ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č /2016 Ocenění nemovitých věcí: parcela č. 872/45 o výměře 141 m2, zahrada, parcela č. 872/46 o výměře 104 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Štěnovice, č.p. 495, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: 872/46, parcela č. 872/47 o výměře 76 m2, zahrada, zapsané na LV č. 1170, pro k.ú. Štěnovice, obec Štěnovice, okres Plzeň-jih, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih. Objednatel ocenění: Účel ocenění: EURODRAŽBY Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 15 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: parcela č. 872/45 o výměře 141 m2, zahrada, parcela č. 872/46 o výměře 104 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Štěnovice, č.p. 495, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: 872/46, parcela č. 872/47 o výměře 76 m2, zahrada, zapsané na LV č. 1170, pro k.ú. Štěnovice, obec Štěnovice, okres Plzeň-jih, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih Podklady Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Štěnovice ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Určení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných 3

4 cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 1170 ze dne pro k.ú. Štěnovice SJM Zajíček Miroslav Ing. a Zajíčková Jaroslava Tereza, Kamenická 495, Štěnovice Adresa: Kamenická čp. 495 Název katastrálního území: Štěnovice Název obce: Štěnovice Název okresu: Plzeň jih List vlastnictví: LV č Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 1170 pro k.ú. Štěnovice) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem zástavy Zahájení exekuce - Ing. Zajíček Miroslav Zahájení exekuce - Zajíčková Jaroslava Tereza Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika Jedná se o stavbu rodinného domu v obci Štěnovice, v mírně okrajové, východní části, při místní zpevněné komunikaci, ul. Kamenická (parc.č. 1184/1 ve vlastnictví Obec Štěnovice, Čižická 133, Štěnovice). Rodinný dům je řadový vnitřní se vstupem a vjezdem do domu z východní strany. Bezprostřední okolí je běžně prostorné se zástavbou novějšími rodinnými domy. Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, voda z veřejného řadu, el. instalace zavedena, plyn zaveden. Štěnovice se nachází v okrese Plzeň jih a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Přeštice. Obec Štěnovice se rozkládá asi deset kilometrů jižně od centra Plzně a třináct kilometrů severovýchodně od města Přeštice. Na území této středně velké obce má hlášený trvalý pobyt kolem 1660 obyvatel. Školáci mají v obci možnost navštěvovat základní školu vyššího stupně a pro menší děti je k dispozici škola 4

5 mateřská. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Štěnovice mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a dva stomatologové. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod Popis a stav objektů Rodinný dům čp. 495, součást pozemku st.parc.č. 872/46 Jedná se o rodinný dům nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a využitým podkrovím. 1 NP (přízemí): místnost plocha m2 podlaha chodba 6,28 ker.dlažba WC 2,35 ker.dlažba obývací pokoj 36,11 ker.dlažba, koberec kuchyně 9,68 ker.dlažba garáž 13,79 ker.dlažba schody 4,10 celkem 72,31 podkroví: místnost plocha m2 podlaha chodba 6,78 ker.dlažba koupelna 9,93 ker.dlažba pokoj 16,60 koberec šatna 4,20 PVC pokoj 19,60 koberec pokoj 11,97 koberec WC 1,17 ker.dlažba celkem 70,25 balkon 4,00 Celkem 4+1, podlahová plocha 142,56m2, zastavěná plocha 104 m2, obestavěný prostor informativně 630m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce železobetonová, schody dřevěné, konstrukce krovu dřevěná sedlová s vikýři, krytina tašková, klempířské konstrukce provedeny, povrchy omítnuty, keramické obklady na sociálním zařízením a za kuchyňskou linkou, okna plastová, dveře náplňové, vytápění ústřední plynovým kotlem s ohřevem teplé vody, doplňkově krbem s krbovou vložkou a rozvodem teplého vzduch, na sociálním zařízení v přízemí WC s umyvadlem, v podkroví umyvadlo, vana, sprchový kout, WC samostatné, v kuchyni kuchyňská linka se spotřebiči, rozvody instalací běžně provedeny. Rodinný dům byl dán do užívání v roce 2003, od té doby trvale užíván k bydlení, beze změn. Celkový stavebně technický stav hodnocen jako dobrý. Poznámka: na střeše rodinného domu je osazena vysílací a přijímací anténa poskytovatele internetu na základě nájemní smlouvy, která nebyla předložena. Venkovní úpravy Venkovní úpravy v běžném rozsahu oplocení s vrátky, zpevněné plochy u domu, přípojky inž. sítí apod., vše v běžném, dobrém stavu. 5

