ke dni celkem ,- Kč III. VENKOVNÍ ÚPRAVY A PŘÍSLUŠENSTVÍ Venkovní úpravy a příslušenstvím jsou pouze oplocení pozemků s vraty a vrátky, přípojky inženýrských sítí a zpevněná plocha před budovou. S ohledem na jejich omezený rozsah a stavebně technický stav uvažuji s jejich tržní hodnotou ve výši 2% z věcné ceny objektu, tj. 5, x 0,02 = ,- Kč v převodu do tržní polohy pak ,- Kč.

10 IV. POZEMKY Pro ocenění pozemků, tj. st.p o výměře m2, st.p o výměře 27 m2 a pp. 2745/15 o výměře 456 m2 (tj. celkem výměra m2), po zhodnocení vlivů polohy, vybavenosti a zájmu, používám sazbu v místě běžně obchodovatelnou, tj. 450,- Kč/m2. Cena pozemků pak činí: Thp = x 450,- = ,- Kč Tržní (věcná) hodnota pozemků činí ke dni celkem ,- Kč. V. NEMOVITOST CELKEM Porovnání vypočtených cen je provedeno pro tržní cenu staveb určenou výnosovým způsobem (tj. 4, ,- Kč pro celou nemovitost), metodou určení věcné hodnoty (tj. 5, ,- Kč pro stavbu budovy ubytovny ,- Kč pro pozemky ,- Kč venkovní úpravy ,- Kč garáž = celkem 6, ,- Kč) a porovnáním realizovaných tržních cen (tj. 3, ,- Kč). Vypočtené ceny jsou kvalitativně i kvantitativně rozdílné. Zatímco výnosová cena vyjadřuje schopnost nemovitosti tvořit zisk, t.zn. velikost výnosového potenciálu, věcná hodnota vyjadřuje velikost a technické řešení stavby. Každá metoda má své klady a zápory výnosová cena je závislá na fluktuaci nájemníků, věcnou hodnotu ovlivňuje velikost a technické řešení stávající stavby. Na základě rozdílných vah pro jednotlivé ceny, stanovuji tržní hodnotu celé oceňované nemovitosti částkou 3, ,- Kč. Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanou nemovitostí spojena. Při tom bylo zjištěno, že kromě úkonů a omezení vlastnického práva, která jsou zapsána v části C) listu vlastnictví (t.zn. zástavní právo, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti) žádná práva a závady s oceňovanou nemovitostí spojena nejsou. Nejsou proto ani předmětem samostatného ocenění.

11 D/ Z á v ě r Na základě provedené analýzy a po zhodnocení všech relevantních skutečností stanovuji informativní odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti, (tj. výchozí bod pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu), tj. budovy (ubytovny) čp Aš, postavené na pozemku st.p k.ú. Aš a budovy (garáže) č. evidenční 1019 Aš, postavené na pozemku st.p k.ú. Aš, spolu s pozemky st.p k.ú. Aš, st.p k.ú. Aš a pp. 2745/15 k.ú. Aš, obec Aš, okres Cheb, Karlovarský kraj, zapsané na LV č pro k.ú. Aš, vč. jejich příslušenství, práv a závad částkou 3, ,- Kč slovy: třimilionydevětsettisíc00/100 korun českých - z toho hodnota ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 z celku částkou 1, ,- Kč slovy: jedenmiliondevětsetpadesáttisíc00/100 korun českých Přílohy: - kopie katastrální mapy - kopie výpisu z katastru nemovitostí - kopie usnesení EÚ Ostrava - nabídky realitních kanceláří - fotodokumentace