6 Pozemky st.parc.č. 872/46 o výměře 104m2, zastavěná plocha a nádvoří - zastavěný rodinným domem parc.č. 872/45 o výměře 141m2, zahrada je pozemek zahrady jižně u rodinného domu, se zastřešenou terasou, s trvalými porosty v běžných druzích, zatravněná, oplocená, udržovaná. parc.č. 872/47 o výměře 76m2, zahrada je pozemek předzahrádky severně u vstupu do rodinného domu a vjezdu do garáže, částečně s oplocenou zahrádkou s trvalými porosty v běžných druzích a se zpevněnou plochou ze zámkové dlažba. Podlahová plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD 142,56m2 RD 104m2 321m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o řadový vnitřní rodinný dům z roku 2003, v běžném, celkově dobrém stavebně technickém stavu Výpočet Porovnání 1) Buková ul., Štěnovice, okr. Plzeň jih ,- Kč Nabídková cena Novostavba řadového rodinného domu o velikosti 4+kk+garáž se nachází v atraktivní lokalitě v centru Štěnovic v Bukové ulici. Dispozice: přízemí chodba, tech. místnost s plynovým komb. kotlem, vest. garáž, komora pod schodištěm, WC s umyvadlem, obývací pokoj s kuch. koutem a jídelnou o výměře 40 m2 s východem na terasu a do zahrady, 1. patro 3 pokoje (2x 17 m2 a 21,5 m2 s francouzským oknem), koupelna (připraveno na vanu i sprch. kout a 2 umyvadla) s WC. Dům je připojen na obecní vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. Dům je dokončený včetně topných těles, kombinovaného plynového kotle, podlahového topení, krbového komínu s možností napojení, betonových podlah, plastových oken, předokenních rolet na ruční pohon, vnitřních bílých omítek, vnějších i vnitřních parapetů, rozvodu centrál.vysávání, zásuvek a vypínačů, vchodových dveří, garážových vrat na el. pohon, nerezového zábradlí na francouzských oknech, fasády s barevnou šlechtěnou úpravou, střechy s krytinou Bramac, hromosvodu a oplocení. Budoucí majitel má možnost ovlivnit výběr sanitárního zařízení, obkladů, podlahových krytin a vnitřních dveří. Zastavěná plocha je 100 m2, obytná plocha je 1.04 m2, užitná plocha je 152 m2 zahrada s předzahrádkou 145 m2, celková výměra pozemku je 245 m2. Velice pěkné klidné místo. Ve Štěnovicích se nachází škola, školka, obchod, zdrav. středisko apod. Doprava autobusem.rezervace Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Hypotéka: 7 486,14 Kč měsíčně ID zakázky: rd0293 Aktualizace: Stav: Rezervováno Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 100 m 2 Užitná plocha: 152 m 2 Plocha podlahová: 104 m 2 Plocha pozemku: 245 m 2 Garáž: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Doprava: Autobus Energetická náročnost budovy: Třída B - Velmi úsporná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky 2) Losiná, okr. Plzeň město ,- Kč Kupní cena, prodej 07/2015 Jedná se o řadový krajní (polovina dvojdomu) stojící, nepodsklepený rodinný dům, přízemní, s podkrovím. Rodinný dům obsahuje byt 5+1, z roku Pitná voda z veřejného vodovodu, odkanalizování do veřejné kanalizace, el. instalace světelná i motorová, plyn zaveden. Přístup po obecním pozemku. Zastavěná plocha 92m2, obestavěný prostor 585m3, podlahová plocha 150m2, pozemky celkem 436m2. 6

7 3) Třešňová ul, Štěnovice, okr. Plzeň jih ,- Kč Kupní cena, prodej 11/2015 Řadový krajní (polovina dvojdomu) rodinný dům, zastavěná plocha 118m2, podlahová plocha 175m2, pozemky celkem 273m2. 4) Nad Strání, Radobyčice, okr. Plzeň město ,- Kč Kupní cena, prodej 08/2015 Řadový vnitřní rodinný dům, zastavěná plocha 86m2, podlahová plocha 140m2, pozemky celkem 260m2. Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. RD Štěnovice, okr. Plzeň jih 1,00 0,95 1,00 1,00 0,95 0,95 0, RD Losiná, okr. Plzeň město 0,90 0,95 1,00 1,00 0,95 1,00 0, RD Štěnovice, okr. Plzeň jih 1,00 0,95 1,00 1,00 0,95 1,00 0, RD Radobyčice, okr. Plzeň měs 0,90 0,95 1,00 1,00 0,95 1,00 0, minimum maximum průměr

8 užitná plocha m2 142,56 porovnávací hodnota celkem Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: dvamilionydevětset tisíc Kč Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: dvamilionydevětset tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky rodinný dům z roku 2003, celkový stav dobrý Slabé stránky řadový vnitřní Z vyhodnocení segmentu trhu je zřejmé, že s obdobnými nemovitými věcmi, tj. rodinnými domy je v dané lokalitě obchodováno. Pro určení obvyklé ceny je vycházeno z vlastní databáze a znalosti trhu, z konzultací s realitními kancelářemi, z vyhodnocení údajů odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb. Z aktuální nabídky a vlastní databáze pro potřebné porovnání jsou vybrány obdobné nemovité věci, které se v některých charakteristikách mohou odlišovat, ale poskytují dostatek informací o rozpětí jednotkových cen. Porovnání a analýza bylo provedeno rovněž s aktuální inzertní nabídkou. Provedením analýzy trhu po zohlednění všech vlivů působících na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví a po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena na úrovni hodnoty porovnávací. 8

9 Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: dvamilionydevětset tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Pardubicích, Vypracoval Renáta Havířová ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014-OSD- SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 9

10 5.2. Fotodokumentace Mapy 10

11 vstup do domu chodba WC obývací pokoj kuchyně garáž 11

12 schody chodba podkroví koupelna 12

13 šatna pokoj pokoj pokoj WC, kotel 13

14 půda, krov, anténa terasa, pohled západní zahrada pohled západní pohled východní pohled východní pohled severovýchodní 14

15 katastrální mapa 15